PROPIEDAD HORIZONTAL - Plan Fondo de Reserva

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PROPUESTA DE DISEÑO, CREACIÓN E IMPLEMENTACIÓN DE UN PLAN DE
FONDO DE RESERVA PARA FINANCIAR LA REPARACIÓN Y REEMPLAZO DE LOS
COMPONENTES PRINCIPALES EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL PATIOS EN EL
LILI. CALI, 2018.

FABIO HERNÁN DRADÁ VELASCO
JAIR GUTIÉRREZ PARDO
HENRY HUMBERTO GÓMEZ SANCHEZ
GLORIA PATRICIA ORDOÑEZ VILLAQUIRAN
MANUEL FERNANDO NARANJO OSORIO

Instructor
OMAR ALFREDO BETANCOURTH DIAZ
Administrador de Empresas

SERVICIO NACIONAL DE APRENDIZAJE, SENA
REGIONAL VALLE
CENTRO DE GESTIÓN TECNOLÓGICA DE SERVICIOS
TECNOLOGÍA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
2018

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Tabla de contenido
1 Justificación. ......................................................................................................................... 4
2 Antecedentes. ...................................................................................................................... 5
3 Definición del problema ........................................................................................................ 7
4 Objetivos .............................................................................................................................. 9
4.1 Objetivo general ........................................................................................................... 9
4.2 Objetivos específicos ..................................................................................................... 9
5 Alcance y limitaciones ..........................................................................................................10
6 Marco conceptual ................................................................................................................10
7 Marco teórico ......................................................................................................................16
8 Metodología ........................................................................................................................19
8.1 Evaluación física. ......................................................................................................... 20
8.2 Evaluación financiera................................................................................................. 21
9 Procedimiento .....................................................................................................................22
10 Plan de mejoramiento......................................................................................................25
10.1 Identificación del área de mejoramiento ..................................................................... 25
10.2 Principales causas del problema .................................................................................. 25
10.3 Selección de las áreas de mejora ................................................................................. 25
10.4 Formulación de los objetivos ....................................................................................... 26
10.5 Plazo de implantación ................................................................................................. 27
10.6 Impacto en el conjunto ............................................................................................... 27
11 Presupuesto del proyecto ................................................................................................28
12 Cronograma de actividades ..............................................................................................30
13 Información estudio de reserva ........................................................................................31
13.1 Limitaciones del análisis de reservas. .......................................................................... 32
13.2 Análisis del sitio........................................................................................................... 33
13.3 Análisis de componentes. ............................................................................................ 34
14 Lista detallada de componentes – Año 2018 ....................................................................36
15 Análisis financiero ............................................................................................................49
15.1 Plan de gestión de reserva .......................................................................................... 49
15.2 Recomendaciones alternativas de financiación. .......................................................... 51
16 Modelos de financiación ..................................................................................................52
16.1 Modelo no financiado y de cuotas extraordinarias ...................................................... 53
16.2 Modelo mixto ............................................................................................................. 53

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17 Medida de la fortaleza del fondo de reserva ....................................................................55
18 Proyección e importancia costo por categoría componente .............................................57
19 Listado de tablas ..............................................................................................................58
20 Conclusiones. ...................................................................................................................69
21 Recomendaciones. ...........................................................................................................70
22 Referencias ......................................................................................................................72

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1 Justificación.
Un plan de reserva de capital o reemplazo es una herramienta de administración,
que permite asegurar la disponibilidad del recurso suficiente para cubrir los costos por
daño o deterioro de los diferentes componentes principales del conjunto residencial
(techos, equipos, pintura, piscina etc.). Este indica cuánto dinero se necesita reservar
cada año y cuando se deberá gastar.
Un plan de fondo de reserva para reparación o reemplazo es diferente de un
presupuesto de mantenimiento. El presupuesto de mantenimiento es parte del
presupuesto operativo anual y este incluye el mantenimiento y reparación preventiva, el
mantenimiento de aseo, entre otros, presupuestado para pagar cada año. Al contrario, el
plan de reserva de capital o reemplazo muestra cómo se conforman los fondos para
reparar o reemplazar lo que sería demasiado costoso pagar por fuera del ingreso del
presupuesto anual.
Las copropiedades necesitan tener una información real de los costos de
reemplazo futuro de los componentes principales en sus zonas comunes y planear para
reservar el dinero necesario para pagarlos. Sin esta información las copropiedades tienen
un riesgo real de que sus instalaciones se deterioren y no tener los recursos para
mantenerlas en buen estado.
Desde el punto de vista de las inversiones, al conocer el tiempo en que se deberá
gastar el dinero, permitirá determinar la conveniencia de su inversión en el corto o largo
plazo recibiendo un retorno en intereses mejor que al corto plazo.
El conjunto residencial está llegando a los ocho años de construcción de sus
primeras etapas, evidenciándose un deterioro prematuro en sus cubiertas, fachadas,
losas, entre otros componentes, no teniendo en la actualidad los recursos necesarios
para poder financiar estas obras. Solo se cuenta con lo estipulado en el presupuesto
operativo y un Fondo de Imprevistos en cumplimiento de la ley 675 de 2001, el cual obliga
a reservar como mínimo el 1% del presupuesto anual de gastos.
Desde el momento en que el propietario inicial realiza la enajenación de las
unidades privadas en un 51%, el mantenimiento de los bienes comunes pasa a ser
responsabilidad de la administración y el consejo de administración, después de
formalizarse el traspaso entre las partes.

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Como una solución para financiar este deterioro se ha recurrido en la convocatoria
de asambleas ordinarias y extraordinarias, para tomar decisiones frente a la constructora
de emprender procesos conciliatorios y judiciales que, si resultan exitosos, la obliguen a
responder por el deterioro evidenciado. Igualmente, ante la necesidad urgente de
solucionar filtraciones de humedad en las cubiertas de la mayoría de las torres, se han
aprobado las propuestas de dos cuotas extras para el mantenimiento preventivo y
correctivo.
Con la implementación de estudios de reserva desde el primer año de entrega por
el desarrollador, resulta más cómodo para los copropietarios realizar sus aportes,
evitando riesgos y pérdida de valor en las edificaciones por falta de recursos, porque en
los primeros años solo se debe hacer un mantenimiento preventivo.
Actualmente varios de los componentes están cumpliendo su vida útil y otros están
próximos a hacerlo. El desarrollar un plan de financiación estable y equitativa permitirá
compensar anticipadamente los gastos principales futuros de las áreas comunes, el
beneficio para los copropietarios y los futuros compradores del conjunto residencial sería
a mediano y largo plazo, evitando enfrentar la incertidumbre de situaciones imprevistas
que conducen a solicitar cuotas extraordinarias.
Los recursos para realizar esta propuesta no representan un costo para el
conjunto residencial y serán asumidos por nuestro grupo, necesitando solo la
colaboración para la recolección de la información de los propietarios más antiguos,
residentes profesionales especializados en el área, contratistas vinculados, proveedores
e información en documentación suministrada por la administración.
Existe la voluntad y capacidad de colaboración por parte del consejo de
administración, el cual está conformado por profesionales de diferentes disciplinas
relacionadas a nuestro proyecto.

2 Antecedentes.
El Conjunto residencial patios en el lili se encuentra localizado en la comuna 17,
clasificado en estrato 4 al sur la ciudad de Cali, departamento del valle del Cauca. Se
inició su entrega a los propietarios en el año 2010, su obra se realizó por etapas,
terminándose en el año 2013 con un total de diez torres de cinco pisos y conformadas

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cada una por veinte apartamentos, para un total de doscientos apartamentos en el
conjunto.
La construcción del conjunto residencial fue realizada por etapas, conformándose
las diferentes etapas de la siguiente manera:
Etapa I – torres 1y2, etapa II – torres 3y4, etapa III – torres 5,6,7,8,9 y 10.
Desde la ocupación del conjunto la asociación de propietarios tuvo diferencias con
la constructora de la obra, por deficiencias en cumplimiento de los estándares
establecidos en Colombia en relación a diseño, calidad de materiales y método
constructivo en los diferentes componentes. Se contrató a una empresa para realizar la
auditoría de la construcción de la obra, la cual entregó un informe con los diferentes
diagnósticos de acuerdo a los hallazgos encontrados, pero sin establecer las soluciones
con los métodos, calidad de materiales, ni costeo para la reparación o reemplazo de estas
inconformidades.
De acuerdo a esta situación la constructora realizó parcialmente diferentes
correcciones a las inconformidades presentadas, sin ningún instrumento técnico que
estableciera términos de referencia para los materiales y métodos constructivos utilizados
ni interventoría, presentándose de nuevo los daños. No se define oportunamente iniciar
un proceso de conciliación con la Constructora, permitiéndose que el tiempo avance a su
favor, para luego argumentar el constructor falta de mantenimiento y vencimiento de
garantías. Solo hasta enero del año 2017 se realizó el proceso de Conciliación sin ningún
acuerdo y en este año se decide por votación mayoritaria de asamblea general ordinaria,
continuar con el proceso de la demanda.
Entre los componentes principales del conjunto residencial se pueden enumerar la
losa de los techos, planta eléctrica de emergencia, sistema de succión y bombeo de agua
potable, tanques de almacenamiento de aguas del nivel freático y bombas sumergibles
de bombeo, piscina para niños y adultos con su correspondiente cuarto de máquinas,
ascensores, iluminación de zonas comunes, cerramientos, balcones, fachadas, losas de
concreto de calles y andenes de adoquines.
En Colombia a diferencia de otros países desarrollados no existe legislación
obligatoria para la propiedad horizontal de crear fondos de reserva planeados a largo

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plazo, para financiar la reparación o reemplazo por deterioro de los principales
componentes de las edificaciones.

3 Definición del problema
¿Cómo una asociación de propietarios determina y obtiene adecuadamente las
reservas para financiar en el futuro los costos necesarios para la reparación y reemplazo
de sus componentes principales en su conjunto residencial?
Los copropietarios del conjunto residencial patios en el lili están siendo afectados
y teniendo un impacto en su calidad de vida, el derecho a una vivienda digna y en su
parte económica. Actualmente se considera la necesidad de reparación o reemplazo de
varios componentes principales por el estado de deterioro físico y el cumplimiento del
ciclo de su vida útil.
El deterioro ha avanzado tan prematuramente, que no se puede esperar al
resultado incierto del proceso legal y posiblemente la asociación de propietarios se vea
obligada a aprobar cuotas extras para financiar el costo de estos defectos constructivos,
priorizando necesidades urgentes y difiriendo la reparación y reemplazo de otras,
esperando un resultado positivo en el proceso. Se debe tener en cuenta que entre todas
las reclamaciones posiblemente algunas no serán aceptadas por diferentes factores.
Entre los riesgos que se presentan por esta situación es la devaluación de las
unidades privadas por la necesidad de diferir los mantenimientos, lo que aumenta los
costos por el avance en el deterioro, representando un detrimento patrimonial para los
propietarios y el riesgo físico de accidentes por desprendimiento de materiales de las
fachadas y balcones.
El desarrollador del proyecto o propietario inicial cumpliendo con la ley 675 de
2001, al realizar la enajenación del 51% de las unidades residenciales, procede a cumplir
con el proceso de entrega de los bienes comunes a la nueva administración y consejo
de administración elegidos por la asamblea, quienes contratan en el año 2011 una firma
de auditoría para que verifique que las obras entregadas cumplan con la normatividad y
especificaciones técnicas de la construcción en Colombia, encontrando diversas no
conformidades en la evaluación de auditoría.

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La firma de auditoría presenta el diagnóstico en su informe y solicita a la
constructora realizar las diferentes correcciones de las no conformidades de acuerdo a
las normas, pero cuando la constructora ejecuta las reparaciones y correcciones lo hace
parcialmente y sin documentar previamente las condiciones técnicas de estas y sin
ninguna interventoría. Actualmente el conjunto residencial presenta un deterioro
prematuro y acumulado en la estructura de sus balcones, losas vehiculares, filtraciones
en sus techos, entre otros y ante la reclamación a la constructora esta argumenta que no
es su responsabilidad, sino falta de mantenimiento oportuno.
Después de siete años la comunidad ha considerado iniciar un proceso jurídico
contra la constructora, pero se presenta una condición desfavorable por la falta de gestión
administrativa oportuna, que puede ser aprovechada por la constructora argumentando
vencimiento de garantías y mantenimiento.
Igualmente, se observa una acumulación de daños y deterioro en otros
componentes principales, tales como la tubería y equipo del sistema hidráulico, tanques
de agua potable, fachadas, cerramientos, cubiertas, balcones entre otros componentes;
no teniendo en la actualidad los recursos necesarios para poder financiar estas obras.
Solo se cuenta con lo estipulado en el presupuesto operativo y un Fondo de Imprevistos
en cumplimiento de la ley 675 de 2001, el cual obliga a reservar como mínimo el 1% del
presupuesto anual de gastos.
En Colombia a diferencia de otros países desarrollados como Canadá, Estados
Unidos, entre otros, no existe legislación que establezca la obligación de realizar estudios
de reserva actualizados anualmente, que a largo plazo beneficiaran enormemente a la
mayoría de las comunidades, teniendo en cuenta que el gasto en este estudio no es tan
significativo como para causar un impacto importante en el presupuesto para la mayoría
de la comunidad.
Con el desarrollo de la vivienda en la modalidad de propiedad horizontal en el país,
cada vez más se visualiza la problemática de enfrentar el deterioro y cumplimiento de la
vida útil de los componentes principales en las zonas comunes.
Haciendo una analogía con el ciclo de vida de un ser humano, todo edificio cumple
también varias etapas a través de los años, iniciando con la prenatal < 1año, infancia 1 a

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16 años, adolescencia 17 a 29 años, adultez 30 a 49 años y edad avanzada 50 + años.
(Albrice, 2015)
A partir de la etapa de adolescencia además del mantenimiento de rutina, aparece
la etapa crítica donde se requiere la necesidad de empezar a incurrir en costos, por el
desgaste y deterioro de varios componentes principales que exigen su renovación o
reemplazo.
Como se puede evidenciar en Colombia difícilmente una edificación cumple con
este ciclo previsto en el mundo desarrollado, donde se da cumplimiento a los estándares
de calidad de los materiales y métodos constructivos. En este caso, el deterioro se
empieza a observar prematuramente desde la etapa del ciclo de la infancia.

4 Objetivos
4.1 Objetivo general
Formular una propuesta de diseño creación e implementación de un plan
de fondo de reserva que permita mantener el equilibro entre los activos físicos y
financieros en el Conjunto residencial patios en el lili de la ciudad de Cali,
anticipando y preparando los gastos de reemplazo y reparación de los
componentes en las áreas comunes principales.
4.2 Objetivos específicos
 Realizar Un diagnóstico de la situación actual del Conjunto
residencial patios en el lili en sus principales componentes.
 Generar una sensibilización tanto a la comunidad como al consejo
de la necesidad de dicha implementación del plan de reserva para
el conjunto.
 Desarrollar estrategias de diseño, creación e implementación del
plan de reserva.
 Mantener, proteger y mejorar los activos de la copropiedad.
 Inventariar mediante inspección en sitio las áreas comunes.
 Recolectar la información del estado de la condición actual de los
activos físicos.

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 Determinar el costo de la reparación o reemplazo de los
componentes principales de las áreas comunes de obligatorio mantenimiento.
 Establecer el porcentaje financiado requerido para la reparación y
reemplazo del Ítems seleccionados y su valor futuro.

5 Alcance y limitaciones
El alcance está enfocado a los componentes principales de las áreas comunes del
Conjunto residencial patios en el lili:
 Responsabilidad de mantenimiento del área común.
 Limitados por un tiempo de vida útil.
 Con un tiempo de vida predecible. (No son predecibles daños debido
a incendios, inundaciones o sismos).
 Un costo importante. (Costo umbral mínimo).

Limitaciones:
 Al no tener control sobre los eventos futuros no se puede afirmar por
anticipado que eventos ocurrirán.
 No se tiene control sobre las tendencias inflacionarias, ni sobre los
intereses ganados sobre los fondos en depósito.
 De acuerdo al medio ambiente económico estable y ausencia de
desastres naturales.
 Dependiendo del cambio en el estado físico y financiero de la
copropiedad anualmente, hacen del estudio financiero un documento por
naturaleza anual.

6 Marco conceptual
Año base: El año en que los documentos de gobierno fueron registrados
(Reglamento) y / o el condominio o conjunto construido (Un año promedio puede ser
calculado en las construcciones por etapas) y utilizada para determinar la edad
aproximada. Este parámetro es suministrado únicamente para información.

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Ajuste de la vida restante o remanente: El periodo de tiempo en años en que un
componente de reserva se espera que dure en exceso o en déficit de su vida útil para el
ciclo actual de reemplazo.
Año de reemplazo: Es el año fiscal en que el componente de reserva es
programado para ser reemplazado.
Año fiscal: Indica el año presupuestado para la asociación para la cual el análisis
de reserva fue preparado. El año fiscal comienza el primer día del año presupuestado y
termina el último día del año presupuestado.
Asignación de reserva: La cantidad anualmente a ser presupuestada hacia las
reservas basada en el plan de financiamiento.
Asignación de reserva (Método componente):
A. R= Costo actual / Vida útil x Edad efectiva.
Costo actual: Es el Costo estimado del año Fiscal actual, para mantener,
reemplazar, reparar o restaurar un componente de reserva a su condición funcional
original. La fuente utilizada para obtener el estimativo puede incluir: La asociación, sus
contratistas, otros contratistas, especialistas, consultores independientes, manuales de
estimación de precios en la construcción, la experiencia del preparador, base de datos
de costos formulados en la preparación de otros reportes de estudios de reserva.
Costo extendido: Cantidad * Costo Unidad * % Reemplazo X (1+ Tasa de
Contingencia).
Componente de Reserva o (Subcomponente): Los Ítems en fila individual del
estudio de reserva desarrollada y actualizada en los análisis físicos que forman los
bloques de construcción del estudio de reserva. Ellos típicamente son:
a) Responsabilidad de la asociación.
b) Con expectativas de vida útil limitada.
c) Expectativa de vida útil remanente predecibles.
d) Por encima de un costo umbral mínimo.
e) Y, como es requerido por los estatutos.
Contribución de interés: La cantidad de dinero contribuida al fondo de reserva
por el interés ganado en los fondos de reserva y las contribuciones de los propietarios.

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Contribución de los propietarios: La cantidad de dinero contribuida para el fondo
de reserva por los propietarios.
Contribución total: Es la suma de la contribución de los propietarios y la
contribución del interés.
Costo de reemplazo actual: Es la cantidad de dinero desde el inicio del año fiscal
para el cual el análisis de reserva es preparado, que se espera sea el costo del reemplazo
de un componente de reserva.
Costo de reemplazo futuro: Es la cantidad de dinero desde el año fiscal durante
el cual un componente de reserva es programado con el costo esperado de reemplazo.
El costo futuro es calculado utilizando el costo de reemplazo actual por el parámetro de
la tasa de inflación anual.
Costo Unitario: Es el Costo estimado del año Fiscal actual, para mantener,
reemplazar, reparar o restaurar una “unidad de medida individual” de un Componente de
Reserva o Subcomponente a su condición funcional original.
Desembolsos / Gastos: Los fondos que se espera sean pagados o gastados del
saldo de reserva.
Edad efectiva: La diferencia entre la vida útil y la vida útil restante. Observar que
no es necesariamente equivalente a la edad cronológica del componente.
Evaluación de la condición: La tarea de evaluar la condición actual del
componente basado en las características observadas y documentadas en el reporte de
campo normal.
Factor de Riesgo (Porcentaje Financiado): El riesgo asociado de la capacidad
de las reservas para financiar los gastos por la interpretación del parámetro del porcentaje
financiado así:
a) 70% y más BAJO
b) 31% a 69% MODERADO
c) 30% y menos ALTO
* El alto riesgo está asociado con un más alto riesgo para depender de Cuotas
extras, préstamos y litigios.
Fecha colocada en servicio: Es la fecha en que el componente de reserva fue
originalmente puesto en servicio o último reemplazo.

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Financiación completa: Mantener un saldo de reserva aproximado o en un 100%
financiado.
Financiación de Umbral: Establecer o mantener un saldo de reserva
predeterminado fijo o porcentaje financiado.
Financiación estatutaria: Mantener un saldo de reserva especificado / porcentaje
financiado establecido por los estatutos (Reglamento).
Financiación línea base: Describe el objetivo o meta a tener suficiente reserva
disponible para nunca quedarse sin dinero. (Financiación de referencia)
Financiación total (tasa de contribución): Describe el objetivo o meta a tener en
reservas o equivalente disponible al valor de deterioro de cada componente de reserva.
Es constante y se incrementa con la inflación. Que hará que el saldo de la cuenta de
reserva aumente a nivel del saldo financiado total y se mantenga.
Financiación umbral: Describe el objetivo o meta que no sea el nivel del 100%
(financiación total) ni un valor de referencia por encima de cero. Es un valor elegido entre
la financiación total y la línea base.
Fondos asignados: La cantidad de dinero, desde la fecha de inicio del año fiscal
para el cual el análisis de reserva es preparado para un componente de reserva asignado.
Interés: Las ganancias de interés en los Fondos de reserva son calculadas usando
el saldo promedio para el año (teniendo en cuenta el ingreso y los gastos a través del
año).
Interés ganado:
Interés ganado= Año Fiscal Inicial – Saldo Reserva actual X (Tasa de Interés (efectiva neta) / 12 X
Numero de meses restantes de financiación en el año Fiscal actual).
Años Fiscales subsecuentes – Saldo al Inicio del Año Fiscal X Tasa de interés (Efectiva neta)
Inventario de Componentes: Es la tarea de seleccionar y cuantificar los Ítems de
reserva. La tarea puede ser cumplida a través de observaciones visuales en el sitio, la
revisión de los documentos organizacionales y de diseño de la asociación, revisión de
precedentes establecidos de la asociación y discusión con los representantes apropiados
de la asociación.
Línea base: Mantener un saldo de reserva neto por encima de cero durante el
estudio.

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Método de flujo de caja: Un método para desarrollar un plan de financiación de
reserva donde las asignaciones al Fondo de reserva son designadas para compensar los
gastos anuales variables del Fondo de reserva. Diferentes planes de financiación de
reserva son probados frente al programa anticipado de gastos de reserva hasta que el
objetivo de financiación deseada es logrado.
Método componente: Este método desarrolla un plan de financiación de reserva
donde la contribución total está basada en la suma de las contribuciones de los
componentes individuales. El método del componente es el más conservativo
(Típicamente el saldo de la cuenta de reserva es más alto) de las dos opciones de
financiación, y asegura que la asociación logrará y mantendrá un nivel ideal de reservas
a través del tiempo. Este método también permite los cálculos de los componentes
individuales en el análisis. Sin embargo, este método tiene también limitaciones con
respecto a las variaciones en la vida útil real de los componentes y es mucho más
intensivo en el tiempo para acertadamente seguir esta estrategia de financiación.
Multiplicador de inflación: El 100% más la tasa de inflación asumida. Entonces
para una tasa de inflación anual del 5%, el multiplicador sería el 105% o 1.05 si es
expresado como un número decimal, más que como porcentaje. Cada año sucesivo, el
“multiplicador” del año previo es multiplicado por este número para llegar al multiplicador
del año siguiente.
Multiplicador de tasa de interés: La tasa asumida del interés ganado en el saldo
de la cuenta de reserva del banco. Entonces el interés del 4% sería el 0.04 expresado
como un número decimal. Una tasa de interés ganada debe ser asumida para todos los
años futuros y típicamente esta es menor que la rasa de inflación.
Parámetro de incremento de contribución anual: La tasa usada en el cálculo
del plan de financiación. Esta tasa es usada sobre una base de capitalización anual y
representa en teoría, la tasa que se espera incrementar las contribuciones cada año. En
la mayoría de los casos es asociada al parámetro de la inflación
Parámetro de inflación: Es la tasa usada en el cálculo de los costos futuros de
los componentes de reserva.
Parámetros globales: Los parámetros financieros para calcular el análisis de
reserva (parámetros de inflación, de incremento de contribución)

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Parámetro de la tasa de inversión: Es la tasa bruta usada en el cálculo del interés
de contribución (interés ganado) del saldo de reserva y las contribuciones de los
propietarios. Este parámetro representa la tasa de interés promedio ponderada que la
asociación espera ganar sobre sus inversiones del fondo de reserva.
Peso inflacionario: Opuesto al peso constante, el peso inflacionario reconoce que
los costos en el futuro probablemente serán más altos que hoy, porque cada peso
comprará menos bienes y servicios. Esta tasa de inflación debe ser aplicada a todos los
costos futuros.
Porcentaje financiado: Es una medida expresada como un porcentaje de la salud
del fondo de reserva del conjunto o condominio desde un cierto punto de tiempo y
corresponde a la razón del saldo del fondo de la reserva anticipada frente al saldo de
reserva total financiada(deseada).
P. F= Saldo Inicial del año Fiscal / Saldo Financiado completo X 100
Porcentaje de reemplazo: Es el porcentaje del componente de reserva que se
espera sea reemplazado.
Presupuesto: Es la cantidad recomendada para ser transferida a la cuenta de
reserva para el año fiscal para el cual el análisis de reserva fue preparado.
Plan de financiación: Es el método de financiación combinada y el objetivo de
financiación.
Porcentaje de reemplazo: Un porcentaje del reemplazo total para un componente
de reserva particular o Subcomponente. Este parámetro es normalmente 100%
Proyecciones: Indican el “nivel de servicios” que la asociación suministrará a los
propietarios y también como un “mapa de ruta” para el futuro fiscal del conjunto. Definen
las programaciones para reparaciones y reemplazos (pintura, impermeabilización etc.) e
igualmente describe el plan financiero.
Saldo de reserva anticipado (o fondos de reserva): Es la cantidad de dinero,
desde un cierto punto en el tiempo, mantenida por la asociación para ser usada en la
reparación o reemplazo de los componentes de reserva. Esta cifra es anticipada porque
es calculada basada en la información financiera más actual disponible desde la fecha
del análisis, la cual es casi siempre previa a la fecha de inicio del año fiscal cuando el
análisis de reserva es preparado.

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Saldo de reserva total financiada (reserva ideal): La cantidad de dinero que
debe teóricamente haberse acumulado en el fondo de reserva desde un cierto punto en
el tiempo. La reserva total financiada es calculada para cada componente de reserva
basada en el costo de reemplazo actual, edad y vida útil.
El saldo de reserva total financiado(deseado) es la suma de las reservas totales
financiadas de cada componente de reserva.
Saldo inicial año fiscal: Es el saldo en reservas al comienzo del año Fiscal
aplicable.
Tasa de contingencia: Expresada como una tasa porcentaje que refleja un factor
añadido a un costo unitario para preparar un evento que es propenso de ocurrir, pero no
con certeza.
Tasa de contribución: Es la cantidad contribuida a la cuenta de reserva que la
asociación tendrá de reservas en efectivo para pagar los costos de mantenimiento
principal, reparación o reemplazo, sin la necesidad de cuotas extraordinarias.
Tasa de inflación: Expresada como una tasa de porcentaje que refleja el
incremento de los costos de este año sobre los costos del año anterior. También conocida
como factor de incremento del costo.
Unidad de medida: Es un sistema de unidades usado en la medición de un
Componente de Reserva o Subcomponente (ej.: cada uno, metro lineal, metro cuadrado
etc.,)
Vida restante o remanente: El periodo de tiempo en años en que un componente
de reserva se programa para ser reemplazado.
Vida útil: El periodo de tiempo en años en que un componente de reserva se
espera que dure cada vez que es reemplazado. (Reserve studies for community Associations,
2016)
(Reserve Data Analyst, 2016) (C O - O P E R A T I V E H O U S I N G F E D E R A T I O N O F C A N A D A, 2007)

7 Marco teórico
Aunque los desarrollos de la propiedad de interés común como la propiedad
horizontal en los Estados Unidos han existido durante más de un siglo, hasta el año 1960

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fue solo que el concepto de desarrollos planeados y asociaciones de condominios llega
a ser parte principal del mercado inmobiliario.
A la asociación de comunidades le tomó mucho tiempo para descubrir y enfocar el
asunto relacionado a las reservas – un plan de financiación del mantenimiento y
reemplazo a largo plazo de las áreas comunes. Pasaron dos décadas (dentro de los
años 80) antes que se determinara que el enfoque limitado y riesgoso de la reserva no
estaba funcionando bien. Un enfoque más estructurado comienza a desarrollarse en el
inicio de 1980. Aproximadamente en este tiempo el Instituto Americano de CPAs (AICPA)
asociación internacional de contadores públicos certificados, comienza a desarrollar la
guía de auditoria para la industria de asociaciones inmobiliarias de interés común
(CIRAs).
La industria del estudio de reserva es reciente y aún se está definiendo, existiendo
en los Estados Unidos de América (USA) varias organizaciones relacionadas con el tema
como el Instituto de asociaciones comunitarias (CAI), la asociación de profesionales
analistas de reserva (APRA), el Instituto internacional de presupuesto de capital (ICBI).
(Porter Gary, 2016)
Las normas de propiedad horizontal en Colombia solo mencionan la reserva legal
en edificios y conjuntos en el Decreto 1365 de 1986, que atribuye a las asambleas la
función de crear e incrementar las reservas legales para pago de prestaciones sociales
y otros gastos necesarios. Esta norma no era expresa en la obligatoriedad de crear los
fondos de reserva en los desarrollos de edificios, condominios o conjuntos sometidos al
régimen de propiedad horizontal. (Alcaldía Bogotá, 1986)
La ley 675 de 2001 en su artículo 34 establece que: “Los recursos patrimoniales
de la persona jurídica están conformados por los ingresos recibidos por las expensas
comunes ordinarias y extraordinarias. Las multas, intereses, fondo de imprevistos, y
demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento
de su objeto”. (Alcaldía Bogotá, 2001)
Igualmente, en el artículo 35 sobre el fondo de imprevistos dice: “La persona
jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se
formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%)
sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la

18

asamblea general considere pertinentes. La asamblea podrá suspender su cobro cuando
el monto disponible alcance el 50% del presupuesto ordinario de gastos del respectivo
año”.
Adicionalmente en el parágrafo se menciona: “El cobro a los propietarios de
expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá
aprobarse cuando los recursos del fondo que trata este artículo sean insuficientes para
atender las erogaciones a su cargo”. (Alcaldía Bogotá, 2001)
De acuerdo a lo anterior no existe legislación en Colombia para la propiedad
horizontal, que fije directrices para establecer estándares que permitan estructurar
estudios de reserva, que evalúen las condiciones físicas de los principales componentes
de los bienes comunes en las diferentes edificaciones de propiedad horizontal,
permitiendo compensar el inevitable deterioro de las instalaciones y equipos a través de
un análisis financiero que cuantifique las necesidades de financiación de las
asociaciones de propietarios.
La sostenibilidad financiera de una asociación de propietarios se puede lograr
estableciendo contribuciones justas sobre los propietarios, evitando la presentación de
sorpresas, teniendo los recursos económicos para realizar los proyectos oportunamente,
eliminando el alto costo por tener que diferir el mantenimiento. Un estudio de reserva
ayuda a identificar los componentes por los cuales la asociación es responsable de su
mantenimiento, calcula la fortaleza actualizada del fondo de reserva y calcula las
contribuciones necesarias para las reservas del fondo y para que los proyectos
predecibles puedan ser ejecutados a tiempo. (Eagle Eva, 2010)
Las contribuciones de reserva no se hacen para suponer los gastos aproximados
en el futuro lejano. Estas contribuciones compensan el costo del deterioro continuo y
actual (no son gastos futuros). Este deterioro es real como cualquier otra cuenta o gasto.
La fortaleza de un Fondo de reserva es medida por el porcentaje financiado y
revela que tan alto es el riesgo para la asociación de propietarios de asumir cuotas extras
durante el periodo. Según estadísticas en EE. UU la mayoría de las asociaciones
representan contribuciones de reserva entre un 15% a 40% de su presupuesto total.
Por lo tanto, la planeación de estos fondos de reserva permite una distribución más
equitativa y justa entre los propietarios al compensar el costo del deterioro continuo que

19

ocurre mientras ellos poseen la propiedad, además de fortalecer los precios de venta de
la propiedad. Las contribuciones continuas de los propietarios se distribuyen
proporcionalmente sobre los años en que posee el bien. En esta manera cada propietario
paga su cuota justa por el deterioro de los componentes de las áreas comunes por la
cantidad de tiempo que ellos disfrutan estos activos de la asociación. (Norlund, 2017)

8 Metodología
La metodología utilizada en este proyecto por el tipo de estudio es descriptiva y
evaluativa por identificar las características del universo de investigación, señalando su
estado y funcionamiento y comprueba la asociación entre las variables de la
investigación.
La investigación del proyecto está sustentada en el método de observación
inductiva – deductiva y mediante la investigación por la observación se advierten los
hechos como se presentan para ser consignados por escrito.
La metodología inductiva se efectúa cuando el objetivo es realizar un análisis
ordenado, coherente y lógico del problema tomando como referencias, premisas
verdaderas al examinar el tema o problema de investigación desde su etapa inicial, para
documentarlo paso a paso. Deductivo porque se inicia con la observación de fenómenos
generales con la intención de señalar las verdades particulares manifestadas
explícitamente en la situación general.
Para lograr la autorización y aprobación de desarrollar el estudio del fondo de
reserva en el condominio o conjunto de la asociación de propietarios, donde se determina
que existe un déficit o carencia de las reservas necesarias para financiar el continuo
deterioro futuro de sus principales componentes, se debe socializar nuestra propuesta al
Consejo de Administración, de acuerdo a las cuatro reglas de la reserva:
 Todos los componentes se deterioran. (Es inevitable).
 El Consejo es el responsable de mantener los activos de la asociación. (Adivinar
es irresponsabilidad).
 El mantenimiento diferido generalmente resulta más costoso. (El planear
anticipadamente ahorra tiempo y dinero)

20

 Los propietarios siempre tienen que asumir las cuentas. (Se ahorra dinero y
maximiza los valores de las propiedades planificando con anticipación
responsablemente).
Un estudio de reserva es un documento que es preparado por profesionales
donde se estima la vida útil, el programa de reemplazo y el costo de los principales
componentes presentes en el edificio o conjunto residencial. Cada componente
individual es identificado y se pronostica su duración para 10, 20 y 30 años. (Norlund,
2017), (Lisota, 2013)
Posteriormente, los costos son sumados y luego comparados con el fondo de
reserva que la asociación de propietarios tiene disponible.
Cada estudio de reserva consiste en dos tipos de análisis tanto físico como
financiero.

8.1 Evaluación física.
El análisis físico consiste de tres pasos:
a) Realizar un inventario de todos los Ítems.
Poner todos los activos comunes de la propiedad en una lista entre los
cuales se pueden incluir, encerramientos, vías vehiculares, pavimento,
intercomunicaciones, sistema hidráulico, iluminación, paredes externas del
edificio, techos, jardines piscina, ascensores, planta eléctrica, pasillos, tanques de
agua potable etc.,
b) Analizar la condición de estos componentes.
Se inicia con la inspección de la propiedad, identificando áreas problemas
a las cuales se les debe dar una atención especial. Esta inspección incluirá el
análisis completo de todos los ítems dentro de la propiedad. No se debe dejar nada
al azar, cada elemento es considerado individualmente.
La inspección de la propiedad deberá ser documentada completamente con
fotografías y la condición actual de los ítems en el inventario. Esta información es
esencial para determinar la duración de cada componente, cuando se necesita
reparar y/o programar su reemplazo.
c) Determinar el tiempo de vida útil y el costo actual.

21

Cuantificación de todos los componentes de reserva y desarrollo de la vida
útil, la vida útil remanente, y el costo de reemplazo actual basado en una
inspección diligente en el sitio. Determinar un cronograma para la reparación y
reemplazo de los componentes. Para la consolidación de esta información
utilizaremos la información suministrada por los propietarios antiguos y la
administración sobre los antecedentes que durante muchos años pueden conocer
por experiencia previa de la frecuencia de reparación y reemplazo necesaria de
ciertos componentes de las áreas comunes, e igualmente las garantías de los
contratistas. Los estados de las garantías o planes de servicio sirven para ayudar
a estimar el tiempo de trabajo de los Ítems.
En el proceso del estudio de reserva podrán participar diferentes
profesionales y se debe tener en cuenta los antecedentes de la propiedad, la cual
es esencial para el análisis del tipo de planeación que será necesario para el
Estudio de reserva, por ejemplo, el número de residentes usuarios de la propiedad
es importante para una reunión inicial.

8.2 Evaluación financiera.
La evaluación física es completa y única para cada propiedad, así como la
evaluación financiera será particular a sus necesidades.
Existen dos maneras principales mediante las cuales se puede calcular los
requerimientos financieros. Estos son comúnmente llamados como el método del
componente (segregado) y el método del flujo de caja. También se denominan en línea
recta y método de agrupación.
Ambos métodos están igualmente bien relacionados, cualquiera que se escoja
dependerá de las necesidades específicas propias y las necesidades de la propiedad.
Para nuestro proyecto en particular seleccionaremos el método de flujo de caja
también conocido como método de agrupación porque todos los costos de la propiedad
son agrupados juntos y adicionalmente por tener varias ventajas sobre el método del
componente:
a) En el método de flujo de caja se puede usar el fondo de reserva de
una manera más eficiente. Mientras que cada Ítem en el inventario puede exceder

22

o disminuir en su vida útil, el promedio debe estar más cercano a la realidad. El
método de flujo de caja significa que exista menos posibilidad de tener el fondo
disponible y sin uso innecesariamente.
b) Este método de flujo de caja es también mucho más estable que el
método de componente. Habrá mucha menos variación de año a año. Esta es una
gran ventaja para saber por adelantado cuáles serán los futuros gastos.
c) Fondo de reserva más pequeño cada año. En muchas maneras la
cifra suministrada por el método de flujo de caja es una cuota más razonable de
los costos probables anuales. Llevar un promedio de todos los Ítems del inventario,
suministrará una cifra más cercana a los costos de reparación reales. (Eagle & Et al,
RESERVE STUDY GUIDELINES, 2010)

9 Procedimiento
La forma como se realiza la sensibilización es mediante la presentación ante el
consejo de administración de la propuesta donde se explican las ventajas y beneficios
para la comunidad de propietarios del conjunto residencial.
Las Herramientas de diagnóstico que se utilizan para el desarrollo del primer
objetivo específico fue elaborar la matriz (DOFA), mediante la cual se determina las
debilidades y oportunidades, así como las fortalezas y amenazas tanto en el entorno
interno como en el entorno externo, utilizando entrevistas realizadas a los copropietarios
y un recorrido de reconocimiento visual en todo el conjunto residencial.
En este procedimiento se identifica:
 El proceso o problema a mejorar mediante el análisis (DOFA) entorno externo
(Amenazas y Oportunidades) y entorno Interno (Debilidades y Fortalezas). Ver
Tabla 1.
 Se efectúa la identificación de los productos del estudio de reserva comprendidos
en el análisis físico, análisis financiero y el presupuesto operativo.
 Se desarrolla un plan de trabajo para establecer los componentes a incluir y
excluir, la proyección del tiempo para financiar los componentes de las áreas
comunes (30 años) y el presupuesto disponible para conducir el estudio.

23

 Se evalúan los componentes y realiza estudio de su financiamiento y finalmente
se entrega el informe de las revelaciones del estudio al consejo de administración
para su aceptación y la posterior aprobación para su implementación en asamblea
general.
Nordlund explica: “La naturaleza humana es preocuparse por las cosas futuras en
el futuro” “pero si caracteriza los costos de reserva como una compensación del deterioro
continuo, el futuro se encarga de sí mismo. Las asociaciones que no pagan esta factura
en curso se condenan a sí mismas al mantenimiento diferido, a las cuotas extraordinarias
y a la disminución de los valores de las propiedades.” (Leposky, 2016)

24

Elaboración propia.
ENTORNO EXTERNO ENTORNO INTERNO
OPORTUNIDADES

 Motivación para iniciar proceso de
implementación de estudio de reserva
para compensar el ritmo de deterioro de
Ítems con el crecimiento del Fondo.

 Impulsar acciones para crear conciencia
en la comunidad sobre la cultura en el
cumplimiento de deberes y derechos en
propiedad horizontal.

 Organización de la comunidad de
conjuntos residenciales para exigir un
mejoramiento de la calidad en la
infraestructura de servicios públicos,
sanidad, ambiental, seguridad.
FORTALEZAS

 Diversidad en recurso humano
profesional interdisciplinario entre
residentes y/o copropietarios.

 Implementación de herramientas de
control para la gestión administrativa
mensual.

 Positiva disposición del Consejo para
apoyar comités.

 Utilización de tecnología para control de
acceso vehicular – peatonal y vigilancia
de áreas críticas.

AMENAZAS

Factores económicos:

 Desempleo.
 inflación.
 Costo servicios públicos.
Factores Políticos:

 Vacíos en la legislación para normatizar
la implementación de fondos de reserva
para cubrir el deterioro de los Ítems
principales de áreas comunes.
 Falta de un ente del gobierno que
supervise el sector de la propiedad
horizontal.
Factores sociales:

 Cambio en estilo de vida de población sin
cultura de convivencia colectiva.
 Falta de políticas de educación y
capacitación de la comunidad por estado
y constructoras previas a venta vivienda
propiedad horizontal.

Riesgos:

 Desprendimientos de material en
balcones y fachada. (Accidentes).
 Demandas, sanciones, multas, No
reconocimiento pólizas. (En caso
accidentes).

DEBILIDADES

 Carencia de un plan estratégico o de
gestión.
 Desconocimiento de los deberes y
derechos en la vivienda de propiedad
horizontal.
 Aumento de la cartera morosa en el
pago de cuota expensas comunes.
 Deficiente elaboración presupuestal
para proyectos en el mediano y largo
plazo.
 Falta de compromiso de la comunidad
en la participación en los entes
colegiados del conjunto residencial.
 Falla en el proceso de recibo de las
áreas comunes y reclamación oportuna
a la Constructora.
 Entrega por la Constructora de
componentes de áreas comunes con
deficiencias en método constructivo y
calidad de materiales.
 Acumulación de necesidades de
reparación y reemplazos de
componentes áreas comunes por
mantenimiento diferido.
 Falla en la priorización del gasto.
 No implementación del SGSST.
 No implementación Plan de
emergencia.
 No implementación ley Habeas Data.

Tabla 1
Análisis DOFA.

25

10 Plan de mejoramiento
10.1 Identificación del área de mejoramiento
El objetivo general del proyecto se encuentra enmarcado en la propuesta de
diseño, creación e implementación de un plan de fondo de reserva para mantener el
equilibrio entre los activos físicos y financieros, que se deriva básicamente en un plan de
mejoramiento permitiendo de forma anticipada proyectar los gastos de reemplazo,
reparación y mantenimiento de los componentes en las áreas comunes principales.
De acuerdo a este objetivo se ha identificado el área de mejora en las zonas
comunes del conjunto residencial patios en el lili y obviamente incluye dentro de estas
zonas todos los bienes comunes esenciales, para el funcionamiento y sostenimiento del
conjunto que son susceptibles de reparación o reemplazo.

10.2 Principales causas del problema
 Deterioro prematuro de los componentes principales de las áreas comunes.
 Cumplimiento del ciclo de vida útil de los componentes de las zonas comunes.
 Fallas en el recibo de la copropiedad (entrega de la constructora al consejo y a la
administración una vez terminada la obra y enajenados el 51% de las viviendas,
no hubo exigencia de interventoría, tampoco auditoria confiable que determinara
y exigiera a la constructora la corrección total de las fallas en la construcción.
 No existencia de los recursos necesarios, para la financiación de las reparaciones,
mantenimientos o reemplazo de estos componentes principales.

10.3 Selección de las áreas de mejora
Para el desarrollo del proyecto se determinó el área de mejora relacionada a los
componentes principales de las ZONAS COMUNES del Conjunto residencial patios en el
lili correspondiente a lo siguiente:
 Cubiertas (Techos).
 Pintura (Fachadas estuco- pintura -hidrófugo - rejas balcones).
 Cerramiento reja perimetral.
 Planta eléctrica diésel.
 Ascensores.

26

 Equipos.
 Tanques de agua. (impermeabilización).
 Piscinas(impermeabilización).

10.4 Formulación de los objetivos
 Realizar un diagnóstico de la situación actual del Conjunto residencial patios en el
lili en sus principales componentes.
 Generar una sensibilización tanto a la comunidad como al consejo de la necesidad
de implementación de un plan de reserva para el conjunto.
 Desarrollar estrategias de diseño, creación e implementación del plan de reserva.
 Se encuentran enmarcados en el mejoramiento de los activos de la copropiedad.
 La diligente recolección recopilación de la información de las condiciones actuales
de los componentes principales de las zonas comunes
 La efectiva determinación del costo de reparación o reemplazo
 El establecimiento del porcentaje de financiación requerido o saldo financiado
completo deseado (SFC) para la reparación o reemplazo de los componentes.

El resultado que se pretende lograr es la planificación de un fondo de
reserva, realizando un estudio de reserva para el cálculo de los saldos de reserva
necesarios para financiar el deterioro de los principales componentes de las áreas
comunes que requieran reparación y/o mantenimiento o reemplazo cuando
cumplan su vida útil, obteniendo como resultado un presupuesto especial de
reserva como guía para que la asociación de propietarios se informe sobre las
reservas de efectivo totales expresadas como un porcentaje del costo de
reposición actual y la deficiencia real en el financiamiento de reserva por unidad.

La dificultad de implementación de esta acción de mejora, está ubicada en
el nivel 4 con ninguna clase de dificultad, porque existe la voluntad de crearse y el
personal disponible para hacerlo. Depende de la aprobación de la asamblea
general de propietarios.

27

Tabla 2.
Grado de dificultad.

1 MUCHA 2 BASTANTE 3 POCA 4 NINGUNA
X
Elaboración propia

10.5 Plazo de implantación
La implantación de la propuesta de mejora está considerada en el medio
plazo y está supeditada a la aprobación de la asamblea general, previa socialización,
asignación presupuestal y disponibilidad de los recursos necesarios para la
conformación del fondo de reserva.

Tabla No 3.
Plazo implantación

1 LARGO 2 CORTO 3 MEDIO 4 INMEDIATO
X
Elaboración propia

10.6 Impacto en el conjunto
El impacto se considera en un nivel alto (4), ya que será fundamentalmente para
sus copropietarios de vital importancia, disminuyendo la incertidumbre y en gran
porcentaje el riesgo de depreciación de su activo fijo, evitando afectar su parte
económica de forma permanente.

Tabla 4.
Impacto.
Elaboración propia.
1NINGUNO 2 POCO 3 BASTANTE 4 MUCHO
X

28

11 Presupuesto del proyecto

Tabla 5.
Presupuesto del proyecto
DESCRIPCIÓN CANTIDAD UNIDAD DE
MEDIDA
VALOR
UNITARIO
VALOR TOTAL
Transporte y
viáticos

5 Aprendices $ 50.000 $ 200.000
Envío de
correspondencia

10 Unidad $ 8.000 $ 80.000
Papelería –Tinta

Unidad $ 250.000
Fotocopias

Varios Unidad $ 100 $ 120.000
Internet

100 Horas $ 2.500 $ 250.000
Empastada.

2 Juegos $ 30.000 $ 60.000
Memorias. C.D

Estudios de
Investigación
10

1
Unidad

Unidad
$ 1.500

$240.000
$ 15.000

$ 240.000

Total
$1.215.000
Elaboración propia

Nota: El costo del estudio de este proyecto es asumido por los aprendices.

29

Tabla 6.
PLAN DE MEJORA CONJUNTO RESIDENCIAL PATIOS EN EL LILI

OBJETIVO ESTRATÉGIA ACCIONES RESPONSABLE META A CUMPLIR FECHA RESULTADOS IMPACTO
Inventariar
mediante
inspección en sitio
las áreas comunes.
Mantener un
inventario actualizado
de todos los activos.
Socializar ante el
consejo de
administración y lograr
la autorización y
aprobación para
desarrollar el estudio
del fondo de reserva.
Realizar un inventario
de todos los Ítems.
*Administración.
*Grupo de aprendices
SENA
Inventario 100% 30/03/2018
Mejor control sobre los
activos, información
oportuna para su
mantenimiento,
reparación y
reemplazo.
*Económico.
*Social
Recolectar la
información del
estado de la
condición actual de
los activos físicos.
Mantener un registro
actualizado de los
activos físicos de
acuerdo a su periodo
de mantenimiento.
*Inspección de la
propiedad.
*Identificar áreas
problemas de
atención especial.
* Análisis completo de
todas las cosas (cada
da elemento es
considerado
individualmente).
*Registro fotográfico.
*Administración.
*Grupo de aprendices
SENA
Registro de estado de
todos los activos
principales zonas
comunes 100%
30/04/2018
Información oportuna
para realizar el estudio
de reserva y
actualizarlo
periódicamente.
*Económico.
*Social
*Salud.
Determinar el costo
futuro de la
reparación o
reemplazo de los
componentes
principales de las
áreas comunes.
Recolectar
antecedentes
información de
administración,
antiguos propietarios,
garantías contratistas,
planes de servicios y
de proveedores.
Recolectar
información por:
*Entrevistas.
*Revisión
documentación.
*Consultar
proveedores de
equipos y servicios.
*Administración.
*Grupo de aprendices
SENA
Determinar en todos
los componentes:
*Vida útil. *Vida
efectiva. *Vida
restante. *Costo
futuro.
30/08/2018
Permite determinar
cuánto dinero la
asociación de
propietarios debe
gastar por la
reparación y
reemplazo de cada
componente en que
tiempo.
*Económico.
*Social
*Salud.
Disminuir la
incertidumbre, el
riesgo de cuotas
extras y el
mantenimiento
diferido.
Proyectar a largo
plazo mediante un
estudio de reserva el
costo del reemplazo y
reparación de los
activos principales.
Socializar ante el
consejo de
administración y los
propietarios el
proyecto a
desarrollar.
*Consejo de
administración
* Administración
*Grupo de aprendices
SENA
Proyecto plan fondo
de reserva C.R.Patios
en el lili.
30/09/2018
Plan de fondo de
reserva
*Económico.
*Social
Mantener, proteger
y mejorar los
activos de la
copropiedad
Realizar un programa
de mantenimiento
oportuno para cumplir
el plan presupuestado
de reserva.
*Establecer planes de
mantenimiento
preventivo, predictivo
y correctivo.
*Registrar en formatos
las evidencias de su
realización.

Administración
*Mensual.
*Bimensual.
*Trimestral
30/12/2018
Mejor funcionamiento
y vida útil de activos.
*Económico.
*Social
*Salud.

Elaboración propia

30

12 Cronograma de actividades
Tabla 7
Cronograma de actividades.

Elaboración propia

Fases Meses
1 2 3 4 5 6
1. Socializar con el Consejo de administración la
propuesta del plan de fondo de reserva.
X
2. Lograr la autorización y aprobación para
desarrollar el estudio del fondo de reserva.

X
3. Realizar revisión bibliográfica y escoger
herramientas de recolección de la información y su
tratamiento.
X
4. Gestión para obtener la información. X
5. Inventariar los componentes mediante inspección
en sitio de las áreas comunes.
X
6. Recolectar la información del estado de la
condición actual de los activos físicos.
X
7. Determinar el costo de la reparación o reemplazo
de los componentes principales de las áreas
comunes de obligatorio mantenimiento.
X
8. Establecer el valor futuro y el porcentaje financiado
requerido para la reparación y reemplazo del Ítems
seleccionados.
X
9. Interpretación de los resultados. X
10. Redactar final del informe. X
11. Revisión final. X

31

13 Información estudio de reserva

El consejo de administración y la administración en un conjunto residencial o
condominio tiene un deber fiduciario y legal con la comunidad, de mantener las zonas
comunes en buen estado y reparación. Los valores de las propiedades son
significativamente impactadas por el nivel de mantenimiento y cuidado proporcionado
por la asociación de propietarios, igualmente el valor de la cuota de administración o
expensa común regular asumida por cada propietario.
El mantenimiento de las zonas comunes debe ser enfocado como un asunto en el
largo plazo, con la implementación de un plan adecuado. Adicionalmente, el plan debe
reconocer que el valor de cada unidad es afectado por la cantidad de la cuota regular o
expensa cobrada.
La contribución al fondo de reserva por cada propietario debe ser por una cantidad
proporcional al uso o deterioro de los componentes de las zonas comunes incluidos en
el estudio de reserva. Si cada propietario a través del tiempo contribuye con una cuota
justa para el fondo de reserva, entonces la posibilidad de altos incrementos en las cuotas
regulares o cuotas extraordinarias puede ser minimizada.
Es esencial realizar un análisis de reserva preciso y tener un fondo de reserva
saludable para proteger y mantener los componentes de las áreas comunes del conjunto
y el valor de las unidades o apartamentos de los propietarios.
Un análisis apropiado de reservas es uno de los elementos más importantes de
cualquier plan a largo plazo en un conjunto o condominio. El análisis de reserva
proporciona un plan financiero para el futuro de la asociación de propietarios.
El inicio de los procesos de análisis físico y financiero requiere de la información
sobre los componentes y la situación financiera del conjunto residencial, para la
identificación y cuantificación, las últimas fechas de reemplazos o reparaciones, medición
de los componentes de las áreas comunes y evaluación de la condición de cada
componente, especificándose lo siguiente:
 Lista y definición de los principales componentes.

32

 Establecer un umbral mínimo del costo del componente principal seleccionado
(aproximadamente un 1% del gasto presupuestado al año).
 Recolectar la información de los componentes principales, incluyendo registros de
mantenimiento.
 Obtener Información acerca de los cambios deseados o adiciones en los
componentes principales.
 Copias de los planos de construcción.
 Información de registro de mantenimiento, garantía de los componentes u otra
documentación.
 El saldo estimado en efectivo del reemplazo al comienzo del siguiente año fiscal.
 Una copia del presupuesto actual o propuesto por el conjunto residencial.
 Un estimativo de la tasa de interés a largo plazo ganada sobre el saldo de efectivo
en la cuenta de reserva.
 Una copia del informe del análisis físico, si ya ha sido realizado.
 Los gastos de reserva proyectados, previos al fin del año.

13.1 Limitaciones del análisis de reservas.
Este análisis de reserva intenta ser una herramienta para que la administración y
el consejo de administración puedan utilizarla en la evaluación actual de la condición
física y financiera del conjunto residencial con respecto a los componentes incluidos en
este estudio de reserva. Los resultados de este análisis representan la opinión
independiente del grupo encargado de su preparación. No existiendo garantía implícita
de este producto desarrollado en este proyecto.
A los efectos de este análisis de reserva, se ha asumido que todos los
componentes han sido instalados apropiadamente, sin que existan defectos de
construcción y todos los componentes serán funcionales. Adicionalmente se supone que
todos los componentes serán sometidos a un mantenimiento apropiado en el futuro.
La presentación producida en este análisis de reserva está basada desde la fecha
del análisis, en la mejor información y estimaciones consideradas por el grupo de trabajo.
Estas estimaciones pueden estar sujetas a cambios. Entre las estimaciones incluidas en

33

este análisis de reserva están los costos de reemplazo, las expectativas de vida y
suposiciones relacionadas a eventos futuros.
Algunas estimaciones son proyecciones de eventos futuros, basadas en la
información actualmente disponible y no necesariamente son indicativas del resultado
futuro real.
Entre mayor sea el periodo de tiempo entre el estimativo y el evento estimado,
será mayor la posibilidad de error o discrepancia. Por lo tanto, algunas suposiciones
podrán no materializarse y pueden ocurrir eventos no anticipados y circunstancias
subsecuentes a la preparación de este análisis de reserva. Por ejemplo, los costos de
reemplazo actual y las vidas remanentes pueden variar de este análisis de reserva y la
variación puede ser importante.
Este análisis de reserva también puede ser impactado por la tasa de inflación y
diferentes eventos económicos, en especial durante periodos extendidos de tiempo
donde estos eventos pueden tener un impacto negativo e importante en la precisión de
este análisis y adicionalmente, los fondos disponibles para que el conjunto residencial
pueda cumplir con su obligación de reparar, reemplazar o mantener los componentes
principales durante el tiempo de vida útil estimada. Igualmente, la ocurrencia de acciones
vandálicas, condiciones climáticas severas, terremotos, inundaciones, desastres
naturales y otros eventos imprevistos imposibles de pronosticar y/o contabilizados o
excluidos al evaluar la expectativa de vida, reparación o reemplazo de los componentes.

13.2 Análisis del sitio.
El Conjunto residencial patios en el lili está localizado en la ciudad de Santiago de
Cali, Valle del Cauca. Está conformado por 200 apartamentos. El conjunto fue
desarrollado en tres etapas entregadas entre el año 2010 al 2013.
El análisis del sitio fue ejecutado durante el periodo mayo a julio de 2018. Se
recolectó información proporcionada por la administración, el consejo de administración
y los propietarios residentes en el conjunto residencial con respecto a la existencia de los
componentes, las actividades de mantenimiento, las últimas fechas de reparaciones o
reemplazos y los costos reales de cotizaciones conocidas.

34

El análisis del sitio fue ejecutado con un alcance limitado a la observación visual.
Ninguna prueba destructiva ni invasiva fue realizada. La condición de los componentes
se puede evaluar con este tipo de pruebas, pero estas están fuera del alcance de este
estudio.

13.3 Análisis de componentes.
Las conclusiones y recomendaciones de este informe se consideran confiables en
la medida que la información para la determinación de los costos estimados actuales, se
obtuvo de fuentes como cotizaciones de distribuidores y contratistas. Los costos reales
incluyen costos de materiales o productos, mano de obra, generales e impuestos.
Los costos estimados futuros para reparación y reemplazo de los componentes
principales están generalmente basados sobre los costos proyectados de reemplazo
actual para estimar la fecha de reemplazo o reparación, aplicando un factor de inflación
de 4.1 % para un periodo de proyección financiera de 30 años. Los componentes con una
vida útil inferior a dos años o un costo inferior a $ 4.000.000 de pesos (aproximadamente
1% del presupuesto anual de gastos) han sido generalmente excluidos de este análisis,
por lo tanto, se considera hacen parte del presupuesto operativo de la asociación.
La asignación de la reserva conforma una parte importante de la cuota total
mensual. Este informe provee los datos esenciales necesarios como guía para establecer
la parte de reserva de la cuota total mensual. El fondo de reserva es crítico para el futuro
de la asociación de propietarios, porque ayuda a asegurar que los proyectos importantes
puedan ser completados oportunamente y con calidad por los contratistas.
Este informe debe ser revisado profesionalmente cada año antes que sea
establecido el presupuesto y un estudio de reserva en el sitio debe realizarse por lo
menos cada tres años.
Un componente de reserva es un ítem que la asociación de propietarios tiene la
responsabilidad de mantener y tiene una vida útil limitada que debe exceder a un año,
con un costo umbral mínimo.

35

Tabla 8
Exclusiones en el informe.
Componente principal Razón exclusión
Estructura de las torres.
Componente de por vida.

Servicios-Subterráneos y en estructura.
Componente de larga duración.

Base parqueaderos
Componente larga vida.

Aceras y bordillos Componente larga duración.

Condiciones excluidas Razón exclusión
Estabilidad estructural o análisis de
ingeniería.
Fuera del alcance del estudio.
Condiciones ambientales Fuera del alcance del estudio.
Condiciones del suelo o estabilidad
geológica.
Fuera del alcance del estudio.
Termitas o control de plagas Fuera del alcance del estudio.
Riesgos por actividad sísmica, incendio,
inundaciones.
Fuera del alcance del estudio.
Nota: Fuente de información (Porter, 2018)

Este estudio completo fue realizado adelantando la recolección de la información
con la visita al sitio, efectuando una inspección visual de los componentes de las áreas
comunes y sin ejecutar pruebas de muestras invasivas o destructivas sobre los equipos
o sistemas. Adicionalmente, se obtuvo información por contacto con proveedores y/o
contratistas que han trabajado con la propiedad e igualmente información facilitada por
la administración y miembros de la comunidad.

36

14 Lista detallada de componentes – Año 2018

Impermeabilización -Techos Losa Torres 1,2,3,4 Modelo: N/A Ref: N/A
Número de Ítem 1 Base de medición M2
Tipo Concreto en Malla
electro soldada
Vida efectiva 8 años
Ubicación Torres 1,2,3,4 Costo base $ 80,978
Actividad Reemplazo de Manto
Categoría
Zona común
externa
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cantidad Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2019 1 8 1,309 $106,000,000 $110,346,000

Figura 1. Losas cubiertas deterioradas.

Observaciones: Estas torres fueron entregadas en el año 2010. En la inspección
visual realizada se evidencia lesiones en el manto de la cubierta, con múltiple parcheo,
hierro y tubería expuestas y alfajías averiadas. Hay varios apartamentos que están
presentando deterioro por humedad y filtración a través de la losa de las cubiertas.
Existencia de apozamientos por deficiente pendientado.

37

Impermeabilización
Techos Losa Torres 5,6,7,8,9,10

Modelo: N/A Ref: N/A
Número de Ítem 2 Base de medición M2
Tipo Concreto en Malla
Electro soldada
Vida efectiva 5
Ubicación Torres 5,6,7,8,9,10 Costo base $ 80,978
Actividad Reemplazo de Manto
Categoría
Zona
común
externa
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2013 2021 3 9 1900 $ 153,858,200 $ 173,569,270

Observaciones: La entrega de la impermeabilización fue realizada en el mes de
junio de 2013. Al realizar la inspección visual se observa elementos no estructurales
averiados (fisurados) como alfajías y apozamientos puntuales con humedad y filtración
hacia algunos apartamentos. Fue realizado mantenimiento en el traslapo del manto con
aplicación de pintura bituminosa en el año 2017.

Impermeabilización
Techo Losa Salón Social
Modelo: N/A Ref: N/A
Número de Ítem 3 Base de medición M2
Tipo Concreto en Malla
Electro soldada
Vida efectiva 8 años
Ubicación Salón Social Costo base $ 80,978
Actividad Reemplazo
Categoría
Zona
común
externa.
Fecha de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo
Actual Futuro
2010 2020 2 12 95 $ 7,692,910 $ 8,336,660

38

Observaciones: La entrega de las zonas comunes fue realizada en el año 2010.
Se realizó mantenimiento en el manto de la cubierta en el año 2016. Se puede evidenciar
algunos apozamientos.

Impermeabilización
Techo Losa Portería – Administración
Modelo: N/A Ref: N/A
Número de ítem 4 Base de medición M2
Tipo Concreto en Malla
Electro soldada
Vida efectiva 8 años
Ubicación Portería Costo base $ 80,978
Actividad Reemplazo
Categoría
Zona común
externa.
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2020 2 12 85 $ 6,883,130 $ 7,459,117

Observaciones: La entrega de las zonas comunes fue realizada en el año 2010.
En la inspección visual realizada se evidencia algunos apozamientos en el manto de la
cubierta y humedad con filtración hacia el interior de la portería.

Fachada
(Estuco – Pintura – Hidrófugo – Rejas bacones)
Modelo: N/A Ref: N/A
Número de Ítem 5 Base de medición M2
Tipo Estuco y Mortero Vida efectiva 8 años
Ubicación Fachada principal
torres
Costo base $ 142,857
Actividad Reparación
Categoría
Zona
común
externa
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro

2010 2020 2 10 11,463 $ 209,000,000 $226,489,229

39

Figura 2. Fachadas externas.

Observaciones: A la inspección visual se evidencia caída de piedras componentes
de los muros, fisuramiento de fachada y desmoronamiento del mortero componente de
gran parte de los balcones. Desprendimiento de fachada en el salón social y
exteriormente de las torres e igualmente de los patios interiores de las torres. En la
fachada de ladrillo se evidencia erosión y manchas (carencia de hidrófugo y falla en
impermeabilización materas jardines. Igualmente, en los balcones se evidencia deterioro
por oxidación con corrosión y oxidación del metal y exposición de anclajes por
desprendimiento del mortero.

Cerramiento
Reja Perimetral Conjunto(Pintura)
Modelo: N/A Ref: N/A
Número de Ítem 6 Base de medición ML
Tipo Reja Metálica Vida efectiva 8 años
Ubicación Perímetro Conjunto Costo base $ 72,100
Actividad Reparación
Categoría
Zona
común
externa
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo/
reparación
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2010 2 10 1,100 $ 7,931,000 $ 8,594,674

40

Figura 3. Cerramiento perimetral

Observaciones: Esta reja perimetral está protegiendo externamente a todo el
conjunto residencial, se observan múltiples áreas de corrosión y manchas de oxidación
con destrucción del metal en varios anclajes.

Planta Eléctrica Diésel Modelo: Motor Deuz modelo F 6M1013 serie 10852315
Generador Stanford modelo UC1274 F1L b63D Serie
M09L343301-160KW 200 KVA
Número de Ítem 7 Base de medición Unidad
Tipo Planta Vida efectiva 8 años.
Ubicación Sótano Costo base N.A
Actividad Reemplazo
Categoría
Equipos.

Fecha de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2040 20 30 1 $140,500,000 $340,088,034

41

Figura 4. Planta eléctrica de emergencia.

Observaciones: La planta generadora eléctrica inició su funcionamiento en el año
2010 y está ubicada en el área del sótano contigua al cuarto de las motobombas. Está
cubierta por un contrato de mantenimiento preventivo. Se evidencia en su localización
una falta de ventilación adecuada que puede afectar en su recalentamiento.

Ascensores Torres 1,2,3,4 Modelo: Eurolift Ref:
Número de Ítem 8 Base de medición Unidad
Tipo Ascensor Vida efectiva 8 años.
Ubicación Torres de Bloques Costo base $ 109,000,000
Actividad Reemplazo
Categoría
Equipos.
Fecha de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2035 17 25 4 $436,000,000 $863,274,457

42

Figura 5. Puertas y cuarto de máquinas ascensores

Observaciones: Iniciaron su funcionamiento en el año 2010. Se evidencia
afectación en su pintura, poseen iluminación LED, y no cumplen con norma de citofonía,
cámara interna, ni faldón de protección. Están cubiertos por un contrato de mantenimiento
preventivo.

Observaciones: Iniciaron su funcionamiento en el año 2013. Se evidencia
afectación en su pintura (manchas de oxidación), poseen iluminación LED, y no cumplen
con norma de citofonía, cámara interna, ni faldón de seguridad Están cubiertos por un
contrato de mantenimiento preventivo.
Ascensores
Torres 5,6,7,8,9,10
Modelo: Eurolift Ref:
Número de Ítem 9 Base de medición Unidad
Tipo Ascensor Vida efectiva 5 años
Ubicación Torres 5,6,7,8,9,10 Costo base $ 109,000,000
Actividad Reemplazo
Categoría
Equipos
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2013 2038 20 25 6 $654,000,000 $1,460,805,309

43

Motobombas - Succión agua potable. Modelo: 9hp 3480 RPM 60HZ 220/440 Voltios
24/12 Amperios
Número de Ítem 10 Base de medición Unidad
Tipo Motor Vida efectiva 8 años
Ubicación Sótano Parqueadero Costo base $ 3,175,000
Actividad Reemplazo
Categoría
Equipos.
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2025 7 15 3 $9,525,000 $12,618,859

Figura 6. Sistema de bombeo agua potable.

Observaciones: Inicio de funcionamiento en el año 2010. Localizadas en área de
sótano parqueadero (3) y están cubiertas por un contrato de mantenimiento preventivo.

44

Tanque acumulador Hidroflow Modelo: IHM Ref:
Número de Ítem 11 Base de medición Capacidad: 500 LPM
Tipo Tanque Vida efectiva 8 años
Ubicación Cuarto sistema bombeo
agua presión.
Costo base N.A
Actividad Reemplazo
Categoría
Equipos
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2030 12 20 1 $ 4,000,000 $ 6,478,415

Figura 7. Tanque acumulador hidroflow.

Observaciones: Es un sistema de una bomba y tanque para suministrar y elevar la
presión del agua en las torres del conjunto residencial a una velocidad constante. Este
Componente hace parte de los elementos comunes y está cubierto por un contrato de
mantenimiento preventivo y su costo de reemplazo está por encima del umbral del
presupuesto operativo. Su inicio en funcionamiento es desde el año 2010 y a la
inspección física no se observa compromiso de deterioro.

45

Flauta de succión en acero Inoxidable Modelo: clase 40 de 6”x270 cm 3 salida 3”
Número de Ítem 12 Base de medición Unidad
Tipo Succión Vida efectiva 1 año
Ubicación Sótano Parqueadero
(3)
Costo base N.A
Actividad Reemplazo
Categoría
Equipo
Fecha de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2017 2032 14 15 1 $5,500,000 $ 9,653,236

Flauta de descarga en acero Inoxidable
(Válvulas cortina acero inoxidable, válvulas
cheques tipo flanches).
Modelo: Clase 40 de 4”
Número de Ítem 12 Base de medición Unidad
Tipo Descargue Vida efectiva 8 años
Ubicación Sótano Parqueadero
(3)
Costo base N.A
Actividad Reemplazo
Categoría
Equipo
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2019 1 15 1 $5,000,000 $ 8,775,669

46

Figura 8. Flautas de succión y entrega sistema de bombeo.

Observaciones: La flauta de succión inició su funcionamiento en el año 2010. Fue
reemplazada por deterioro en el año 2018. Se puede evidenciar mal funcionamiento de
las válvulas tipo wafer que regulan el flujo de agua desde los dos tanques. La flauta de
descarga presenta deterioro y perforaciones por oxidación. Se requiere su reemplazo en
acero inoxidable.

Válvulas de pie
( Bronce).
Modelo: Helbert 6 Pulgadas roscada con brida.
Número de Ítem 13 Base de medición Unidad
Tipo Bronce Vida efectiva 1
Ubicación Sótano Costo base $ 4,000,000
Actividad Reemplazo
Categoría
Equipo.
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2017 2027 9 10 2 $8,000,000 $11,485,411

47

Figura 9. Válvulas de pie.

Observaciones: Estas válvulas de 6” pulgadas (2) fueron reemplazadas en el año
2017 por válvulas en bronce. El valor futuro se calcula con un valor presente para
reemplazo en acero inoxidable.

Membrana impermeable tanques de almacenamiento agua
potable.
Modelo: Membrana PVC plastificado.
Número de Ítem 14 Base de medición M2
Tipo Membrana Vida efectiva 8 años.
Ubicación Piscina Costo base $ 121,965
Actividad Reemplazo
Categoría
Zonas
comunes
externas
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

(2) Actual Futuro
2010 2030 1 9 206 $ 23,071,720 $ 24,017,661

48

Figura 10. Membrana de impermeabilización tanques de almacenamiento.

Observaciones: Al realizar la inspección visual se observa membrana (Liner) para
impermeabilización de los tanques. Esta membrana no está cumpliendo con la norma
que establece debe cubrir la totalidad de los muros. Igualmente se evidencia un acabado
deficiente en sus paredes, que debe ser sin irregularidades y pintada con pintura epóxica.

Membrana - Liner Piscina adultos – Niños Modelo: Geo-textil NT 1600 - Membrana PVC
Número de Ítem 15 Base de medición M2
Tipo Membrana Vida efectiva 8
Ubicación Piscina Adultos Costo base $ 176,562
Actividad Reemplazo
Categoría
Zona común
externa
Fecha
de
servicio
Fecha de
reemplazo
Vida
restante
Vida
útil
Cant. Costo de reemplazo

Actual Futuro
2010 2030 12 20 142,3 $ 25,124,702 $ 42,360,434

49

Figura 11. Piscina adultos.

Observaciones: En la piscina de niños se evidencia constante pérdida del nivel de
agua, que podría suponer una filtración en su membrana y en la piscina de adultos
algunos abombamientos en el piso.

15 Análisis financiero
15.1 Plan de gestión de reserva
Tipo de estudio: estudio de reserva con análisis en sitio.
Periodo de proyección: enero 1 de 2019 a enero 1 de 2048 – Treinta (30) años.
Año fiscal: Enero/1/2019 a 12/31/2019
Tipo de propiedad: Conjunto residencial.
Número de unidades: 200 aptos.
Fecha de entrega en funcionamiento: agosto de 2010 (Etapas 1 y 2) y etapas 5 a
10 en el año 2013.
Nivel de estudio: completo, con inspección en sitio.
Estrategia de financiamiento: Financiamiento completo.
Método de análisis: Flujo de caja.
Fecha de inspección del sitio: Mayo a junio de 2018.

50

Incremento de contribución anual: Se sugiere un 5% para la reserva, pero con la
necesidad de varias cuotas extraordinarias a definir o una segunda opción de un treinta
por ciento con una sola cuota extraordinaria.

Adecuación de las reservas a partir del 1 de enero de 2019.

Costo de reemplazo actual de todos los componentes: $ 1,802,086,662

Costo de reemplazo futuro de todos los componentes:

Costo de reemplazo futuro total por mes:

Costo de reemplazo futuro por cada apartamento por mes:

Costo de reemplazo futuro por cada apartamento al año:

Costo de reemplazo futuro total por año:

Costo de reemplazo futuro total por día:
$ 3,314,353,334

$ 38,761,103

$ 193,806

$ 2,325,666

$ 465,133,236

$ 1,292,037

Saldo de reserva(anticipado) proyectado a enero 1 de 2019: $ 0

Cantidad 100% financiado enero 1 de 2019: $ 875,983,626

Fortaleza del fondo de reserva actual: Débil.

Riesgo actual de necesitar cuota extraordinaria: Alto.

Reserva (superávit/déficit) promedio / unidad a ene - 1- 2019

$ - 4,379,918
Contribución promedio anual de reserva x unidad:

$ 2,325,666
Contribución de reserva mensual primer año de proyección:

$ 72,998,636
Contribución de reserva promedio mensual / unidad:

$ 364,993
Cuota extraordinaria proyectada:

$ 140,000,000
Tasa de inflación: 4.1%

Tasa de interés proyectada*:

*Por definir.

51

15.2 Recomendaciones alternativas de financiación.
Alternativa 1.
Se determina como un porcentaje recomendado mínimo de contribución, a partir
de estimar un incremento del presupuesto anual de gastos del año 2018 en un 10% para
el año 2019 ($ 524,499,056) y sobre este valor se aplica un 5% para iniciar la
conformación del aporte para el presupuesto especial del fondo de reserva.
Adicionalmente, se debe recurrir a la contribución con cuotas extraordinarias para poder
cubrir el financiamiento de los costos del reemplazo o reparación de los principales
componentes, durante los treinta años (30) proyectados. Ver Tabla11.

Contribución total de reserva recomendada mensualmente año 2019: $ 2,185,413
Contribución promedio mensual por apartamento: $ 10,927
Contribución total anual 2019: $ 26,224,953
Incrementos inflación anuales futuros: 4.1%
Proyección número de años: 30
Cuotas extraordinarias: 12

Alternativa 2.
El porcentaje financiado recomendado es estimado sobre un incremento en 10%
del presupuesto anual de gastos del 2018 para el año 2019 ($ 524,499,056), aplicando a
esta cifra un porcentaje del 30% se obtiene un valor de contribución anual de $
157,349,717 pesos con una tasa de inflación proyectada de 4.1%, con el propósito de
mantener un saldo positivo durante el término de este estudio y disminuir al mínimo la
contribución con cuotas extras el financiamiento de los costos de reemplazo y reparación
de los componentes de las zonas comunes, aplicando una cuota extraordinaria en el año
2020 a 2021. Ver Tabla11.
Contribución total de reserva recomendada mensualmente año 2019: $ 13,112,476
Contribución promedio mensual por apartamento: $ 65,562
Contribución total anual 2019: $157,349,717
Incrementos inflación anuales futuros: 4.1%
Proyección número de años: 30

52

Cuotas extraordinarias: 1

En el análisis financiero se proyecta el saldo inicial tomando el saldo del fondo de
reserva más reciente (el conjunto no posee fondo de reserva) y adicionando las
contribuciones de reserva esperadas al final del año fiscal. Posteriormente se sustraen
los gastos de proyectos pendientes y se compara este resultado con el saldo financiado
total (deseado) para obtener el nivel de porcentaje financiado. Basado en este nivel de
financiación se recomienda un plan de financiamiento para ayudar a asegurar un
adecuado fondo de reserva en el futuro.
El porcentaje del fondo de reserva actual versus el saldo financiado total
(deseado), indica la fortaleza de la cuenta del fondo de reserva. Existen muchas variables
que pueden afectar este saldo financiado total, por tanto, es más importante mantener la
contribución de reserva recomendada o “cash flow” proyectado, en lugar de tratar de
obtener una cierta cifra totalmente financiada.
La proyección financiera se realizó utilizando el método de flujo de efectivo
agrupado. Con este método se adicionan los gastos y se proyectan a las fechas
estimadas de futura reparación o reemplazo y puede haber variación significativa de los
gastos reales con respecto a los gastos estimados. Se consideró una tasa de inflación
del 4.1 %.
Los ingresos el fondo de reserva están conformados por las cuotas de expensas
comunes y los intereses ganados en su inversión seleccionada. El plan de financiamiento
no contiene el gasto del impuesto a la renta relacionado con los intereses ganados ya
que este se pagaría con el fondo operativo.
La cuota anual proyectada ha sido sometida a un factor de incremento anual para
el periodo de proyección, necesario para contrarrestar los efectos de la inflación sobre
los gastos proyectados.

16 Modelos de financiación
Las reservas de reemplazo y reparación se financian a un nivel del 0%, al no existir
un fondo de reserva establecido para el año 2019.

53

El saldo inicial de los fondos de reserva se estima en $ 0 pesos (ver figura 12).
porcentaje financiado) según información contable de la administración, aunque en la
asamblea ordinaria se autorizó crear un fondo de reserva para inversión con un
porcentaje del 4.1 % del presupuesto operativo, es difícil su cumplimiento porque este
presupuesto debe ser constituido separado del presupuesto operativo, que está
relacionado con los gastos del funcionamiento diario del conjunto residencial.

16.1 Modelo no financiado y de cuotas extraordinarias
Debe ser utilizado por los condominios o conjuntos que no tienen los saldos de
reserva para cubrir los costos de reemplazo esperados y el único recurso es programar
cuotas extras para cumplir con estos costos cuando se vencen. La falta de información
sobre las cuotas extraordinarias necesarias se convierte en un problema para los
propietarios y son una carga financiera adicional para aquellos que han elegido un
condominio o conjunto por razones de costo.
Este es el modelo más arriesgado y que podría poner la viabilidad financiera de la
asociación en riesgo, si las cuotas extraordinarias no pueden recaudarse cuando se
necesitan.

16.2 Modelo mixto
Es un modelo común con una combinación de cuotas regulares y extraordinarias
planificadas, para cumplir con las necesidades de efectivo para el reemplazo. El grado
en que una asociación puede satisfacer sus necesidades de efectivo a través de cuotas
regulares en lugar de cuotas extras, puede ser un indicativo de la estabilidad fiscal de la
asociación. (Eagle, 2010)
Existe un fondo de imprevistos de obligatorio cumplimiento y determinado en la ley
675 de 2001, que como mínimo exige destinar el 1% del presupuesto anual de gastos,
pero como su nombre lo indica es conformado para financiar situaciones imprevistas no
predecibles en el conjunto residencial y no para financiar el deterioro y reemplazo
predecible de los componentes principales de las áreas comunes cuando se requiera.
Obviamente el objetivo y la estrategia de financiación tendrán un impacto sobre el
efectivo necesitado por cada propietario en particular.

54

El mecanismo de financiación ideal para constituir la cuenta de reserva para
reemplazo de un conjunto o condominio son las cuotas regulares pagadas por los
propietarios. Un monto especifico de las cuotas regulares de la asociación deben
destinarse a las reservas y depositarse en la cuenta de reserva a medida que se vayan
recaudando. El financiamiento con las cuotas regulares de las reservas de reemplazo es
lo deseable. Primero, porque extiende la responsabilidad de los reemplazos a lo largo del
tiempo, en lugar de cargar costos a los propietarios que estén en el año que un
componente vence para su reparación o reemplazo. Con este mecanismo de
financiamiento se proporciona una distribución más equitativa de los costos de los
componentes que van cumpliendo su vida útil y en segundo lugar los propietarios tendrán
una mayor certeza en la información de los costos reales de la propiedad.
Un tema de política importante para el consejo y la administración es la decisión
de usar los costos actuales o futuros estimados. El uso de la tasa de inflación dará
estimaciones más altas de los costos futuros. Si utiliza los costos actuales, es esencial
revisar el plan anualmente sobre la base de los costos de reemplazo reales actualizados
más los gastos actuales requeridos o anticipados. Este enfoque es válido solo si se repite
cada año.
Si se decide usar la tasa de inflación, esta se aplicaría al costo en un promedio
anual a largo plazo a todos los componentes desde el momento del estudio hasta el año
del reemplazo. (Basado en el promedio reciente de los datos del costo del componente).
Para mantener este plan actualizado, es importante anualmente revisar y
actualizar los gastos proyectados, los factores de inflación y otras suposiciones.
El monto de la contribución del año actual no debería ser menor a la cantidad
requerida para garantizar que el saldo disponible al inicio del periodo en que el
presupuesto entrará en vigencia, más los ingresos de efectivo proyectados anuales
durante las vidas remanentes estimadas de los ítems en el grupo, sean mayores que los
egresos de efectivo estimados durante las vidas remanentes estimadas de los ítems
seleccionados.
Los proyectos programados actualmente para el año fiscal 2019 incluyen las
impermeabilizaciones o techado de las cubiertas de las torres 1,2,3 y 4 e igualmente,
flauta de descarga en acero inoxidable del sistema de bombeo de agua potable y la

55

impermeabilización de los tanques de reserva de agua potable. Se ha programado un
estimativo de gasto de reserva para el cumplimiento de estos proyectos de $ 138,417,720
pesos en el año 2019. Ver Tabla10.

17 Medida de la fortaleza del fondo de reserva
Financiado de 0% a 30%: Se considera una posición financiera débil. Se tiene
mayor frecuencia de cuotas extraordinarias y mantenimiento diferido.
Financiado 31% a 69%: Se considera una posición financiera moderada. La
mayoría de las asociaciones de propietarios caen dentro de esta categoría. La posibilidad
de mayor frecuencia de cuotas extraordinarias y mantenimiento diferido es disminuida.
Financiado 70% a 100%: Se considera una posición financiera fuerte. Cada
intento por mantener este nivel debe ser un objetivo de la asociación.
Financiado + de 100%: Indica que se tiene más reservas que la cifra
teóricamente ideal.
(Nordlund, 2012).

El porcentaje del saldo financiado total calculado actualmente para el conjunto
residencial es cero al terminar el año 2018 y se proyecta (línea roja) al final de cada año
durante los siguientes 30 años, El porcentaje financiado mínimo (línea azul) y el
recomendado (línea verde) se determina realizando una proyección estimada sobre un
incremento en 10% del presupuesto operativo anual de gastos del 2018 para el año 2019
($ 524,499,056), aplicando a esta cifra un porcentaje del 5% o 30% se obtiene un valor
de contribución anual de $ 26,224,953 pesos y $ 157,349,717* pesos respectivamente
con una tasa de inflación proyectada de 4.1% y adicionalmente se aplican cuotas
extraordinarias para los años indicados. Comparación de los tres modelos de
financiación. Ver figura 12.
El saldo de reserva se proyecta y es comparado con el resultado del plan de
financiación recomendado de 5% y 30%, el saldo financiado total y el saldo financiado
actual. Comparación de los saldos de fin de año de los modelos anuales de financiación.
Ver figura 13.
*Se aplicaría solo una cuota extraordinaria.

56

Figura 12. Porcentaje financiado.

Figura 13. flujo de efectivo.

57

18 Proyección e importancia costo por categoría componente
La concentración del gasto de los componentes seleccionados y su importancia
fiscal es aproximadamente de 60%, 15%, 12%, 8%,3% y 2% respectivamente. La
importancia de un componente es calculada dividiendo el costo de reemplazo por su vida
útil, por lo tanto, no solo el costo determina la importancia del componente, sino también
su frecuencia de reemplazo. Los componentes más importantes determinan la
contribución de la reserva mensual total. Estos componentes que representan un alto
nivel de importancia fiscal, se les debe realizar un mantenimiento apropiado que asegure
el cumplimiento de su vida útil completa. Ver figura 3. costo por categoría componente.
La figura 14, muestra la distribución de los fondos por categoría para los costos de
mantenimiento anticipado durante los próximos treinta (30) años. El cambio del tiempo o
costos de estos Ítems puede variar la contribución recomendada. Además, se
recomienda que la planificación de las etapas para estas reparaciones comience al
menos un año antes de la reparación estimada para lograr el alcance de la reparación,
seleccionar y programar un contratista y asegurar el financiamiento para el proyecto.

Figura 14. Costo por categoría componente

La proyección de costos que la asociación afrontará anualmente durante los treinta
(30) años en el “corto y largo plazo” utilizando una tasa de inflación indicada, se muestran

58

representados en su orden de importancia por ascensores, techos y pintura. Ver figura
15.

Figura 15. Proyección de costo anual a 30 años.

19 Listado de tablas
Tabla 1. Análisis DOFA – Mediante esta tabla determinamos las debilidades,
oportunidades, fortalezas y amenazas que presenta el conjunto residencial y nos permite
elaborar un diagnóstico para la elaboración de un plan de mejora.
Tabla 2. Grado de dificultad.
Tabla 3. Plazo de implantación.
Tabla 4. Impacto.
Tabla 5. Presupuesto proyecto: Elaborado por aprendices para realizar estudio
Tabla 6. Plan de mejora.
Tabla 7. Cronograma de actividades.
Tabla 8. Exclusiones en el informe.
Tabla 9. Listado de componentes: Describe la información central con los
componentes del fondo de reserva y los componentes principales, la vida útil, los

59

factores de costo para todos los componentes determinados para hacer una asignación
de reserva apropiada.
Tabla 10. Proyección flujo de efectivo anual: Representa un resumen a treinta (30)
años del ingreso y egreso de flujo de efectivo de la asociación comparado al saldo
financiado total de cada año.
Tabla 11. Proyección planes alternativos de contribución- 30 años: Muestra la
información de contribución en cuotas regulares, cuotas extraordinarias de las
alternativas de planes de financiación recomendados, proyectados a treinta (años) con
tasa de inflación 4.1%.
Tabla 12. Cálculo de análisis de reserva: Describe el cálculo del análisis de reserva
indicando el costo actual y costo futuro de reparación y reemplazo de cada componente,
determinado por su vida útil, vida efectiva y vida restante. Este costo futuro es calculado
globalmente y por unidad.
Tabla 13. Proyección costos – 30 años: Muestra el detalle del flujo de efectivo para
los próximos treinta (30) años. Hace posible determinar que componentes se proyectan
para requerir reparación o reemplazo cada año y el tamaño de los costos por cada
componente.

60

Tabla 9. Lista de componentes principales

COMPONENTE PRINCIPAL* UNID. CANT.
VIDA
ÚTIL
AÑOS
EDAD.
AÑOS
VIDA
RESTANTE
AÑOS
REEMPLAZO
FUTURO
ESTIMADO
COSTO
Techos losa torres 1,2,3,4 M2 1,309 9 8 1 $ 110,346,000
Techos losa torres 5,6,7,8,9,10 M2 1,900 10 7 3 $ 173,569,270
Techo losa salón social M2 95 10 8 2 $ 8,336,660
Techo losa portería y
administración
M2 85 10 8 2 $ 7,459,117
Fachada (estuco- pintura -
hidrófugo - rejas balcones
M2 11,463 10 8 2 $ 226,489,329
Cerramiento reja perimetral M2 1,100 10 8 2 $ 8,594,674
Planta eléctrica diésel Unid. 1 30 8 22 $ 340,088,834
Ascensores torres 1,2,3,4 Unid. 4 25 8 17 $ 863,274,457
Ascensores torres 5,6,7,8,9,10 Unid. 6 25 5 20 $1,460,805,309
Motobombas 9hp Unid. 3 15 8 7 $ 12,618,859
Tanque hidroacumulador Unid. 1 20 8 12 $ 6,478,415
Flauta recibo en acero inoxidable
clase 40 de 6”x270
Unid. 1 15 1 14 $ 9,653,236
Flauta en acero inoxidable clase
40 descarga 4"
Unid. 1 15 14 1 $ 8,775,669
Válvulas de pie en acero
inoxidable de 6”
Unid. 2 10 1 9 $ 11,485,411
Membrana impermeable
tanques(2) de almacenamiento
agua potable
M2 184 9 8 1 $ 24,017,661
Membrana piscina adultos –
niños
M2 144 20 7 13 $ 42,360,434

$3,314,353,334

61

Tabla 10. Proyección flujo de efectivo anual - Tasa de inflación: 4.1
AÑO
FISCAL
SALDO INICIAL CONTRIBUCIÓN COSTOS SALDO FINAL
SALDO FINAL
TOTAL
FINANCIADO
%
FINANCIADO
2018 $ - $ -

$ - $ 736,730,435

0.0%
2019 $ - $ - $ 138,417,720 $ (138,417,720) $ 875,983,626

0.0%
2020 $ (138,417,720) $ - $ 250,216,107 $ (388,633,827) $ 880,126,159

-15.7%
2021 $ (388,633,827) $ - $ 173,569,270 $ (562,203,096) $ 773,217,905

-50.3%
2022 $ (562,203,096) $ - $ - $ (562,203,096) $ 747,251,724

-75.2%
2023 $ (562,203,096) $ - $ - $ (562,203,096) $ 905,950,257

-62.1%
2024 $ (562,203,096) $ - $ - $ (562,203,096) $ 1,076,405,939

-52.2%
2025 $ (562,203,096) $ - $ 12,618,859 $ (574,821,955) $ 1,259,316,084

-44.6%
2026 $ (574,821,955) $ - $ - $ (574,821,955) $ 1,442,279,191

-39.9%
2027 $ (574,821,955) $ - $ 11,485,411 $ (586,307,367) $ 1,651,803,181

-34.8%
2028 $ (586,307,367) $ - $ 181,492,870 $ (767,800,236) $ 1,864,127,352

-31.5%
2029 $ (767,800,236) $ - $ - $ (767,800,236) $ 1,902,720,196

-40.4%
2030 $ (767,800,236) $ - $ 368,582,991 $ (1,136,383,227) $ 2,150,389,088

-35.7%
2031 $ (1,136,383,227) $ - $ 301,766,502 $ (1,438,149,730) $ 2,018,101,737

-56.3%
2032 $ (1,438,149,730) $ - $ 9,653,236 $ (1,447,802,965) $ 1,970,559,441

-73.0%
2033 $ (1,447,802,965) $ - $ - $ (1,447,802,965) $ 2,232,695,854

-64.8%
2034 $ (1,447,802,965) $ - $ 9,510,025 $ (1,457,312,991) $ 2,523,475,971

-57.4%
2035 $ (1,457,312,991) $ - $ 863,274,457 $ (2,320,587,447) $ 2,824,446,959

-51.6%
2036 $ (2,320,587,447) $ - $ - $ (2,320,587,447) $ 2,257,492,729

-102.8%
2037 $ (2,320,587,447) $ - $ 267,678,625 $ (2,588,266,072) $ 2,574,814,484

-90.1%
2038 $ (2,588,266,072) $ - $ 1,460,805,309 $ (4,049,071,381) $ 2,608,191,905

-99.2%
2039 $ (4,049,071,381) $ - $ - $ (4,049,071,381) $ 1,438,002,522

-281.6%
2040 $ (4,049,071,381) $ - $ 904,324,144 $ (4,953,395,525) $ 1,750,520,197

-231.3%
2041 $ (4,953,395,525) $ - $ 387,692,524 $ (5,341,088,048) $ 1,124,861,039

-440.4%
2042 $ (5,341,088,048) $ - $ - $ (5,341,088,048) $ 1,042,170,114

-512.5%
2043 $ (5,341,088,048) $ - $ - $ (5,341,088,048) $ 1,370,942,664

-389.6%
2044 $ (5,341,088,048) $ - $ - $ (5,341,088,048) $ 1,724,922,675

-309.6%
2045 $ (5,341,088,048) $ - $ - $ (5,341,088,048) $ 2,105,624,493

-253.7%
2046 $ (5,341,088,048) $ - $ 349,604,128 $ (5,690,692,177) $ 2,514,644,264

-212.4%
2047 $ (5,690,692,177) $ - $ 17,637,371 $ (5,708,329,548) $ 2,539,757,595

-224.1%
2048 $ (5,708,329,548) $ - $ - $ (5,708,329,548) $ 2,948,513,087

-193.6%

62

Tabla 11. Proyección planes alternativos de contribución. 30 años.
Año
Contribución
5%
Cuota extra
Plan financiado
actual
Saldo inicio año
(5% + cuota
extra)
Saldo inicio año
(recomendado
30% )
Saldo financiado
total (Ideal)
%
Mínimo
% Actual % Recomendado
2018 $ - $ - $ - $ - $ - $ 731,963,769 0.0% 0.0% 0.0%
2019 $ 26,224,953 $ 113,000,000 $ - $ - $ - $ 870,570,426 0.0% 0.0% 0.0%
2020 $ 27,300,176 $ 225,000,000 $ (138,417,720) $ 807,233 $ 18,931,997 $ 879,439,828 0.1% -15.7% 2.2%
2021 $ 28,419,483 $ 150,000,000 $ (388,633,827) $ 2,891,302 $ (67,483,054) $ 772,014,586 0.4% -50.3% -8.7%
2022 $ 29,584,682 $ - $ (562,203,096) $ 7,741,516 $ (70,535,425) $ 745,490,177 1.0% -75.4% -9.5%
2023 $ 30,797,654 $ - $ (562,203,096) $ 37,326,198 $ 106,972,666 $ 903,586,731 4.1% -62.2% 11.8%
2024 $ 32,060,358 $ - $ (562,203,096) $ 68,123,851 $ 291,758,589 $ 1,073,394,032 6.3% -52.4% 27.2%
2025 $ 33,374,832 $ - $ (562,203,096) $ 100,184,209 $ 484,120,735 $ 1,255,606,604 8.0% -44.8% 38.6%
2026 $ 34,743,200 $ - $ (574,821,955) $ 120,940,182 $ 671,750,870 $ 1,437,819,998 8.4% -40.0% 46.7%
2027 $ 36,167,672 $ - $ (574,821,955) $ 155,683,383 $ 880,210,073 $ 1,646,539,034 9.5% -34.9% 53.5%
2028 $ 37,650,546 $ 150,000,000 $ (586,307,367) $ 180,365,643 $ 1,085,730,692 $ 1,857,999,742 9.7% -31.6% 58.4%
2029 $ 39,194,219 $ - $ (767,800,236) $ 36,523,320 $ 1,130,141,099 $ 1,895,667,167 1.9% -40.5% 59.6%
2030 $ 40,801,182 $ 330,000,000 $ (767,800,236) $ 225,717,538 $ 1,365,306,411 $ 2,142,345,056 10.5% -35.8% 63.7%
2031 $ 42,474,030 $ 265,000,000 $(1,136,383,227) $ (102,064,271) $ 1,241,530,509 $ 2,008,997,297 -5.1% -56.6% 61.8%
2032 $ 44,215,465 $ - $(1,438,149,730) $ (31,356,743) $ 1,194,608,187 $ 1,960,321,161 -1.6% -73.4% 60.9%
2033 $ 46,028,299 $ - $(1,447,802,965) $ 268,205,486 $ 1,450,247,743 $ 2,223,986,705 12.1% -65.1% 65.2%
2034 $ 47,915,460 $ - $(1,447,802,965) $ 314,233,786 $ 1,726,417,539 $ 2,513,585,545 12.5% -57.6% 68.7%
2035 $ 49,879,993 $ 815,000,000 $(1,457,312,991) $ 352,639,220 $ 2,004,400,271 $ 2,823,192,967 12.5% -51.6% 71.0%
2036 $ 51,925,073 $ - $(2,320,587,447) $ (460,755,244) $ 1,440,405,775 $ 2,255,294,151 -20.4% -102.9% 63.9%
2037 $ 54,054,001 $ 215,000,000 $(2,320,587,447) $ 406,169,829 $ 1,751,956,214 $ 2,571,595,972 15.8% -90.2% 68.1%
2038 $ 56,270,215 $1,404,535,094 $(2,588,266,072) $ 192,545,206 $ 1,808,601,597 $ 2,603,873,520 7.4% -99.4% 69.5%
2039 $ 58,577,294 $ - $(4,049,071,381) $ (996,989,888) $ 685,417,579 $ 1,432,499,485 -69.6% -282.7% 47.8%
2040 $ 60,978,963 $ 850,000,000 $(4,049,071,381) $ 466,122,500 $ 1,036,881,343 $ 1,743,742,626 26.7% -232.2% 59.5%
2041 $ 63,479,101 $ 330,000,000 $(4,953,395,525) $ (377,222,680) $ 498,430,978 $ 1,116,713,672 -33.8% -443.6% 44.6%
2042 $ 66,081,744 $ - $(5,341,088,048) $ 148,563,897 $ 491,613,058 $ 1,032,552,022 14.4% -517.3% 47.6%
2043 $ 68,791,095 $ - $(5,341,088,048) $ 544,645,640 $ 888,103,520 $ 1,359,746,943 40.1% -392.8% 65.3%
2044 $ 71,611,530 $ - $(5,341,088,048) $ 613,436,735 $ 1,300,850,092 $ 1,712,036,127 35.8% -312.0% 76.0%
2045 $ 74,547,603 $ - $(5,341,088,048) $ 685,048,266 $ 1,730,519,272 $ 2,090,927,289 32.8% -255.4% 82.8%
2046 $ 77,604,055 $ 280,000,000 $(5,341,088,048) $ 759,595,868 $ 2,177,804,889 $ 2,498,009,594 30.4% -213.8% 87.2%
2047 $ 80,785,821 $ - $(5,690,692,177) $ 487,595,795 $ 2,293,825,088 $ 2,521,051,293 19.3% -225.7% 91.0%
2048 $ 84,098,039 $ - $(5,708,329,548) $ 830,744,245 $ 2,760,902,642 $ 2,932,600,651 28.3% -194.7% 94.1%

63

Tabla 12. Cálculo de análisis de reserva

COMPONENTE PRINCIPAL UNID. CANT.
VIDA
ÚTIL
AÑOS
EDAD.
AÑOS
VIDA
RESTANTE
AÑOS
COSTO TOTAL
VALOR
FUTURO
CANTIDAD
/MES
CANTIDAD
UNIDAD/MES
Techos losa torres 1,2,3,4 M2 1,309 9 8 1 $ 106,000,000 $ 110,346,000 $ 9,195,500 $ 45,978
Techos losa torres 5,6,7,8,9,10 M2 1,900 10 7 3 $ 153,858,200 $ 173,569,270 $ 4,821,369 $ 24,107
Techo losa salón social M2 95 10 8 2 $ 7,692,910 $ 8,336,660 $ 347,361 $ 1,737
Techo losa portería y administración M2 85 10 8 2 $ 6,883,130 $ 7,459,117 $ 310,797 $ 1,554
Fachada (estuco- pintura -hidrófugo - rejas balcones M2 11,463 10 8 2 $ 209,000,000 $ 226,489,329 $ 9,437,055 $ 47,185
Cerramiento reja perimetral M2 1,100 10 8 2 $ 7,931,000 $ 8,594,674 $ 358,111 $ 1,791
Planta eléctrica diésel Unid. 1 30 8 22 $ 140,500,000 $ 340,088,834 $ 1,288,215 $ 6,441
Ascensores torres 1,2,3,4 Unid. 4 25 8 17 $ 436,000,000 $ 863,274,457 $ 4,231,738 $ 21,159
Ascensores torres 5,6,7,8,9,10 Unid. 6 25 5 20 $ 654,000,000 $1,460,805,39 $ 6,086,689 $ 30,433
Motobombas 9hp Unid. 3 15 8 7 $ 9,525,000 $ 12,618,859 $ 150,225 $ 751
Tanque hidroacumulador Unid. 1 20 8 12 $ 4,000,000 $ 6,478,415 $ 44,989 $ 225
Flauta recibo en acero inoxidable clase 40 de 6”x270
cm 3 salida 3”
Unid. 1 15 1 14 $ 5,500,000 $ 9,653,236 $ 57,460 $ 287
Flauta en acero inoxidable clase 40 descarga 4” Unid. 1 15 14 1 $ 5,000,000 $ 8,775,669 $ 52,236 $ 261
Válvulas de pie en acero inoxidable de 6” Unid. 2 10 1 9 $ 8,000,000 $ 11,485,411 $ 106,346 $ 532
Membrana impermeable tanque de almacenamiento
agua potable
M2 184 9 8 1 $ 23,071,720 $ 24,017,661 $ 106,346 $ 10,007
Membrana piscina adultos – niños M2 144 20 7 13 $ 25,124,702 $ 42,360,434 $ 2,001,472 $ 1,358
Totales

$1,802,086,662 $3,314,353,34

$38,595,908
$ 193,806
Total año

$465,133,237
Total día.

$ 1,292,037

64

Tabla 13. Proyección Costos – 30 años

COMPONENTE PRINCIPAL 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Techos losa torres 1,2,3,4 $ 110,346,000
Techos losa torres
5,6,7,8,9,10
$ 173,569,270
Techo losa salón social $ 8,336,660
Techo losa portería y
administración
$ 7,459,117
Fachada (estuco- pintura -
hidrófugo - rejas balcones
$ 226,489,329
Cerramiento reja perimetral $ 7,931,000
Planta eléctrica diésel
Ascensores torres 1,2,3,4
Ascensores torres
5,6,7,8,9,10

Motobombas 9hp
Tanque hidroacumulador
Flauta recibo en acero
inoxidable clase 40 de
6”x270

Flauta en acero inoxidable
clase 40 descarga 4"
$ 5,000,000
Válvulas de pie en acero
inoxidable de 6”

Membrana impermeable
tanques(2) de
almacenamiento agua
potable
$ 23,071,720
Membrana piscina adultos
- niños

$ 138,417,720 $ 250,216,107 $ 173,569,270 $ - $ - $ -

65

Tabla 13. Proyección Costos – 30 años
COMPONENTE PRINCIPAL 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Techos losa torres 1,2,3,4 $ 158,421,150
Techos losa torres
5,6,7,8,9,10

Techo losa salón social $ 12,459,465

Techo losa portería y
administración
$ 11,147,943
Fachada (estuco- pintura -
hidrófugo - rejas balcones
$ 338,497,169
Cerramiento reja perimetral
Planta eléctrica diésel
Ascensores torres 1,2,3,4
Ascensores torres
5,6,7,8,9,10

Motobombas 9hp $ 12,618,859
Tanque hidroacumulador $ 6,478,415
Flauta recibo en acero
inoxidable clase 40 de
6”x270

Flauta en acero inoxidable
clase 40 descarga 4"

Válvulas de pie en acero
inoxidable de 6”
$ 11,485,411
Membrana impermeable
tanques(2) de
almacenamiento agua
potable
$ 23,071,720
Membrana piscina adultos
- niños

$12,618,859 $- $11,485,411 $181,492,870 $- $368,582,991

66

Tabla 13. Proyección Costos – 30 años

COMPONENTE PRINCIPAL

2031

2032

2033

2034

2035

2036
Techos losa torres 1,2,3,4
Techos losa torres
5,6,7,8,9,10
$ 259,406,068
Techo losa salón social
Techo losa portería y
administración

Fachada (estuco- pintura -
hidrófugo - rejas balcones

Cerramiento reja perimetral
Planta eléctrica diésel
Ascensores torres 1,2,3,4 $ 863,274,457
Ascensores torres
5,6,7,8,9,10

Motobombas 9hp
Tanque hidroacumulador
Flauta recibo en acero
inoxidable clase 40 de
6”x270
$ 9,653,236
Flauta en acero inoxidable
clase 40 descarga 4"
$ 9,510,025
Válvulas de pie en acero
inoxidable de 6”

Membrana impermeable
tanques(2) de
almacenamiento agua
potable

Membrana piscina adultos
- niños
$ 42,360,434
$ 301,766,502 $ 9,653,236 $ - $ 9,510,025 $ 863,274,457 $ -

67

Tabla 13. Proyección Costos – 30 años

COMPONENTE PRINCIPAL

2037

2038

2039

2040

2041

2042
Techos losa torres 1,2,3,4 $ 227,441,508
Techos losa torres
5,6,7,8,9,10
$ 387,692,524
Techo losa salón social $ 18,621,159
Techo losa portería y
administración
$ 16,661,037
Fachada (estuco- pintura -
hidrófugo - rejas balcones
$ 505,897,269
Cerramiento reja perimetral
Planta eléctrica diésel $ 340,088,834
Ascensores torres 1,2,3,4
Ascensores torres
5,6,7,8,9,10
$ 1,460,805,309
Motobombas 9hp $ 23,055,844
Tanque hidroacumulador
Flauta recibo en acero
inoxidable clase 40 de
6”x270

Flauta en acero inoxidable
clase 40 descarga 4"

Válvulas de pie en acero
inoxidable de 6”
$ 17,165,397
Membrana impermeable
tanques(2) de
almacenamiento agua
potable
$ 23,071,720
Membrana piscina adultos
- niños

$ 267,678,625 $ 1,460,805,309 $ - $ 904,324,144 $ 387,692,524 $ -

68

Tabla 13. Proyección Costos – 30 años.

COMPONENTE
PRINCIPAL
2043 2044 2045 2046 2047 2048
Techos losa torres 1,2,3,4 $ 326,532,408
Techos losa torres
5,6,7,8,9,10

Techo losa salón social
Techo losa portería y
administración

Fachada (estuco- pintura -
hidrófugo - rejas balcones

Cerramiento reja perimetral
Planta eléctrica diésel
Ascensores torres 1,2,3,4
Ascensores torres
5,6,7,8,9,10

Motobombas 9hp
Tanque hidroacumulador
Flauta recibo en acero
inoxidable clase 40 de
6”x270
$ 17,637,371
Flauta en acero inoxidable
clase 40 descarga 4"

Válvulas de pie en acero
inoxidable de 6”

Membrana impermeable
tanques(2) de
almacenamiento agua
potable
$ 23,071,720
Membrana piscina adultos
- niños

$ - $ - $ - $ 349,604,128 $ 17,637,371 $

69

20 Conclusiones.

1. El conjunto residencial se clasifica dentro del modelo no financiado y de cuotas
extraordinarias, por no poseer un plan de fondo de reserva para financiar el
reemplazo o reparación por el deterioro de sus áreas comunes y sus principales
componentes.

2. No existe un plan de financiamiento calculado de las cuotas regulares mensuales
y/o cuotas extraordinarias y por lo tanto al determinar la fortaleza o porcentaje
financiado con respecto al saldo financiado total (deseado) para el reemplazo o
reparación de los componentes de sus zonas comunes, su porcentaje es negativo
como indicador.

3. Los copropietarios del conjunto residencial se enfrentan inevitablemente a un
riesgo alto de asumir el costo del reemplazo o reparación de los componentes de
zonas comunes, con cuotas extraordinarias para compensar el déficit creado por
no realizar la reserva de su deterioro durante los años de vida del conjunto y diferir
estas necesidades cuando cada componente cumple su vida útil.

4. No efectuar el reemplazo y reparación oportuna de los componentes de las zonas
comunes, eleva sus costos e impacta de manera negativa sobre el valor de las
unidades privadas.

5. La legislación en propiedad horizontal adolece en su contenido de la obligatoriedad
de implementación de fondos de reserva técnicamente estructurados, para los
diferentes modelos de comunidades que comparten bienes comunes, que les
permita planear su reemplazo y reparación de los componentes principales en el
largo plazo, evitando los riesgos que conlleva tener que diferir su reemplazo y
mantenimiento por no tener los recursos para su financiación.

6. Se sugiere para todo tipo de modelo de vivienda de propiedad horizontal, iniciar
desde el primer año un estudio de reserva para los principales componentes de
las áreas comunes, para estructurar un plan de fondo de reserva que sirva de guía
a las asociaciones de propietarios que permita poder reservar los recursos cuando
cada componente vaya cumpliendo su vida útil y requiera de su reemplazo o
reparación.

70

21 Recomendaciones.

a) El consejo de administración y la administración después de la presentación y
aprobación del plan del fondo de reserva por la asamblea general de propietarios,
deberá establecer las políticas del fondo de reserva para estructurar el proceso
de planeación del programa de reemplazo y reparación de los componentes
principales en el largo plazo.

b) Se sugiere que el conjunto residencial realice un estudio de reserva al menos
cada tres años y lo actualice anualmente, con una inspección visual de manera
razonable, competente y diligente para obtener la información actualizada que
indique las necesidades de mantenimiento, los principales reemplazos y
reparaciones presentes y futuras.

c) Cuando la administración y el consejo de administración realicen el presupuesto
anual, deben evaluar las necesidades del conjunto, según lo establecido en el
estudio de reserva con el monto de las reservas disponibles y determinar la
cantidad de fondos requeridos cada año para apropiarlos y cumplir con el
mantenimiento, reemplazo y reparaciones necesarias. Se sugiere que los aportes
de las contribuciones de reserva regulares de un conjunto o condominio típico,
sea en un 15 a 40% de su presupuesto anual. (Nordlund R. , 2015)

d) Se debe hacer una distinción entre el presupuesto de “las reservas” y “los gastos
de mantenimiento” que pertenecen a los gastos del presupuesto operativo durante
el año. El dinero que se reserve para el reemplazo o reparación de los
componentes de reserva deberá idealmente coincidir con el saldo real en la
cuenta bancaria que debe estar separada de los fondos operativos destinados
para el conjunto.

e) En el proceso contable es adecuado separar los fondos de reserva de los fondos
operativos y realizar su traslado mensualmente según la aprobación de la
asamblea, desde la cuenta corriente de recaudo a la cuenta de uso restringido
(ahorros) y determinar su inversión a largo plazo en certificados de depósito u
otros títulos de inversión.

f) Las reservas al ser una contribución directa al capital, deben eliminarse del estado
de resultados (ingresos/gastos) para que no inflen los ingresos netos de la
comunidad. Igualmente, cuando se gastan los fondos de la reserva no se debe
realizar también el gasto a través del estado de resultados, porque esto afectaría

71

el ingreso neto real del año. En su lugar, los gastos de reserva deben cargarse
directamente contra el saldo de reserva en la sección del patrimonio en el balance.

g) Manejo de los gastos de reserva:
 Cuando se requiera normalmente hacer un gasto de los fondos de reserva,
una vez que el Consejo de administración haya aprobado el gasto, se debe
transferir el dinero para pagar el costo del trabajo, desde la cuenta de
reserva a otra cuenta corriente para que se pueda pagar la factura.
Generalmente manejada como una transferencia de dinero.

 El cheque girado para el pago de los gastos de reserva debe cargarse a la
cuenta del patrimonio del fondo de reserva donde se gastó el dinero. No se
debe cargar el cheque a la cuenta de ahorro de la reserva, porque ya se
retiró el dinero de allí cuando se realizó el paso anterior.

 En la cuenta de ingresos y gastos del libro mayor no se incluye la cantidad
gastada, porque no se debería afectar el estado de resultados. La razón es
porque simplemente se está utilizando para el gasto una parte del
patrimonio de la comunidad. (Hardy, 2015).

72

22 Referencias
(s.f.). Obtenido de https://

Albrice, D. (28 de January de 2015). RDH Making buildinds better. Obtenido de
https://www.rdh.com/long-buildings-last/
Bogotá, S. J. (Agosto de 2001). Alcaldía Bogotá. Obtenido de
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjurMantenimiento/normas/Norma1.jsp?i=416
2#HojaVida
C O - O P E R A T I V E H O U S I N G F E D E R A T I O N O F C A N A D A. (Mayo de
2007). Capital reserve planning. Obtenido de
https://www.agency.coop/media/422/download
Corporste Address. (2018). Reserve Data Analyst Live for today Plan for tomorrow.
Retrieved 2018, from https://www.rdanorthwest.com/
Eagle, E. (August de 2010). RESERVE STUDY GUIDELINES. Obtenido de
http://www.dre.ca.gov/files/pdf/re25.pdf
Gary Porter, P. d. (January de 2016). Facilities Advisors International LLC. Obtenido de
http://www.reservestudyusa.com/202-reserve-studies-the-complete-guide
Hardy, J. (13 de March de 2015). Back to Basics: Reserve Fund Accounting. Obtenido
de https://camblog.topssoft.com/back-to-basics-understanding-reserve-fund-
accounting
http://www.dre.ca.gov/files/pdf/re25.pdf. (s.f.).
Oficina Corporativa Association Reserves. (1986). Association Reserves. (f. d. Robert
Nordlund, Producer) Retrieved from TeamDIYReserveStudy.com:
https://www.reservestudy.com/about-us
PE, R. M. (25 de Enero de 2017). ASSOCIATION RESERVES . Recuperado el
Diciembre de 2017, de https://www.reservestudy.com/wp-
content/uploads/2017/02/Reserve-Study-Basics-2017-Webinar-Outline.pdf
Porter, G. (April de 2018). Facilities Advisors. Obtenido de
http://www.reservestudyusa.com/images/Acrobat_files/SAMPLE_RESERVE_ST
UDY.PDF

73

Reserve Data Analyst. (20 de December de 2016). Reserve Data Analyst. Obtenido de
www.rdanorthwest.com
Reserve studies for community Associations. (15 de February de 2016).
www.reservestudy.com. Obtenido de
https://www.reservestudy.com/pdf/Sample_HOA_report.pdf
Robert M. Nordlund. (2012). Association reserves. Inc. Obtenido de
https://www.reservestudy.com/wp-content/uploads/2013/03/Reserve-Fund-
Strength-FINAL.pdf
Robert M. Nordlund. (March de 2015). www.reservestudy.com. Obtenido de
https://www.reservestudy.com/wp-content/uploads/2015/04/Dont-Make-These-
Mistakes-Webinar-Outline.pdf
Robert M. Nordlund. (25 de Jan de 2017). RESERVE STUDY BASICS FOR 2017.
Obtenido de www.reservestudy.com: https://www.reservestudy.com/wp-
content/uploads/2017/02/Reserve-Study-Basics-2017-Webinar-Outline.pdf
Secretaria Juridica Distrital Alcaldia Mayor de Bogotá. (28 de abril de 1986). Regimen
Legal Bogotá. Obtenido de
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=3441

Fuentes

(Organización No gubernamental, 2006, pág. 29)

(Lisota, 2013, pág. 1)

(Oficina Corporativa Association Reserves, 1986, p. 1)

(SA PROPERTY NEWS, 2013)

(STANDARDIZED LIST OF REPLACEMENT ITEMS, s.f.) (PE, 2017)
(PE, 2017, pág. 3)

(OFICCE, 2015)

(Corporste Address, 2018)

(Albrice, Planeación y Mantenimiento, 2015, p. 1)

74

(Rosario, 2016) Gary Porter and Pierre Del Rosario 2016
(http://www.dre.ca.gov/files/pdf/re25.pdf)

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