DỰ ÁN KHU DÂN CƯ

dự án khu dân cư 0918755356

1. THUYẾT MINH DỰ ÁN









KHU DÂN CƯ
CÔNG TY
Địa điểm:

2. DỰ ÁN
KHU DÂN CƯ
Địa điểm:

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

0918755356- 0903034381

3. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

1
MỤC LỤC
MỤC LỤC ..................................................................................................... 1
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ................................................................................... 4
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ ................................................................. 4
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN ........................................................ 4
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ ........................................................................ 4
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ ......................................................................... 6
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN.............................................................. 7
5.1. Mục tiêu chung ........................................................................................ 7
5.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 7
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN ........................ 9
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ
ÁN................................................................................................................. 9
1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................... 9
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................12
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG.....................................................13
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN...........................................................................15
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án ...........................................................15
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư..................................17
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ...................................24
4.1. Địa điểm xây dựng ..................................................................................24
4.2. Hình thức đầu tư .....................................................................................24
V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO .24
5.1. Nhu cầu sử dụng đất................................................................................24
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án .............24

4. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

2
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ ...................25
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ..............25
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ ......26
2.1. Công trình nhà ở .....................................................................................26
2.2. Công trình công cộng ..............................................................................29
2.3. Hành lang cây xanh.................................................................................30
2.4. Giao thông ..............................................................................................31
2.5. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng .......................................................................32
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................34
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG....................................................................34
1.1. Chuẩn bị mặt bằng ..................................................................................34
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: ................34
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ....................................34
1.4. Các phương án xây dựng công trình .........................................................34
1.5. Các phương án kiến trúc..........................................................................36
1.6. Phương án tổ chức thực hiện ...................................................................38
1.7. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý .....................38
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ................................40
I. GIỚI THIỆU CHUNG................................................................................40
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG. ...............40
III. TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG ......................................41
3.1. Giai đoạn xây dựng dự án. .......................................................................41
3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................43
IV. CÁC BIỆN PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU Ô NHIỄM ...............................45
4.1. Giai đoạn xây dựng dự án........................................................................45

5. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

3
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................46
V. KẾT LUẬN ..............................................................................................48
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .............................................................................49
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN..................................................49
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN. ......................52
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. .......................................................52
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: ........................52
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án: ................................................................52
2.4. Phương ánvay. ........................................................................................53
2.5. Các thông số tài chính của dự án..............................................................54
KẾT LUẬN ..................................................................................................57
I. KẾT LUẬN. ..............................................................................................57
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ. .....................................................................57
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ...............................58
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án .................................58
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm. .......................................................62
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm....................................63
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm. ....................................................65
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án. ...........................................66
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn. ..................................67
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu. ...........................67
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV). .............................67
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR). ........................67

6. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

4
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“Khu dân cư”
Địa điểm thực hiện dự án:
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 51.,5 m
2
.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án: 672.000 đồng.
(
Trong đó:
+ Vốn tự có (30%): 201. 000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (70%): 470. 799.000 đồng.
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Số lượng từ nhà ở liên kế 280 căn
Doanh thu từ trường mẫu giáo 100 học sinh/năm
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
An Giang là một tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long và có dân số
đông nhất ở khu vực này, đồng thời cũng là tỉnh có dân số đông thứ 6 tại Việt
Nam. Trong nhiều năm qua, dân số tỉnh An Giang vẫn không ngừng tăng lên đặc
biệt là khu Chợ Mới có số dân tăng chóng mặt. Nắm bắt được thời cơ đó, nhiều
doanh nghiệp, nhà đầu tư đã chủ động triển khai rất nhiều dự án Khu dân cư tại
khu vực này. Các khu nhà văn minh, hiện đại, các khu đô thị mới đầy tiềm năng
dần dần sẽ giúp An Giang thay đổi diện mạo và khoác lên mình chiếc áo mới.

7. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

5
Những năm qua hầu hết các chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội đều đạt và
vượt Nghị quyết đề ra. Mỗi năm, An Giang thu hút hàng chục doanh nghiệp đầu
tư nhiều công trình trọng điểm thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển như: nhà
thiếu nhi, hồ bơi… Nhiều tuyến phố được đầu tư, nâng cấp, cải tạo, chỉnh trang
là các tuyến giao thông chính như: đường Nguyễn Thái Học, Nguyễn Huệ,
đường Nguyễn Hữu Cảnh, đường dẫn cầu ông Chưởng, đường Lê Lợi, Trần
Hưng Đạo… đạt tuyến phố văn minh, tạo đà thị trấn phát triển vượt bậc.
Điển hình là dự án Khu dân cư Hội An được xây dựng trên xã Hội An,
huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang, huy động tổng vốn đầu tư 1.358,49 tỷ đồng và
trong tương lai dự án này sẽ trở thành một khu đô thị đáng sống của người dân
khu vực miền Tây. Bên cạnh đó còn có dự án Khu dân cư The New City với
tổng diện tích quy hoạch gần 100 ha, được chia làm 2 hạng mục nhỏ là The New
City I và The New City II.Dự án Khu dân cư The New City I bao gồm khu nhà ở
tái định cư, công trình công cộng, công viên cây xanh, nhà ở thấp tầng, nhà ở
cao tầng, khách sạn. Diện tích đất quy hoạch trên 50 ha và tổng vốn kinh phí đầu
tư 2.236,1 tỷ đồng. Dự án Khu dân cư The New City II gồm biệt thự song lập,
công viên cây xanh, công trình công cộng, nhà vườn liên kế với tổng vốn lên
đến 1422,33 tỷ đồng.
Tỉnh An Giang ngày càng thu hút thêm nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các
dự án khu dân cư, khu đô thị để nhằm giúp người dân nơi đây giải quyết tình
trạng thiếu chỗ ở như hiện tại. Những công trình hiện đại, sang trọng và đẳng
cấp sẽ giúp An Giang khoác lên mình một chiếc áo mới.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Khu
dân cư”tại nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồng thời góp
phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo
phục vụ cho ngànhbất động sảncủa tỉnh An Giang.

8. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

6
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Căn cứ Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019 của
Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Thông Tư 16/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019, về hướng dẫn
xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
 Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 ban hành Suất vốn
đầu tư xây dựng công trình và giá xât dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
năm 2020;

9. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

7
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
5.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Khu dân cư” theohướng chuyên nghiệp, hiện đạiđáp
ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của
cả nước.
 Xây dựng một Khu dân cư nhằm nhằm giải quyết nhu cầu nơi ở của người
dân.
 Bảo đảm điều kiện sống, lao động và phát triển toàn diện của người dân
 Quy hoạch chung xây dựng Khu dân cư, điều hoà sự phát triển của các bộ
phận chức năng trong Khu dân cư, nhằm bảo vệ môi trường tự nhiên, cảnh quan
và bảo tồn các di tích.
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của
khu vực tỉnh An Giang.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,
đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của tỉnh An Giang.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho
nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá
môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
5.2. Mục tiêu cụ thể
 Đầu tư hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật để hình thành Khu dân cư với
tiêu chuẩn phù hợp với sự phát triển trong tương lai tại địa phương. Hướng tới
hình ảnh hiện đại nhưng hòa hợp với thiên nhiên, đồng thời thiết kế hiện đại
chuẩn quốc tế.
 Dự án sản xuất với quy mô, công suất như sau:

10. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

8
Số lượng từ nhà ở liên kế 280 căn
Doanh thu từ trường mẫu giáo 100 học sinh/năm
 Giải quyết nơi ở cho người dân,công ăn việc làm cho một bộ phận người
dân địa phương, nâng cao cuộc sống cho người dân.
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh An
Giangnói chung.
 Xây dựng hệ thống công trình công cộng, trường học, trạm y tế phục vụ
cho đời sống người dân.

11. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

9
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN.
1.1. Điều kiện tự nhiên
An Giang là một tỉnh thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long, Việt Nam.

Vị trí địa lý
Tỉnh An Giang có diện tích 3.536,7 km², bằng 1,03% diện tích cả nước và
đứng thứ 4 so với 13 tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, có vị trí địa lý:
 Phía đông giáp tỉnh Đồng Tháp
 Phía bắc và tây bắc giáp hai tỉnh Kandal và Takéo của Campuchia với
đường biên giới dài gần 104 km
 Phía tây nam giáp tỉnh Kiên Giang
 Phía nam giáp thành phố Cần Thơ.

12. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

10
Điểm cực Bắc của tỉnh nằm ở vĩ độ 10°57'B (xã Khánh An, huyện An
Phú), cực Nam ở vĩ độ 10°12'B (xã Thoại Giang, huyện Thoại Sơn), cực Tây ở
104°46'Đ (xã Vĩnh Gia, huyện Tri Tôn), cực Đông trên kinh độ 105°35'Đ (xã
Bình Phước Xuân, huyện Chợ Mới).
Khoảng cách lớn nhất theo hướng bắc - nam là 86 km và đông - tây là
87,2 km.
Khí hậu
Với vị trí đó An Giang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, trong
năm có 2 mùa rõ rệt gồm mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng
11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Nhiệt độ trung bình hàng năm
khoảng 27 độ C, lượng mưa trung bình năm khoảng 1.130 mm. Độ ẩm trung
bình 75 – 80%, khí hậu cơ bản thuận lợi cho phát triển nông nghiệp.
Điều kiện tự nhiên
Là tỉnh đầu nguồn sông Cửu Long, có hệ thống giao thông thủy, bộ thuận
tiện. Giao thông chính của tỉnh là một phần của mạng lưới giao thông liên vùng
quan trọng của quốc gia và quốc tế, có cửa khẩu quốc tế Tịnh Biên, Vĩnh Xương
– Tân Châu và Long Bình – An Phú.
An Giang có nguồn nước mặt và nước ngầm rất dồi dào. Sông Tiền và
sông Hậu chảy song song từ Tây Bắc xuống Đông Nam trong địa phận của tỉnh
dài gần 100 km, lưu lượng trung bình năm 13.800 m3/s. Bên cạnh đó có 280
tuyến sông, rạch và kênh lớn, nhỏ, mật độ 0,72 km/km². Chế độ thủy văn của
tỉnh phụ thuộc chặt chẽ vào chế độ nước của sông Mê Kông, hàng năm có gần
70% diện tích tự nhiên bị ngập lũ, thời gian ngập lũ từ 3 – 4 tháng, vừa bồi đắp
phù sa, vệ sinh đồng ruộng... nhưng cũng đã gây ra những tác hại nghiêm trọng.
Trong 30 năm qua đã có đến 5 lần ngập cao làm thiệt hại tính mạng, mùa màng,
cơ sở hạ tầng, nhà ở của cư dân...
Về đất đai và thổ nhưỡng, An Giang có 6 nhóm chính, trong đó chủ yếu là
nhóm đất phù sa 151.600 ha chiếm 44,5% diện tích đất tự nhiên; nhóm đất phù

13. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

11
sa có phèn 93.800 ha chiếm 27,5%; nhóm đất phát triển tại chỗ và đất phù sa cổ
24.700 ha chiếm 7,3%; còn lại là đất phèn và các nhóm khác.
Tài nguyên thiên nhiên
An Giang có 37 loại đất khác nhau, hình thành 6 nhóm đất chính, trong đó
chủ yếu là nhóm đất phù sa trên 151.600 ha, chiếm 44,5%. phần lớn đất đai điều
màu mỡ vì 72% diện tích là đất phù sa hoặc có phù sa, địa hình bằng phẳng,
thích nghi đối với nhiều loại cây trồng.

Trên địa bàn toàn tỉnh có trên 583 ha rừng tự nhiên thuộc loại rừng ẩm
nhiệt đới, đa số là cây lá rộng, với 154 loài cây quý hiếm thuộc 54 họ, ngoài ra
còn có 3.800 ha rừng tràm. Sau một thời gian diện tích rừng bị thu hẹp, những
năm gần đây tỉnh đã chú ý nhiều tới việc gây lại vốn rừng. Động vật rừng An
Giang cũng khá phong phú và có nhiều loại quý hiếm. Rừng tập trung chủ yếu ở
vùng Bảy núi tạo nên nhiều phong cảnh đẹp cùng với những di tích văn hóa –
lịch sử, góp phần phát triển kinh tế địa phương tương đối đa dạng.
Nguồn lợi thủy sản trên hai con sông Tiền sông Hậu không nhỏ, và cùng
với hệ thống kênh, rạch, ao, hồ đã tạo ra những điều kiện thuận lợi cho việc phát
triển nghề nuôi cá bè, ao hầm, tôm trên chân ruộng mà từ lâu nó đã trở thành
nghề truyền thống của nhân dân địa phương – đây cũng là thế mạnh đặc trưng ở
An Giang.
Ngoài ra, An Giang còn có tài nguyên khoáng sản khá phong phú, với trữ
lượng khá đá granít trên 7 tỷ m3, đá cát kết 400 triệu m3, cao lanh 2,5 triệu tấn,
than bùn 16,4 triệu tấn, vỏ sò 30 – 40 triệu m3, và còn có các loại puzolan,
fenspat, bentonite, cát sỏi,…
Với những thế mạnh về đất đai và khí hậu An Giang được xem là tỉnh có
tiềm năng du lịch. Du lịch của tỉnh tập trung vào các lĩnh vực văn hoá, du lịch
sinh thái, du lịch vui chơi giải trí và du lịch nghỉ dưỡng. Tài nguyên khoáng sản
cũng là lợi thế của tỉnh An Giang so với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long

14. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

12
khác, nguồn đá, cát, đất sét là nguyên liệu quý của ngành công nghiệp sản xuất
vật liệu xây dựng, đáp ứng nhu cầu rất lớn của vùng đồng bằng sông Cửu Long
về vật liệu xây dựng.
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Kinh tế
Do tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid-19, ước tăng trưởng kinh tế
(GRDP) 9 tháng đầu năm 2020 tăng khoảng 2,45%, là mức tăng thấp nhất trong
các năm qua. Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản tăng 2,27%, cao
hơn mức tăng của cùng kỳ năm trước; khu vực Công nghiệp - Xây dựng tăng
6,85% thấp hơn mức tăng của cùng kỳ năm trước; khu vực dịch vụ tăng 1,40%
thấp hơn nhiều so với mức tăng của cùng kỳ năm trước; thuế sản phẩm trừ trợ
cấp sản phẩm tăng 1,90% thấp hơn mức tăng của cùng kỳ năm trước. Về cơ cấu
kinh tế 9 tháng đầu năm 2020, khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm tỷ
trọng 29,58%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 14,39%; khu vực dịch
vụ chiếm 54,21%; thuế sản phẩm trừ trợ giá sản phẩm chiếm 1,82%.
An Giang là tỉnh đứng đầu cả nước về sản lượng lúa, ngoài cây lúa còn
trồng bắp, đậu nành và nuôi (trồng) thuỷ sản nước ngọt như cá, tôm... An Giang
còn nổi tiếng với các nghề thủ công truyền thống như lụa Tân Châu, mắm Châu
Đốc, mộc Chợ Thủ, bánh phồng (Phú Tân), khô bò và các mặt hàng tiêu dùng.
Đặc biệt là nghề dệt vải thủ công lâu đời của đồng bào Chăm và nghề nuôi cá bè
đặc trưng của vùng sông nước.
An Giang ngày một chú trọng hơn về chất lượng phát triển kinh tế, trong
đó đặc biệt quan tâm tới các yếu tố về phát triển con người, bảo vệ tài nguyên
môi trường và hiệu quả của nguồn vốn đầu tư. Nền kinh tế vững chắc, phát triển
nhanh và ổn định của An Giang sẽ là tiền đề quan trọng, đảm bảo sự thành công
của các doanh nghiệp khi đầu tư vào tỉnh.
Dân cư

15. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

13
An Giang là tỉnh có dân số đông nhất ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long,
đồng thời cũng là tỉnh có dân số đông thứ 6 tại Việt Nam (sau Thành phố Hồ
Chí Minh, Hà Nội, Thanh Hóa, Nghệ An và Đồng Nai). Một phần diện tích của
tỉnh An Giang nằm trong vùng tứ giác Long Xuyên.
Tính đến ngày 9 tháng 8 năm 2019, dân số toàn tỉnh An Giang là
2.164.200 người, mật độ dân số 612 người/km². Đây là tỉnh có dân số đông nhất
khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Trong đó, 31.6% dân số sống ở đô thị và
68.4% dân số sống ở nông thôn. Dân cư phân bố tập trung chủ yếu ở vùng đồng
bằng, ven sông (dọc theo sông Tiền và sông Hậu)... Huyện Chợ Mới và thành
phố Long Xuyên là hai địa phương có dân số đông nhất tỉnh.
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG
Các tỉnh miền Tây nam bộ có những lợi thế lớn để phát triển các dự án bất
động sản cao cấp. Với lợi thế của người đi sau với một quỹ đất sạch rộng, các
tỉnh ở khu vực này đang quy hoạch phát triển các khu đô thị mới bài bản, có quy
mô lớn, cùng các cơ sở hạ tầng cầu, đường… quy mô, sẵn sàng làm sáng đẹp bộ
mặt đô thị trong tương lai.
Một trong những điểm sáng đầu tư tại khu vực miền Tây là An Giang, tại
đây, nhiều dự án khu đô thị chất lượng đã và đang được triển khai. Chính quyền
tỉnh cũng luôn quan tâm phát triển của các loại hình cơ sở hạ tầng đồng bộ, nâng
cấp hàng loạt tuyến đường lớn, giao thông được kết nối thuận tiện, từ đó tạo
điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản đầu tư tại đây. Điển hình là cầu
Vàm Cống dài 5,37 km khánh thành vào tháng 11/2017 sẽ giúp cho việc kết nối
giữa TP.Long Xuyên với các tỉnh lân cận được thuận lợi hơn.
An Giang là tỉnh có dân số đông nhất khu vực Đồng bằng sông Cửu Long
và là tỉnh đông dân thứ 8 trong cả nước chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội,
Nghệ An, Hà Tĩnh, Đồng Nai, Bình Dương và Hải Phòng.

16. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

14
Đây là kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 tỉnh An Giang
được ông Thiều Vĩnh An, Cục trưởng Cục Thống kê tỉnh An Giang thông tin tại
hội nghị “Tổng kết Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 tỉnh An Giang”, do
Ban chỉ đạo Tổng điều tra Dân số và Nhà ở năm 2019 tỉnh An Giang tổ chức
sáng ngày 29/10.
Theo báo cáo của Cục Thống kê tỉnh An Giang: Kết quả sơ bộ Tổng điều
tra năm 2019 cho thấy, tổng số dân số vào thời điểm 0 giờ ngày 1/4/2019 của
tỉnh An Giang là 1.908.352 người; trong đó dân số nam là 847.570 người, chiếm
49,65% và dân số nữ là 960.782 người, chiếm 50,35%. Huyện có dân số đông
nhất là Chợ Mới, với 307.981 người, chiếm 16,1% dân số toàn tỉnh; kế đến là
thành phố Long Xuyên với 272.365 người, chiếm 14,3% dân số toàn tỉnh. Dân
số ít nhất tỉnh huyện Tịnh Biên với 108.562 người, chiếm 5,7% và thành phố
Châu Đốc với 101.765 người, chiếm 5,3% dân số toàn tỉnh.
Những dự án bât động sản tại An Giang chắc chắn sẽ hưởng lợi từ những
kế hoạch xây dựng hạ tầng giao thông của tỉnh. Theo đó, những công trình giao
thông mới sẽ đáp ứng nhu cầu vận chuyển hành khách, hàng hóa, kết nối các
vùng kinh tế trong tỉnh, khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long, cả nước và với
nước bạn Campuchia, trong kế hoạch chung nhằm phục vụ phát triển kinh tế –
xã hội và du lịch.
Bên cạnh đó, đời sống của người dân đang ngày càng phát triển, tích lũy
trong dân cũng ngày một tăng đã tạo ra nhu cầu ngày càng lớn cho phân khúc
bât động sản cao cấp. Hơn bao giờ hết, người dân nơi đây đang “khát” những
không gian sống thực sự chất lượng, đẳng cấp, mang lại trải nghiệm sống trọn
vẹn hơn. Đây cũng là yếu tố khiến mức hấp thụ đối với các sản phẩm bất động
sản cao cấp vẫn rất tốt và tăng trưởng qua các năm.
Những dự án đón sóng bất động sản cao cấp miền Tây

17. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

15
Với những lợi thế không thể bỏ qua, miền Tây đang là chốn dừng chân lý
tưởng cho các nhà đầu tư bât động sản cao cấp. Trong đó, An Giang là một thị
trường mới nổi đang được xem là tiềm năng bậc nhất tại đây.
Một trong những dự án đang thu hút sự quan tâm là Golden City An
Giang. Với vị trí đắc địa ngay trung tâm TP. Long Xuyên, thành phố lớn thứ nhì
Đồng bằng sông Cửu Long. Tiềm năng phát triển ở đây luôn được giới đầu tư
đánh giá cao, UBND tỉnh An Giang cũng định hướng đến 2020, TP.Long Xuyên
sẽ trở thành thành phố loại 1 của tỉnh.
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục xây dựng như sau:
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp net-
to (%)
ĐVT
I Xây dựng 51.711,50 m
2

1 Nhà ở liên kế 28.136,72 3 22.509,376 43,53 m
2

2
Công viên cây
xanh
3.828,80 _ 191,440 0,37 m
2

3
Trường mẫu
giáo
1.008,41 2 403,364 0,78 m
2

4
Hạ tầng kỹ
thuật
376,81 1 100,000 0,19 m
2

5
Lối thoát hiểm,
giao thông và
18.360,76 _ _ _ m
2

18. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

16
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp net-
to (%)
ĐVT
vỉa hè, hành
lang an toàn, kỹ
thuật

Hệ thống tổng
thể

-
Hệ thống cấp
nước
Hệ
thống
-
Hệ thống cấp
điện tổng thể
Hệ
thống
-
Hệ thống thoát
nước tổng thể
Hệ
thống
-
Hệ thống
PCCC
Hệ
thống

19. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

17
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
I Xây dựng 51.711,50 m
2
421.530.230
1 Nhà ở liên kế
28.136,72 3 22.509,376 43,53 67.528,
128
m
2
5.430 366.677.735
2 Công viên cây xanh 3.828,80 _ 191,440 0,37 191,440 m
2
950 181.868
3 Trường mẫu giáo 1.008,41 2 403,364 0,78 806,728 m
2
5.030 4.057.842
4 Hạ tầng kỹ thuật 376,81 1 100,000 0,19 100,000 m
2
1.700 170.000
5
Lối thoát hiểm, giao
thông và vỉa hè,
hành lang an toàn,
18.360,76 _ _ _ _ m
2
1.560 28.642.786

20. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

18
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
kỹ thuật
Hệ thống tổng thể
- Hệ thống cấp nước
Hệ
thống
7.000.000 7.000.000
-
Hệ thống cấp điện
tổng thể
Hệ
thống
6.800.000 6.800.000
-
Hệ thống thoát
nước tổng thể
Hệ
thống
5.500.000 5.500.000
- Hệ thống PCCC
Hệ
thống
2.500.000 2.500.000

21. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

19
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
II Thiết bị 50.062.000
1 Thiết bị văn phòng
Trọn
Bộ
1.200.000 1.200.000
2 Thiết bị nội thất
Trọn
Bộ
47.780.000 47.780.000
3 Thiết bị trường học
Trọn
Bộ
332.000 332.000
4
Thiết bị hạ tầng kỹ
thuật
Trọn
Bộ
250.000 250.000
5 Thiết bị khác
Trọn
Bộ
500.000 500.000

22. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

20
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
III
Chi phí quản lý dự
án
1,526 (GXDtt+GT
Btt) *
ĐMTL%
7.197.017
IV
Chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng
17.660.997
1
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu tiền khả
thi
0,114 (GXDtt+GT
Btt) *
ĐMTL%
539.943
2
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu khả thi
0,314 (GXDtt+GT
Btt) *
ĐMTL%
1.482.327

23. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

21
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
3
Chi phí thiết kế kỹ
thuật
1,296 GXDtt *
ĐMTL%
5.461.542
4
Chi phí thiết kế bản
vẽ thi công
0,713 GXDtt *
ĐMTL%
3.003.848
5
Chi phí thẩm tra báo
cáo nghiên cứu tiền
khả thi
0,018 (GXDtt+GT
Btt) *
ĐMTL%
85.539
6
Chi phí thẩm tra báo
cáo nghiên cứu khả
thi
0,052 (GXDtt+GT
Btt) *
ĐMTL%
243.824
7 Chi phí thẩm tra 0,093 GXDtt * 390.896

24. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

22
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
thiết kế xây dựng ĐMTL%
8
Chi phí thẩm tra dự
toán công trình
0,088 GXDtt *
ĐMTL%
370.527
9
Chi phí giám sát thi
công xây dựng
1,327 GXDtt *
ĐMTL%
5.595.267
10
Chi phí giám sát lắp
đặt thiết bị
0,614 GTBtt *
ĐMTL%
307.284
11
Chi phí báo cáo
đánh giá tác động
môi trường
TT 180.000
V Chi phí đất 51.711,5 TT 2.750 142.206.625

25. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

23
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện
tích sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
VI
Chi phí vốn lưu
động
TT 2.000.000
VII Chi phí dự phòng 5% 32.032.843
Tổng cộng 672.689.713

26. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

24
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
4.1. Địa điểm xây dựng
Dự án“Khu dân cư” được thực

4.2. Hình thức đầu tư
Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới.
V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO
5.1. Nhu cầu sử dụng đất
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa
phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là
tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử
dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện.

27. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

25
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật
độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện tích
sàn
ĐV
T
I Xây dựng 51.711,50 m
2

1 Nhà ở liên
kế
28.136,72 3 22.509,37
6
43,53 67.528,12
8
m
2

2 Công viên
cây xanh
3.828,80 _ 191,440 0,37 191,440 m
2

3 Trường
mẫu giáo
1.008,41 2 403,364 0,78 806,728 m
2

4 Hạ tầng kỹ
thuật
376,81 1 100,000 0,19 100,000 m
2

5 Lối thoát
hiểm, giao
thông và
vỉa hè,
hành lang
18.360,76 _ _ _ _ m
2

28. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

26
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Mật
độ
xây
dựng
gộp
net-to
(%)
Diện tích
sàn
ĐV
T
an toàn, kỹ
thuật

II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
2.1. Công trình nhà ở
Khu dân cư được thiết kế xây dựng theo đúng tiêu chuẩn qui định, bao
gồm:
- Nhà ở liền kề: 280 căn với diện tích sàn trung bình 237,6 m
2
/căn.

29. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

27
Đặc điểm của ngôi nhà là các lô đất thường có mặt tiền hẹp để tiết kiệm
các đường ống kỹ thuật và tạo khả năng để các căn có thể tiếp cận với đường
phố buôn bán và các tiện nghi đô thị. Mỗi căn nhà được khai thác sử dụng toàn
bộ các không gian trong phạm vi mảnh đất của mình và nhà ở chính chỉ được
tiếp xúc với thiên nhiên ở một hay hai hướng là chủ yếu vì các ngôi nhà (các
khối căn hộ) ghép liền sát nhau vai kề vai, lưng kề lưng. Hình dáng khối căn của
các ngôi nhà liên kế này rất đa dạng, có thể là hình chữ nhật, hình chữ L... làm
cho các dãy nhà ở trở nên sinh động và đa dạng hơn.

Khu đất quy định cho một ngôi nhà liên kế khoảng từ 40-60m
2
(khu phố
trung tâm); 60-80m
2
(trong thành phố); 80-100m
2
(ven đô).
- Nhà khối ghép có các ưu - nhược điểm sau:

30. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

28
+ Chất lượng sử dụng tốt (có thể tổ chức hoạt động ngoài trời, nghỉ ngơi,
phơi phóng), bố trí khai thác cây xanh tốt, dễ tổ chức thông gió, phù hợp cho lối
sinh hoạt lành mạnh và hợp vệ sinh; yên tĩnh vì được cách ly và cách âm chống
ồn tốt.
+ Kết cấu đơn giản, dễ xây dựng công nghiệp hoá và thi công nhanh.
+ Hình thức kiến trúc dễ xử lý với chất lượng mỹ quan cao.
+ Nhà tương đối kinh tế vì nâng cao được mật độ cư trú (so với nhà -
vườn).
+ Tuy nhiên, nếu số lượng dãy nhà nhiều quá thì điều kiện tiện nghi và
điều kiện vệ sinh sẽ kém đi và việc xây dựng trở nên bất hợp lý.
Những căn nhà liên kế này có thể chia ra thành nhà một tầng, hai tầng hay
nhà hai tầng gồm hai gia đình hoặc nhà ba tầng.
- Nhà liên kế có sân vườn
+ Yêu cầu quy hoạch và kiến trúc nội thất
Đây là loại nhà biệt thự có sân vườn có tiêu chuẩn mức sống trên trung
bình. Mỗi gia đình được sử dụng độc lập một lô đất từ 80 đến 100m
2
và tối đa có
thể tới 150m
2
. Mặt tiền lô đất thường từ 5,4 đến 7m.
Các căn hộ ở trong dãy nhà có thể sử dụng chung phần mái tường, hàng
rào, nhưng vẫn được khai thác độc lập sân vườn, cổng ngõ, hàng rào, sân thượng
thuộc phần của mình.

31. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

29

Phần ở chính được thiết kế 1-3 tầng với kiểu sắp xếp vai kề vai và ngôi
nhà có khả năng tiếp xúc với thiên nhiên ở hai hướng quay ra đường trước và
sau
Công trình nhà ở, công trình công cộng thương mại và không gian xanh
đảm bảo yêu cầu vật lýkiến trúc theo qui chuẩn xây dựng, đảm bảo tính thống
nhất về tầng cao, từng trục đường ôphố cũng như sự thông thoáng.
2.2. Công trình công cộng
Khu dân cư có các công trình như trường mẫu giáo, công viên, hạ tầng kỹ
thuận,… được xây dựng với thiết kế chuẩn Khu dân cưcao cấp. Được xây dựng
trên tổng diện tích hơn 1385,22 m
2
, hệ thống công trình công cộng sẽ đảm bảo
phục vụ nhu cầu của người dân cũng như việc học hành của học sinh trong cũng
như ngoài Khu dân cư.

32. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

30

2.3. Hành lang cây xanh
Các hành lang xanh của khu dân cư: các tuyến đường vòng xung quanh
khu dân cư, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách ly
khu dân cư với các khu vực xung quanh. Những tuyến này là những tuyến cây
xanh bao quanh khu vực dự án, các tuyến đường phía bắc, nam bao quanh dự án,
đó là những ‘ngón tay’ xanh - thâm nhập vào các khu chức năng cho đến khu
trung tâm của khu dân cư.
+ Các tuyến cây xanh đường phố:
- Khu cây xanh: Khu vực này được thiết có nhiều cây cối, hoa cỏ nhiều mầu
sắc, kết hợp với hệ thống đèn chiếu sáng, tiện ích tạo nên khu vui chơi giải trí
lý tưởng cho người dân địa phương. Khu vực này được bố trí đường dạo và
trở thành khu công viên của khu vực là điểm dừng trong Khu dân cư.

33. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

31
- Các không gian xanh: Các bãi cỏ - thường là nơi tổ chức các hoạt động cộng
đồng như nơi giao lưu, gặp gỡ, trò truyện hoặc tổ chức các hoạt động thể thao
như đánh cờ, đá bóng, đấu vật trong Khu dân cư.

2.4. Giao thông
Bố trí xuyên qua các lô đất tạo mặt tiền cho các nhà liên kế. Vỉa hè rộng
đủ bố trí đủ để bố trí thoát nước, đường ống kỹ thuật và cây xanh.
Tất cả các khu chức năng đều nghiên cứu bố trí đảm bảo qui chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng qui định. Không gian kiến trúc cảnh quan nhấn mạnh ở các trục
đường chính với nhà phố mật độ xây dựng cao tạo không gian nhộn nhịp của
khu phố thương mại -dịch vụ.Chuẩn bị đất xây dựng với phương án san nền tiêu
thuỷ đạt cao trình thoát nước khu vực.
Hệ thống kỹ thuật hạ tầng đảm bảo yêu cầu về qui mô và chất lượng.
Phần đất giải toả sẽ được thoả thuận bồi thường cho dân với giá đền bù
hợp lý đúng theo qui định nhà nước hiện hành.

34. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

32
2.5. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng
- San nền: Thực hiện san nền và làm mặt bằng, tôn tạo địa hình.
- Cấp nước: Tiến hành xin nguồn cấp nước cho khu vực, khi tiến hành xây
dựng hàng rào và khu du lịch nghỉ dưỡng xong cũng là lúc đặt một trạm kỹ
thuật riêng đảm bảo các vấn đề tiêu chuẩn cho khu du lịch theo tiêu chuẩn
của khu du lịch nghỉ dưỡng.
- Cấp điện: Phương hướng quy hoạch lưới cấp điện:
+ Nguồn điện: Lấy từ lưới 22 KV
+ Lưới điện: Xây dựng các pha độc lập nhằm đảm bảo an toàn về điện và tránh
rủi ro trong quá trình vận hành điện toàn khu.
- Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Toàn bộ hệ thống thoát nước bẩn sẽ
được gom theo đường ống riêng, dẫn về trạm xử lý chất thải xử lý vi sinh
rồi đổ ra hệ thống xử lý môi trường và đạt chuẩn của ngành môi trường.
- Rác thải được tập trung và đưa đến các bãi rác đã được quy hoạch.
- Đặc biệt dự án sẽ hướng tới yếu tố con người trong vấn đề VSMT để tạo ra
hiệu quả cao nhất và cũng thống nhất mở rộng hình ảnh tích cực của một
khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái tự nhiên.
- Cây xanh: Tổ chức trồng các loại cây xanh: Cây tạo dáng, thảm hoa, thảm
cỏ, tiểu cảnh ... Đặc biệt lưu tâm phủ xanh những chỗ bị san gạt.
- Hệ thống giao thông: thực hiện đường nội bộ dự án.
- Hệ thống điều hòa trung tâm: Hệ thống tập trung thích hợp cho từng loại
phòng. Khách có thể tự điều chỉnh tại phòng ngủ. Các chỗ công cộng phải
được điều chỉnh khi đông người và tắt bớt ở một số nơi không có nhu cầu.
- Hệ thống PCCC trung tâm: Gồm chuông báo cháy, bộ dò khói và nhiệt tự
động, phải nghe rõ trong toàn bộ tòa nhà, bố trí các ống tự động được gắn

35. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

33
liền vào tường, các ống này được nối đến từng phòng ngủ, nguồn nước cứu
hỏa phía ngoài, bình dập lửa xách tay ở những vị trí quan trọng, lớp phủ
amiant chịu nhiệt trong nhà bếp, ...
Ngoài ra dự án sẽ tiến hành lắp đặt các hệ thống khác như:
- Hệ thống trung tâm liên lạc trung tâm
- Hệ thống camera
- Hệ thống lọc nước
- Các hệ thống kỹ thuật theo tiêu chuẩn khác
- Hệ thống tự động hóa trong quản lý và trong điều hành kỹ thuật chung

36. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

34

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các
thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện
đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
Dự án thực hiện tái định cư theo quy định hiện hành.
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường
giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
1.4. Các phương án xây dựng công trình
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện
tích xây
dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp net-
to (%)
Diện
tích
sàn
ĐVT
I Xây dựng 51.711,50 m
2

1
Nhà ở liên
kế
28.136,72 3 22.509,3
76
43,53 67.528,
128
m
2

2 Công viên 3.828,80 _ 191,440 0,37 191,44m
2

37. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

35
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện
tích xây
dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp net-
to (%)
Diện
tích
sàn
ĐVT
cây xanh 0
3
Trường
mẫu giáo
1.008,41 2 403,364 0,78 806,72
8
m
2

4
Hạ tầng kỹ
thuật
376,81 1 100,000 0,19 100,00
0
m
2

5
Lối thoát
hiểm, giao
thông và
vỉa hè,
hành lang
an toàn, kỹ
thuật
18.360,76 _ _ _ _ m
2


Hệ thống
tổng thể

-
Hệ thống
cấp nước
Hệ
thống
-
Hệ thống
cấp điện
tổng thể
Hệ
thống
-
Hệ thống
thoát nước
tổng thể
Hệ
thống

38. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

36
TT Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện
tích xây
dựng
Mật độ
xây
dựng
gộp net-
to (%)
Diện
tích
sàn
ĐVT
-
Hệ thống
PCCC
Hệ
thống
II Thiết bị
1
Thiết bị
văn phòng
Trọn
Bộ
2
Thiết bị nội
thất
Trọn
Bộ
3
Thiết bị
trường học
Trọn
Bộ
4
Thiết bị hạ
tầng kỹ
thuật
Trọn
Bộ
5
Thiết bị
khác
Trọn
Bộ


Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy
chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn
thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
1.5. Các phương án kiến trúc
Căn cứ vào nhiệm vụ các hạng mục xây dựng và yêu cầu thực tế để thiết
kế kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng. Chi tiết sẽ được thể hiện trong giai

39. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

37
đoạn lập dự án khả thi và Bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án. Cụ thể các nội dung
như:
1. Phương án tổ chức tổng mặt bằng.
2. Phương án kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng.
3. Thiết kế các hạng mục hạ tầng.
Trên cơ sở hiện trạng khu vực dự án, thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật
của dự án với các thông số như sau:
 Hệ thống giao thông
Xác định cấp đường, cấp tải trọng, điểm đấu nối để vạch tuyến và phương
án kết cấu nền và mặt đường.
 Hệ thống cấp nước
Xác định nhu cầu dùng nước của dự án, xác định nguồn cấp nước sạch
(hoặc trạm xử lý nước), chọn loại vật liệu, xác định các vị trí cấp nước để vạch
tuyến cấp nước bên ngoài nhà, xác định phương án đi ống và kết cấu kèm theo.
 Hệ thống thoát nước
Tính toán lưu lượng thoát nước mặt của từng khu vực dự án, chọn tuyến
thoát nước mặt của khu vực, xác định điểm đấu nối. Thiết kế tuyến thu và thoát
nước mặt, chọn vật liệu và các thông số hình học của tuyến.
 Hệ thống xử lý nước thải
Khi dự án đi vào hoạt động, chỉ có nước thải sinh hoạt, nước thải từ các
khu sản xuất không đáng kể nên không cần tính đến phương án xử lý nước thải.
Xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt, hệ thống xử lý nước thải
trong sản xuất (nước từ việc xử lý giá thể, nước có chứa các hóa chất xử lý mẫu
trong quá trình sản xuất).
 Hệ thống cấp điện
Tính toán nhu cầu sử dụng điện của dự án. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng
điện của từng tiểu khu để lựa chọn giải pháp thiết kế tuyến điện trung thế, điểm
đặt trạm hạ thế. Chọn vật liệu sử dụng và phương án tuyến cấp điện hạ thế ngoài

40. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

38
nhà. Ngoài ra dự án còn đầu tư thêm máy phát điện dự phòng.
1.6. Phương án tổ chức thực hiện
Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và
khai thác khi đi vào hoạt động.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trình
hoạt động sau này.
Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm
21,5%
Tổng/nă
m
1 Giám đốc 1 25.000 300.000 64.500 364.500
2
Ban quản lý,
điều hành
2 15.000 360.000 77.400 437.400
3
Công nhân
viên
30 8.000 2.880.000 619.200 3.499.200
Cộng 33 295.000 3.540.000 761.100 4.301.100

1.7. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý
Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầutư.
Tiến độ thực hiện: 24 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
+ Thời gian chuẩn bị đầu tư: 6 tháng
+ Thời gian xây dựng và hoàn thành dự án: 18 tháng.

41. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

39

42. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

40
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. GIỚI THIỆU CHUNG
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường của dự án“Khu dân
cư Domasca”là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng
đến khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp
khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế
những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi đi vào hoạt động,
đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 17/11/2020;
- Luật Phòng cháy và chữa cháy số 40/2013/QH13 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 22/11/20013;
- Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006;
- Bộ Luật lao động số 45/2019/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/11/2019;
- Nghị định số 127/2007/NĐ-CP ngày 01/08/2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật;
- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 06/08/2014 của Chính phủ về thoát
nước và xử lý nước thải;
- Nghị định số 03/2015/NĐ-CP ngày 06/01/2015 của Chính phủ quy định
về xác định thiệt hại đối với môi trường;

43. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

41
- Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/05/2019 của Chính phủ quy định
về Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của một số nghị định chi tiết, hướng
dẫn thi hành Luật bảo vệ Môi trường;
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng:
- TCVN 33:2006 - Cấp nước - Mạng lưới đường ống công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- QCVN 01:2008/BXD - Quy hoạch xây dựng;
- TCVN 7957:2008 - Tiêu chuẩn Thiết kế thoát nước - Mạng lưới bên
ngoài và công trình;
- QCVN 26:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn;
- QCVN 05:2013/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng
không khí xung quanh;
- Tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT
ngày 10/10/2002 của Bộ Y tế về việc ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động,
05 nguyên tắc và 07 thông số vệ sinh lao động.
III. TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh
khu vực thực hiện dự án“Khu dân cư”tại và khu vực lân cận, tác động trực tiếp
đến môi trường làm việc tại dự án. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn
tác động đến môi trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau. Đối
với dự án này, chúng ta sẽ đánh giá giai đoạn xây dựng và giai đoạn đi vào hoạt
động.
3.1. Giai đoạn xây dựng dự án.
Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:

44. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

42
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất,
cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật
liệu xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy
móc thiết bị cũng như các phương tiện vận tại và thi công cơ giới tại công
trường sẽ gây ra tiếng ồn.
Tiếng ồn phát sinh trong quá trình thi công là không thể tránh khỏi, tuy
nhiên ảnh hưởng của tiếng ồn đến chất lượng cuộc sống của người dân là không
có.
Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công
nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải
được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm.
Nước mưa chảy tràn qua khu vực Dự án trong thời gian xây dựng cũng là
một trong những tác nhân gây ô nhiễm môi trường nếu dòng chảy cuốn theo bụi,
xăng dầu và các loại rác thải sinh hoạt. Trong quá trình xây dựng dự án áp dụng
các biện pháp thoát nước mưa thích hợp.
+ Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ
quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn
phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể
bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề
vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái
sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không
nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý
ngay.
Tác động đến sức khỏe cộng đồng:

45. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

43
Các chất có trong khí thải giao thông, bụi do quá trình xây dựng sẽ gây
tác động đến sức khỏe công nhân, người dân xung quanh (có phương tiện vận
chuyển chạy qua) và các nhà máy lân cận. Một số tác động có thể xảy ra như
sau:
– Các chất gây ô nhiễm trong khí thải động cơ (Bụi, SO2, CO, NOx, THC,...),
nếu hấp thụ trong thời gian dài, con người có thể bị những căn bệnh mãn tính
như về mắt, hệ hô hấp, thần kinh và bệnh tim mạch, nhiều loại chất thải có trong
khí thải nếu hấp thụ lâu ngày sẽ có khả năng gây bệnh ung thư;
– Tiếng ồn, độ rung do các phương tiện giao thông, xe ủi, máy đầm,…gây tác
động hệ thần kinh, tim mạch và thín giác của cán bộ công nhân viên và người
dân trong khu vực dự án;
– Các sự cố trong quá trình xây dựng như: tai nạn lao động, tai nạn giao thông,
cháy nổ,… gây thiệt hại về con người, tài sản và môi trường.
– Tuy nhiên, những tác động có hại do hoạt động xây dựng diễn ra có tính chất
tạm thời, mang tính cục bộ. Mặc khác khu dự án cách xa khu dân cư nên mức độ
tác động không đáng kể.
3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Tác động do bụi và khí thải
Đối với dự án, bụi và khí thải sẽ phát sinh do các nguồn chính:
– Từ hoạt động giao thông (các phương tiện vận chuyển ra vào dự án);
– Từ quá trình sản xuất:
 Bụi phát sinh từ quá trình bốc dở, nhập liệu;
 Bụi phát sinh từ dây chuyền sản xuất;
Hoạt động của dự án luôn gắn liền với các hoạt động chuyên chở hàng hóa
nhập, xuất kho và nguyên liệu. Đồng nghĩa với việc khi dự án đi vào hoạt động

46. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

44
sẽ phát sinh ô nhiễm không khí từ các phương tiện xe chuyên chở vận tải chạy
bằng dầu DO.
Mức độ ô nhiễm này còn tùy thuộc vào từng thời điểm có số lượng xe tập
trung ít hay nhiều, tức là còn phụ thuộc vào khối lượng hàng hóa nhập, xuất kho
và công suất sản xuất mỗi ngày của nhà máy.
Đây là nguồn gây ô nhiễm di động nên lượng chất ô nhiễm này sẽ rải đều
trên những đoạn đường mà xe đi qua, chất độc hại phát tán cục bộ. Xét riêng lẻ,
tuy chúng không gây tác động rõ rệt đối với con người nhưng lượng khí thải này
góp phần làm tăng tải lượng ô nhiễm cho môi trường xung quanh. Cho nên chủ
dự án cũng sẽ áp dụng các biện pháp quản lý nội vi nhằm hạn chế đến mức thấp
nhất ảnh hưởng do ô nhiễm không khí đến chất lượng môi trường tại khu vực dự
án trong giai đoạn này.
Tác động do nước thải
Nguồn nước thải phát sinh tại dự án chủ yếu là nước thải sinh hoạt và nước
mưa chảy tràn
Thành phần nước thải sinh hoạt chủ yếu bao gồm: Chất rắn lơ lửng (SS), các
chất hữu cơ (COD, BOD), dinh dưỡng (N, P…), vi sinh vật (virus, vi khuẩn,
nấm…)
Nếu nước thải sinh hoạt không được thu gom và xử lý thích hợp thì chúng sẽ
gây ô nhiễm môi trường nước mặt, đất, nước ngầm và là nguy cơ lan truyền
bệnh cho con người và gia súc.
Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân
bãi có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống
thoát nước, làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
Tác động do chất thải rắn
Chất thải rắn sinh hoạt: phát sinh từ hoạt động của công nhân viên phần rác
thải chủ yếu là thực phẩm thừa, bao bì đựng thức ăn hay đồ uống như hộp xốp,

47. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

45
bao cà phê, ly sinh tố, hộp sữa tươi, đũa tre, ống hút, muỗng nhựa, giấy,…;
cành, lá cây phát sinh từ hoạt động vệ sinh sân vườn trong khuôn viên của nhà
máy. Theo thống kê của Tổ chức Y tế Thế giới (WHO, 1993), thì hệ số phát sinh
chất thải rắn sinh hoạt là 0,5 kg/người/ngày.
IV. CÁC BIỆN PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU Ô NHIỄM
4.1. Giai đoạn xây dựng dự án
- Thường xuyên kiểm tra các phương tiện thi công nhằm đảm bảo các thiết
bị, máy móc luôn ở trong điều kiện tốt nhất về mặt kỹ thuật, điều này sẽ giúp
hạn chế được sự phát tán các chất ô nhiễm vào môi trường;
- Bố trí hợp lý tuyến đường vận chuyển và đi lại. Các phương tiện đi ra
khỏi công trường được vệ sinh sạch sẽ, che phủ bạt (nếu không có thùng xe) và
làm ướt vật liệu để tránh rơi vãi đất, cát… ra đường, là nguyên nhân gián tiếp
gây ra tai nạn giao thông;
- Công nhân làm việc tại công trường được sử dụng các thiết bị bảo hộ lao
động như khẩu trang, mũ bảo hộ, kính phòng hộ mắt;
- Máy móc, thiết bị thực hiện trên công trường cũng như máy móc thiết bị
phục vụ hoạt động sản xuất của nhà máy phải tuân thủ các tiêu chuẩn Việt Nam
về an toàn (ví dụ: TCVN 4726 – 89 Máy cắt kim loại - Yêu cầu đối với trang
thiết bị điện; TCVN 4431-1987 Tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng toàn phần: Lan can
an toàn - Điều kiện kĩ thuật, …) Hạn chế vận chuyển vào giờ cao điểm: hoạt
động vận chuyển đường bộ sẽ được sắp xếp vào buổi sáng (từ 8h đến 11h00),
buổi chiều (từ 13h30 đến 16h30), buổi tối (từ 18h00 đến 20h) để tránh giờ tan ca
của công nhân của các nhà máy lân cận;
- Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt
bằng…

48. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

46
- Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở
cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh
hưởng toàn khu vực.
- Đối với chất thải rắn sinh hoạt được thu gom vào những thùng chuyên
dụng có nắp đậy. Công ty sẽ ký kết với đơn vị khác để thu gom, xử lý chất thải
sinh hoạt đúng theo quy định của Khu công nghiệp. Chủ dự án sẽ ký kết hợp
đồng thu gom, xử lý rác thải với đơn vị có chức năng theo đúng quy định hiện
hành của nhà nước.
- Xây dựng nội quy cấm phóng uế, vứt rác sinh hoạt, đổ nước thải bừa bãi
gây ô nhiễm môi trường và tuyên truyền cho công nhân viên của dự án.
- Luôn nhắc nhở công nhân tuân thủ nội quy lao động, an toàn lao động và
giáo dục nâng cao ý thức bảo vệ môi trường cộng đồng.
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Giảm thiểu ô nhiễm không khí
Nồng độ khí thải phát sinh từ phương tiện giao thông ngoài sự phụ thuộc vào
tính chất của loại nhiên liệu sử dụng còn phải phụ thuộc vào động cơ của các
phương tiện. Nhằm hạn chế đến mức thấp nhất ảnh hưởng của các phương tiện
vận chuyển, Chủ đầu tư sẽ áp dụng các biện pháp sau:
- Tất cả phương tiện vận chuyển ra vào dự án phải đạt Tiêu chuẩn Việt Nam
về an toàn kỹ thuật và môi trường theo đúng Thông tư số 10/2009/TT-BGTVT
của Bộ Giao thông Vận tải ngày 24/06/2009;
- Quy định nội quy cho các phương tiện ra vào dự án như quy định tốc độ đối
với các phương tiện di chuyển trong khuôn viên dự án, yêu cầu tắt máy khi trong
thời gian xe chờ…;

49. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

47
- Trồng cây xanh cách ly xung quanh khu vực thực hiện dự án và đảm bảo
diện tích cây xanh chiếm 20% tổng diện tích dự án như đã trình bày trong báo
cáo;
Giảm thiểu tác động nước thải
Quy trình xử lý nước thải bằng bể tự hoại:
Nước thải từ bồn cầu được xử lý bằng bể tự hoại. Bể tự hoại là công trình
đồng thời làm hai chức năng: lắng và phân hủy cặn lắng. Cặn lắng giữ trong bể
từ 3 – 6 tháng, dưới ảnh hưởng của các vi sinh vật kỵ khí, các chất hữu cơ bị
phân hủy, một phần tạo thành các chất hòa tan. Nước thải lắng trong bể với thời
gian dài bảo đảm hiệu suất lắng cao.
Khi qua bể tự hoại, nồng độ các chất hữu cơ trong nước thải giảm khoảng
30 %, riêng các chất lơ lửng hầu như được giữ lại hoàn toàn.
Bùn từ bể tự hoại được chủ đầu tư hợp đồng với đơn vị có chức năng để
hút và vận chuyển đi nơi khác xử lý.
Giảm thiểu tác động nước mưa chảy tràn
 Thiết kế xây dựng và vận hành hệ thống thoát nước mưa tác biệt hoàn
toàn với với hệ thống thu gom nước thải;
 Định kỳ nạo vét các hố ga và khai thông cống thoát nước mưa;
 Quản lý tốt chất thải rắn sinh hoạt, chất thải rắn sản xuất và chất thải nguy
hại, tránh các loại chất thải này rơi vãi hoặc bị cuốn vào hệ thống thoát nước
mưa.
Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn
Chủ đầu tư cam kết sẽ tuân thủ đúng pháp luật hiện hành trong công tác thu
gom, lưu trữ và xử lý các chất thải rắn, cụ thể là tuân thủ theo Nghị định số
38/2015/NĐ-CP ngày 24/04/2015 của Chính phủ về việc quản lý chất thải và

50. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

48
phế liệu thông tư số 36/2015/TT-BTNMT ban hành ngày 30/6/2015 về Quy định
quản lý chất thải nguy hại.
V. KẾT LUẬN
Các tác động từ hoạt động của dự án tới môi trường là không lớn và hoàn
toàn có thể kiểm soát được. Đồng thời, các sản phẩm mà dự án tạo ra đóng vai
trò rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường. Hoạt động của dự
án mang lại lợi ích đáng giá và đặc biệt có hiệu quả về mặt xã hội lớn lao, tạo
điều kiện công việc làm cho người lao động tại địa phương.
Trong quá trình hoạt động của dự án, các yếu tố ô nhiễm môi trường phát
sinh không thể tránh khỏi. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bảo vệ
môi trường, mối quan hệ giữa phát triển sản xuất và giữ gìn trong sạch môi
trường sống, Ban Giám đốc Công ty sẽ thực hiện các bước yêu cầu của công tác
bảo vệ môi trường. Bên cạnh đó, vấn đề an toàn lao động trong sản xuất cũng
được chú trọng.

51. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

49
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC
HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN.
Nguồn vốn: vốn chủ sở hữu 30%, vốn vay 70%. Chủ đầu tưsẽ thu xếp với
các ngân hàng thương mại để vay dài hạn. Lãi suất cho vay các ngân hàng
thương mại theo lãi suất hiện hành.
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được lập dựa theo quyết định về Suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổnghợp bộ phận kết cấu công
trình của Bộ Xây dựng; giá thiết bị dựa trên cơ sở tham khảo các bản chào giá
của các nhà cung cấp vật tư thiết bị.
Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng
dự án “Khu dân cư Domasca”làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư,
xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí vật tư thiết
bị; Chi phí tư vấn, Chi phí quản lý dự án & chi phí khác, dự phòng phí.
Chi phí xây dựng và lắp đặt
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; Chi phí xây dựng
công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện
trường để ở và điều hành thi công.
Chi phí thiết bị
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo
hiểm thiết bị; thuế và các loại phí có liên quan.

52. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

50
Các thiết bị chính, để giảm chi phí đầu tư mua sắm thiết bị và tiết kiệm
chi phí lãi vay, các phương tiện vận tải có thể chọn phương án thuê khi cần thiết.
Với phương án này không những giảm chi phí đầu tư mà còn giảm chi phí điều
hành hệ thống vận chuyển như chi phí quản lý và lương lái xe, chi phí bảo trì
bảo dưỡng và sửa chữa…
Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn
thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
­ Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
­ Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức
thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công
trình.
­ Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
­ Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí
xây dựng công trình;
­ Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
­ Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
­ Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
­ Chi phí khởi công, khánh thành;
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm
­ Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;
­ Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;
­ Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

53. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

51
­ Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây
dựng công trình;
­ Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí
phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn
nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng
thầu xây dựng;
­ Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám
sát lắp đặt thiết bị;
­ Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
­ Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định
mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;
­ Chi phí tư vấn quản lý dự án;
Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
­ Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư; Chi phí bảo hiểm công trình;
­ Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
­ Chi phí vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm
mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình tiền
chạy thử và chạy thử.
Dự phòng phí
­ Dự phòng phí bằng 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.

54. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

52
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án:
Trong đó:
+ Vốn tự có (30%) : 201.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (70%) : 470đồng.
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu vàcông suất thiết kế của dự án:
Số lượng từ nhà ở liên kế 280 căn
Doanh thu từ trường mẫu giáo 100 học sinh/năm

Nội dung chi tiết được trình bày ở Phần phụ lục dự án kèm theo.
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:
Chi phí đầu vào của dự án
% Khoản mục
1 Chi phí marketing, bán hàng 5% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCĐ "" Khấu hao
3 Chi phí bảo trì thiết bị 15% Tổng mức đầu tư thiết bị
4 Chi phí vận hành trường mẫu giáo 20% Doanh thu
5 Chi phí quản lý vận hành 5% Doanh thu
6 Chi phí lãi vay "" Kế hoạch trả nợ
7 Chi phí lương "" Bảng lương

55. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

53
Chi phí đầu vào của dự án
% Khoản mục
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20


2.4. Phương ánvay.
• Sốtiền : 49.000 đồng.
• Thờihạn : 10năm (120tháng).
• Ân hạn : 1năm.
• Lãi suất,phí : Tạmtínhlãisuất10%/năm(tùytừngthờiđiểmtheo lãisuất
ngânhàng).
• Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốnvay.
Lãi vay, hình thức trả nợgốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 10% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 15% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 10,1% /năm
5 Hình thức trả nợ 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là
70%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 30%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; chi phí sử
dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) là15%/năm.

56. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

54
2.5. Các thông số tài chính của dự án
2.5.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 75,3 tỷ đồng. Theo phân
tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng
trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình
khoảng trên 197% trả được nợ.
2.5.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế
và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì
chỉ số hoàn vốn của dự án là2,64lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng2,64đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận
thấy đến năm thứ 6 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng
của năm thứ 5 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn giản đơn của dự án là 5 năm 2 thángkể từ
ngày hoạt động.
2.5.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.

57. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

55
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng
phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,6cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra
đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,6đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ
dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 10,1%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ7 đã hoàn được vốn và có dư.
Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ6.
Như vậy thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án là 6 năm 2 thángkể
từ ngày hoạt động.
2.5.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
- P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
- CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 10,1%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV =402.228.425.000 đồng. Như vậy chỉ
trong vòng 50 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ
giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần 402.228.425.000 đồng> 0 chứng tỏ dự án có
hiệu quả cao. 



Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/( 



nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/( P
tiFPCFt
PIp
nt
t




1
)%,,/(

58. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

56
2.5.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu mà tại đó hiện giá
ròng NPV bằng 0. Hay nói cách khác, IRR là suất chiết khấu mà khi dùng nó để
quy đổi dòng tiền tệ thì giá trị hiện tại của dòng thu nhập cân bằng với giá trị
hiện tại của chi phí.
0=NPV=∑
C
t
(1+??????
∗
)
t
−C
0
n
t=0
→??????
∗
=??????????????????
Trong đó:
- C0: là tổng chi phí đầu tư ban đầu (năm 0)
- Ct: là dòng tiền thuần tại năm t
- n: thời gian thực hiện dự án.
- NPV: hiện giá thuần.
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán
cho thấy IRR = 22,09%>10,1% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án
có khả năng sinh lời.

59. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

57
KẾT LUẬN
I. KẾT LUẬN.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 23,7 tỷ
đồng thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho hàng trăm lao động của địa phương.
Góp phần phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế.
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và hỗ
trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai thực hiện các bước của dự án “Khu
dân cư”tại ấp theo đúng tiến độ và quy định, sớm đưa dự án đi vào hoạt động.

60. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

58
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
ĐVT:1000 VNĐ
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án
BẢNG TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN

T
T
Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Diện tích
sàn
ĐVT
Thành tiền
sau VAT
Tiến độ thực hiện
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
I Xây dựng 51.711,50 m
2
421.530.230 125.977.686 295.552.544
1 Nhà ở liên kế
28.136,72 3 22.509,376 67.528,12
8
m
2
366.677.735 91.669.434 275.008.301
2
Công viên cây
xanh
3.828,80 _ 191,440 191,440 m
2
181.868 45.467 136.401
3 Trường mẫu giáo 1.008,41 2 403,364 806,728 m
2
4.057.842 - 4.057.842
4 Hạ tầng kỹ thuật 376,81 1 100,000 100,000 m
2
170.000 170.000 -
5 Lối thoát hiểm,
18.360,76 _ _ _ m
2
28.642.786 28.642.786 -

61. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

59
T
T
Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Diện tích
sàn
ĐVT
Thành tiền
sau VAT
Tiến độ thực hiện
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
giao thông và vỉa
hè, hành lang an
toàn, kỹ thuật
Hệ thống tổng thể
- Hệ thống cấp nước Hệ thống 7.000.000 1.750.000 5.250.000
-
Hệ thống cấp điện
tổng thể
Hệ thống 6.800.000 1.700.000 5.100.000
-
Hệ thống thoát
nước tổng thể
Hệ thống 5.500.000 1.375.000 4.125.000
- Hệ thống PCCC Hệ thống 2.500.000 625.000 1.875.000
II Thiết bị 50.062.000 12390500 37671500
1 Thiết bị văn phòng Trọn Bộ 1.200.000 300.000 900.000
2 Thiết bị nội thất Trọn Bộ 47.780.000 11.945.000 35.835.000
3 Thiết bị trường học Trọn Bộ 332.000 83.000 249.000

62. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

60
T
T
Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Diện tích
sàn
ĐVT
Thành tiền
sau VAT
Tiến độ thực hiện
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
4
Thiết bị hạ tầng kỹ
thuật
Trọn Bộ 250.000 62.500 187.500
5 Thiết bị khác Trọn Bộ 500.000 - 500.000
II
I
Chi phí quản lý
dự án
1,526 7.197.017 7.197.017 -
IV
Chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng
17.660.997 13.234.084 4.426.913
1
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu tiền khả
thi
0,114 539.943 539.943 -
2
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu khả thi
0,314 1.482.327 1.482.327 -
3
Chi phí thiết kế kỹ
thuật
1,296 5.461.542 5.461.542 -

63. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

61
T
T
Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Diện tích
sàn
ĐVT
Thành tiền
sau VAT
Tiến độ thực hiện
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
4
Chi phí thiết kế bản
vẽ thi công
0,713 3.003.848 3.003.848 -
5
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi
0,018 85.539 85.539 -
6
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên cứu
khả thi
0,052 243.824 243.824 -
7
Chi phí thẩm tra
thiết kế xây dựng
0,093 390.896 390.896 -
8
Chi phí thẩm tra dự
toán công trình
0,088 370.527 370.527 -
9
Chi phí giám sát thi
công xây dựng
1,327 5.595.267 1.398.817 4.196.450

64. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

62
T
T
Nội dung
Diện tích
đất
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Diện tích
sàn
ĐVT
Thành tiền
sau VAT
Tiến độ thực hiện
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
10
Chi phí giám sát
lắp đặt thiết bị
0,614 307.284 76.821 230.463
11
Chi phí báo cáo
đánh giá tác động
môi trường
TT 180.000 180.000 -
V Chi phí đất 51.711,5 TT 142.206.625 142.206.625 -
VI
Chi phí vốn lưu
động
TT 2.000.000 - 2.000.000
VI
I Chi phí dự phòng
5% 32.032.843 - 32.032.843
Tổng cộng 672.689.713 301.005.912 371.683.801


100% 44,75% 55,25%

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm.

65. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

63

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm.



TT Khoản mục Năm 16 17 18 19 20
I Tổng doanh thu hằng năm 1000đ/năm 4.410.000 4.410.000 4.410.000 4.410.000 4.410.000
1 Doanh thu từ nhà ở liên kế 1000đ

- Số lượng căn

- Đơn giá 1000 đồng

- Công suất %

2 Doanh thu từ trường mẫu giáo 1000đ 4.410.000 4.410.000 4.410.000 4.410.000 4.410.000
- Số lượng học sinh/năm 100 100 100 100 100
- Đơn giá 1000 đồng 45.000 45.000 45.000 45.000 45.000
- Công suất % 98% 98% 98% 98% 98%
II Tổng chi phí hằng năm 1000đ/năm 3.815.850 3.815.850 3.815.850 3.815.850 3.815.850
1 Chi phí marketing, bán hàng 5% 220.500 220.500 220.500 220.500 220.500

66. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

64
TT Khoản mục Năm 16 17 18 19 20
2 Chi phí khấu hao TSCĐ "" - - - - -
3 Chi phí bảo trì thiết bị 15% 342.300 342.300 342.300 342.300 342.300
4 Chi phí vận hành trường mẫu giáo 20% 882.000 882.000 882.000 882.000 882.000
5 Chi phí quản lý vận hành 5% 220.500 220.500 220.500 220.500 220.500
6 Chi phí lãi vay "" - - - - -
7 Chi phí lương "" 2.150.550 2.150.550 2.150.550 2.150.550 2.150.550
III Lợi nhuận trước thuế 594.150 594.150 594.150 594.150 594.150
IV Thuế TNDN 118.830 118.830 118.830 118.830 118.830
V Lợi nhuận sau thuế 475.320 475.320 475.320 475.320 475.320

67. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

65
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm.

TT Khoản mục trả nợ
Mức trả nợ hàng năm
6 7 8 9 10
1 Dư nợ gốc đầu kỳ 261.601.555 209.281.244 156.960.933 104.640.622 52.320.311
2 Trả nợ gốc hằng năm 52.320.311 52.320.310,98 52.320.310,98 52.320.310,98 52.320.310,98
3 Kế hoạch trả nợ lãi vay (10%/năm) 26.160.155 20.928.124,39 15.696.093,30 10.464.062,20 5.232.031,10
4 Dư nợ gốc cuối kỳ 209.281.244 156.960.933 104.640.622 52.320.311 -

68. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

66
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.

TT Khoản mục trả nợ Mức trả nợ hàng năm theo dự án
6 7 8 9 10
Số tiền dự án dùng trả nợ 232.193.064 153.344.689 157.605.914 166.828.467 81.557.931
I Dư nợ đầu kỳ 261.601.555 209.281.244 156.960.933 104.640.622 52.320.311
1 Lợi nhuận dùng trả nợ 178.085.523 99.237.148 103.498.373 112.720.926 33.746.551
2 Giá vốn dùng trả nợ 54.107.541 54.107.541 54.107.541 54.107.541 47.811.380
II Dư nợ cuối kỳ 209.281.244 156.960.933 104.640.622 52.320.311 -
III Khả năng trả nợ (%) 295,9% 209,35% 231,72% 265,72% 141,71%

Khả năng trả nợ trung bình 197%

69. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

67
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn.
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu.
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV).
Phụ lục : Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).

Chỉ tiêu Năm 0 Thứ 6 Thứ 7 Thứ 8 Thứ 9 Thứ 10
Lãi suất chiết khấu 22,087%

Hệ số

0,3020 0,2473 0,2026 0,1659 0,1359
1. Thu nhập

258.353.219 174.272.813 173.302.007 170.996.369 86.789.962
Hiện giá thu nhập

78.016.561 43.105.371 35.110.269 28.375.680 11.796.623
Lũy kế HGTN

554.301.769 597.407.140 632.517.409 660.893.089 672.689.713
2. Chi phí XDCB

- - - - -
Hiện giá chi phí

- - - -

Lũy kế HG chi phí

672.689.713 672.689.713 672.689.713 672.689.713 672.689.713

70. Tư vấn dự án: 0918755356- 0903034381

68

Chỉ tiêu Năm 0 Thứ 16 Thứ 17 Thứ 18 Thứ 19 Thứ 20
Lãi suất chiết khấu 22,087%

Hệ số

0,0410 0,0336 0,0275 0,0226 0,0185
1. Thu nhập

475.320 475.320 475.320 475.320 475.320
Hiện giá thu nhập

19.510 15.980 13.089 10.721 8.781
Lũy kế HGTN

672.893.886 672.909.865 672.922.954 672.933.675 672.942.457
2. Chi phí XDCB

- - - -

Hiện giá chi phí

Lũy kế HG chi phí

672.689.713 672.689.713 672.689.713 672.689.713 672.689.713

IRR= 22,087% > 10,10% Chứng tỏ dự án có hiệu quả.