06 Infrastruktur Jalan Tol masyarakat .pdf
HarmawantoHamid1
17 views
54 slides
Sep 19, 2025
Slide 1 of 54
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
About This Presentation
jalan
Slide Content
Public Training
Prepared for
Analisa Pembiayaan
INFRASTRUKTUR
JALAN TOL
1
Prepared for
Analisa Pembiayaan
INFRASTRUKTUR
JALAN TOL
1
Overview Profil Bisnis Konstruksi
Karakteristik Bisnis Konstruksi dan Infrastruktur Jalan Tol
Analisa Risiko dan Mitigasi Risiko
Agenda
Guideline dalam pembiayaan sektor infrastruktur Jalan Tol
Daftar Proyek infrastruktur Jalan Tol di Indonesia 2023-2024
Karakteristik Bisnis Konstruksi dan Infrastruktur Jalan Tol
Analisa Risiko dan Mitigasi Risiko
Agenda
Guideline dalam pembiayaan sektor infrastruktur Jalan Tol
Daftar Proyek infrastruktur Jalan Tol di Indonesia 2023-2024
OVERVIEW
3
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
3
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
4
•Perekonomian Indonesia berdasarkan
besaran Produk Domestik Bruto (PDB)
atas dasar harga berlaku triwulan II-
2023 mencapai Rp5.226,7 triliun dan
atas dasar harga konstan 2010 mencapai
Rp3.075,7 triliun.
•Ekonomi Indonesia triwulan II-2023
terhadap triwulan II-2022 tumbuh
sebesar 5,17 persen (y-on-y). Dari sisi
produksi, Lapangan Usaha Transportasi
dan Pergudangan mengalami
pertumbuhan tertinggi sebesar 15,28
persen
Industry Highlight
•Perekonomian Indonesia berdasarkan
besaran Produk Domestik Bruto (PDB)
atas dasar harga berlaku triwulan II-
2023 mencapai Rp5.226,7 triliun dan
atas dasar harga konstan 2010 mencapai
Rp3.075,7 triliun.
•Ekonomi Indonesia triwulan II-2023
terhadap triwulan II-2022 tumbuh
sebesar 5,17 persen (y-on-y). Dari sisi
produksi, Lapangan Usaha Transportasi
dan Pergudangan mengalami
pertumbuhan tertinggi sebesar 15,28
persen
Industry Highlight
5
•Pembangunan infrastruktur sebagai salah satu
prioritas pembangunan nasional merupakan faktor
pendorong penting untuk meningkatkan
pertumbuhan perekonomian baik secara nasional
maupun regional.
•“Proyek jalan tol merupakan bagian dari Proyek
Strategis Nasional (PSN) tertuang sesuai dengan
Peraturan Presiden (Perpres) No. 56/2018 tentang
Percepatan Pelaksanaan PSN.
•Pembangunan jalan tol dibangun untuk memberikan
alternatifaksesjalandaratberkapasitaslebihbesar
dancepat rencananya akan terhubung dengan
kawasan-kawasan produktif seperti kawasan industri,
pariwisata, bandara, dan pelabuhan akan dapat
mengurangi biaya logistik dan meningkatkan daya
saing produk dalam negeri
Industry Highlight
Dana Proyek Strategis Nasional yang
Dibelanjakan oleh LMAN dari APBN
(Mei 2023)
•Pembangunan infrastruktur sebagai salah satu
prioritas pembangunan nasional merupakan faktor
pendorong penting untuk meningkatkan
pertumbuhan perekonomian baik secara nasional
maupun regional.
•“Proyek jalan tol merupakan bagian dari Proyek
Strategis Nasional (PSN) tertuang sesuai dengan
Peraturan Presiden (Perpres) No. 56/2018 tentang
Percepatan Pelaksanaan PSN.
•Pembangunan jalan tol dibangun untuk memberikan
alternatifaksesjalandaratberkapasitaslebihbesar
dancepat rencananya akan terhubung dengan
kawasan-kawasan produktif seperti kawasan industri,
pariwisata, bandara, dan pelabuhan akan dapat
mengurangi biaya logistik dan meningkatkan daya
saing produk dalam negeri
Industry Highlight
Dana Proyek Strategis Nasional yang
Dibelanjakan oleh LMAN dari APBN
(Mei 2023)
6
Pada posisi 21 Agustus 2023, jalan Tol yang telah beroperasi sebanyak
66 ruas jalan tol dengan panjang 2.569 kilometer. Sementara pada
tahun 2023 proyek yang sedang berjalan pembangunan sebanyak 12
ruas jalan Tol sepanjang 281.58 kilometer jalan tol.
Jalan Tol Beroperasi sd Agustus 2023
Lampung – Sumsel
389 km
Sumatera
684,5 km
Sulsel
21,8 km
Aceh - Sumut
163,8 km
Kalimantan
164,3 km
Kaltim
163,3 km
Sulawesi
48,2 km
Sulut
26,4 km
Bali
10,1 km
Pulau Jawa
1.666,3 km
Ruas Jalan
Tol
66
Badan Usaha
Jalan Tol
48
Transaksi
Harian
4,45 jt
Kecelakaan
4.487
Pada posisi 21 Agustus 2023, jalan Tol yang telah beroperasi sebanyak
66 ruas jalan tol dengan panjang 2.569 kilometer. Sementara pada
tahun 2023 proyek yang sedang berjalan pembangunan sebanyak 12
ruas jalan Tol sepanjang 281.58 kilometer jalan tol.
Jalan Tol Beroperasi sd Agustus 2023
Lampung – Sumsel
389 km
Sumatera
684,5 km
Sulsel
21,8 km
Aceh - Sumut
163,8 km
Kalimantan
164,3 km
Kaltim
163,3 km
Sulawesi
48,2 km
Sulut
26,4 km
Bali
10,1 km
Pulau Jawa
1.666,3 km
Ruas Jalan
Tol
66
Badan Usaha
Jalan Tol
48
Transaksi
Harian
4,45 jt
Kecelakaan
4.487
7
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO NAMA RUAS TOL
PENDAPATAN (Rp. Miliar)
2021 SMT 1 / 2022
1Tol Cikopo - Palimanan 1.724 1.040
2Tol Cawang – Tanjung Priok - Pluit 1.433 880
3Tol Jakarta - Cikampek 1.305 674
4Tol Tangerang - Merak 1.154 624
5Tol Cikampek - Padalarang 996 565
6Tol Semarang - Batang 966 517
7Tol JORR Sesksi Non S 915 507
8Tol Solo - Ngawi 820 500
9Tol Jakarta – Bogor - Ciawi 942 496
10Tol Semarang - Solo 701 465
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO NAMA RUAS TOL
PENDAPATAN (Rp. Miliar)
2021 SMT 1 / 2022
1Tol Cikopo - Palimanan 1.724 1.040
2Tol Cawang – Tanjung Priok - Pluit 1.433 880
3Tol Jakarta - Cikampek 1.305 674
4Tol Tangerang - Merak 1.154 624
5Tol Cikampek - Padalarang 996 565
6Tol Semarang - Batang 966 517
7Tol JORR Sesksi Non S 915 507
8Tol Solo - Ngawi 820 500
9Tol Jakarta – Bogor - Ciawi 942 496
10Tol Semarang - Solo 701 465
8
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO
NAMA
BADAN USAHA JALAN TOL (BUJT) NAMA RUAS TOL
2021 SEMESTER 1 - 2022
C/R D/R C/R D/R
1PT. Translingkar Kita Jaya Cinere - Jagorawi 378,06%514,89%537,78%517,14%
2PT. Bintaro Serpong Damai Pondok Aren - Serpong 457,23%126,56%444,75%110,20%
3PT. Cipta Marga Nusaphala Persada TbkCawang – Tanjung Priok - Pluit 66,06% 45,87%691,85%2,22%
4PT. Trans Marga Jateng Semarang - Solo 66,30%633,39%347,54%509,07%
5PT. Jasamarga Pandaan Malang Pandaan - Malang 182,87%349,59%448,79%373,07%
6PT. Jasamarga Ngawi Kertosono KediriNgawi – Kertosono 472,19%267,96%488,05%242,77%
7PT. Jasamarga Kualanamu Tol Medan – Kualanamu - Tebing Tinggi290,98%272,95%297,03%258,20%
8PT. Jasamarga Gempol Pasuruan Gempol - Pasuruan 136,73%443,21%259,50%406,08%
9PT. Lintas Marga Sadaya Cikopo - Palimanan 175,91%269,07%244,25%247,56%
10PT. Jasamarga Pandaan Tol Gempol - Pandaan 119,13%159,76%141,26%157,79%
11PT. Jasamarga Semarang Batang Semarang - Batang 103,23%253,14%400,10%256,54%
12PT. Jasamarga Solo Ngawi Solo - Ngawi 218,06%259,97%239,34%240,04%
13PT. Jasamarga Lingkar Bersatu JORR W1 82,73% 52,04%201,86%50,81%
14PT. Jasamarga Balikpapan Samarinda Balikpapan - Samarinda 128,33%292,53%139,74%332,00%
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO
NAMA
BADAN USAHA JALAN TOL (BUJT) NAMA RUAS TOL
2021 SEMESTER 1 - 2022
C/R D/R C/R D/R
1PT. Translingkar Kita Jaya Cinere - Jagorawi 378,06%514,89%537,78%517,14%
2PT. Bintaro Serpong Damai Pondok Aren - Serpong 457,23%126,56%444,75%110,20%
3PT. Cipta Marga Nusaphala Persada TbkCawang – Tanjung Priok - Pluit 66,06% 45,87%691,85%2,22%
4PT. Trans Marga Jateng Semarang - Solo 66,30%633,39%347,54%509,07%
5PT. Jasamarga Pandaan Malang Pandaan - Malang 182,87%349,59%448,79%373,07%
6PT. Jasamarga Ngawi Kertosono KediriNgawi – Kertosono 472,19%267,96%488,05%242,77%
7PT. Jasamarga Kualanamu Tol Medan – Kualanamu - Tebing Tinggi290,98%272,95%297,03%258,20%
8PT. Jasamarga Gempol Pasuruan Gempol - Pasuruan 136,73%443,21%259,50%406,08%
9PT. Lintas Marga Sadaya Cikopo - Palimanan 175,91%269,07%244,25%247,56%
10PT. Jasamarga Pandaan Tol Gempol - Pandaan 119,13%159,76%141,26%157,79%
11PT. Jasamarga Semarang Batang Semarang - Batang 103,23%253,14%400,10%256,54%
12PT. Jasamarga Solo Ngawi Solo - Ngawi 218,06%259,97%239,34%240,04%
13PT. Jasamarga Lingkar Bersatu JORR W1 82,73% 52,04%201,86%50,81%
14PT. Jasamarga Balikpapan Samarinda Balikpapan - Samarinda 128,33%292,53%139,74%332,00%
9
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO
NAMA
BADAN USAHA JALAN TOL (BUJT) NAMA RUAS TOL
2021 SEMESTER 1 - 2022
C/R D/R C/R D/R
15PT. Marga Harjaya Infrastruktur Kertosono - Mojokerto 27,40%151,98%70,74%118,87%
16PT. Hutama Marga Waskita Kuala Tanjung – Tebing Tinggi 1,07% 231,10%60,43%36,73%
17PT. Hutama Karya (Persero) Trans Sumatera 105,61%142,57%91,58%136,30%
18PT. Jasa Marga (Persero)Tbk 13 Ruas To 86,24% 297,0385,24%288,64%
19PT. Jalan Tol Sekar Empat Makassar Seksi IV 65,34% 30,18%56,77%33,06%
20PT. Citra Megatama Surabaya SS Waru – Bandara Juanda 66,59%252,54%43,27%215,67%
21PT. Pemalang Batang Tol Road Pemalang - Batang 24,77%607,81%57,92%644,33%
22PT. Jakarta Tollroad Development 6 Ruas Tol DKI 172,32%41,79%57,83%36,38%
23PT. Marga Lingkar Jakarta JORR W2 Utara 36,55%228,50%37,43%226,63%
24PT. Jasamarga Surabaya Mojokerto Surabaya - Mojokerto 28,17%808,80%42,83%851,54%
25PT. Jasamarga Manado Bitung Manado - Bitung 70,52%279,87%55,46%327,65%
26PT. Jasamarga Jalanlayang Cikampek Jakarta-Cikampek II Elevated 86,03%218,18%88,63%228,40%
27PT. Semesta Mega Raya Kanci - Pejagan 29,53%176,88%32,32%169,08%
28PT. Cinere Serpong Jaya Cinere - Serpong 46,11%221,88%33,51%242,20%
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO
NAMA
BADAN USAHA JALAN TOL (BUJT) NAMA RUAS TOL
2021 SEMESTER 1 - 2022
C/R D/R C/R D/R
15PT. Marga Harjaya Infrastruktur Kertosono - Mojokerto 27,40%151,98%70,74%118,87%
16PT. Hutama Marga Waskita Kuala Tanjung – Tebing Tinggi 1,07% 231,10%60,43%36,73%
17PT. Hutama Karya (Persero) Trans Sumatera 105,61%142,57%91,58%136,30%
18PT. Jasa Marga (Persero)Tbk 13 Ruas To 86,24% 297,0385,24%288,64%
19PT. Jalan Tol Sekar Empat Makassar Seksi IV 65,34% 30,18%56,77%33,06%
20PT. Citra Megatama Surabaya SS Waru – Bandara Juanda 66,59%252,54%43,27%215,67%
21PT. Pemalang Batang Tol Road Pemalang - Batang 24,77%607,81%57,92%644,33%
22PT. Jakarta Tollroad Development 6 Ruas Tol DKI 172,32%41,79%57,83%36,38%
23PT. Marga Lingkar Jakarta JORR W2 Utara 36,55%228,50%37,43%226,63%
24PT. Jasamarga Surabaya Mojokerto Surabaya - Mojokerto 28,17%808,80%42,83%851,54%
25PT. Jasamarga Manado Bitung Manado - Bitung 70,52%279,87%55,46%327,65%
26PT. Jasamarga Jalanlayang Cikampek Jakarta-Cikampek II Elevated 86,03%218,18%88,63%228,40%
27PT. Semesta Mega Raya Kanci - Pejagan 29,53%176,88%32,32%169,08%
28PT. Cinere Serpong Jaya Cinere - Serpong 46,11%221,88%33,51%242,20%
10
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO
NAMA
BADAN USAHA JALAN TOL (BUJT) NAMA RUAS TOL
2021 SEMESTER 1 - 2022
C/R D/R C/R D/R
29PT. Wijaya Karya Serang Panimbang Serang - Panimbang 109,83%169,38%84,42%190,78%
30PT. Jogjasolo Marga Makmur Solo – Yogyakarta – NYIA Kulon Progo98,68%2113,15%77,88%1980,07%
31PT. Jasamarga Probolinggo BanyuwangiProbolingo - Banyuwangi 118,59%66,79%136,70%39,77%
32PT. Jasamarga Bali Tol Nusa Dua Ngurah Rai 13,26%478,86%21,31%597,81%
33PT. Marga Mandalasakti Tangerang - Merak 26,12%136,52%22,50%175,82%
34PT. Marga Trans Nusantara Kunciran -Serpong 20,84%424,66%20,30%443,82%
35PT. Jasamarga Jogja Bawen Jogja - Bawen 159,71%26,50% 8,08% 8,46%
36PT. Makassar Metro Network Ujung Pandang Tahap I dan II 62,09%207,97%40,22%141,25%
37PT. Jasamarga Kunciran Cengkareng Cengkareng - Kunciran 28,34%297,15%29,11% 36,54%
38PT. Citra Marga Lintas Jabar Soreang - Pasirkoja 9,06% 70,50% 9,12% 36,54%
39PT. Trans Jawa Paspro Jalan Tol Pasuruan - Probolinggo 28,96%400,08%26,08%536,70%
40PT. Margabumi Matraraya Surabaya - Gresik 97,13%141,32%47,03%118,40%
41PT. Cibitung Tanjung Priok Port TolwaysCibitung - Cilincing 23,35%258,04%46,48%218,78%
42PT. Pejagan Pemalang Tol Road Pejagan - Pemalang 14,39%646,42%32,42%641,10%
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO
NAMA
BADAN USAHA JALAN TOL (BUJT) NAMA RUAS TOL
2021 SEMESTER 1 - 2022
C/R D/R C/R D/R
29PT. Wijaya Karya Serang Panimbang Serang - Panimbang 109,83%169,38%84,42%190,78%
30PT. Jogjasolo Marga Makmur Solo – Yogyakarta – NYIA Kulon Progo98,68%2113,15%77,88%1980,07%
31PT. Jasamarga Probolinggo BanyuwangiProbolingo - Banyuwangi 118,59%66,79%136,70%39,77%
32PT. Jasamarga Bali Tol Nusa Dua Ngurah Rai 13,26%478,86%21,31%597,81%
33PT. Marga Mandalasakti Tangerang - Merak 26,12%136,52%22,50%175,82%
34PT. Marga Trans Nusantara Kunciran -Serpong 20,84%424,66%20,30%443,82%
35PT. Jasamarga Jogja Bawen Jogja - Bawen 159,71%26,50% 8,08% 8,46%
36PT. Makassar Metro Network Ujung Pandang Tahap I dan II 62,09%207,97%40,22%141,25%
37PT. Jasamarga Kunciran Cengkareng Cengkareng - Kunciran 28,34%297,15%29,11% 36,54%
38PT. Citra Marga Lintas Jabar Soreang - Pasirkoja 9,06% 70,50% 9,12% 36,54%
39PT. Trans Jawa Paspro Jalan Tol Pasuruan - Probolinggo 28,96%400,08%26,08%536,70%
40PT. Margabumi Matraraya Surabaya - Gresik 97,13%141,32%47,03%118,40%
41PT. Cibitung Tanjung Priok Port TolwaysCibitung - Cilincing 23,35%258,04%46,48%218,78%
42PT. Pejagan Pemalang Tol Road Pejagan - Pemalang 14,39%646,42%32,42%641,10%
11
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO
NAMA
BADAN USAHA JALAN TOL (BUJT) NAMA RUAS TOL
2021 SEMESTER 1 - 2022
C/R D/R C/R D/R
43PT. Marga Sarana Jabar Bogor Ring Road 90,54% 231,70% 4,77% 232,92%
44PT. Waskita Sriwijaya Tol Kayu Agung – Palembang - Betung 0,27% 3719,12% 7,08% 697,53%
45PT. Citra Waspphutowa Depok - Antasari 35,50% 243,56% 29,65%248,52%
46PT. Trans Jabar Tol Ciawi - Sukabumi 1,44% 811,74% 3,60% 781,95%
47PT. Cimanggis Cibitung Tolraya Cimanis - Cibitung 2,59%-245241,20%1,37%-21726.39%
48PT. Jasamarga Japek Selatan Jakarta – Cikampek Sesi Selatan 21,33% 137,32%12,32%171,55%
49PT. Citra Karya Jabar Tol Cleunyi – Sumedang - Dawuan 15,58% 443,48% 11,66%538,11%
50PT. Kresna Kusuma Dyandra Marga Bekasi – Cawang –Kampung Melayu5,12% 1480,92% 5,44%2246,99%
51PT. PP Semarang Demak Semarang - Demak 18,74% 391,84% 9,91% 308,50%
52PT. Trans Bumi Serbaraja Serpong - Balaraja 4,24% 136,06% 4,08% 151,33%
53PT. Waskita Bumi Wira Krian – Legundi – Bunder - Manyar 2,81% 419,28% N/a N/a
54PT. Jasamarga Gedebage Cilacap Gedebage - Cilacap N/a N/a 12771,
54%
0,62%
Ruas Jalan Tol Dengan Pendapatan Tertinggi
NO
NAMA
BADAN USAHA JALAN TOL (BUJT) NAMA RUAS TOL
2021 SEMESTER 1 - 2022
C/R D/R C/R D/R
43PT. Marga Sarana Jabar Bogor Ring Road 90,54% 231,70% 4,77% 232,92%
44PT. Waskita Sriwijaya Tol Kayu Agung – Palembang - Betung 0,27% 3719,12% 7,08% 697,53%
45PT. Citra Waspphutowa Depok - Antasari 35,50% 243,56% 29,65%248,52%
46PT. Trans Jabar Tol Ciawi - Sukabumi 1,44% 811,74% 3,60% 781,95%
47PT. Cimanggis Cibitung Tolraya Cimanis - Cibitung 2,59%-245241,20%1,37%-21726.39%
48PT. Jasamarga Japek Selatan Jakarta – Cikampek Sesi Selatan 21,33% 137,32%12,32%171,55%
49PT. Citra Karya Jabar Tol Cleunyi – Sumedang - Dawuan 15,58% 443,48% 11,66%538,11%
50PT. Kresna Kusuma Dyandra Marga Bekasi – Cawang –Kampung Melayu5,12% 1480,92% 5,44%2246,99%
51PT. PP Semarang Demak Semarang - Demak 18,74% 391,84% 9,91% 308,50%
52PT. Trans Bumi Serbaraja Serpong - Balaraja 4,24% 136,06% 4,08% 151,33%
53PT. Waskita Bumi Wira Krian – Legundi – Bunder - Manyar 2,81% 419,28% N/a N/a
54PT. Jasamarga Gedebage Cilacap Gedebage - Cilacap N/a N/a 12771,
54%
0,62%
12
Industri Jalan Tol Terkemuka
1,736 km
Total Panjang Hak Konsesi Jalan Tol
± 1,260 km
Total Panjang Jalan Tol Beroperasi
Kinerja Operasional
Panjang Jalan Tol yang Beroperasi
Jalan Tol Beroperasi milik
Jasa Marga 49%
*) per 31 Juli 2023
Pangsa Pasar
JSMR
49%
PT Astra Tol
Nusantara 9%
CMNP
3%
PT Hutama
Karya 16%
PT Nusantara
Infrastruktur
1%INA
10%
Others
4%
37,05 km
Penambahan Hak Konsesi Jalan Tol pada
Tahun 2023
•Akses Patimban (37,05 km)
WSKT
8%
Industri Jalan Tol Terkemuka
1,736 km
Total Panjang Hak Konsesi Jalan Tol
± 1,260 km
Total Panjang Jalan Tol Beroperasi
Kinerja Operasional
Panjang Jalan Tol yang Beroperasi
Jalan Tol Beroperasi milik
Jasa Marga 49%
*) per 31 Juli 2023
Pangsa Pasar
JSMR
49%
PT Astra Tol
Nusantara 9%
CMNP
3%
PT Hutama
Karya 16%
PT Nusantara
Infrastruktur
1%INA
10%
Others
4%
37,05 km
Penambahan Hak Konsesi Jalan Tol pada
Tahun 2023
•Akses Patimban (37,05 km)
WSKT
8%
13
Contoh Prospektus Operator
Jasa Marga memiliki 36 konsesi jalan tol yang dioperasikan baik di level induk, anak perusahaan, dan di bawah subholding PT Jasamarga
Transjawa Tol. Perusahaan memiliki 3 Anak Perusahaan yang berfokus pada bisnis pengoperasian dan pemeliharaan jalan tol serta 1 Anak
Perusahaan di bisnis prospektif.
Kementerian Badan Usaha Milik
Negara (“KBUMN”)
70%
Public 30%
Struktur Pemegang Saham
Pemerintahan
Indonesia
Lini Bisnis Pengoperasian Jalan Tol Lini Bisnis Prospektif
12 Entitas Asosiasi & Entitas Aset Keuangan
1.Cawang-Tomang-Pluit
(Jakarta Inner Ring Road)
2.Prof. Dr. Ir. Sedyatmo (Airport)
3.Jagorawi
4.Padalarang
5.Cileunyi
6.Jakarta Outer Ring Road
7.Ulujami-Pondok Aren
8.Jakarta-Tangerang
9.Belmera
10.Jakarta-Cikampek
11.Palikanci
12.Surabaya-Gempol
13.Semarang A B C
Toll Road Concession Business Line
13 Mature Toll Roads 23 New Toll Roads
1.Nusa Dua-Ngurah Rai-
Benoa
2.JORR W2 Utara (part of
JORR)
3.Medan-Kualanamu-
Tebing Tinggi
4.Bogor Ring Road
5.JORR2 (Kunciran-
Serpong)
6.Balikpapan-Samarinda
7.JORR2 (Cengkareng-
Kunciran)
8.JORR2 (Serpong-Cinere)
9.Manado-Bitung
10.Jakarta-Cikampek II
South
11.Probolinggo-Banyuwangi
12.Yogyakarta-Bawen
13.Yogyakarta-Solo
14.Akses Patimban
15.Jakarta-Cikampek II
Elevated
16.Batang-Semarang
17.Semarang-Solo
18.Solo-Ngawi
19.Ngawi-Kertosono-Kediri
20.Surabaya-Mojokerto
21.Gempol-Pasuruan
22.Gempol-Pandaan
23.Pandaan-Malang
Legend
Cabang dan Anak Perusahaan Subholding
PT Jasamarga Transjawa Tol
Perorangan Indonesia,
3.43%
Asuransi, 2.83%
* Per 18 Agustus 2023
Koperasi , 0.00%
Reksadana,
2.79%
Yayasan, 0.26%
Asing, 11.63%
Contoh Prospektus Operator
Jasa Marga memiliki 36 konsesi jalan tol yang dioperasikan baik di level induk, anak perusahaan, dan di bawah subholding PT Jasamarga
Transjawa Tol. Perusahaan memiliki 3 Anak Perusahaan yang berfokus pada bisnis pengoperasian dan pemeliharaan jalan tol serta 1 Anak
Perusahaan di bisnis prospektif.
Kementerian Badan Usaha Milik
Negara (“KBUMN”)
70%
Public 30%
Struktur Pemegang Saham
Pemerintahan
Indonesia
Lini Bisnis Pengoperasian Jalan Tol Lini Bisnis Prospektif
12 Entitas Asosiasi & Entitas Aset Keuangan
1.Cawang-Tomang-Pluit
(Jakarta Inner Ring Road)
2.Prof. Dr. Ir. Sedyatmo (Airport)
3.Jagorawi
4.Padalarang
5.Cileunyi
6.Jakarta Outer Ring Road
7.Ulujami-Pondok Aren
8.Jakarta-Tangerang
9.Belmera
10.Jakarta-Cikampek
11.Palikanci
12.Surabaya-Gempol
13.Semarang A B C
Toll Road Concession Business Line
13 Mature Toll Roads 23 New Toll Roads
1.Nusa Dua-Ngurah Rai-
Benoa
2.JORR W2 Utara (part of
JORR)
3.Medan-Kualanamu-
Tebing Tinggi
4.Bogor Ring Road
5.JORR2 (Kunciran-
Serpong)
6.Balikpapan-Samarinda
7.JORR2 (Cengkareng-
Kunciran)
8.JORR2 (Serpong-Cinere)
9.Manado-Bitung
10.Jakarta-Cikampek II
South
11.Probolinggo-Banyuwangi
12.Yogyakarta-Bawen
13.Yogyakarta-Solo
14.Akses Patimban
15.Jakarta-Cikampek II
Elevated
16.Batang-Semarang
17.Semarang-Solo
18.Solo-Ngawi
19.Ngawi-Kertosono-Kediri
20.Surabaya-Mojokerto
21.Gempol-Pasuruan
22.Gempol-Pandaan
23.Pandaan-Malang
Legend
Cabang dan Anak Perusahaan Subholding
PT Jasamarga Transjawa Tol
Perorangan Indonesia,
3.43%
Asuransi, 2.83%
* Per 18 Agustus 2023
Koperasi , 0.00%
Reksadana,
2.79%
Yayasan, 0.26%
Asing, 11.63%
14
Contoh Prospektus Operator
Jasa Marga memiliki 13 ruas jalan tol mature yang telah menghasilkan cash flow yang stabil untuk mendukung pengembangan 23 konsesi
jalan tol baru di level anak perusahaan dengan menerbitkan beberapa alternatif pendanaan.
Struktur Pendanaan
Historical Cash Capex
dalam Triliun Rp
22.09
15.21
3.42
4.80
2.54
2019 2020 2021 2022 1H2023
Ruas Jalan Tol
Masa Periode Konsesi
(tahun)
Panjang
(km)
Kepemilikan Jasa
Marga
Konsesi Lama
13 Konsesi Lama 2044 512,1 100%
A. Beroperasi Penuh
1Nusa Dua-Ngurah Rai-Benoa 2057 9,70 64.44%
2JORR W2 Utara (bagian dari JORR) 2044 7,67 51.00%
3Surabaya-Mojokerto (bagian dari Trans Jawa) 2049 36,27 55.51%
4Solo-Ngawi (bagian dari Trans Jawa) 2055 91,09 42.62%
5Semarang-Solo (bagian dari Trans Jawa) 2055 72,64 50.91%
6Gempol-Pasuruan (bagian dari Trans Jawa) 2058 34,15 99.35%
7Batang-Semarang (bagian dari Trans Jawa) 2061 75,00 44.18%
8Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi 2054 61,70 55.00%
9Gempol-Pandaan 2049 13,61 40.00%
10JORR2 (Kunciran-Serpong) 2052 11,14 60.00%
11Jakarta-Cikampek II Elevated 2061 36,40 40.00%
12Pandaan-Malang 2051 38,49 51.00%
13JORR2 (Cengkareng-Kunciran) 2052 14,19 78.53%
14Balikpapan-Samarinda 2055 98,89 67.39%
15Manado-Bitung 2056 39,90 64.97%
B. Sebagian Beroperasi
16Bogor Ring Road 2054 11,95 55.00%
17Ngawi-Kertosono-Kediri (bagian dari Trans Jawa) 2066 114,92 45.00%
18JORR2 (Serpong-Cinere) 2052 10,14 55.00%
C. Dalam Pembebasan Lahan dan Konstruksi
19Jakarta-Cikampek II Selatan 35 tahun sejak SPMK 64,00 90.97%
20Probolinggo-Banyuwangi 35 tahun sejak SPMK 172,91 94.93%
21Jogja-Bawen 40 tahun sejak SPMK 75,82 63.15%
22Jogja-Solo 40 tahun sejak SPMK 96,57 42.23%
23Akses Patimban 50 tahun sejak SPMK 37,05 55.00%
TOTAL 1,736
Pinjaman Perbankan
di Level Anak
Perusahaan
70%
Ekuitas
30%
Contoh Prospektus Operator
Jasa Marga memiliki 13 ruas jalan tol mature yang telah menghasilkan cash flow yang stabil untuk mendukung pengembangan 23 konsesi
jalan tol baru di level anak perusahaan dengan menerbitkan beberapa alternatif pendanaan.
Struktur Pendanaan
Historical Cash Capex
dalam Triliun Rp
22.09
15.21
3.42
4.80
2.54
2019 2020 2021 2022 1H2023
Ruas Jalan Tol
Masa Periode Konsesi
(tahun)
Panjang
(km)
Kepemilikan Jasa
Marga
Konsesi Lama
13 Konsesi Lama 2044 512,1 100%
A. Beroperasi Penuh
1Nusa Dua-Ngurah Rai-Benoa 2057 9,70 64.44%
2JORR W2 Utara (bagian dari JORR) 2044 7,67 51.00%
3Surabaya-Mojokerto (bagian dari Trans Jawa) 2049 36,27 55.51%
4Solo-Ngawi (bagian dari Trans Jawa) 2055 91,09 42.62%
5Semarang-Solo (bagian dari Trans Jawa) 2055 72,64 50.91%
6Gempol-Pasuruan (bagian dari Trans Jawa) 2058 34,15 99.35%
7Batang-Semarang (bagian dari Trans Jawa) 2061 75,00 44.18%
8Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi 2054 61,70 55.00%
9Gempol-Pandaan 2049 13,61 40.00%
10JORR2 (Kunciran-Serpong) 2052 11,14 60.00%
11Jakarta-Cikampek II Elevated 2061 36,40 40.00%
12Pandaan-Malang 2051 38,49 51.00%
13JORR2 (Cengkareng-Kunciran) 2052 14,19 78.53%
14Balikpapan-Samarinda 2055 98,89 67.39%
15Manado-Bitung 2056 39,90 64.97%
B. Sebagian Beroperasi
16Bogor Ring Road 2054 11,95 55.00%
17Ngawi-Kertosono-Kediri (bagian dari Trans Jawa) 2066 114,92 45.00%
18JORR2 (Serpong-Cinere) 2052 10,14 55.00%
C. Dalam Pembebasan Lahan dan Konstruksi
19Jakarta-Cikampek II Selatan 35 tahun sejak SPMK 64,00 90.97%
20Probolinggo-Banyuwangi 35 tahun sejak SPMK 172,91 94.93%
21Jogja-Bawen 40 tahun sejak SPMK 75,82 63.15%
22Jogja-Solo 40 tahun sejak SPMK 96,57 42.23%
23Akses Patimban 50 tahun sejak SPMK 37,05 55.00%
TOTAL 1,736
Pinjaman Perbankan
di Level Anak
Perusahaan
70%
Ekuitas
30%
15
Contoh Prospektus Operator
Proyek Baru Yang Akan Diselesaikan: 5 Proyek Dampak Konektivitas
•JSMR akan fokus pada pengembangan jalan tol yang
terkoneksi/yang dapat meningkatkan konektivitas
terhadap portofolio JSMR yang ada.
•Dari pengalaman kami di wilayah Transjawa, konektivitas
membawa peningkatan signifikan dalam hal volume lalu
lintas & pendapatan baik untuk jalan tol lama maupun
baru, seperti terlihat di bawah ini:
97.5
68.2
116.6
99.4
Palimanan - Kanci Semarang
Dampak Konektivitas terhadap Pendapatan
(dalam miliar Rp)
2018 1H 2019 1H
1
5
1 Jakarta-Cikampek II Selatan 62.00 km
2 Jogja-Bawen 75.82 km
3 Jogja-Solo 96.57 km
4 Probolinggo-Banyuwangi (I-III)
1
171.50 km
5 Akses Patimban 37.05 km
1. Sesuai usulan JSMR kepada Badan Pengatur Jalan Tol Indonesia/Badan Pengatur Jalan Tol, untuk Ruas Probolinggo-Banyuwangi, pembangunan tahap pertama adalah Ruas Gending-
Besuki dengan total panjang 49,88 km.
203
139
271
216
Surabaya - Gempol Surabaya - Mojokerto
2
3
4
+19,6% +45,7%
+33,5%
+55,4%
Contoh Prospektus Operator
Proyek Baru Yang Akan Diselesaikan: 5 Proyek Dampak Konektivitas
•JSMR akan fokus pada pengembangan jalan tol yang
terkoneksi/yang dapat meningkatkan konektivitas
terhadap portofolio JSMR yang ada.
•Dari pengalaman kami di wilayah Transjawa, konektivitas
membawa peningkatan signifikan dalam hal volume lalu
lintas & pendapatan baik untuk jalan tol lama maupun
baru, seperti terlihat di bawah ini:
97.5
68.2
116.6
99.4
Palimanan - Kanci Semarang
Dampak Konektivitas terhadap Pendapatan
(dalam miliar Rp)
2018 1H 2019 1H
1
5
1 Jakarta-Cikampek II Selatan 62.00 km
2 Jogja-Bawen 75.82 km
3 Jogja-Solo 96.57 km
4 Probolinggo-Banyuwangi (I-III)
1
171.50 km
5 Akses Patimban 37.05 km
1. Sesuai usulan JSMR kepada Badan Pengatur Jalan Tol Indonesia/Badan Pengatur Jalan Tol, untuk Ruas Probolinggo-Banyuwangi, pembangunan tahap pertama adalah Ruas Gending-
Besuki dengan total panjang 49,88 km.
203
139
271
216
Surabaya - Gempol Surabaya - Mojokerto
2
3
4
+19,6% +45,7%
+33,5%
+55,4%
16
Contoh Prospektus Operator
5 Peluang Proyek Tol Baru
2 | Jogja-Bawen1 | Jakarta-Cikampek II Selatan
5 | Akses Patimban4 | Probolinggo-Banyuwangi
Keterangan:
Populasi
Region: Cirebon, Subang (West Java)
±48.3 juta
1)
Region: Probolinggo, Situbondo, Bondowoso, Banyuwangi
(Jawa Timur)
±40.7 juta
1)
Region: Jogja, Bawen, Purwokerto (Jawa Tengah, Yogyakarta)
±40.2 juta
1)
Region: Jakarta, Bekasi, Karawang
±58.8 juta
1)
▪Terletak di sepanjang Kawasan
industri terpadu.
▪Dikelilingi oleh banyak kawasan
perumahan baru di pinggiran kota.
▪Terhubung dengan jalan tol dengan
lalu lintas tinggi yang ada (Cikampek
& JORR).
▪Memiliki destinasi wisata (misal
Green Canyon, Pantai Sedari, Pantai
Tanjung Baru, Pantai Tanjung Pakis,
dll).
▪Terletak di sepanjang destinasi
wisata (misal Taman Nasional
Baluran, Pantai Pasir Putih, dll).
▪Kawasan utama penghasil
tanaman perkebunan dan
kehutanan.
▪Tulang punggung pelabujan
Patimban yang kedepannya
akan diintegrasikan dengan
pelabuhan Tanjung Priok untuk
mengembangkan hub baru di
Kawasan Asia Tenggara.
Inflasi
± 4.21~5.37%
2)
1)Sumber: BPS, 2020 | Jumlah Penduduk Hasil SP2020
Berdasarkan Wilayah dan Jenis Kelamin (Orang)
2)Sumber: BPS, 2023
± 4.99~6.49%
2)
± 4.86%
2)
± 5,45~6.06%
2)
▪Candi Borobudur merupakan salah
satu destinasi wisata super prioritas
di Indonesia.
▪Keraton Yogyakarta merupakan
objek wisata baik domestic
maupun mancanegara.
▪Diharapkan dapat mengembangkan
lalu lintas komuter harian.
3 | Jogja-Solo
Region: Jogja, Bawen, Purwokerto (Jawa Tengah, Yogyakarta)
±40.2 juta
1)
± 6.49~7.03%
2)
▪Candi Borobudur merupakan salah
satu destinasi wisata super
prioritas di Indonesia.
▪Duadestinasifavoritdiwilayah
JawaTengah
▪Yogyakarta yang dikenal sebagai
Kota Pelajar, merupakan rumah
bagi banyak universitas (negeri
dan swasta).
Contoh Prospektus Operator
5 Peluang Proyek Tol Baru
2 | Jogja-Bawen1 | Jakarta-Cikampek II Selatan
5 | Akses Patimban4 | Probolinggo-Banyuwangi
Keterangan:
Populasi
Region: Cirebon, Subang (West Java)
±48.3 juta
1)
Region: Probolinggo, Situbondo, Bondowoso, Banyuwangi
(Jawa Timur)
±40.7 juta
1)
Region: Jogja, Bawen, Purwokerto (Jawa Tengah, Yogyakarta)
±40.2 juta
1)
Region: Jakarta, Bekasi, Karawang
±58.8 juta
1)
▪Terletak di sepanjang Kawasan
industri terpadu.
▪Dikelilingi oleh banyak kawasan
perumahan baru di pinggiran kota.
▪Terhubung dengan jalan tol dengan
lalu lintas tinggi yang ada (Cikampek
& JORR).
▪Memiliki destinasi wisata (misal
Green Canyon, Pantai Sedari, Pantai
Tanjung Baru, Pantai Tanjung Pakis,
dll).
▪Terletak di sepanjang destinasi
wisata (misal Taman Nasional
Baluran, Pantai Pasir Putih, dll).
▪Kawasan utama penghasil
tanaman perkebunan dan
kehutanan.
▪Tulang punggung pelabujan
Patimban yang kedepannya
akan diintegrasikan dengan
pelabuhan Tanjung Priok untuk
mengembangkan hub baru di
Kawasan Asia Tenggara.
Inflasi
± 4.21~5.37%
2)
1)Sumber: BPS, 2020 | Jumlah Penduduk Hasil SP2020
Berdasarkan Wilayah dan Jenis Kelamin (Orang)
2)Sumber: BPS, 2023
± 4.99~6.49%
2)
± 4.86%
2)
± 5,45~6.06%
2)
▪Candi Borobudur merupakan salah
satu destinasi wisata super prioritas
di Indonesia.
▪Keraton Yogyakarta merupakan
objek wisata baik domestic
maupun mancanegara.
▪Diharapkan dapat mengembangkan
lalu lintas komuter harian.
3 | Jogja-Solo
Region: Jogja, Bawen, Purwokerto (Jawa Tengah, Yogyakarta)
±40.2 juta
1)
± 6.49~7.03%
2)
▪Candi Borobudur merupakan salah
satu destinasi wisata super
prioritas di Indonesia.
▪Duadestinasifavoritdiwilayah
JawaTengah
▪Yogyakarta yang dikenal sebagai
Kota Pelajar, merupakan rumah
bagi banyak universitas (negeri
dan swasta).
17
Contoh Prospektus Operator
Progres Proyek Jalan Tol Jasa Marga : Area Jawa
Sebagian Beroperasi
Pembebasan Lahan dan Konstruksi
Kediri – Kertosono (20,30 km)
Progress Pembebasan Lahan: 0,42%
Progress Konstruksi : 0%
*) bagian dari Jalan Tol Ngawi – Kertosono –
Kediri (114,92 km)
Probolinggo – Besuki (49,68 km)
Progress Pembebasan Lahan: 90,03%
Progress Konstruksi: 4,22%
*) bagian dari Jalan TolProbolinggo-Banyuwangi
(171,50 km)
Kartasura – Klaten (22,30 km)
Progress Pembebasan Lahan: 96,16%
Progress Konstruksi : 56,32%
*) bagian dari Jalan Tol Jogja-Solo (96,57 km)
Akses Patimban (37,05 km) Progress
Pembebasan Lahan: 17,17% Progress
Konstruksi : 0%
Yogyakarta – Banyurejo (8,8 km)
Progress Pembebasan Lahan : 66,06%
Progress Konstruksi : 37,19%
*) Bagian dari Jalan Tol Bawen – Jogja (75,82 km)
Contoh Prospektus Operator
Progres Proyek Jalan Tol Jasa Marga : Area Jawa
Sebagian Beroperasi
Pembebasan Lahan dan Konstruksi
Kediri – Kertosono (20,30 km)
Progress Pembebasan Lahan: 0,42%
Progress Konstruksi : 0%
*) bagian dari Jalan Tol Ngawi – Kertosono –
Kediri (114,92 km)
Probolinggo – Besuki (49,68 km)
Progress Pembebasan Lahan: 90,03%
Progress Konstruksi: 4,22%
*) bagian dari Jalan TolProbolinggo-Banyuwangi
(171,50 km)
Kartasura – Klaten (22,30 km)
Progress Pembebasan Lahan: 96,16%
Progress Konstruksi : 56,32%
*) bagian dari Jalan Tol Jogja-Solo (96,57 km)
Akses Patimban (37,05 km) Progress
Pembebasan Lahan: 17,17% Progress
Konstruksi : 0%
Yogyakarta – Banyurejo (8,8 km)
Progress Pembebasan Lahan : 66,06%
Progress Konstruksi : 37,19%
*) Bagian dari Jalan Tol Bawen – Jogja (75,82 km)
18
Ikhtisar Keuangan –Rincian Pendapatan Tol
Catatan :
1)Dikonsolidasi sejak 1H2017
2)Dikonsolidasi sejak Q3 2018
3)Dikonsolidasi sejak 1H 2019
4)Dikonsolidasi sejak 1H2021
5)Dikonsolidasi sejak Q4 2021
6)Dikonsolidasi sejak Q4 2022
Cabang/Anak Perusahaan 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H2022 1H2023
∆1H2022 vs.
1H2023
CAGR
1Jagorawi 697.0 874.0 816.4 877.5 811.7 941.5 1,029.5 496.4 542.8 9.4% 6.7%
2Jakarta-Cikampek 1,232.5 1,265.7 1,155.2 1,285.1 1,321.7 1,335.5 1,359.3 674.2 672.1 -0.3% 1.6%
3Jakarta-Tangerang 580.7 755.7 852.1 850.9 741.3 803.8 956.0 458.5 484.1 5.6% 8.7%
4Cawang-Tomang-Cengkareng 1,412.7 1,475 1,554.1 1,543.4 1,084.1 1,180.6 1,511.3 705.3 784.8 11.3% 1.1%
5Purbaleunyi 1,350.6 1,299.0 1,380.0 1,376.4 1,192.5 1,373.6 1,579.0 774.6 803.1 3.7% 2.6%
6Surabaya-Gempol 402.0 418.6 449.2 584.3 483.2 710.8 803.0 389.3 401.2 3.1%12.2%
7Semarang 136.6 138.9 160.1 208.0 173.8 199.8 225.2 110.9 130.4 17.6% 8.7%
8Belmera 105.5 113.7 131.9 134.4 122.6 147.7 165.8 81.1 84.8 4.6% 7.8%
9Palikanci 169.5 181.2 199.8 218.9 201.0 242.2 265.3 136.4 115.2 -15.6% 7.8%
10JORR 1,010.2 1,024.8 1,038.9 1,229.7 953.7 1,056.0 1,226.6 585.0 637.1 8.9% 3.3%
TOTAL INDUK 7,097.3 7,546.9 7,737.8 8,308.7 7,085.7 7,991.3 9,121.0 4,411.7 4,655.5 5.53%4.27%
11Bogor Ring Road (PT MSJ) 100.2 98.7 138.5 174.0 144.9 218.0 251.3 121.7 137.6 13.0%16.6%
12Semarang-Solo (PT TMJ)
(1)
152.8 57.7 - - - - - - - N/A N/A
12Surabaya-Mojokerto (JSM) 36.0 50.5 312.1 464.3 387.0 436.2 549.0 265.7 287.8 8.3%57.5%
14Nusa Dua-Ngurah Rai-Benoa (JBT) 143.3 149.9 161.4 143.5 55.4 40.8 91.3 32.9 62.8 90.7%-7.2%
15Kebon Jeruk-Ulujami (PT MLJ)
(4)
337.3 276.5 276.7 312.5 242.4 268.9 - - - N/A N/A
16Gempol- Pandaan (JPT)
(3)
59.7 68.1 92.2 142.7 - - - - - N/A N/A
17Gempol-Pasuruan (JGP) - 8.6 70.7 234.8 202.6 262.8 314.5 153.4 157.2 2.5%105.3%
18Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi (JKT) - 24.2 213.6 339.3 319.6 403.6 497.8 247.5 264.6 6.9%83.0%
19Solo-Ngawi (JSN)
(2)
- - 2.4 - - - - - - N/A N/A
20Ngawi-Kertosono-Kediri (JNK)
(2)
- - 31.1 - - - - - - N/A N/A
21Semarang-Batang (JSB)
(2)
- - - - - - - - - N/A N/A
22Pandaan-Malang (JPM)
(5)
- - - 110.7 217.4 248.9 - - - N/A N/A
23Kunciran-Serpong (MTN) - - - 2.6 57.4 130.3 215.7 93.7 130.8 39.6%337.8%
24Balikpapan-Samarinda (JBS) - - - - 43.9 138.2 264.3 121.6 168.8 38.8%145.3%
25Manado-Bitung (JMB) - - - - 6.7 35.7 51.2 23.6 26.5 12.2%177.5%
26MBZ Elevated (JJC)
(6)
- - - - - 679.2 869.2 422.1 - N/A28.0%
27Serpong-Cinere (CSJ) - - - - - 25.3 61.4 27.0 35.1 30.0%143.0%
28Cengkareng-Batuceper-Kunciran (JKC) - - - - - 45.1 354.4 156.4 204.0 30.5%686.5%
TOTAL ANAK PERUSAHAAN 829.3 734.3 1,298.6 1,924.2 1,677.3 2,933.0 3,520.2 1,665.6 1,475.3 -11.43%27.2%
TOTAL 7,926.6 8,281.2 9,036.410,232.9 8,763.010,924.312,641.2 6,077.3 6,130.8 0.9% 8.1%
(dalam Miliar Rp)
Ikhtisar Keuangan –Rincian Pendapatan Tol
Catatan :
1)Dikonsolidasi sejak 1H2017
2)Dikonsolidasi sejak Q3 2018
3)Dikonsolidasi sejak 1H 2019
4)Dikonsolidasi sejak 1H2021
5)Dikonsolidasi sejak Q4 2021
6)Dikonsolidasi sejak Q4 2022
Cabang/Anak Perusahaan 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H2022 1H2023
∆1H2022 vs.
1H2023
CAGR
1Jagorawi 697.0 874.0 816.4 877.5 811.7 941.5 1,029.5 496.4 542.8 9.4% 6.7%
2Jakarta-Cikampek 1,232.5 1,265.7 1,155.2 1,285.1 1,321.7 1,335.5 1,359.3 674.2 672.1 -0.3% 1.6%
3Jakarta-Tangerang 580.7 755.7 852.1 850.9 741.3 803.8 956.0 458.5 484.1 5.6% 8.7%
4Cawang-Tomang-Cengkareng 1,412.7 1,475 1,554.1 1,543.4 1,084.1 1,180.6 1,511.3 705.3 784.8 11.3% 1.1%
5Purbaleunyi 1,350.6 1,299.0 1,380.0 1,376.4 1,192.5 1,373.6 1,579.0 774.6 803.1 3.7% 2.6%
6Surabaya-Gempol 402.0 418.6 449.2 584.3 483.2 710.8 803.0 389.3 401.2 3.1%12.2%
7Semarang 136.6 138.9 160.1 208.0 173.8 199.8 225.2 110.9 130.4 17.6% 8.7%
8Belmera 105.5 113.7 131.9 134.4 122.6 147.7 165.8 81.1 84.8 4.6% 7.8%
9Palikanci 169.5 181.2 199.8 218.9 201.0 242.2 265.3 136.4 115.2 -15.6% 7.8%
10JORR 1,010.2 1,024.8 1,038.9 1,229.7 953.7 1,056.0 1,226.6 585.0 637.1 8.9% 3.3%
TOTAL INDUK 7,097.3 7,546.9 7,737.8 8,308.7 7,085.7 7,991.3 9,121.0 4,411.7 4,655.5 5.53%4.27%
11Bogor Ring Road (PT MSJ) 100.2 98.7 138.5 174.0 144.9 218.0 251.3 121.7 137.6 13.0%16.6%
12Semarang-Solo (PT TMJ)
(1)
152.8 57.7 - - - - - - - N/A N/A
12Surabaya-Mojokerto (JSM) 36.0 50.5 312.1 464.3 387.0 436.2 549.0 265.7 287.8 8.3%57.5%
14Nusa Dua-Ngurah Rai-Benoa (JBT) 143.3 149.9 161.4 143.5 55.4 40.8 91.3 32.9 62.8 90.7%-7.2%
15Kebon Jeruk-Ulujami (PT MLJ)
(4)
337.3 276.5 276.7 312.5 242.4 268.9 - - - N/A N/A
16Gempol- Pandaan (JPT)
(3)
59.7 68.1 92.2 142.7 - - - - - N/A N/A
17Gempol-Pasuruan (JGP) - 8.6 70.7 234.8 202.6 262.8 314.5 153.4 157.2 2.5%105.3%
18Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi (JKT) - 24.2 213.6 339.3 319.6 403.6 497.8 247.5 264.6 6.9%83.0%
19Solo-Ngawi (JSN)
(2)
- - 2.4 - - - - - - N/A N/A
20Ngawi-Kertosono-Kediri (JNK)
(2)
- - 31.1 - - - - - - N/A N/A
21Semarang-Batang (JSB)
(2)
- - - - - - - - - N/A N/A
22Pandaan-Malang (JPM)
(5)
- - - 110.7 217.4 248.9 - - - N/A N/A
23Kunciran-Serpong (MTN) - - - 2.6 57.4 130.3 215.7 93.7 130.8 39.6%337.8%
24Balikpapan-Samarinda (JBS) - - - - 43.9 138.2 264.3 121.6 168.8 38.8%145.3%
25Manado-Bitung (JMB) - - - - 6.7 35.7 51.2 23.6 26.5 12.2%177.5%
26MBZ Elevated (JJC)
(6)
- - - - - 679.2 869.2 422.1 - N/A28.0%
27Serpong-Cinere (CSJ) - - - - - 25.3 61.4 27.0 35.1 30.0%143.0%
28Cengkareng-Batuceper-Kunciran (JKC) - - - - - 45.1 354.4 156.4 204.0 30.5%686.5%
TOTAL ANAK PERUSAHAAN 829.3 734.3 1,298.6 1,924.2 1,677.3 2,933.0 3,520.2 1,665.6 1,475.3 -11.43%27.2%
TOTAL 7,926.6 8,281.2 9,036.410,232.9 8,763.010,924.312,641.2 6,077.3 6,130.8 0.9% 8.1%
(dalam Miliar Rp)
19
Ikhtisar Operasional –Volume Lalu Lintas
(dalam Jutaan transaksi)
No Cabang/Anak Perusahaan 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H2022 1H2023
∆1H2022 vs.
1H2023
CAGR
1Jagorawi* 207.65 189.47148.50151.97 123.05 131.36145.91 70.41 73.90 5.0% -5.7%
2Jakarta-Cikampek* 221.75 205.48181.00158.30 138.37 150.01163.68 80.24 81.59 1.7% -4.9%
3Jakarta-Tangerang* 130.89 133.12138.00137.84 112.21 121.30136.77 65.53 69.54 6.1% 0.7%
4Cawang-Tomang-Cengkareng* 294.90 300.81296.60292.90 200.86 214.31261.76 123.06 135.08 9.8% -2.0%
5Purbaleunyi 67.49 68.79 69.67 78.10 67.40 70.89 79.24 38.69 40.05 3.5% 2.7%
6Surabaya-Gempol 97.66 100.97100.90110.58 88.90 89.78100.95 48.84 50.34 3.1% 0.6%
7Semarang* 51.76 52.62 39.90 38.35 31.41 33.21 37.78 18.63 19.13 2.7% -5.1%
8Belmera 25.75 27.88 28.00 27.30 23.99 26.14 28.34 13.88 14.33 3.3% 1.6%
9Palikanci 19.04 14.59 14.50 15.93 13.88 15.82 12.33 7.21 4.93 -31.6% -7.0%
10JORR Non S* 95.76 98.26 89.18 80.70 65.43 70.09 81.57 39.10 42.59 8.9% -2.6%
11Ulujami-Pondok Aren* 46.11 47.52 34.90 3.00 2.08 2.16 2.80 1.29 1.53 19% -37.3%
Total Induk 1,258.771,239.531,141.151,094.98 867.58 925.071,051.13 506.88 533.02 5.2% -2.96%
12Bogor Ring Road (PT MSJ) 16.49 15.79 16.41 17.00 14.05 15.55 17.61 8.52 9.27 8.8% 1.1%
13Surabaya-Mojokerto (PT JSM) 15.36 17.14 25.20 27.60 21.67 20.41 28.54 13.34 14.81 11.0% 10.9%
14Nusa Dua-Ngurah Rai-Benoa (PT JBT) 17.46 18.20 18.30 16.33 5.86 4.09 8.79 3.13 6.09 94.7% -10.8%
15Kebon Jeruk-Ulujami (PT MLJ) 26.90 30.50 29.64 22.32 16.64 17.58 19.76 9.46 10.31 9.0% -5.0%
16Gempol-Pandaan (PT JPT) 5.84 7.20 4.50 4.03 2.48 2.98 3.38 1.65 1.68 1.7% -8.7%
17Gempol-Pasuruan (PT JGP) - 0.71 2.10 3.10 2.21 2.65 2.90 1.43 1.43 0.0% 32.5%
18Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi (PT JKT) - 0.84 6.89 6.43 5.69 6.82 8.42 4.15 4.53 9.0% 58.6%
19Ngawi-Kertosono-Kediri (PT JNK) - - 2.80 2.20 2.14 2.49 3.18 1.61 1.61 -0.2% 3.2%
20Solo-Ngawi (PT JSN) - - 3.20 7.70 6.20 7.74 9.89 4.73 5.73 21.1% 32.6%
21Semarang-Batang (PT JSB) - - - 8.30 7.59 9.73 10.42 5.24 5.16 -1.5% 7.88%
22Pandaan-Malang (PT JPM) - - - 3.00 6.15 7.00 9.27 4.47 4.84 8.2% 45.65%
23Semarang-Solo (PT TMJ) 20.50 19.75 13.60 16.20 13.21 14.44 17.52 8.77 8.98 2.4% -2.6%
24Kunciran-Serpong (PT MTN) - - - 0.60 5.48 12.39 10.61 4.61 6.27 36.0% 160.5%
25Balikpapan-Samarinda (PT JBS) - - - - 1.50 1.67 3.03 1.38 1.87 35.5% 42.1%
26Manado-Bitung (PT JMB) - - - - 0.30 1.57 1.98 0.94 0.99 5.4% 156.9%
27Serpong-Cinere (PT CSJ) - - - - - 2.25 5.50 1.55 2.02 30.5% 144.4%
28Cengkareng-Batuceper-Kunciran (PT JKC) - - - - - 11.99 18.04 8.01 10.25 28.0% 50.5%
Total Anak Perusahaan 102.54 110.13122.64134.81 111.17 141.35178.84 82.99 95.84 15.5% 10.11%
TOTAL 1,361.31,349.661,263.791,229.78 978.751,066.421,229.97 589.87 628.85 6.6% -0.91%
Ikhtisar Operasional –Volume Lalu Lintas
(dalam Jutaan transaksi)
No Cabang/Anak Perusahaan 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H2022 1H2023
∆1H2022 vs.
1H2023
CAGR
1Jagorawi* 207.65 189.47148.50151.97 123.05 131.36145.91 70.41 73.90 5.0% -5.7%
2Jakarta-Cikampek* 221.75 205.48181.00158.30 138.37 150.01163.68 80.24 81.59 1.7% -4.9%
3Jakarta-Tangerang* 130.89 133.12138.00137.84 112.21 121.30136.77 65.53 69.54 6.1% 0.7%
4Cawang-Tomang-Cengkareng* 294.90 300.81296.60292.90 200.86 214.31261.76 123.06 135.08 9.8% -2.0%
5Purbaleunyi 67.49 68.79 69.67 78.10 67.40 70.89 79.24 38.69 40.05 3.5% 2.7%
6Surabaya-Gempol 97.66 100.97100.90110.58 88.90 89.78100.95 48.84 50.34 3.1% 0.6%
7Semarang* 51.76 52.62 39.90 38.35 31.41 33.21 37.78 18.63 19.13 2.7% -5.1%
8Belmera 25.75 27.88 28.00 27.30 23.99 26.14 28.34 13.88 14.33 3.3% 1.6%
9Palikanci 19.04 14.59 14.50 15.93 13.88 15.82 12.33 7.21 4.93 -31.6% -7.0%
10JORR Non S* 95.76 98.26 89.18 80.70 65.43 70.09 81.57 39.10 42.59 8.9% -2.6%
11Ulujami-Pondok Aren* 46.11 47.52 34.90 3.00 2.08 2.16 2.80 1.29 1.53 19% -37.3%
Total Induk 1,258.771,239.531,141.151,094.98 867.58 925.071,051.13 506.88 533.02 5.2% -2.96%
12Bogor Ring Road (PT MSJ) 16.49 15.79 16.41 17.00 14.05 15.55 17.61 8.52 9.27 8.8% 1.1%
13Surabaya-Mojokerto (PT JSM) 15.36 17.14 25.20 27.60 21.67 20.41 28.54 13.34 14.81 11.0% 10.9%
14Nusa Dua-Ngurah Rai-Benoa (PT JBT) 17.46 18.20 18.30 16.33 5.86 4.09 8.79 3.13 6.09 94.7% -10.8%
15Kebon Jeruk-Ulujami (PT MLJ) 26.90 30.50 29.64 22.32 16.64 17.58 19.76 9.46 10.31 9.0% -5.0%
16Gempol-Pandaan (PT JPT) 5.84 7.20 4.50 4.03 2.48 2.98 3.38 1.65 1.68 1.7% -8.7%
17Gempol-Pasuruan (PT JGP) - 0.71 2.10 3.10 2.21 2.65 2.90 1.43 1.43 0.0% 32.5%
18Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi (PT JKT) - 0.84 6.89 6.43 5.69 6.82 8.42 4.15 4.53 9.0% 58.6%
19Ngawi-Kertosono-Kediri (PT JNK) - - 2.80 2.20 2.14 2.49 3.18 1.61 1.61 -0.2% 3.2%
20Solo-Ngawi (PT JSN) - - 3.20 7.70 6.20 7.74 9.89 4.73 5.73 21.1% 32.6%
21Semarang-Batang (PT JSB) - - - 8.30 7.59 9.73 10.42 5.24 5.16 -1.5% 7.88%
22Pandaan-Malang (PT JPM) - - - 3.00 6.15 7.00 9.27 4.47 4.84 8.2% 45.65%
23Semarang-Solo (PT TMJ) 20.50 19.75 13.60 16.20 13.21 14.44 17.52 8.77 8.98 2.4% -2.6%
24Kunciran-Serpong (PT MTN) - - - 0.60 5.48 12.39 10.61 4.61 6.27 36.0% 160.5%
25Balikpapan-Samarinda (PT JBS) - - - - 1.50 1.67 3.03 1.38 1.87 35.5% 42.1%
26Manado-Bitung (PT JMB) - - - - 0.30 1.57 1.98 0.94 0.99 5.4% 156.9%
27Serpong-Cinere (PT CSJ) - - - - - 2.25 5.50 1.55 2.02 30.5% 144.4%
28Cengkareng-Batuceper-Kunciran (PT JKC) - - - - - 11.99 18.04 8.01 10.25 28.0% 50.5%
Total Anak Perusahaan 102.54 110.13122.64134.81 111.17 141.35178.84 82.99 95.84 15.5% 10.11%
TOTAL 1,361.31,349.661,263.791,229.78 978.751,066.421,229.97 589.87 628.85 6.6% -0.91%
KARAKTERISTIK
INVESTASI JALAN TOL
20
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
INVESTASI JALAN TOL
20
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
21
Sekilas Peraturan Tol Indonesia
Struktur Regulator
•Menerbitkan perjanjian
konsesi
•Menerbitkan peraturan
jalan tol (termasuk
kenaikan tarif, standar
pelayanan minimum, dll)
•Pemegang saham utama
•Mengeluarkan Peraturan
Body Role
•Mengembangkan dan
mengoperasikan jalan tol
Pemerintah Indonesia
Kementerian Badan
Usaha Milik Negara
Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat
Peraturan yang Mendukung Secara Komersial
Bisnis Konsesi
•Kontrak Jangka panjang, 35
hingga 50 tahun
•Lamanya konsesi tergantung
pada karakteristik masing-
masing proyek, biaya investasi,
dan lokasi.
•Pendapatan dari pembayaran
pengguna dengan risiko lalu
lintas sepenuhnya ditanggung
oleh investor
Government Support
•Model pendapatan alternatif:
pembayaran berbasis Kinerja /
ketersediaan.
•Konstruksi sebagian ditanggung oleh
pemerintah atau dukungan
keuangan (viability gap financing).
Dukungan Skema
Pendanaan
Untuk menarik investor pada proyek-
proyek yang kurang menguntungkan,
Pemerintah memberikan dukungan
terhadap proyek-proyek jalan tol
melalui :
Pembebasan
Lahan
•Sejak diberlakukannya Undang-
Undang Nomor 12 Tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah pada
tahun 2016, kecepatan
pembebasan tanah meningkat.
•Investor dapat menyediakan
pembiayaan jembatan untuk
mempercepat pembebasan
lahan, dan Pemerintah akan
mengganti biaya investor pada
tahap konstruksi selanjutnya.
Penyesuaian Tarif
Sebagaimana diatur dalam UU
Nomor 2 Tahun 2022, tarif jalan
tol akan dinaikkan setiap dua
tahun sekali dengan mengacu
pada inflasi daerah.
•Peraturan tersebut mengamanatkan
transaksi non-tunai di jalan tol
•Hal ini memastikan keakuratan
pendapatan tol yang dikumpulkan,
waktu pemrosesan yang lebih efisien
sehingga mengurangi kemacetan,
dan keamanan terhadap penipuan
pendapatan/pencurian uang tunai
•Standar Pelayanan Minimal
Penyelenggaraan Jalan Tol diatur
dalam Peraturan Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat Nomor 16 Tahun 2014
tentang Standar Pelayanan
Minimal Jalan Tol.
•Agar dapat menerima penyesuaian
tarif reguler, proyek jalan tol harus
•memenuhi Standa
100% Transaksi
Tanpa Uang Tunai
Standar Pelayanan
Minimal
Sekilas Peraturan Tol Indonesia
Struktur Regulator
•Menerbitkan perjanjian
konsesi
•Menerbitkan peraturan
jalan tol (termasuk
kenaikan tarif, standar
pelayanan minimum, dll)
•Pemegang saham utama
•Mengeluarkan Peraturan
Body Role
•Mengembangkan dan
mengoperasikan jalan tol
Pemerintah Indonesia
Kementerian Badan
Usaha Milik Negara
Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat
Peraturan yang Mendukung Secara Komersial
Bisnis Konsesi
•Kontrak Jangka panjang, 35
hingga 50 tahun
•Lamanya konsesi tergantung
pada karakteristik masing-
masing proyek, biaya investasi,
dan lokasi.
•Pendapatan dari pembayaran
pengguna dengan risiko lalu
lintas sepenuhnya ditanggung
oleh investor
Government Support
•Model pendapatan alternatif:
pembayaran berbasis Kinerja /
ketersediaan.
•Konstruksi sebagian ditanggung oleh
pemerintah atau dukungan
keuangan (viability gap financing).
Dukungan Skema
Pendanaan
Untuk menarik investor pada proyek-
proyek yang kurang menguntungkan,
Pemerintah memberikan dukungan
terhadap proyek-proyek jalan tol
melalui :
Pembebasan
Lahan
•Sejak diberlakukannya Undang-
Undang Nomor 12 Tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah pada
tahun 2016, kecepatan
pembebasan tanah meningkat.
•Investor dapat menyediakan
pembiayaan jembatan untuk
mempercepat pembebasan
lahan, dan Pemerintah akan
mengganti biaya investor pada
tahap konstruksi selanjutnya.
Penyesuaian Tarif
Sebagaimana diatur dalam UU
Nomor 2 Tahun 2022, tarif jalan
tol akan dinaikkan setiap dua
tahun sekali dengan mengacu
pada inflasi daerah.
•Peraturan tersebut mengamanatkan
transaksi non-tunai di jalan tol
•Hal ini memastikan keakuratan
pendapatan tol yang dikumpulkan,
waktu pemrosesan yang lebih efisien
sehingga mengurangi kemacetan,
dan keamanan terhadap penipuan
pendapatan/pencurian uang tunai
•Standar Pelayanan Minimal
Penyelenggaraan Jalan Tol diatur
dalam Peraturan Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat Nomor 16 Tahun 2014
tentang Standar Pelayanan
Minimal Jalan Tol.
•Agar dapat menerima penyesuaian
tarif reguler, proyek jalan tol harus
•memenuhi Standa
100% Transaksi
Tanpa Uang Tunai
Standar Pelayanan
Minimal
22
Multi Lane Free Flow
AGREEMENT FOR THE NON -CASH TOLL TRANSACTION SYSTEM BASED ON MULT I LANE FREE FLOW (MLFF)
Multi Lane Free Flow
AGREEMENT FOR THE NON -CASH TOLL TRANSACTION SYSTEM BASED ON MULT I LANE FREE FLOW (MLFF)
23
Karakteristik Industri Konstruksi
•Setiap proyek adalah unik, produksinya situasional.
Produknya baru di setiap tempat.
•Terdapat ketidakpastian dalam suatu proyek yang
disebabkan oleh lingkungan, teknologi, dan sebab lainnya.
•Waktu siklus pergantiannya panjang (cycle time).
•Banyaknya melibatkan partisipan; tenaga kerja dari
kontraktor dan sub kontraktor yang berbeda, arsitek dan
konsultan, pemilik. Dimana semakin besar proyek akan
semakin banyak yang terlibat.
•Proyeknya kompleks dan beragam. Setiap konstruksi
masing-masing memiliki banyak komponen.
•Proses konstruksi memberi pengaruh terhadap lingkungan
terutama dalam bentuk kebisingan, polusi, kemacetan dan
tampilan.
Karakteristik
Industri
Konstruksi -
Infrastruktur
Karakteristik Industri Konstruksi
•Setiap proyek adalah unik, produksinya situasional.
Produknya baru di setiap tempat.
•Terdapat ketidakpastian dalam suatu proyek yang
disebabkan oleh lingkungan, teknologi, dan sebab lainnya.
•Waktu siklus pergantiannya panjang (cycle time).
•Banyaknya melibatkan partisipan; tenaga kerja dari
kontraktor dan sub kontraktor yang berbeda, arsitek dan
konsultan, pemilik. Dimana semakin besar proyek akan
semakin banyak yang terlibat.
•Proyeknya kompleks dan beragam. Setiap konstruksi
masing-masing memiliki banyak komponen.
•Proses konstruksi memberi pengaruh terhadap lingkungan
terutama dalam bentuk kebisingan, polusi, kemacetan dan
tampilan.
Karakteristik
Industri
Konstruksi -
Infrastruktur
24
1.Bersifat jangka panjang
✓Payback Period > 20 tahun
✓Pengembalian hutang 15 s.d. 20 tahun
✓Masa konsesi 35 s.d 50 tahun
2.Beban investasi terbesar (tanah, konstruksi dan
peralatan) terjadi di awal masa konsesi, sementara
pendapatan baru mulai tumbuh di awal operasi
jalan tol.
3.Beberapa parameter pokok investasi berada di luar
kendali investor :
✓Waktu dan biaya pembebasan lahan
✓Penetapan tarif
✓Perwujudan Rencana Induk
✓Jaringan Jalan (terkait dengan prediksi volume lalu
lintas
4.Risiko investasi sangat besar
KARAKTERISTIK INVESTASI JALAN TOL
TINGKAT RISIKO INVESTASI JALANTOL
1.Bersifat jangka panjang
✓Payback Period > 20 tahun
✓Pengembalian hutang 15 s.d. 20 tahun
✓Masa konsesi 35 s.d 50 tahun
2.Beban investasi terbesar (tanah, konstruksi dan
peralatan) terjadi di awal masa konsesi, sementara
pendapatan baru mulai tumbuh di awal operasi
jalan tol.
3.Beberapa parameter pokok investasi berada di luar
kendali investor :
✓Waktu dan biaya pembebasan lahan
✓Penetapan tarif
✓Perwujudan Rencana Induk
✓Jaringan Jalan (terkait dengan prediksi volume lalu
lintas
4.Risiko investasi sangat besar
KARAKTERISTIK INVESTASI JALAN TOL
TINGKAT RISIKO INVESTASI JALANTOL
25
Dukungan Pemerintah untuk Investasi JalanTol
1.Penjaminan Pemerintah oleh PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PII)
2.Penyempurnaan pelelangan pengusahaan dengan mencantumkan ketentuan :
a.Kepastian konstruksi dengan mewajibkan peserta lelang mencantumkan nama kontraktor yang akan
melaksanakan konstruksi.
b.Kepastian pembiayaan dengan mewajibkan peserta lelang mencantumkan nama calon pemberi pinjaman
untuk pembiayaan proyek,
3.Dukungan pembiayaan dari PT Sarana Multi Infrastruktur (SMI) dan penjaminan dari PT Penjaminan
Infrastruktur Indonesia (PII).
4.Regulasi Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan demi
Kepentingan Umum, Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015 tentang Perubahan ketiga Atas Perpres No. 71/
2012 Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan demi Kepentingan Umum dan Peraturan Presiden Nomor 38
Tahun 2015.
5.Dukungan Pemerintah dalam bentuk sebagian konstruksi (APBN dan/atau loan Cina) meliputi ruas Gedebage-
Tasikmalaya-Cilacap, Cilacap – Yogyakarta dst.
6.Pengadaan tanah oleh Pemerintah, dengan mulai dioptimalkannya peran Badan Layanan Umum - Lembaga
Aset Negara (BLU-LMAN) untuk pengadaan tanah khususnya pada proyek-proyek infrastruktur yang masuk
dalam kategori Proyek Strategis Nasional (PSN).
Dukungan Pemerintah untuk Investasi JalanTol
1.Penjaminan Pemerintah oleh PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PII)
2.Penyempurnaan pelelangan pengusahaan dengan mencantumkan ketentuan :
a.Kepastian konstruksi dengan mewajibkan peserta lelang mencantumkan nama kontraktor yang akan
melaksanakan konstruksi.
b.Kepastian pembiayaan dengan mewajibkan peserta lelang mencantumkan nama calon pemberi pinjaman
untuk pembiayaan proyek,
3.Dukungan pembiayaan dari PT Sarana Multi Infrastruktur (SMI) dan penjaminan dari PT Penjaminan
Infrastruktur Indonesia (PII).
4.Regulasi Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan demi
Kepentingan Umum, Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015 tentang Perubahan ketiga Atas Perpres No. 71/
2012 Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan demi Kepentingan Umum dan Peraturan Presiden Nomor 38
Tahun 2015.
5.Dukungan Pemerintah dalam bentuk sebagian konstruksi (APBN dan/atau loan Cina) meliputi ruas Gedebage-
Tasikmalaya-Cilacap, Cilacap – Yogyakarta dst.
6.Pengadaan tanah oleh Pemerintah, dengan mulai dioptimalkannya peran Badan Layanan Umum - Lembaga
Aset Negara (BLU-LMAN) untuk pengadaan tanah khususnya pada proyek-proyek infrastruktur yang masuk
dalam kategori Proyek Strategis Nasional (PSN).
26
KEY SUCCESS FACTOR INFRASTRUKTUR - JALAN TOL
1Economy of Service Area Kemampuan ekonomi suatu wilayah, besarnya kekuatan bisnis dari suatu wilayah, dan
faktor demografi yang mendukung, dimana masih terdapat kurangnya infrastruktur jalan
non-tol, merupakan faktor- faktor pendukung pertumbuhan lalu lintas di suatu ruas tol.
2Quality of Service Kualitas jalan tol merupakan faktor yang sangat penting untuk diperhatikan karena kurang
terpenuhinya quality of service dari suatu ruas jalan tol yang dapat menimbulkan
ketidaknyamanan dalam mengemudi atau membahayakan pengguna jalan.
3Pemilihan Investor yang
Kompeten
✓Memiliki track record yang baik dalam investasi-investasi jangka panjang
✓Memiliki modal (equity) yang memadai.
✓Memiliki dukungan dana perbankan.
✓Memiliki pemahaman yang baik (jelas dan lengkap) terhadap investasi jalan tol.
✓Pemilihan investor hendaknya didasarkan pada azas keterbukaan tranparansi,
kompetisi dan fairness (diatur dalam Perpres No.67/2005
PembahasanKey Success Factor
KEY SUCCESS FACTOR INFRASTRUKTUR - JALAN TOL
1Economy of Service Area Kemampuan ekonomi suatu wilayah, besarnya kekuatan bisnis dari suatu wilayah, dan
faktor demografi yang mendukung, dimana masih terdapat kurangnya infrastruktur jalan
non-tol, merupakan faktor- faktor pendukung pertumbuhan lalu lintas di suatu ruas tol.
2Quality of Service Kualitas jalan tol merupakan faktor yang sangat penting untuk diperhatikan karena kurang
terpenuhinya quality of service dari suatu ruas jalan tol yang dapat menimbulkan
ketidaknyamanan dalam mengemudi atau membahayakan pengguna jalan.
3Pemilihan Investor yang
Kompeten
✓Memiliki track record yang baik dalam investasi-investasi jangka panjang
✓Memiliki modal (equity) yang memadai.
✓Memiliki dukungan dana perbankan.
✓Memiliki pemahaman yang baik (jelas dan lengkap) terhadap investasi jalan tol.
✓Pemilihan investor hendaknya didasarkan pada azas keterbukaan tranparansi,
kompetisi dan fairness (diatur dalam Perpres No.67/2005
PembahasanKey Success Factor
27
KEY SUCCESS FACTOR INFRASTRUKTUR - JALAN TOL
PembahasanKey Success Factor
4Cost & Operation ManagementEfisiensi merupakan faktor yang krusial dalam operasional perusahaan, dimana sebagai
operator tol, perusahaan tidak memiliki kontrol terhadap penetapan tarif tol yang
sepenuhnya ditentukan oleh pemerintah.
Pengelolaan biaya investasi perusahaan, biaya konstruksi, pembebasan tanah dan biaya
operasional merupakan elemen yang penting, karena akan mempengaruhi besarnya biaya
penyusutan serta biaya keseluruhan yang harus ditanggung oleh perusahaan selama
masa operasional jalan tol.
5Toll & Business
Portfolio
Operator jalan tol dengan portofolio tol yang lebih besar dan karakteristik permintaan
beragam dianggap memiliki arus kas yang lebih stabil dibandingkan dengan operator jalan
tol yang bergantung hanya pada satu ruas tol atau pada sejumlah ruas tol dengan
karakteristik serupa.
KEY SUCCESS FACTOR INFRASTRUKTUR - JALAN TOL
PembahasanKey Success Factor
4Cost & Operation ManagementEfisiensi merupakan faktor yang krusial dalam operasional perusahaan, dimana sebagai
operator tol, perusahaan tidak memiliki kontrol terhadap penetapan tarif tol yang
sepenuhnya ditentukan oleh pemerintah.
Pengelolaan biaya investasi perusahaan, biaya konstruksi, pembebasan tanah dan biaya
operasional merupakan elemen yang penting, karena akan mempengaruhi besarnya biaya
penyusutan serta biaya keseluruhan yang harus ditanggung oleh perusahaan selama
masa operasional jalan tol.
5Toll & Business
Portfolio
Operator jalan tol dengan portofolio tol yang lebih besar dan karakteristik permintaan
beragam dianggap memiliki arus kas yang lebih stabil dibandingkan dengan operator jalan
tol yang bergantung hanya pada satu ruas tol atau pada sejumlah ruas tol dengan
karakteristik serupa.
28
Permasalahan Jalan Tol di Indonesia
Pembangunan jalan baru identik dengan pengembangan kapasitas transportasi jalan
(capacity expansion) serta perluasan jaringan aksesibilitas wilayah. Selama ini,
realisasi proyek pembangunan jalan tol di Indonesia kerap terbentur permasalahan
ketidakpastian waktu serta besaran biaya pembebasan dan pengadaan lahan. Di sisi
lain, pembebasan lahan merupakan prasyarat utama pemberian pinjaman perbankan
atau lembaga pembiayaan.
Pembangunan jalan tol juga dihadapkan dengan resiko investasi akibat maturity
mismatch, dimana proyek jalan tol merupakan kegiatan investasi jangka panjang
sedangkan masa pinjaman komersial umumnya relatif berjangka pendek.
Masa konsesi yang cukup lama kadang tidak cukup menarik bagi sebagian investor,
sementara pemberlakukan tarif tol yang tinggi dinilai akan membebani pengguna
jalan. Sejauh ini pihak investor menilai tidak seluruh rencana ruas pembangunan
jalan tol layak secara finansial meskipun cukup kompetitif secara keekonomian.
Permasalahan Jalan Tol di Indonesia
Pembangunan jalan baru identik dengan pengembangan kapasitas transportasi jalan
(capacity expansion) serta perluasan jaringan aksesibilitas wilayah. Selama ini,
realisasi proyek pembangunan jalan tol di Indonesia kerap terbentur permasalahan
ketidakpastian waktu serta besaran biaya pembebasan dan pengadaan lahan. Di sisi
lain, pembebasan lahan merupakan prasyarat utama pemberian pinjaman perbankan
atau lembaga pembiayaan.
Pembangunan jalan tol juga dihadapkan dengan resiko investasi akibat maturity
mismatch, dimana proyek jalan tol merupakan kegiatan investasi jangka panjang
sedangkan masa pinjaman komersial umumnya relatif berjangka pendek.
Masa konsesi yang cukup lama kadang tidak cukup menarik bagi sebagian investor,
sementara pemberlakukan tarif tol yang tinggi dinilai akan membebani pengguna
jalan. Sejauh ini pihak investor menilai tidak seluruh rencana ruas pembangunan
jalan tol layak secara finansial meskipun cukup kompetitif secara keekonomian.
29
Prinsip Dasar Investasi Jalan Tol di Indonesia
Berdasarkan Undang-undang No. 38 Tahun 2004 dan PP No. 15 Tahun 2005, secara umum, prinsip
penyelenggaraan jalan tol adalah sebagai berikut:
•Pemerintah menyusun rencana umum jaringan jalan tol dan ruas jalan tol, ditetapkan oleh
Menteri sebagai dasar pembangunan jalan tol.
•Wewenang penyelenggaraan jalan tol berada pada Pemerintah, dimana sebagian wewenang
terkait dengan pengaturan, pengusahaan dan pengawasan jalan tol dilakukan oleh Badan
Pengatur Jalan Tol (BPJT). Tugas dan kewenangan BPJT diatur dalam Peraturan Menteri PU No.
295/PRT/M/2005. Sebagaimana telah diubah dalam Peraturan Menteri PU No. 27/PRT/M/2009.
•Pendanaan pengusahaan jalan tol berasal dari Pemerintah dan/atau Badan Usaha yang
memenuhi persyaratan. Pendanaan dari Pemerintah diperuntukkan bagi ruas jalan tol yang
layak secara ekonomi, tetapi belum layak secara finansial. Pendanaan yang berasal dari Badan
Usaha diperuntukkan bagi ruas jalan tol yang layak secara ekonomi dan finansial.
•Dalam keadaan tertentu yang menyebabkan pengembangan jaringan jalan tol tidak dapat
diwujudkan oleh Badan Usaha, Pemerintah dapat mengambil langkah sesuai kewenangannya,
yaitu dengan melaksanakan pembangunan jalan tol sebagian atau seluruhnya yang
pengoperasiannya dilakukan oleh swasta.
Prinsip Dasar Investasi Jalan Tol di Indonesia
Berdasarkan Undang-undang No. 38 Tahun 2004 dan PP No. 15 Tahun 2005, secara umum, prinsip
penyelenggaraan jalan tol adalah sebagai berikut:
•Pemerintah menyusun rencana umum jaringan jalan tol dan ruas jalan tol, ditetapkan oleh
Menteri sebagai dasar pembangunan jalan tol.
•Wewenang penyelenggaraan jalan tol berada pada Pemerintah, dimana sebagian wewenang
terkait dengan pengaturan, pengusahaan dan pengawasan jalan tol dilakukan oleh Badan
Pengatur Jalan Tol (BPJT). Tugas dan kewenangan BPJT diatur dalam Peraturan Menteri PU No.
295/PRT/M/2005. Sebagaimana telah diubah dalam Peraturan Menteri PU No. 27/PRT/M/2009.
•Pendanaan pengusahaan jalan tol berasal dari Pemerintah dan/atau Badan Usaha yang
memenuhi persyaratan. Pendanaan dari Pemerintah diperuntukkan bagi ruas jalan tol yang
layak secara ekonomi, tetapi belum layak secara finansial. Pendanaan yang berasal dari Badan
Usaha diperuntukkan bagi ruas jalan tol yang layak secara ekonomi dan finansial.
•Dalam keadaan tertentu yang menyebabkan pengembangan jaringan jalan tol tidak dapat
diwujudkan oleh Badan Usaha, Pemerintah dapat mengambil langkah sesuai kewenangannya,
yaitu dengan melaksanakan pembangunan jalan tol sebagian atau seluruhnya yang
pengoperasiannya dilakukan oleh swasta.
30
Prosedur Investasi
Di Indonesia, pengelolaan jalan tol dipegang oleh
Badan Pengelola Jalan Tol (BPJT). Lembaga ini
memiliki kewenangan yang berhubungan
dengan pengaturan, pengusahaan dan
pengawasan jalan tol sejak awal persiapan
investasi, tender, penandatanganan PPJT, hingga
pelaksanaan perjanjian tersebut.
Waktu yang dibutuhkan dari persiapan hingga
penandatanganan PPJT sekurang- kurangnya
adalah 20 bulan, yaitu 14 bulan prakualifikasi
hingga ditetapkannya pemenang tender, dan 4 – 6
bulan adalah persiapan proyek, perjanjian masa
konsesi, hingga penandatanganan PPJT.
ProsedurInvestasiJalanTol diIndonesia
Prequalification
Prakualifikasi
Bidding Process
Proses Lelang
Notice to Award
Keputusan Penetapan
Pemenang
Preparation of Special Purpose
Vehicle
Persiapan Alat Berat
Consession Agreement
Perjanjian Konsesi & PPJT*
)
± 14 months
± 4 – 6 months
Financial Closure
Perjanjian Financing
Sumber:BPJT,2011
*) PerjanjianPengusahaanJalanTol(PPJT)
Prosedur Investasi
Di Indonesia, pengelolaan jalan tol dipegang oleh
Badan Pengelola Jalan Tol (BPJT). Lembaga ini
memiliki kewenangan yang berhubungan
dengan pengaturan, pengusahaan dan
pengawasan jalan tol sejak awal persiapan
investasi, tender, penandatanganan PPJT, hingga
pelaksanaan perjanjian tersebut.
Waktu yang dibutuhkan dari persiapan hingga
penandatanganan PPJT sekurang- kurangnya
adalah 20 bulan, yaitu 14 bulan prakualifikasi
hingga ditetapkannya pemenang tender, dan 4 – 6
bulan adalah persiapan proyek, perjanjian masa
konsesi, hingga penandatanganan PPJT.
ProsedurInvestasiJalanTol diIndonesia
Prequalification
Prakualifikasi
Bidding Process
Proses Lelang
Notice to Award
Keputusan Penetapan
Pemenang
Preparation of Special Purpose
Vehicle
Persiapan Alat Berat
Consession Agreement
Perjanjian Konsesi & PPJT*
)
± 14 months
± 4 – 6 months
Financial Closure
Perjanjian Financing
Sumber:BPJT,2011
*) PerjanjianPengusahaanJalanTol(PPJT)
31
SKEMA PENGUSAHAAN JALAN TOL
SKEMA PENGUSAHAAN JALAN TOL
32
Skema Investasi
Dalam pembangunan infrastruktur di Indonesia, kontribusi pembiayaan proyek Kerjasama
Pemerintah – Swasta (KPS) menuntut perlunya sinkronisasi antara Rencana Proyek Kerjasama
Pemerintah Swasta (RPKPS) atau yang tertuang dalam PPP Book dan Rencana Kerja Pemerintah
(RKP) ataupun Rencana Kerja Pemerintah Daerah (RKPD).
Adapun skema alternatif pembiayaan KPS sebagaimana tertuang dalam “Prioritas Pembangunan
Infrastruktur”, adalah sebagai berikut.
Sumber: Bappenas
Skema Investasi
Dalam pembangunan infrastruktur di Indonesia, kontribusi pembiayaan proyek Kerjasama
Pemerintah – Swasta (KPS) menuntut perlunya sinkronisasi antara Rencana Proyek Kerjasama
Pemerintah Swasta (RPKPS) atau yang tertuang dalam PPP Book dan Rencana Kerja Pemerintah
(RKP) ataupun Rencana Kerja Pemerintah Daerah (RKPD).
Adapun skema alternatif pembiayaan KPS sebagaimana tertuang dalam “Prioritas Pembangunan
Infrastruktur”, adalah sebagai berikut.
Sumber: Bappenas
33
MODEL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
Pendekatan pembiayaan proyek infrastruktur yang biasa digunakan di banyak negara di dunia adalah model
Project Financing yang merupakan model pembiayaan proyek skala besar yang melibatkan partisipasi swasta
dalam pembangunan infrastruktur.
AuthorityLenders
Suppliers
Purchaser
Project
Company
Equity
Investor
Sponsors
Raw Materials
Payment
Payment
Output
Model Project Financing
Pemerintah Funders
Pengelola
Proyek KrediturInvestor
Kerangka Lembaga Keuangan dan Investasi
Infrastruktur di Indonesia
Garansi
Garansi
Garansi
Garansi
Pinjaman
Penerusan
Pinjaman
Penerusan
Pinjaman
Pinjaman
Modal
MODEL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
Pendekatan pembiayaan proyek infrastruktur yang biasa digunakan di banyak negara di dunia adalah model
Project Financing yang merupakan model pembiayaan proyek skala besar yang melibatkan partisipasi swasta
dalam pembangunan infrastruktur.
AuthorityLenders
Suppliers
Purchaser
Project
Company
Equity
Investor
Sponsors
Raw Materials
Payment
Payment
Output
Model Project Financing
Pemerintah Funders
Pengelola
Proyek KrediturInvestor
Kerangka Lembaga Keuangan dan Investasi
Infrastruktur di Indonesia
Garansi
Garansi
Garansi
Garansi
Pinjaman
Penerusan
Pinjaman
Penerusan
Pinjaman
Pinjaman
Modal
34
Contoh : Proyek Jalan Tol
Regulasi Jalan Tol
Konsep
Pembiayaan
Perjanjian Konsesi
Rencana jaringan jalan dan
spesifikasi teknis
Memberi dan mengawasi
konsesi jalan tol
Kementrian PUPR
70%30%
Contoh : Proyek Jalan Tol
Regulasi Jalan Tol
Konsep
Pembiayaan
Perjanjian Konsesi
Rencana jaringan jalan dan
spesifikasi teknis
Memberi dan mengawasi
konsesi jalan tol
Kementrian PUPR
70%30%
35
UUNo.2Tahun2012:PengadaanTanahJalanTol
Beberapa critical point UU PTUP tersebut adalah sebagai berikut:
1.Skema pengadaan tanah wajib melalui tahapan perencanaan, persiapan, dan pelaksanaan.
2.Pelaksanaan pengadaan tanah akan dilaksanakan oleh lembaga pertanahan, dalam hal ini
adalah Badan Pertanahan Nasional yang akan mendapat mandat penuh.
3.Adanya kepastian time-line waktu pelaksanaan pengadaan tanah. Misalnya penentuan lokasi
ditetapkan selama 2 tahun plus 1 tahun tambahan, inventarisasi dan identifikasi tanah
ditetapkan selama 30 hari, musyawarah dan negosiasi selama 30 hari, pengajuan keberatan
selama 14 hari, dan masa proses pengadilan dibatasi selama 30 hari kerja.
4.Penggantian ganti rugi ditetapkan dalam beberapa jenis, yaitu berupa uang tunai, tanah
pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham, dan bentuk lain yang disetujui oleh
kedua belah pihak,
5.Penerapan nilai ganti rugi akan dilakukan oleh tim appraisal yang independent. Keberadaan
tim ini bertujuan untuk meminimalkan peluang-peluang spekulasi seperti mark up harga
tanah.
UUNo.2Tahun2012:PengadaanTanahJalanTol
Beberapa critical point UU PTUP tersebut adalah sebagai berikut:
1.Skema pengadaan tanah wajib melalui tahapan perencanaan, persiapan, dan pelaksanaan.
2.Pelaksanaan pengadaan tanah akan dilaksanakan oleh lembaga pertanahan, dalam hal ini
adalah Badan Pertanahan Nasional yang akan mendapat mandat penuh.
3.Adanya kepastian time-line waktu pelaksanaan pengadaan tanah. Misalnya penentuan lokasi
ditetapkan selama 2 tahun plus 1 tahun tambahan, inventarisasi dan identifikasi tanah
ditetapkan selama 30 hari, musyawarah dan negosiasi selama 30 hari, pengajuan keberatan
selama 14 hari, dan masa proses pengadilan dibatasi selama 30 hari kerja.
4.Penggantian ganti rugi ditetapkan dalam beberapa jenis, yaitu berupa uang tunai, tanah
pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham, dan bentuk lain yang disetujui oleh
kedua belah pihak,
5.Penerapan nilai ganti rugi akan dilakukan oleh tim appraisal yang independent. Keberadaan
tim ini bertujuan untuk meminimalkan peluang-peluang spekulasi seperti mark up harga
tanah.
36
Regulasi
Beberapa critical point UU PTUP tersebut adalah sebagai berikut:
1.Per-Men Pekerjaan Umum Republik Indonesia No. 04/PRT/M/2011 Tentang Pedoman Persyaratan
Pemberian Izin Usaha Jasa Konstruksi Nasional merupakan pedoman yang mampu memberikan
acuan bagi Pemerintah Kabupaten/Kota dalam memberikan Izin Usaha Jasa Konstruksi (IUJK)
dengan tujuan untuk melindungi kepentingan masyarakat dan pembinaan di bidang jasa
konstruksi. Lingkup pengaturan dalam Peraturan Menteri ini meliputi wewenang pemberian IUJK,
persyaratan dan tata cara pemberian IUJK, Tanda Daftar Usaha orang perseorangan, jangka waktu
dan wilayah operasi IUJK, hak dan kewajiban, laporan serta pengawasan dan pemberdayaan.
2.Per-Men Pekerjaan Umum Republik Indonesia No. 05/PRT/M/2011 Tentang Pedoman Persyaratan
Pemberian Izin Usaha Jasa Konstruksi Asing Peraturan Menteri ini dimaksudkan sebagai pedoman
dalam memberikan Izin Perwakilan dengan tujuan untuk melindungi kepentingan masyarakat
dan pembinaan jasa konstruksi nasional. Lingkup pengaturan dalam Peraturan Menteri ini meliputi
kegiatan jasa konstruksi yang dilakukan oleh Badan Usaha Jasa Konstruksi Asing (BUJKA) di wilayah
Indonesia. BUJKA adalah badan usaha yang didirikan menurut hukum dan berdomisili di negara
asing, memiliki kantor perwakilan di Indonesia, dan dipersamakan dengan badan hukum Perseroan
Terbatas yang bergerak di bidang usaha jasa konstruksi.
PedomanPersyaratanPemberianIzinUsahaJasaKonstruksi
Regulasi
Beberapa critical point UU PTUP tersebut adalah sebagai berikut:
1.Per-Men Pekerjaan Umum Republik Indonesia No. 04/PRT/M/2011 Tentang Pedoman Persyaratan
Pemberian Izin Usaha Jasa Konstruksi Nasional merupakan pedoman yang mampu memberikan
acuan bagi Pemerintah Kabupaten/Kota dalam memberikan Izin Usaha Jasa Konstruksi (IUJK)
dengan tujuan untuk melindungi kepentingan masyarakat dan pembinaan di bidang jasa
konstruksi. Lingkup pengaturan dalam Peraturan Menteri ini meliputi wewenang pemberian IUJK,
persyaratan dan tata cara pemberian IUJK, Tanda Daftar Usaha orang perseorangan, jangka waktu
dan wilayah operasi IUJK, hak dan kewajiban, laporan serta pengawasan dan pemberdayaan.
2.Per-Men Pekerjaan Umum Republik Indonesia No. 05/PRT/M/2011 Tentang Pedoman Persyaratan
Pemberian Izin Usaha Jasa Konstruksi Asing Peraturan Menteri ini dimaksudkan sebagai pedoman
dalam memberikan Izin Perwakilan dengan tujuan untuk melindungi kepentingan masyarakat
dan pembinaan jasa konstruksi nasional. Lingkup pengaturan dalam Peraturan Menteri ini meliputi
kegiatan jasa konstruksi yang dilakukan oleh Badan Usaha Jasa Konstruksi Asing (BUJKA) di wilayah
Indonesia. BUJKA adalah badan usaha yang didirikan menurut hukum dan berdomisili di negara
asing, memiliki kantor perwakilan di Indonesia, dan dipersamakan dengan badan hukum Perseroan
Terbatas yang bergerak di bidang usaha jasa konstruksi.
PedomanPersyaratanPemberianIzinUsahaJasaKonstruksi
37
KEBIJAKAN PERCEPATAN PEMBANGUNAN
1.Peraturan dan perundangan yang mendukung percepatan pembangunan jalan tol.
2.Perkuatan kerangka kerja institusi dan pengaturan jalan tol melalui pembentukan
BPJT sebagai badan regulator di bidang jalan tol.
3.Terbentuknya Komite Kebijakan Percepatan Pembangunan Infrastruktur yang
diketuai oleh Menko Perekonomian.
4.Perjanjian Pengusaha Jalan Tol yang "bankable" dan "investor friendly".
5.Formulasi sistem yang tepat untuk penyesuaian tarif tol.
6.Pengelolaan resiko pembebasan tanah dengan penyiapan mekanisme Revolving
Fund melalui Badan Layanan Umum (BLU)-BPJT dan Land Capping.
KEBIJAKAN PERCEPATAN PEMBANGUNAN
1.Peraturan dan perundangan yang mendukung percepatan pembangunan jalan tol.
2.Perkuatan kerangka kerja institusi dan pengaturan jalan tol melalui pembentukan
BPJT sebagai badan regulator di bidang jalan tol.
3.Terbentuknya Komite Kebijakan Percepatan Pembangunan Infrastruktur yang
diketuai oleh Menko Perekonomian.
4.Perjanjian Pengusaha Jalan Tol yang "bankable" dan "investor friendly".
5.Formulasi sistem yang tepat untuk penyesuaian tarif tol.
6.Pengelolaan resiko pembebasan tanah dengan penyiapan mekanisme Revolving
Fund melalui Badan Layanan Umum (BLU)-BPJT dan Land Capping.
38
Pembagian Subklasifikasi dan Subkualifikasi Usaha Jasa Konstruksi
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia No. 08/PRT/M/2011 Tentang
Pembagian Subklasifikasi dan Subkualifikasi Usaha Jasa Konstruksi ditetapkan untuk
memberikan acuan dalam pelaksanaan penerbitan sertifikat usaha jasa konstruksi.
Peraturan ini bertujuan untuk mewujudkan tertib pelaksanaan penerbitan sertifikat usaha
jasa konstruksi sesuai dengan persyaratan kemampuan badan usaha jasa konstruksi dan
kompetensi tenaga kerja konstruksi dan mewujudkan keselarasan pembagian
subklasifikasi bidang usaha jasa konstruksi nasional dengan pembagian subklasifikasi yang
berlaku internasional.
Lingkup Peraturan Menteri ini meliputi pengaturan mengenai pembagian subklasifikasi
dan subkualifikasi di bidang jasa perencanaan, pengawasan dan pelaksanaan konstruk
Pembagian Subklasifikasi dan Subkualifikasi Usaha Jasa Konstruksi
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia No. 08/PRT/M/2011 Tentang
Pembagian Subklasifikasi dan Subkualifikasi Usaha Jasa Konstruksi ditetapkan untuk
memberikan acuan dalam pelaksanaan penerbitan sertifikat usaha jasa konstruksi.
Peraturan ini bertujuan untuk mewujudkan tertib pelaksanaan penerbitan sertifikat usaha
jasa konstruksi sesuai dengan persyaratan kemampuan badan usaha jasa konstruksi dan
kompetensi tenaga kerja konstruksi dan mewujudkan keselarasan pembagian
subklasifikasi bidang usaha jasa konstruksi nasional dengan pembagian subklasifikasi yang
berlaku internasional.
Lingkup Peraturan Menteri ini meliputi pengaturan mengenai pembagian subklasifikasi
dan subkualifikasi di bidang jasa perencanaan, pengawasan dan pelaksanaan konstruk
39
Penyebab Kredit Bermasalah Contoh Mitigasi
Penyelesaian proyek tertunda karena terkendala
pembebasan lahan dan kenaikan biaya konstruksi.
Contoh :
Ruas Tol Surabaya – Mojokerto
Ruas Tol Gempol - Pasuruan
•Mengimplementasikan UU No. 2 tahun 2012 untuk penyelesaian pengadaan
lahan.
•Selama proses pembebasan lahan dan konstruksi belum selesai, BUJT
diwajibkan menyerahkan laporan progress pembebasan lahan dan progress
pekerjaan kontruksi lahan secara periodik dan dilakukan pemantauan atas
keseuaian progress dengan rencana sehingga dapat diantisipasi jika terjadi
keterlambatan yang dapat mempengaruhi kualitas kredit
Tidak tercapainya target tingkat Lalu Lintas Harian Rata-
Rata (LHR) dan kenaikan tarif, sehingga target
pendapatan BUJT tidak tercapai.
Contoh :
Ruas Tol Kanci – Pejagan
•Konsultan yang menerbitkan kajian LHR dan FS proyek jalan tol dipastikan
memiliki past performance yang baik.
•Ruas tol tersebut dipastikan terkoneksi dengan jalur utama atau ruas tol
lainnya.
•Operator jalan tol/BUJT dipastikan memenuhi persyaratan Standar Pelayanan
Minimum (SPM).
Kesalahan konstruksi jalan, jembatan dan sarana
pendukung lainnya.
Contoh :
Ruas Tol Kanci - Pejagan
•Pemegang saham diwajibkan melakukan penambahan dana/modal (top up)
atau pinjaman dalam bentuk apapun yang pelunasannya dilakukan setelah
hutang bank selesai, apabila dalam pelaksanaan dan penyelesaian proyek
terjadi cost over-run dan/atau terjadi cash deficiency.
•Melakukan pemantauan untuk memastikan debitur menggunakan rekanan
(sub kontraktor/supplier/KSO) yang berkualitas dan berpengalaman dalam
pengerjaan proyek
LESSON LEARNED INFRASTRUKTUR
Penyebab Kredit Bermasalah Contoh Mitigasi
Penyelesaian proyek tertunda karena terkendala
pembebasan lahan dan kenaikan biaya konstruksi.
Contoh :
Ruas Tol Surabaya – Mojokerto
Ruas Tol Gempol - Pasuruan
•Mengimplementasikan UU No. 2 tahun 2012 untuk penyelesaian pengadaan
lahan.
•Selama proses pembebasan lahan dan konstruksi belum selesai, BUJT
diwajibkan menyerahkan laporan progress pembebasan lahan dan progress
pekerjaan kontruksi lahan secara periodik dan dilakukan pemantauan atas
keseuaian progress dengan rencana sehingga dapat diantisipasi jika terjadi
keterlambatan yang dapat mempengaruhi kualitas kredit
Tidak tercapainya target tingkat Lalu Lintas Harian Rata-
Rata (LHR) dan kenaikan tarif, sehingga target
pendapatan BUJT tidak tercapai.
Contoh :
Ruas Tol Kanci – Pejagan
•Konsultan yang menerbitkan kajian LHR dan FS proyek jalan tol dipastikan
memiliki past performance yang baik.
•Ruas tol tersebut dipastikan terkoneksi dengan jalur utama atau ruas tol
lainnya.
•Operator jalan tol/BUJT dipastikan memenuhi persyaratan Standar Pelayanan
Minimum (SPM).
Kesalahan konstruksi jalan, jembatan dan sarana
pendukung lainnya.
Contoh :
Ruas Tol Kanci - Pejagan
•Pemegang saham diwajibkan melakukan penambahan dana/modal (top up)
atau pinjaman dalam bentuk apapun yang pelunasannya dilakukan setelah
hutang bank selesai, apabila dalam pelaksanaan dan penyelesaian proyek
terjadi cost over-run dan/atau terjadi cash deficiency.
•Melakukan pemantauan untuk memastikan debitur menggunakan rekanan
(sub kontraktor/supplier/KSO) yang berkualitas dan berpengalaman dalam
pengerjaan proyek
LESSON LEARNED INFRASTRUKTUR
RISIKO & MITIGASI
40
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
40
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
41
Risiko Mitigasi
Corporate Loan
Investasi jangka panjang/capex di
bisnis jalan tol yang besar dapat
mempengaruhi kondisi
permodalan (leverage ratio) dan
cash flow perusahaan (holding)
•Pemantauan persyaratan financial covenant berupa DER, DSC dan Interest Coverage Ratio
(EBITDA/Interest), harus dilakukan secara periodik, minimum berdasarkan laporan keuangan yang
disampaikan secara berkala kepada BANK.
•Corporate action yang dilakukan debitur untuk pemenuhan kebutuhan dana investasi/capex
(penerbitan obligasi dan pinjaman baru) dilakukan dengan persetujuan Bank sehingga dapat
dimonitor kemampuan perusahaan holding (misal. JSMR) dalam pemenuhan kewajiban Bank.
•Disyaratkan perusahaan holding menyampaikan rencana kerja secara periodik terutama untuk
pengeluaran Investasi/Capex dengan penyesuaian atas rencana pembiayaan yang telah pasti/telah
diperoleh, hal ini terutama dipantau apabila dana penerbitan obligasi tidak diperoleh sesuai
jumlah yang dibutuhkan.
Pembebasan Lahan
Penyelesaian proyek tertunda
karena terkendala pembebasan
lahan.
•Mengimplementasikan UU No. 2 tahun 2012 untuk penyelesaian pengadaan lahan.
•Selama proses pembebasan lahan dan konstruksi belum selesai, BUJT diwajibkan menyerahkan
laporan progress pembebasan lahan dan progress pekerjaan kontruksi lahan secara periodik dan
dilakukan pemantauan atas keseuaian progress dengan rencana sehingga dapat diantisipasi jika
terjadi keterlambatan yang dapat mempengaruhi kualitas kredit
Risiko Mitigasi
Corporate Loan
Investasi jangka panjang/capex di
bisnis jalan tol yang besar dapat
mempengaruhi kondisi
permodalan (leverage ratio) dan
cash flow perusahaan (holding)
•Pemantauan persyaratan financial covenant berupa DER, DSC dan Interest Coverage Ratio
(EBITDA/Interest), harus dilakukan secara periodik, minimum berdasarkan laporan keuangan yang
disampaikan secara berkala kepada BANK.
•Corporate action yang dilakukan debitur untuk pemenuhan kebutuhan dana investasi/capex
(penerbitan obligasi dan pinjaman baru) dilakukan dengan persetujuan Bank sehingga dapat
dimonitor kemampuan perusahaan holding (misal. JSMR) dalam pemenuhan kewajiban Bank.
•Disyaratkan perusahaan holding menyampaikan rencana kerja secara periodik terutama untuk
pengeluaran Investasi/Capex dengan penyesuaian atas rencana pembiayaan yang telah pasti/telah
diperoleh, hal ini terutama dipantau apabila dana penerbitan obligasi tidak diperoleh sesuai
jumlah yang dibutuhkan.
Pembebasan Lahan
Penyelesaian proyek tertunda
karena terkendala pembebasan
lahan.
•Mengimplementasikan UU No. 2 tahun 2012 untuk penyelesaian pengadaan lahan.
•Selama proses pembebasan lahan dan konstruksi belum selesai, BUJT diwajibkan menyerahkan
laporan progress pembebasan lahan dan progress pekerjaan kontruksi lahan secara periodik dan
dilakukan pemantauan atas keseuaian progress dengan rencana sehingga dapat diantisipasi jika
terjadi keterlambatan yang dapat mempengaruhi kualitas kredit
42
Risiko Mitigasi
Keterlambatan Penyelesaian Konstruksi & Kenaikan Biaya
Risiko terlambatnya penyelesaian
konstruksi dan kenaikan biaya konstruksi
akibat kendala pembebasan lahan dan
perubahan design konstruksi maupun
kenaikan harga material.
•Pemegang saham diwajibkan melakukan penambahan dana/modal (top up) atau pinjaman
dalam bentuk apapun yang pelunasannya dilakukan setelah hutang bank selesai, apabila dalam
pelaksanaan dan penyelesaian proyek terjadi cost over-run dan/atau terjadi cash deficiency.
•Melakukan pemantauan untuk memastikan debitur menggunakan rekanan
(sub kontraktor/supplier/KSO) yang berkualitas dan berpengalaman dalam pengerjaan proyek.
Risiko Konstruksi dan Klaim Konstruksi
Kondisi medan (geografis) dan kondisi tanah
(geologis). Selanjutnya, ketidaksempurnaan
spesifikasi, perbedaan kondisi lapangan,
penambahan lingkup pekerjaan,
percepatan atau penundaan proyek, miss-
interpretasi terhadap instruksi di lapangan,
dapat memicu terjadinya klaim konstruksi
•Perlu dilakukannya survey yang komprehensif atas kondisi geografis dan geologis.
•Alokasi risiko pada third party melalui kontrak Design & Build dan Construction & Performance
Based Maintenance. Selain itu, dapat dilakukan penutupan asuransi Construction All Risk (CAR)
dan Civil Engineering Completed Risks (CECR) selama masa konstruksi.
•Sedangkan, terhadap klaim konstruksi, operator jalan tol dapat melakukan uji materi tentang
pedoman dasar klaim kontraktor dengan menyewa konsultan profesional.
Risiko Operasional
Risiko terbesar terletak pada biaya
pemeliharaan rutin dan periodik, yaitu
apabila terjadi penyimpangan negatif
terhadap rencana yang telah ditetapkan.
•Mengendalikan kualitas pada masa konstruksi, terutama yang berkaitan dengan durability,
adalah kunci untuk meminimalisir risiko tersebut.
•Selain itu, dapat dilakukan transfer risiko kepada third party melalui kontrak Performance Based
Maintenance, kontrak Construction & Maintenance, serta asuransi terhadap kerusakan atau
kerugian akibat kesalahan pemakai jalan
Risiko Mitigasi
Keterlambatan Penyelesaian Konstruksi & Kenaikan Biaya
Risiko terlambatnya penyelesaian
konstruksi dan kenaikan biaya konstruksi
akibat kendala pembebasan lahan dan
perubahan design konstruksi maupun
kenaikan harga material.
•Pemegang saham diwajibkan melakukan penambahan dana/modal (top up) atau pinjaman
dalam bentuk apapun yang pelunasannya dilakukan setelah hutang bank selesai, apabila dalam
pelaksanaan dan penyelesaian proyek terjadi cost over-run dan/atau terjadi cash deficiency.
•Melakukan pemantauan untuk memastikan debitur menggunakan rekanan
(sub kontraktor/supplier/KSO) yang berkualitas dan berpengalaman dalam pengerjaan proyek.
Risiko Konstruksi dan Klaim Konstruksi
Kondisi medan (geografis) dan kondisi tanah
(geologis). Selanjutnya, ketidaksempurnaan
spesifikasi, perbedaan kondisi lapangan,
penambahan lingkup pekerjaan,
percepatan atau penundaan proyek, miss-
interpretasi terhadap instruksi di lapangan,
dapat memicu terjadinya klaim konstruksi
•Perlu dilakukannya survey yang komprehensif atas kondisi geografis dan geologis.
•Alokasi risiko pada third party melalui kontrak Design & Build dan Construction & Performance
Based Maintenance. Selain itu, dapat dilakukan penutupan asuransi Construction All Risk (CAR)
dan Civil Engineering Completed Risks (CECR) selama masa konstruksi.
•Sedangkan, terhadap klaim konstruksi, operator jalan tol dapat melakukan uji materi tentang
pedoman dasar klaim kontraktor dengan menyewa konsultan profesional.
Risiko Operasional
Risiko terbesar terletak pada biaya
pemeliharaan rutin dan periodik, yaitu
apabila terjadi penyimpangan negatif
terhadap rencana yang telah ditetapkan.
•Mengendalikan kualitas pada masa konstruksi, terutama yang berkaitan dengan durability,
adalah kunci untuk meminimalisir risiko tersebut.
•Selain itu, dapat dilakukan transfer risiko kepada third party melalui kontrak Performance Based
Maintenance, kontrak Construction & Maintenance, serta asuransi terhadap kerusakan atau
kerugian akibat kesalahan pemakai jalan
43
Risiko Mitigasi
Pencapaian LHR & Tertundanya Kenaikan Tarif
Tidak tercapainya target LHR (volume lalu lintas
harian yang feasible untuk satu ruas tol adalah
minimal 20 ribu kendaraan per hari) dan
tertundanya kenaikan tarif karena tidak
terpenuhinya Standar Pelayanan Minimum (SPM) &
kebijakan pembangunan jalan non-tol di jalur
utama, sehingga mempengaruhi pendapatan.
•Pemegang saham diwajibkan melakukan penambahan dana/modal (top up) yang pelunasannya
dilakukan setelah hutang bank selesai, apabila dalam operasional terjadi cash deficiency.
•Menjaga kualitas pelayanan jalan tol agar Standar Pelayanan Minumum (SPM) yang diyaratkan
BPJT/Pemerintah dapat terpenuhi.
•Konsultan yang menerbitkan Studi Kelayakan untuk pembangunan jalan tol agar dipastikan
memiliki past performance yang baik.
Konstruksi Jalan & Jembatan Setelah Operasi
Risiko pasca pada jalan dan jembatan karena gempa
bumi, pergerakan tanah, dll.
•Alokasi risiko kepada pihak ketiga (asuransi) terhadap risiko dengan batas- batas yang dapat
diterima oleh industri asuransi.
•Mengendalikan kualitas pada masa konstruksi, terutama yang berkaitan dengan durability. Selain
itu, dapat dilakukan transfer risiko kepada third party melalui kontrak Performance Based
Maintenance, kontrak Construction & Maintenance, serta asuransi terhadap kerusakan atau
kerugian akibat kesalahan pemakai jalan.
PencabutanHakPengusahaanJalanTol
investor lalai memenuhi isi PPJT, maka Pemerintah
setiap saat dapat mencabut konsesi yang dimiliki.
Sementara dalam tahap konstruksi, apabila investor
lalai sehingga mengakibatkan jalan tol tidak dapat
dilaksanakan dalam waktu yang telah ditentukan,
maka Pemerintah dapat memutuskan PPJT
•Memastikan Setiap operator jalan tol wajib menandatangani dan menjalankan isi dari setiap
pasal dalamPerjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT).
Risiko Mitigasi
Pencapaian LHR & Tertundanya Kenaikan Tarif
Tidak tercapainya target LHR (volume lalu lintas
harian yang feasible untuk satu ruas tol adalah
minimal 20 ribu kendaraan per hari) dan
tertundanya kenaikan tarif karena tidak
terpenuhinya Standar Pelayanan Minimum (SPM) &
kebijakan pembangunan jalan non-tol di jalur
utama, sehingga mempengaruhi pendapatan.
•Pemegang saham diwajibkan melakukan penambahan dana/modal (top up) yang pelunasannya
dilakukan setelah hutang bank selesai, apabila dalam operasional terjadi cash deficiency.
•Menjaga kualitas pelayanan jalan tol agar Standar Pelayanan Minumum (SPM) yang diyaratkan
BPJT/Pemerintah dapat terpenuhi.
•Konsultan yang menerbitkan Studi Kelayakan untuk pembangunan jalan tol agar dipastikan
memiliki past performance yang baik.
Konstruksi Jalan & Jembatan Setelah Operasi
Risiko pasca pada jalan dan jembatan karena gempa
bumi, pergerakan tanah, dll.
•Alokasi risiko kepada pihak ketiga (asuransi) terhadap risiko dengan batas- batas yang dapat
diterima oleh industri asuransi.
•Mengendalikan kualitas pada masa konstruksi, terutama yang berkaitan dengan durability. Selain
itu, dapat dilakukan transfer risiko kepada third party melalui kontrak Performance Based
Maintenance, kontrak Construction & Maintenance, serta asuransi terhadap kerusakan atau
kerugian akibat kesalahan pemakai jalan.
PencabutanHakPengusahaanJalanTol
investor lalai memenuhi isi PPJT, maka Pemerintah
setiap saat dapat mencabut konsesi yang dimiliki.
Sementara dalam tahap konstruksi, apabila investor
lalai sehingga mengakibatkan jalan tol tidak dapat
dilaksanakan dalam waktu yang telah ditentukan,
maka Pemerintah dapat memutuskan PPJT
•Memastikan Setiap operator jalan tol wajib menandatangani dan menjalankan isi dari setiap
pasal dalamPerjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT).
GUIDELINE
44
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
44
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
45
No Issue Keterangan Pembahasan
1Tidak ada issue
untuk take over
pembiayaan jalan
tol
Untuk proyek Jalan Tol mayoritas
merupakan proyek pemerintah dan
pembiayaan secara sindikasi yang
dominan melibatkan Bank- Bank
BUMN.
Proyek Jalan Tol merupakan salah satu Proyek
Strategis Nasional (PSN), yang melibatkan BUMN-
BUMN sebagai penyelenggaranya, mulai dari BUJT
(Jasa Marga, Waskita Karya), kontraktor (BUMN
Karya), serta bank-bank pendukungnya (BNI, Mandiri,
BRI serta bank-bank pembangunan daerah).
Contoh BUJT swasta/ruas tol milik swasta yang
kemudian diambil alih oleh pemerintah karena
terkendala modal (self financing) :
❑Tol Becakayu, PT Waskita Karya pada Tahun 2015
masuk sebagai pemegang saham dominan (60%),
sehingga proyek dapat berjalan.
❑ Tol Semarang – Batang, Tahun 2015 dilakukan
tender ulang dan PT Jasa Marga sebagai
pemenang dan proyek dapat berjalan.
No Issue Keterangan Pembahasan
1Tidak ada issue
untuk take over
pembiayaan jalan
tol
Untuk proyek Jalan Tol mayoritas
merupakan proyek pemerintah dan
pembiayaan secara sindikasi yang
dominan melibatkan Bank- Bank
BUMN.
Proyek Jalan Tol merupakan salah satu Proyek
Strategis Nasional (PSN), yang melibatkan BUMN-
BUMN sebagai penyelenggaranya, mulai dari BUJT
(Jasa Marga, Waskita Karya), kontraktor (BUMN
Karya), serta bank-bank pendukungnya (BNI, Mandiri,
BRI serta bank-bank pembangunan daerah).
Contoh BUJT swasta/ruas tol milik swasta yang
kemudian diambil alih oleh pemerintah karena
terkendala modal (self financing) :
❑Tol Becakayu, PT Waskita Karya pada Tahun 2015
masuk sebagai pemegang saham dominan (60%),
sehingga proyek dapat berjalan.
❑ Tol Semarang – Batang, Tahun 2015 dilakukan
tender ulang dan PT Jasa Marga sebagai
pemenang dan proyek dapat berjalan.
46
IRR Proyek Jalan Tol
Jalan Tol Trans Jawa (Cash Loan) IRR Payback Period
1JASAMARGA SURABAYA MOJOKERTO 13.87%10 tahun 3 bulan
2TRANS MARGA JATENG 14.52%14 tahun 8 bulan
3NGAWI KERTOSONO JAYA, PT 15.10%12 tahun 5 bulan
4SOLO NGAWI JAYA 14.80%12 tahun 4 bulan
5JASAMARGA PANDAAN MALANG 13.41%13 tahun 7 bulan
6PEJAGAN PEMALANG TOL ROAD 15.06%12 tahun 8 bulan
7PEMALANG BATANG 15.88%10 tahun 8 bulan
1JASAMARGA BALI TOL 14.19%13 tahun 4 bulan
2JASAMARGA KUALANAMU TOL 13.55%12 tahun 5 bulan
3JASAMARGA MANADO BITUNG Kredit Dana Talangan Tanah
4JASAMARGA BALIKPAPAN SAMARINDA Kredit Dana Talangan Tanah
5KRESNA KUSUMA DYANDRA MARGA 15.08%11 tahun 9 bulan
7MARGA SARANA JABAR, PT 14.39%16 tahun 8 bulan
8TRANSMARGA JATIM PASURUAN 16.08%12 tahun 7 bulan
IRR Proyek Jalan Tol
Jalan Tol Trans Jawa (Cash Loan) IRR Payback Period
1JASAMARGA SURABAYA MOJOKERTO 13.87%10 tahun 3 bulan
2TRANS MARGA JATENG 14.52%14 tahun 8 bulan
3NGAWI KERTOSONO JAYA, PT 15.10%12 tahun 5 bulan
4SOLO NGAWI JAYA 14.80%12 tahun 4 bulan
5JASAMARGA PANDAAN MALANG 13.41%13 tahun 7 bulan
6PEJAGAN PEMALANG TOL ROAD 15.06%12 tahun 8 bulan
7PEMALANG BATANG 15.88%10 tahun 8 bulan
1JASAMARGA BALI TOL 14.19%13 tahun 4 bulan
2JASAMARGA KUALANAMU TOL 13.55%12 tahun 5 bulan
3JASAMARGA MANADO BITUNG Kredit Dana Talangan Tanah
4JASAMARGA BALIKPAPAN SAMARINDA Kredit Dana Talangan Tanah
5KRESNA KUSUMA DYANDRA MARGA 15.08%11 tahun 9 bulan
7MARGA SARANA JABAR, PT 14.39%16 tahun 8 bulan
8TRANSMARGA JATIM PASURUAN 16.08%12 tahun 7 bulan
Proyeksi Free Cash Flow Jasa Marga
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kas Awal
(+) Cash Proceed dari aktivitas operasional (+)
Cash Proceed dari aktivitas investasi
(-) Capex
a)Routine (Maintenance)
b)Investasi & Top-Up
(-) Hutang Jatuh Tempo (Bank, Obligasi) (-)
Dividen
(-) Pengeluaran lain2 terkait aktivitas
pendanaan
(+) Refinance/Issue Obligasi & pinjaman bank (+)
Right Issue (incl. PMN)
3,361,484
3,243,662
59,685
2,353,409
5,109,271
1,500,000
271,714
68,586
5,500,000
2,861,850
3,515,072
1,223,216
1,901,830
2,350,663
1,077,377
219,528
19,976
900,000
2,930,765
3,502,892
2,585,870
1,903,414
11,471,454
1,000,000
241,145
84,057
7,200,000
1,519,456
3,818,676
2,287,769
1,536,172
4,797,251
1,000,000
248,686
24,434
1,200,000
1,219,359
4,031,994
74,135
1,102,802
2,067,951
104,400
255,873
12,794
-
1,781,668
4,724,657
104,782
1,007,543
3,029,300
-
208,219
10,411
-
2,355,634
4,888,222
166,886
1,244,535
1,688,150
-
515,830
25,792
-
3,936,434
5,559,406
297,269
1,118,068
1,041,201
-
746,404
37,320
-
Kas Akhir 2,861,850 2,930,765 1,519,456 1,219,359 1,781,668 2,355,634 3,936,434 6,850,117
Uraian 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Equity JSMR per Des-16 (consolidated) 17,151,179 18,126,400 19,116,626 20,134,873 20,907,300 23,267,822
Debt consolidated 45,179,799 47,080,697 85,485,967 93,553,281 91,314,804 86,700,684
Debt consolidated (excl. Obligasi) 32,007,424 32,985,699 72,390,969 78,906,156 86,007,711 93,748,404
Obligasi 13,172,375 14,094,998 13,094,998 12,094,998 11,990,598 11,990,598
Maks Tambahan Leverage (leverage = 5,0 x) 40,576,094 43,551,305 10,097,162 7,121,086 13,221,694 29,638,425
Proyeksi DER 2.63 2.60 4.47 4.65 4.37 3.73
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kas Awal
(+) Cash Proceed dari aktivitas operasional (+)
Cash Proceed dari aktivitas investasi
(-) Capex
a)Routine (Maintenance)
b)Investasi & Top-Up
(-) Hutang Jatuh Tempo (Bank, Obligasi) (-)
Dividen
(-) Pengeluaran lain2 terkait aktivitas
pendanaan
(+) Refinance/Issue Obligasi & pinjaman bank (+)
Right Issue (incl. PMN)
3,361,484
3,243,662
59,685
2,353,409
5,109,271
1,500,000
271,714
68,586
5,500,000
2,861,850
3,515,072
1,223,216
1,901,830
2,350,663
1,077,377
219,528
19,976
900,000
2,930,765
3,502,892
2,585,870
1,903,414
11,471,454
1,000,000
241,145
84,057
7,200,000
1,519,456
3,818,676
2,287,769
1,536,172
4,797,251
1,000,000
248,686
24,434
1,200,000
1,219,359
4,031,994
74,135
1,102,802
2,067,951
104,400
255,873
12,794
-
1,781,668
4,724,657
104,782
1,007,543
3,029,300
-
208,219
10,411
-
2,355,634
4,888,222
166,886
1,244,535
1,688,150
-
515,830
25,792
-
3,936,434
5,559,406
297,269
1,118,068
1,041,201
-
746,404
37,320
-
Kas Akhir 2,861,850 2,930,765 1,519,456 1,219,359 1,781,668 2,355,634 3,936,434 6,850,117
Uraian 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Equity JSMR per Des-16 (consolidated) 17,151,179 18,126,400 19,116,626 20,134,873 20,907,300 23,267,822
Debt consolidated 45,179,799 47,080,697 85,485,967 93,553,281 91,314,804 86,700,684
Debt consolidated (excl. Obligasi) 32,007,424 32,985,699 72,390,969 78,906,156 86,007,711 93,748,404
Obligasi 13,172,375 14,094,998 13,094,998 12,094,998 11,990,598 11,990,598
Maks Tambahan Leverage (leverage = 5,0 x) 40,576,094 43,551,305 10,097,162 7,121,086 13,221,694 29,638,425
Proyeksi DER 2.63 2.60 4.47 4.65 4.37 3.73
48
Cost StructureNama
BUJT Kontraktor Konsultan TanahKonstruksi Lahan Konstruksi Total
1 SERANG - PANIMBANG 83.67 PT. Wijaya Karya (Persero)PT. Jaya CM
Seksi I : Serang - Rangkas Bitung26.50 PT. PP (Persero) PT. Bina Karya 13,96%50 tahun
Seksi II : Rangkasbitung - Cieles 24.17 PT. Displant Consul - KSO :
Seksi III : Cieles - Panimbang 33.00 PT. AnugerahKridapradana
2PT. Jogjasolo Marga MakmurSOLO - YOGYAKARTA - NYIA KULONPROGO96.57 PT. Adhi Karya (Persero)PT. Yodya Karya
PT. Daya Mulia TuranggaPT. Perentjana Djaja
PT. Delta Gloal - KSO 13,392.97 27,486,688 138.69 284,629.68 12,03%40 Tahun
PT. Marga Sarana Sinergi
PT. Cipta Strada KSO
PT Cipta Desain
93,918 5,637,938
Total Investasi
PT. Wijaya Karya Serang
Panimbang
No Jarak
Nama Investasi (Juta)
Nama Ruas Masa Konsesi
8,575,371
Cost / Km (juta)
1,122 67,383 102,490.39
IRR
Cost StructureNama
BUJT Kontraktor Konsultan TanahKonstruksi Lahan Konstruksi Total
1 SERANG - PANIMBANG 83.67 PT. Wijaya Karya (Persero)PT. Jaya CM
Seksi I : Serang - Rangkas Bitung26.50 PT. PP (Persero) PT. Bina Karya 13,96%50 tahun
Seksi II : Rangkasbitung - Cieles 24.17 PT. Displant Consul - KSO :
Seksi III : Cieles - Panimbang 33.00 PT. AnugerahKridapradana
2PT. Jogjasolo Marga MakmurSOLO - YOGYAKARTA - NYIA KULONPROGO96.57 PT. Adhi Karya (Persero)PT. Yodya Karya
PT. Daya Mulia TuranggaPT. Perentjana Djaja
PT. Delta Gloal - KSO 13,392.97 27,486,688 138.69 284,629.68 12,03%40 Tahun
PT. Marga Sarana Sinergi
PT. Cipta Strada KSO
PT Cipta Desain
93,918 5,637,938
Total Investasi
PT. Wijaya Karya Serang
Panimbang
No Jarak
Nama Investasi (Juta)
Nama Ruas Masa Konsesi
8,575,371
Cost / Km (juta)
1,122 67,383 102,490.39
IRR
DAFTAR PROYEK
49
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
49
@2023
Analisa Pembiayaan Infrastruktur Jalan Tol
50Nama Total
Provinsi Jarak
1Jawa Barat 1Ciawi - Sukabumi Seksi 2 11.90 11.90
2Jabar 2Cibitung - Cilincing JOR II Seksi 4 7.70 7.70
3Jabar 3Cimanggis - Cibitung JORR II Seksi 2 23.01 23.01
4Banten 4Serpong - Cinere JORR II Seksi 2 3.60 3.60
5Aceh 5Sigli - Banda Aceh Seksi 5 - 6 13.20 13.20
6Sumut 6Kula Tanjung - Tebing Tinggi - Prapat Seksi 1 -238.45 38.45
7Jatim 7Pasuruan - Probolinggo Seksi 4A 8.57 8.57
8DKI Jakarta 8Jakarta - Cikampek II Selatan Paket 3 31.25 31.25
9Banten 9Serpong - Balaraja Seksi 1 B 5.40 5.40
10Sumsel 10Kisaran - Tebing Tinggi (Indrapura) 47.60 47.60
11Sumut 11Binjai - Langsa (Stabat-Tanjungpura) 26.20 26.20
12Sumsel 12Simpang Sp Indralaya - Prabumulih 64.70 64.70
281.58 Total Jarak
No Nama Ruas 2023 Jarak (km)
Provinsi Jarak
1Jawa Barat 1Ciawi - Sukabumi Seksi 2 11.90 11.90
2Jabar 2Cibitung - Cilincing JOR II Seksi 4 7.70 7.70
3Jabar 3Cimanggis - Cibitung JORR II Seksi 2 23.01 23.01
4Banten 4Serpong - Cinere JORR II Seksi 2 3.60 3.60
5Aceh 5Sigli - Banda Aceh Seksi 5 - 6 13.20 13.20
6Sumut 6Kula Tanjung - Tebing Tinggi - Prapat Seksi 1 -238.45 38.45
7Jatim 7Pasuruan - Probolinggo Seksi 4A 8.57 8.57
8DKI Jakarta 8Jakarta - Cikampek II Selatan Paket 3 31.25 31.25
9Banten 9Serpong - Balaraja Seksi 1 B 5.40 5.40
10Sumsel 10Kisaran - Tebing Tinggi (Indrapura) 47.60 47.60
11Sumut 11Binjai - Langsa (Stabat-Tanjungpura) 26.20 26.20
12Sumsel 12Simpang Sp Indralaya - Prabumulih 64.70 64.70
281.58 Total Jarak
No Nama Ruas 2023 Jarak (km)
Nama Total
Provinsi Investasi (Rp.T)
1SumselPT Waskita Sriwijaya Tol 1Kayu Agung - Palembang - Betung 24.90 22.17
2SumbarPT Hutama Karya 2Padang - Pekanbaru (bangkinang - Pangkalan)24.70 4.80
3Jabar PT Translingkar Kita Jaya 3Cinere - Jagorawi JORR II Seksi 3 2.00 3.21
4Aceh PT Hutama Karya (Persero) 4Sigli - Banda Aceh Seksi 1 24.67 12.35
5Sumut PT. Waskita Karya 5Kuala Tanjung - Tebing Tinggi - Prapat Seksi 3-458.00 13.40
6BantenPT. Wijaya Karya Serang Panimbang6Serang - Panimbang Seksi 2 24.17 8.58
7Yogya PT. Jogjasolo Marga Makmur 7Solo - Yogyakarta - NYIA Kulonprogo Paket 1-242.37 27.49
8Yogya PT Jasamarga Jogja Bawen (JJB) 8Yogyakarta - Bawen Seksi 1 8.80 14.26
9Kaltim 9Akses Ibu Kota Negara (IKN) 52.80 4.60
Total 262.41 110.85
Jarak (km)NAMA BUTJNo Nama Ruas 2024
Provinsi Investasi (Rp.T)
1SumselPT Waskita Sriwijaya Tol 1Kayu Agung - Palembang - Betung 24.90 22.17
2SumbarPT Hutama Karya 2Padang - Pekanbaru (bangkinang - Pangkalan)24.70 4.80
3Jabar PT Translingkar Kita Jaya 3Cinere - Jagorawi JORR II Seksi 3 2.00 3.21
4Aceh PT Hutama Karya (Persero) 4Sigli - Banda Aceh Seksi 1 24.67 12.35
5Sumut PT. Waskita Karya 5Kuala Tanjung - Tebing Tinggi - Prapat Seksi 3-458.00 13.40
6BantenPT. Wijaya Karya Serang Panimbang6Serang - Panimbang Seksi 2 24.17 8.58
7Yogya PT. Jogjasolo Marga Makmur 7Solo - Yogyakarta - NYIA Kulonprogo Paket 1-242.37 27.49
8Yogya PT Jasamarga Jogja Bawen (JJB) 8Yogyakarta - Bawen Seksi 1 8.80 14.26
9Kaltim 9Akses Ibu Kota Negara (IKN) 52.80 4.60
Total 262.41 110.85
Jarak (km)NAMA BUTJNo Nama Ruas 2024
52
53
© 2023
Terima kasih
54
Terima kasih
54
Tags
Categories
TechnologyDownload
Download Slideshow Get the original presentation fileQuick Actions
Statistics
- Views 17
- Slides 54
- Age 92 days
Related Slideshows
11
8-top-ai-courses-for-customer-support-representatives-in-2025.pptx
JeroenErne2
85 views
10
7-essential-ai-courses-for-call-center-supervisors-in-2025.pptx
JeroenErne2
77 views
13
25-essential-ai-courses-for-user-support-specialists-in-2025.pptx
JeroenErne2
76 views
11
8-essential-ai-courses-for-insurance-customer-service-representatives-in-2025.pptx
JeroenErne2
62 views
21
Know for Certain
DaveSinNM
36 views
17
PPT OPD LES 3ertt4t4tqqqe23e3e3rq2qq232.pptx
novasedanayoga46
41 views