Edilizia: destinazione d'uso - 15 gennaio 2018

Edilizia: destinazione d'uso - 15 gennaio 2018

1. Destinazione d’uso edilizia e catastale e attività economiche A cura del dott. Simone Chiarelli Slides realizzate il 15 gennaio 2018

2. D.P.R. 06/06/2001, n. 380 Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Art. 23-ter Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante 1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

3. Destinazioni d’uso Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› 2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile . 3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

4. Destinazioni d’uso Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.

5. Superficie utile (lorda/netta) Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Nell'articolo 1, del Dm del 26 aprile 1991, e nell'articolo 6 del Dm 5 agosto 1994, si sancisce che si intende «per superficie utile abitabile la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, delle soglie di passaggio da un vano all'altro e degli sguinci di porte e finestre ».

6. Destinazione d’uso in TOSCANA Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Legge regionale 10 novembre 2014, n. 65 Art. 99 - Categorie funzionali e mutamenti della destinazione d’uso http://raccoltanormativa.consiglio.regione.toscana.it/articolo?urndoc=urn:nir:regione.toscana:legge:2014-11-10;65&pr=idx,0;artic,1;articparziale,0

7. Destinazione d’uso in TOSCANA Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› 1. Le previsioni degli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica, nonché la disciplina di cui all'articolo 98, sono definiti con riferimento alle seguenti categorie funzionali: a) residenziale; b) industriale e artigianale; c) commerciale al dettaglio; d) turistico-ricettiva; e) direzionale e di servizio; f) commerciale all’ingrosso e depositi; g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.

8. Destinazione d’uso in TOSCANA Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› 2. Fermo restando quanto previsto dal comma 3: a) il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito . b) il mutamento delle destinazioni d'uso da una all'altra delle categorie indicate al comma 1 costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso.

9. Destinazione d’uso in TOSCANA Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› 3. Gli strumenti di pianificazione urbanistica comunali possono : a) stabilire limitazioni al mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale; b) individuare aree, diverse dalle zone omogenee “A” di cui al d.m. 1444/1968, nelle quali le seguenti categorie funzionali siano assimilabili : 1) residenziale e direzionale e di servizio laddove reciprocamente funzionali; 2) industriale e artigianale e commerciale, all'ingrosso e depositi, nonché direzionale e di servizio.

10. Destinazione d’uso in TOSCANA Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› 4. La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile . 5. L’insediamento di grandi strutture di vendita o di medie strutture aggregate , aventi effetti assimilabili a quelle delle grandi strutture, sono ammessi solo tramite espressa previsione del piano operativo in conformità con la disciplina del piano strutturale. In assenza di tale previsione è precluso l’insediamento di strutture di vendita sopra richiamate, anche se attuato mediante interventi comportanti la modifica della destinazione d’uso di edifici esistenti o l’incremento della superficie di vendita di strutture commerciali già insediate.

11. Destinazione d’uso in TOSCANA Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› 6. Si presume destinazione d’uso attuale ai fini della presente legge, quella risultante da: a) titoli abilitativi o altri atti pubblici ; b) atti in possesso della pubblica amministrazione formati in data anteriore all’entrata in vigore dello strumento urbanistico comunale; c) in mancanza di uno degli atti di cui alle lettere a) e b), la posizione catastale quale risulta alla data di entrata in vigore dello strumento urbanistico comunale.

12. Attività e destinazione Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#›

13. Attività e destinazione Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#›

14. Giurisprudenza recente Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› L'attività di un soggetto che svolge in un immobile con autonomia un'attività di gestione dei magazzini di beni finiti , prodotti da altra azienda, regolando il flusso ed il deflusso delle scorte sulla base di valutazioni legate al ciclo di commercializzazione del bene prodotto è attratta nell'ambito dell'intermediazione commerciale ; pertanto, tale attività, ove costituisca cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile deve essere assentito con specifico atto di concessione, che contestualmente riconsideri gli oneri urbanistici (d.p.r. n. 380/2001, T.U. Edilizia). T.A.R. Piemonte Torino Sez. II, 21/07/2016, n. 1035

15. Giurisprudenza recente Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› In tema di reati edilizi , ai fini della individuazione della relativa categoria funzionale di cui all' art. 23 ter del d.P.R. n. 380 del 2001, l'attività fieristica deve essere considerata come attività commerciale, con la conseguenza che la modifica della destinazione d'uso, mediante opera, di un preesistente complesso immobiliare destinato ad insediamento produttivo, richiede il rilascio del permesso di costruire. (Annulla con rinvio, Trib. lib. Santa Maria Capua Vetere, 08/07/2016) Cass. pen. Sez. III, 13-01-2017, n. 6060 (rv. 269941)

16. Giurisprudenza recente Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Nel caso di mutamento di destinazione d'uso da artigianale a commerciale si realizza un cambiamento che implica il passaggio ad una categoria funzionale autonoma che ha un diverso carico urbanistico ai sensi dell' art. 19 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. Edilizia); tale sopravvenuto mutamento della destinazione d'uso, anche in assenza di interventi , comporta comunque l'insorgenza del presupposto imponibile per la debenza del contributo, compreso quello relativo al costo di costruzione. T.A.R. Veneto Venezia Sez. II, 15/09/2017, n. 827

17. Giurisprudenza recente Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Presupposto del mutamento di destinazione d'uso - giuridicamente rilevante ai fini dell'eventuale adozione della sanzione interdittiva del cambio di destinazione non consentito - è che l'uso diverso, attuato senza opere a ciò preordinate, comporti un maggior peso urbanistico effettivamente incidente sul tessuto urbano . L'aggravio di servizi - quali, ad esempio, il pregiudizio alla viabilità ed al traffico ordinario nella zona; il maggior numero di parcheggi nelle aree antistanti o prossime l'immobile - è l'ubi consistam del mutamento di destinazione che giustifica la repressione dell'alterazione del territorio in conseguenza dell'incremento del carico urbanistico Cons. Stato Sez. VI, 25/09/2017, n. 4469

18. Giurisprudenza recente Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› In materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo i beni che siano privi di autonoma destinazione e che esauriscano la loro destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico. Il vincolo di accessorietà deve desumersi dal rapporto oggettivo esistente fra le due cose e non dalla semplice utilità che da una di esse possa ricavare colui che abbia la disponibilità di entrambe ( d.p.r. n. 380/2001 , T.U. Edilizia). Cons. Stato Sez. IV, 11-10-2017, n. 4709

19. Giurisprudenza recente Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e che influisce di conseguenza sul c.d. carico urbanistico poiché la semplificazione delle attività edilizie voluta dal Legislatore non si è spinta al punto di rendere tra loro omogenee tutte le categorie funzionali, le quali rimangono non assimilabili, a conferma della scelta già operata con il decreto ministeriale n. 1444 del 1968. (dichiara inammissibile il ricorso principale, rigetta i motivi aggiunti). T.A.R. Campania Napoli Sez. VII, 06/11/2017, n. 5152

20. Categorie catastali Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Le categorie catastali sono l'indice ufficiale utilizzato in Italia per classificare i beni immobili, e determinarne le rendite . Furono introdotte con il regio decreto-legge 13 aprile 1939 n. 652, che riformò la disciplina relativa al catasto istituendo il catasto dei fabbricati, alla base del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU). A immobili uso di abitazioni o assimilabili B immobili uso di alloggi collettivi C destinazione ordinaria commerciale e varie D immobili a destinazione speciale E immobili a destinazione particolare

21. Categorie catastali Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Oltre ai gruppi di categorie catastali sopra elencati ne esiste un'altro, quello F (Entità Urbane) istituito contemporaneamente alla procedura DOCFA , per identificare quei casi in cui l'unità immobiliare non produce reddito. Si tratta di tipologie fittizie, codificate unicamente a scopo gestionale e tecnico, affinché fossero riconosciute ai programmi software utilizzati per la meccanizzazione. Il gruppo F non ha alcuna rendita catastale perché comprende unità immobiliari non idonee a produrre un reddito. Inoltre non devono essere rappresentate in planimetria ma soltanto nell'elaborato planimetrico.

22. Categorie catastali Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Le categorie catastali vengono attribuite a ogni fabbricato (escluso quelli del gruppo F) in base alla destinazione urbanistica concessa . Tali dati sono riportati nelle visure catastali. Servizi per i COMUNI - Con l’obiettivo di sviluppare la collaborazione e la cooperazione per migliorare la qualità dei dati, snellire i processi amministrativi e fornire strumenti per la fiscalità locale e per le politiche di gestione del territorio, l’ex Agenzia del Territorio ha realizzato il “ Portale per i Comuni ”, accessibile alle Amministrazioni comunali su base convenzionale, per la fornitura telematica dei dati catastali. Dal 2015 i Comuni hanno a disposizione una nuova funzionalità per l’accesso puntuale e gratuito alle planimetrie catastali urbane degli immobili.

23. Visura catastale Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Il servizio di consultazione online consente l'accesso alla banca dati catastale e ipotecaria relativamente agli immobili di cui il soggetto richiedente risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento e ottenere a titolo gratuito e in esenzione da tributi, su file in formato pdf, visure attuali e storiche dell'unità immobiliare, visure della mappa, visure planimetriche e ispezioni ipotecarie. Visura catastale telematica - Il servizio di visura telematica consente l'accesso telematico alle banche dati catastali. E’ possibile richiedere: visure attuali per soggetto , ossia limitata agli immobili su cui il soggetto cercato risulti all’attualità titolare di diritti reali (non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica) visure, attuali o storiche, di un immobile (censito al catasto dei Terreni o al Catasto dei Fabbricati), impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali visure della mappa , di una particella censita al Catasto dei Terreni, impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali.

24. Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#›

25. Sintesi e conclusioni Copyright© Omniavis srl - www.omniavis.it - [email protected] pagina ‹#› Compatibilità urbanistico-edilizia Destinazione d’uso principale Destinazione d’uso compatibile Categoria catastale Conseguenze della non conformità Verifiche e competenze

26. Grazie per l’attenzione Simone Chiarelli [email protected] Cell. 3337663638 Per ulteriori informazioni ed approfondimenti visita il forum http://www.omniavis.it/web/forum/