4_FACTORES_DE_HOMOGENIZACION__METODO_DE_MERCADO.pptx

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1. MÉTODO DE MERCADO FACTORES DE HOMOGENIZACIÓN

2. El método de mercado parte del principio de que las ofertas o transacciones empleadas, son comparables con el predio objeto de valoración. “… Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial …” Res 620/2008 Pero ¿ qué pasa si no encuentro inmuebles con lotes similares a mi predio a avaluar? RTA: HOMOGENIZAMOS LOS DATOS ENCONTRADOS

3. Recordemos……. AVALÚO DEL INMUEBLE (NPH) = VALOR CONSTRUCCIÓN DEPRECIADO + VALOR TERRENO VALOR DE LA OFERTA O TRANSACCIÓN (NPH) = VALOR CONSTRUCCIÓN DEPRECIADO + VALOR TERRENO En este caso, la Homogenización se emplea para la valoración del terreno!!!

4. ¿QUÉ ES LA HOMOGENIZACIÓN? La homogenización de los datos significa “hacer homogéneo – equivalente – comparable” las muestras u ofertas de compra respecto al predio objeto de valoración a través de unos FACTORES DE HOMOGENIZACIÓN. Se realiza cuando el lote del predio objeto de valoración es diferente a los lotes de las muestras (ofertas o transacciones) encontradas.

5. Valor Terreno homogenizado de la Oferta = Valor m2 del Terreno * Factor 1 * Factor 2 * Factor 3 * ……* Factor n

6. Factor Negociación Es el porcentaje de descuento que el propietario esta dispuesto a rebajar si la transacción del inmueble se realizara con pago de CONTADO Es importante que el avaluador desarrolle un dialogo propio a un proceso de negociación. Debemos de identificar los predios GANGA o SOBRECOSTEADOS no hacerlos parte de nuestra investigación de mercado. Sobre la Oferta Final se realiza el proceso de DEPURACIÓN del método de mercado

7. Factor Topografía Los terrenos planos tienden a tener un mejor valor que los terrenos inclinados. La comparación se realiza teniendo en cuenta los sobrecostos que representa la topografía Predio Objeto de Valoración - Plano Predio en Venta – Topografía quebrada

8. Factor Ubicación Dentro de una misma zona puede existir mejores terrenos, como por ejemplo: Los que tienen acceso vehicular Los que tienen frentes sobre varias calles Los que tienen frentes sobre los parques o zonas verdes Este factor no presenta formulación, por lo cual es del avaluador demostrar los factores a emplear y sus cantidad .

9. Factor Frente - Fondo Indicados en al Resolución 620 de 2008 el predio objeto de valoración tiene un fondo diferente a las ofertas encontradas o diferente a los LOTES TIPO que se da en la zona el predio objeto de valoración tiene un frente diferente a las ofertas encontradas o diferente a los LOTES TIPO que se da en la zona Formula para Fondo Formula para Frente