Inmatriculación y subdivisión de predios.pptx

inmatriculación y subdivisión de predios en el Sistema Registral Peruano.

1. INMATRICULACIÓN Y SUBDIVISIÓN DE PREDIOS Karina Massiel Sánchez Sánchez Registrador Público de la Zona Registral N° XI- Sede Ica Requisitos y formalidades para su inscripción

2. ¿QUÉ ES INMATRICULACIÓN? La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio salvo disposición distinta. 2

3. ¿ Cómo acredito mi derecho de dominio para inscribir una inmatriculación? Mínimo cinco años de antigüedad Otorgado por funcionario público en uso de sus atribuciones (P.J., PRETT, SBN, COFOPRI, etc.). Escritura pública y demás documentos otorgados ante un notario. Al que por ley especial se le otorga dicha condición. Art. 235° del Código Procesal Civil Documentos técnicos que grafiquen y describan el predio, dependiendo de si se ubican en zonas catastradas o no. Instrumento público (Art. 2010° del Código Civil)

4. 4 Art. 2018º del Código Civil: Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

5. Requisito que debe contener el instrumento público para una inmatriculación Individualización (área, linderos y medidas perimétricas). Debe haber concordancia entre lo que describe el título y su representación gráfica . 5

6. ¿Qué ocurre si el título no está individualizado? No se puede descartar superposiciones con predios inscritos. Afecta el cómputo del plazo de los cinco años para la inmatriculación, ya que este se computará desde la fecha del instrumento público que contenga la individualización. La excepción es que se ubique en zona catastrada. 6

7. INDIVIDUALIZACIÓN DEL PREDIO PARA EFECTOS DE SU INMATRICULACIÓN “La individualización del predio en el título de adquisición para su inmatriculación implica que pueda ser diferenciado de otros predios, en base a distintos elementos. No es indispensable que en el título de adquisición conste su área, linderos o medidas perimétricas , siempre que la documentación técnica que se adjunta provenga de ente generador de Catastro” . Acuerdo adoptado en el CVI Pleno del Tribunal Registral, realizado el día 24 de mayo de 2013

8. 8 INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A INSTRUMENTOS ACLARATORIOS Y/O MODIFICATORIOS. La inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración y/o modificación está relacionada a la identificación del predio. Acuerdo adoptado en el CLX Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 26 y 27 de setiembre de 2016. Si el predio no se ubica en zona catastrada y no fue individualizado en el título de adquisición, se tendrá que acompañar el instrumento público aclaratorio respectivo, el cual dará mérito a la inmatriculación si cuenta con la antigüedad de cinco años. Aclaración del instrumento Determinación de área, linderos y/o medidas perimétricas.

9. 9 Documentos técnicos necesarios para la inmatriculación: (Art. 20° del R.I.R.P.) Predio rústico Predio urbano Zona catastrada: Plano catastral en el que conste el código de referencia catastral del predio, entre otros requisitos establecidos por ley. Zona no catastrada: Plano de ubicación firmado por Verificador inscrito en el índice de verificadores de la Sunarp y por el funcionario municipal competente. Zona catastrada: Certificado de información catastral expedido por el órgano competente en materia rural (Dirección Regional Agraria o Proyecto Especial de Titulación de Tierras, en la región Ica). Antes de la vigencia del D.S. Nº 014-2022-MIDAGRI : Zona no catastrada: Plano de ubicación y memoria descriptiva firmados por Verificador Catastral inscrito en el índice de verificadores de la Sunarp, así como la constancia o certificado negativo de zona catastrada.

10. 10 Los planos que se presenten para la inmatriculación deben estar georreferenciados a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y proyección de coordenadas oficinales. No se aplican rangos de tolerancias para la inmatriculación, pero si la discrepancia es solo del área, se calificará si la discrepancia se debe a un error de cálculo. De existir discrepancia entre el plano y el instrumento de adquisición del bien, procederá la inmatriculación solo si el área de catastro determina que se trata del mismo predio. De existir superposición con predios inscritos, se puede optar por una renuncia de área (respecto del área superpuesta). Importante:

11. SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS La subdivisión es el acto que genera la modificación de área de un predio y la independización de una porción de aquel. Es el fraccionamiento de un predio en dos o más partes. Un lote División en cuatro lotes

12. Ante quién se tramita la subdivisión Municipalidad (L.O.M) Ente generador de catastro, encargado de aprobar la subdivisión de predios urbanos o ubicados en zona de expansión urbana. De ser procedente la subdivisión solicitada, se emitirá la respectiva resolución de subdivisión; asimismo, el funcionario municipal firmará los planos en señal de conformidad.

13. Hay que tener en cuenta que si el predio materia de subdivisión se ubica en una zona catastrada, la municipalidad emitirá los planos catastrales en los que conste el código catastral del área a independizar y el remanente, pero si se ubica en una zona no catastrada, se autorizarán los planos de ubicación y subdivisión y también se emitirá una constancia que acredite que el predio no se ubica en zona catastrada.

14. La individualización es importante, porque permite conocer la forma y ubicación del predio y con esa información, el personal de la oficina de catastro de la SUNARP, podrá determinar si los predios resultantes de la subdivisión conforman el predio matriz inicial y si existe o no, superposición con otros predios inscritos, determinando si esta superposición es preexistente o si se genera por la subdivisión. Es importante que los predios a independizar y remanente estén individualizados; es decir, que hayan sido descritos con área, linderos y medidas perimétricas, ya que de no ser así, estos no podrán ser identificados y graficados en la base gráfica registral.

15. Obtenida la resolución que aprueba la subdivisión y emitidos los planos, se puede solicitar ante SUNARP, la inscripción de dicho acto. Para inscribir la subdivisión se debe presentar lo siguiente: Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), debidamente llenado y firmado por el funcionario municipal, profesional y propietario del predio, así como los planos que formen parte de ella o, en lugar del FUHU , la resolución que aprobó la subdivisión del predio. Planos catastrales del área a independizar y del remanente (siempre que pueda ser determinado) o, de corresponder, el certificado negativo de zona catastrada respecto del predio matriz.

16. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 59° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN), todo título que de mérito a una subdivisión debe contener el área que se independiza y el área remanente, salvo que esta no se pueda determinar. A nivel nacional, existen predios inscritos en fechas en las que no era necesario adjuntar un plano de ubicación y por ello no se conoce su forma y ubicación exacta. Respecto de estos predios no se puede determinar el área remanente, por lo que en estos casos se admite para la inscripción solo el plano de independización, siendo necesario que el área de catastro de la SUNARP, señale que no es posible determinar el área remanente.

17. Cuando no se puede determinar el área remanente en forma gráfica, se podrán inscribir las independizaciones en tanto el predio cuente con área, obtenida efectuando el cálculo numérico. 1,000.00m2 Se independiza 200.00 m2 Se independiza 200.00 m2 Se independiza 500.00 m2 Se quiere independizar 200.00 m2. Esta independización no procede, porque excede el área del predio inscrito.

18. ¿Qué ocurre si la suma del área a independizar y remanente, no da como resultado el área inscrita? Cuando el área a independizar y el remanente no sumen el área inscrita, esta discrepancia solo dará mérito a una observación, si la diferencia de área, entre lo inscrito y lo que reflejan los documentos de la subdivisión, se encuentra fuera del rango de tolerancias catastrales registrales. Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC “Tolerancias catastrales-registrales” Estos rangos también se aplican a diferencias en perímetro y medidas perimétricas

19. Cuando la diferencia excede los rangos de tolerancia, se debe acreditar que como acto previo a la subdivisión, se siguió un procedimiento de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 13° de la Ley N° 27333. El art. 13° de la Ley N° 27333, establece que el procedimiento de rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas se puede realizar en la vía judicial, notarial con publicaciones o notarial por acuerdo de colindantes. Es necesario precisar que cuando se realiza el procedimiento por acuerdo de colindantes, todos deben intervenir en la escritura pública, salvo que se colinde con calles, avenidas, etc. (vías públicas).

20. Hay una excepción al procedimiento de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas y es cuando la diferencia de área se debe a un error de cálculo En este supuesto, las medidas perimétricas del predio inscrito y el predio a subdividir deben ser las mismas y se tiene que adjuntar a SUNARP, el plano de ubicación del área matriz firmado por un verificador y por el funcionario municipal competente. El área de catastro de SUNARP precisará si efectivamente la diferencia de área se debe a un error de cálculo y en este caso se inscribirá la rectificación de área del predio, sin seguir los procedimientos que establece la Ley N° 27333.

21. ¿Qué ocurre si el predio pertenece a dos o más copropietarios y solo uno de ellos tramita la subdivisión en la municipalidad y solicita la inscripción? En estos casos la SUNARP requerirá que los copropietarios que no intervinieron en el procedimiento de subdivisión ante la municipalidad, den su conformidad, la cual deberá constar por escrito, con certificación notarial de sus firmas. Este es un requisito establecido en el art. 60° literal c) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y encuentra sustento en lo dispuesto en el art. 971, numeral 1 del Código Civil.

22. ¿Puedo tramitar la subdivisión ante la municipalidad, si mi predio está ubicado en zona de expansión urbana, a pesar que figure inscrito como predio rústico? El art. 62° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que los predios ubicados en zonas de expansión urbana podrán registrar la subdivisión aprobada por la municipalidad competente, pero, en estos casos se debe adjuntar, en forma adicional al FUHU o resolución de subdivisión y planos de independización, el anexo E del FUHU, en el cual conste en forma expresa que el predio se ubica en una zona de expansión urbana, debiendo constar el número de la resolución que aprobó la subdivisión y número de predios resultantes.

23. 23 ACUERDOS Y PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA, VINCULADOS AL ACTO DE INMATRICULACIÓN

24. Considerando que para renunciar a parte de un predio este debe estar plenamente identificado con su área, linderos y medidas perimétricas en el título primigenio, entonces el instrumento de renuncia no requerirá la antigüedad de cinco años adicionales para efectos de la inmatriculación. Para ello, el área catastro deberá determinar en forma indubitable que el predio resultante de la renuncia se emplaza dentro del polígono del predio original. Por consiguiente, en este supuesto resulta inaplicable el acuerdo adoptado en el Pleno CLX, precisado en el Pleno CLXXVII, relativo a la inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o modificatorios. Acuerdo adoptado en el CXCIV Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 17 de setiembre de 2018. RENUNCIA PARCIAL DE ÁREA CON EL PROPÓSITO DE INMATRICULAR UN PREDIO

25. 25 Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el Registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios.- Criterio adoptado en la Resolución Nº 228-2004-SUNARP-TR-L del 16 de abril de 2004. Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el VIII Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario El Peruano el 1 de octubre de 2004. ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN EN INMATRICULACIÓN No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no. Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005. POO aprobado en el XII Pleno del Tribunal Registral. PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN

26. 26 A efectos de inmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018 del Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante documento expedido por la autoridad competente, descartando que es eriazo, toda vez que la verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para determinar quién es el legitimado para solicitar la inscripción y que documentos deberán presentarse para tal efecto. Criterio sustentado en la Resolución Nº 487-2016-SUNARP-TR-T del 10.11.2016. Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el CLXVI Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario El Peruano el 29 de noviembre de 2016. ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL PREDIO A INMATRICULAR

27. 27 EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros. Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el CIX Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario El Peruano con fecha 13/9/2013. DESINMATRICULACIÓN

28. 28 La escritura pública de división y partición da mérito a la inmatriculación si cuenta con antigüedad de por lo menos cinco años. Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el CCXLIII Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario El Peruano el 3 de mayo de 2021. INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISIÓN Y PARTICIÓN

29. 29 Numeral 7.1.2. Requisitos técnicos generales de los documentos para su evaluación : Los siguientes requisitos son exigibles, salvo que exista norma especial que establezca el cumplimiento de otros requisitos técnicos. a. El plano perimétrico y plano de ubicación deben ser elaborados en una escala gráfica que permita la visualización y verificación de los datos técnicos, georeferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, Zona Geográfica al que está referido; debiendo graficarse el Norte Geográfico, la cuadricula, los vértices, las medidas perimétricas de cada tramo, el perímetro total, los colindantes y el área del predio, en lo que corresponda. El membrete del plano debe contener la siguiente información: tipo de plano, escala, fecha, departamento(s), provincia(s) y distrito(s), nombre del profesional responsable o verificador que elaboró el plano y el nombre del titular del predio. Directiva DI-004-2020-SCT-DTR (Directiva que regula la emisión de informes técnicos en procedimientos de inscripción, servicios de publicidad y procedimientos administrativo registrales)

30. 30 Los planos deben estar firmados y sellados por el verificador o profesional responsable, así como debidamente visado por la autoridad municipal o administrativa, cuando corresponda. Los planos podrán ser adjuntados, además, en archivo digital (formato DXF, o DWG o SHAPEFILE). La memoria descriptiva, debe señalar el nombre del titular del predio, linderos, medidas perimétricas y área del predio materia de inscripción, así como la fecha de elaboración de la misma, la cual debe estar firmada y sellada por el verificador o profesional responsable, debidamente visado por la autoridad municipal o administrativa, cuando corresponda. También podrá contener los nombres de los propietarios y/o posesionarios de los predios colindantes, siempre que se cuente con dicha información.

31. 7.1.3. Requisitos técnicos específicos de los documentos para su evaluación: El plano de ubicación de predios ubicados en zonas urbanas, debe graficar la posición del predio respecto de las vías adyacentes indicando la distancia a la esquina transversal más cercana, mencionar la denominación de vía; y de ser posible, la numeración municipal actual y anterior. Para el plano perimétrico, el área y perímetro a evaluar debe estar expresado en el sistema métrico decimal con una aproximación a dos decimales. El plano de ubicación de predios ubicados en zonas rústicas debe representar las referencias físicas y detalles topográficos no perecederos que existieran en el lugar, tales como los trazos y toponimias de ríos, quebradas, acantilados, zonas arqueológicas, y otros que ayuden a determinar la ubicación del predio; asimismo podrá indicar el número de unidad catastral y/o el número de parcela; para el plano perimétrico el área debe estar expresada en hectáreas y con una aproximación a cuatro decimales.

32. 32 Muchas gracias.