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Invierte en pleno centro de Valencia con @housers

1. HOSTEL VALENCIA
HOUSERS + BCOOL HOSTELS

2. HOSTEL VALENCIA
HOUSERS + BCOOL HOSTELS
Septiembre17´

3. 33
La operaciónconsisteenla comprade un edificiode 976m2 enel centrode la ciudad de Valencia.
Las cincoplantasy la planta ático, serárehabilitadasintegralmentey se adapatarántotalmentepara que la cadenade hotelesBcoolpuedaexplotarlo. Actualmentela cadenagestionamásde
10 hoteles.
El contratode explotaciónesde 15 años, con un obligadocumplimientode losprimeros5 años.
El total de la operaciónes2.370.000€
El edificioincluyendotodoslos costeslegales, serácomprador por1.585.044€(1.280€/m2), un 17% pordebajode Mercado.
La refromay adaptacióndel edificiocostará784.956€
Una entidadbancaríayaha preconcedidiounahipotecapara la compradel edificiode 500.000€
Por tanto, el total de la inversion se´rade 1.870.000€
Característicasdel contratode explotacióncon el operador
-Contratode 15 añosde duración.
-Contratocon un obligadocumplimientode 5 años. (avaladoy garantizado)
-Contratocon de explotacióncon 150.000 de ingresosanualesmásvariable anual..
La operaciónse configure a 10 años, peroenel año5 se comenzaráa comercializarsuventacon unarentabilidadestimadatotal de 52,66%
Beneficios
▪Los ingresosanualesen el primer añoseráde 1.870.000, lo que representaun 8,03% de rentabilidadanualneta.
▪Los añossiguientesel contratode alquilerproporcinanun ingresode 150.000€, lo que representaun 6,03% de rentabilidadanualneta.
▪La plusvalíageneradatras5 añosseráde **442.985€***, lo que representaun 26,54% de plusvalíaneta.
▪La plusvalíatotal acumulada, considerandoel alquilery la venta, se estimaenun 52,66%
LIQUIDEZ: podrásvender tuinversion encualquiermomentogracaisal Canal de ComunicaciónDirecta. ( CCD)
* El precio de compra neto del inmueble es de 1.250.000€, un 23,23% por debajo de mercado, según un informe externo de tasación que se adjunta a este documento.
** La estrategiade ventadel edificiocomienzaen el año5.
***Método utilizado: capitalización de rentas.
INVIERTE AQUÍ >https://www.housers.com/es/proyectos/135/oportunidad-para-invertir-mercado-central-hostel-valencia
PROYECTO BCOOL HOSTELS –RENTABILIDAD NETA ESTIMADA EN 5 AÑOS DE 52,66%.

4. 44
SIMULACIÓN DE RENTABILIDAD TOTAL
ALQUILER MÁS APRECIACIÓN TOTAL DEL INMUEBLE
•Rendimientototal en5 añosporel alquiler26,12 %
•Rendimientototal porla ventaenel año526,54 %
•Rentabilidadtotal estimada:52,66 %
SIMULACIiÓNDE INVERSIÓN POR EL ALQUILER DE UNA CANTIDAD DE
10.000€
•Año0: 0 € 0 %
•Año1: 803 € 8,03 %.
•Año2: 603 € 6,03 %*
•Año3: 603 € 6,03 %.*
•Año4: 603 € 6,03 %*
•Total 2.612 € 26,12 %*
*El IPC sise ha consideradoenel contratode explotación, perono se ha
tenidoencuentapara la elaboraciónde loscálculos.
PROYECTO BCOOL HOSTELS –SIMULACIÓN

5. 55
•Términosy Condiciones pág. 6
•Evolucióndel Turismo enValencia pág.7
•Ubicación pág. 8
•El Edificio pág. 10
•Proyecto pág. 14
•Operador pág. 19
•Informede Tasación pág. 22
PROYECTO BCOOL HOSTELS –ANEXOS

6. 66
•BcoolHostelsexplota el activo como un hotel para jóvenes bajo el siguiente contrato:
Ingresos fijos anuales 150.000€, pagado al mes por adelantado.
Ingresos variables
•5,000 €anualesadicionalessilosingresosbrutosexcedenporla explotaciónen600.000€
•6,000 €anualesadicionalessilosingresosbrutosexcedenporla explotaciónen700.000€
•9,000 €anualesadicionalessilosingresosbrutosexcedenporla explotaciónen900.000€
Hoteles Serendipity S.L. estágarantizadaporla empresamatriz/ grupode empresasque integranel grupoThe Hostel Box.
•Garantías contractuales:
o5 añosde obligadocumplimientocon 5 añosde renovaciónautomáticade contrato. El contratopodráfinalizara partirdel segundo añoen casoen casode 2 añosconsecutivos
de pérdidaso 3 añosde pérididassucesivasdurante5 años. Las cuentasanualesestaránauditadasporlos Auditores.
oAval bancariogarantizadoporunaentidadfinancier de primer ordenporun totolde losingresosanuales, esdecir150.000€
oDos mesesde depósitoporun valor de 25.000€
oReservasanualesgarantizadasde un 1.5% de los ingresosbrutosanualesporla explotación, que asignarána las invesionesde CAPEX en el activo, y remplazadoporel FF&E
( mobiliario, accesoriosy equipamientos)
TÉRMINOS Y CONDICIONES

7. 77
EVOLUCIÓN DEL TURISMO EN VALENCIA
A lo largo del 2017, los principalesindicadoresdel Turismo en Valencia, continúanen positivoy porencimade la media Española.
Ya en 2016 los números presentados por la ciudad permitieron a los inversionistas pronosticar números positivos que irán en aumento para los próximos años
Fuente: Visit Valencia
Valencia, se ha convertidoenunode losmotoresdel sector, y el negociohoteleroestablecidoenla ciudad esunode losmásatractivos. A continuaciónpuedesencontrardatosextraídos
del últimoinformepublicadoporla Agenciade Turismo de Valencia:
El númerode turistasextranjerosha incrementadoenun 17,7%, desdeabrilde 2017, mientrasque susgastosse hanincrementadoun 2,1% y las nochespernoctadasun 17,6%.
El númerode estaciasdiariasse hanincrementadoenun 1,5% llegandoa los7,2 millonesde euros.
Por otro lado, el ingreso de habitación se ha incrementado en un 7,9%, tanto por el aumento de la tasa de ocupación (1,3%) como por las tarifas (7,0%).
Puedesleer la publicacióncomplete aquí.

8. 88
UBICACIÓN
Localizadoenel
centrode
Valencia

9. 99
Enel lugarmás
turisticode
Valencia.
UBICACIÓN

10. 1010
EL EDIFICIO
Unajoyaarquitectónicaen el centrohistóricode Valencia.
Se tratade un edificiodel sigloXIX , localizadoen la Calle Pie de la Cruz 12, Valencia.
Su fachadaúnicaesde carácterneoclásicode 12 metros lineales, con 6 balconesexterioresy unoselementosdecorativostípicosde ese mismoperiodo. Se hanmantenidoen
perfecto estadogracias a unarehabilitaciónintegral hechaacordeal estadooriginal hacemenosde un año.
El edificio de 976 m2 consta de planta baja, cuatro pisos más ático con una altura entre plantas de más de 3 metros. La planta baja incluirá la recepción, un vestíbulo, cafetería-bar, un
baño y un dormitorio para 10 personas. Los pisos superiores incluirán 19 dormitorios y 16 baños. Por último, habrá una fantástica terraza en el ático para disfrutar del magnífico clima
de la capital mediterránea.
Al entrar en el edificio a través de fabulosa puerta, se encuentra una sala con una altura superior a 5 metros. Todo el edificiotiene suelos hidráulico en un perfecto estado de
mantenimiento para permitir su conservación después de la rehabilitación.
Actualmenteenel edificiono tieneescensor, peroyase ha tenidoencuentapara el proyecto.
En la siguientetabla, puedesverla superficies porplanta.
Ático 48 m2
Planta 4 190 m2
Planta 3 190 m2
Planta 2 190 m2
Planta 1 180 m2
Planta baja 178 m2

11. 1111
EL EDIFICIO

12. 1212
EL EDIFICIO

13. 1313
EL EDIFICIO

14. 1414
Project
Planta de acceso
EL PROYECTO

15. 1515
Project
Primera planta
EL PROYECTO

16. 1616
Project
Planta tipo
EL PROYECTO

17. 1717
EL PROYECTO

18. 1818
Project
TIPOLOGÍA DE HABITACIONES
Planta 3 pax 4 pax 5 pax 6 pax 8 pax 10 pax Total
Planta baja - - - - - 1 1
Planta 1 - - 1 1 - 2 4
Planta 2 1 1 - 1 1 1 5
Planta 3 1 1 - 1 1 1 5
Planta 4 1 1 - 1 1 1 5
Total Habitaciones3 3 1 4 3 6 20
Total Camas 9 12 5 24 24 60 134
PROYECTO

19. 1919
OPERADOR
Wearesupertravelers
Fundadores
Javier Velat Juan Carlos Sanjuan
Fundador & CEO Bcool_Hostels
Fundador TheHostelBox
Socio –FounderBcool_Hostels
Socio & CEO Casual Hoteles

20. 2020
Developer
Javier Velat
Fundador & CEO Bcool_Hostels
Fundador TheHostelBox
Hola,soyJavierVelat,CEOdebcool_hostels.Apasionadodelosviajes,de
vivirdecercaotrasculturasy,porquéno,unpocolocoparaemprenderen
turismo,dondellevomásde15añosenelsector.
Enunaprimeraetapatuveelplacerdeformarmeenlacadenadehoteles
NH,dondepasépordiferentesdepartamentoshastallegaraladirección
ComercialdeCataluña.ConlafusiónconHesperiaHotelesdecidíqueerael
momentodecambiar.
Yasícomenzómisegundaetapa,estavezcomoemprendedor.En2012creé
ypuseenmarchalamarcadehostelsTheHostel basadaenel
conceptodehabitacionescápsuladeorigenjaponés.Aelladediquémimoy
esfuerzoparahacerlacreceryposteriormenteconvertirlaenunmodelode
franquicias.
En2016entendíqueeraelmomentodepensaraúmásengrande.Asíque
unívisiónyfuerzasconJuanCarlosSanjuán,CEOdeCasualHosteles,para
prepararelnuevoconceptoyproyecto:Bcool_hostels.
Peroantetodoquieroseguirsiendounfrikideloshotelesalqueleapasiona
aprenderalgonuevocadadía.
OPERADOR

21. 2121
Developer
Juan Carlos Sanjuan
Socio –Fundador Bcool_Hostels
Fundador & CEO Casual Hoteles
Hola,soyJuanCarlosSanjuán,yaligualqueJavier,soyunodeesos
alosquelesgustasalirsedesuzonadeconfort.Llevomásde25
añosdeexperienciaenelsectorhotelero,dondeempecésiendomuyjoven,
loquemepermitióconocerdecercacadarincóndeunhotel.Durante15
años,hasta2013,ocupépuestosdirectivosenMeliáHoteles,PetitPalaceo
HolidayInn,entreotros.
Trasestaetapadecidíqueeraelmomentodeemprendermipropionegocio,
conlacreacióndelacadenaCasualHoteles,unproyectoquecuentacon10
establecimientosenMadrid,Valencia,Sevilla,BilbaoyMálaga.
Miobsesiónsiemprehasidolaimplantacióndeprocesosdecalidady
tecnologíaenlasempresasenlasquehatrabajadoy,porsupuesto,la
búsquedadeserviciosdiferenciales.Creoqueeslaúnicamanerade
conseguirunaempresainnovadora,rentableyapreciadaporlosclientes.
Asíquesimetuvieraquedefinir,diríaquesoyunaprendizqueriendoser
maestro.
Tratandodeaprenderdetodosydevolveralasociedadloqueéstameha
regalado.
OPERADOR

22. 2222VALORACIÓN INMOBILIARIA
TIPO DE INMUEBLE:
Referencia: 2017-002961 Solicitante: Housers Global Properties, S.L. Fecha de valoración
Inmueble PISO
Solicitante Housers Global Properties, S.L. Ciudad
C.I.F B87269999 Región
Fecha de valoración 28/09/2017 Tipo de inmueble
Referencia 2017-002961 Nº de plantas del inmueble
Dirección Calle Pie de la Cruz, 12 Año de construcción/rehabilitación
Código Postal 46001 Ref. Catastral Inmueble
Distrito Ciutat Vella Uso principal En usoDesconocido
Datos del municipio Ubicación del Inmueble/Calidad de la zona
Población 790.201 Tipo de localidad
Renta media (C. Valenciana) 20.586 En la localidad
Viviendas desocupadas 57.193 En tramo de calle
Ratio Vivienda desocupada 14,00% Situación del edificio
Transacciones año 2016 9.104 Grado comercial zona
ENTORNO Y DESCRIPCIÓN DEL
INMUEBLE
Objeto del trabajo:
Procedimiento:
Alcance:
Método de valoración: Aplicación del método de mercado: Título II, Capítulo I Sección 3ª de la Orden 805-2003 de 27 de marzo.
28/09/2017
MEDIO
ALTA
Setratadeunedificiodeplantabajamáscuatroalturasyáticobajocubierta.Eledificioseestimaparareformainterior.Enplantabajatienedos
localescomerciales,unoacadaladodelportaldeaccesoalasviviendas,quesesitúaenelcentrodelafachadaprincipal.Enlaprimeraplanta
hay dos viviendas, y en las siguientes hay una vienda por planta, siendo la última un bajo cubierta con terraza, abierto al patio de manzana.
LafachadaprincipaldeledificiodaalacallePiedelaCruz,enelnúmero12.TIene,presumiblemente,estructurademaderayladrillo,cubiertaaun
agua de teja cerámica y revestimiento exterior de revoco con despiece.
LocalizadoenlafronteradelBarriodelMercado,unodeloscincobarriosqueformanelditritodeCiutatVella,eldistritocentrodelaciudad.Setrata
de un barrio totalmente consolidado, sin solares libres susceptibles de promocines de vivineda.
Amenosde100m,alnorte,selocalizalaplazadeJoanVial-Rasa.Aleste,amenosde150m,elMercadoCentral.Yaunradiodenomásde500m,
alsur,esteynorte,todoelcascoantiguodelaciudad,repletodemonumentos,museosyzonascomerciales.Biencomunicadoportransporte
público, con diferentes líneas de autobús cercanas y a menos de 700m, la estación de Ángel Guimera, donde se cruzan seis líneas de metro.
Comunidad Valenciana
Estimacióndevalordelelementodescrito,conlafinalidaddeasesoramiento.Comobasedevalorseadoptaelvalordemercado,asumiendola
definicióndelmismorecogidaenelartículo4delaOrdenECO805-2003,de27demarzo,sobrenormasdevaloracióndebienesinmueblesyde
determinados derechos para ciertas finalidades financieras
Setratadeunavaloracióndenominadacomúnmentecomodesktop,sinlarealizacióndelacorrespodienteinspección(exterioreinterior).Asuvez,
noseaplicaelartículo5delaordenanteriormentecitada,relativoalamedidicónyaplicacióndesuperficies(éstaseasumencomodato)nise
aplicanrestrictivamentelosartículos8a14relativosadocumentaciónnecesariaylaapliacióndecondicionantesyadvertenciasvinculadosala
elaboración de informes de valoración para Garantía Hipotecaria.
Síseaplica,porotrolado,loreferentealosmétodostécnicosdevaloracióndescritosenlacitadaorden,(capítuloIarts15a42)asícomolo
referentealatipologíadeelementoavalorar(capituloIIarts43a56).Conello,seentiendequeeltrabajorealizadocumpleconlaaplicacióndela
metodolgíadescritaenlaOrdenECO805-2003de27demarzo,sobrenormasdevaloracióndebienesinmueblesydedeterminadosderechospara
ciertas finalidades financieras, pero no incorpora todos los requisitos y comprobaciones necesarios que conllevaría su cumplimiento íntegro.
1890
RESIDENCIAL
CAPITAL DE PROVINCIA
Remodelación interior
RESIDENCIAL COLECTIVA
B+4+BC
VALENCIA
RESIDENCIAL COLECTIVA
8 fincas catastrales
ZONA POSITIVA
1/2 VALORACIÓN INMOBILIARIA
TIPO DE INMUEBLE:
Referencia: 2017-002961 Solicitante: Housers Global Properties, S.L. Fecha de valoración 28/09/2017
RESIDENCIAL COLECTIVA
CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
COMPARABLES DE MERCADO PARA RESIDENCIAL
Dirección
Precio
Oferta (*)
Coef.
Homog.
Precio
Homog.
C/ Peu de la Creu, 1 160 m², 4ª planta exterior, a reformar 1.722 €/m²cc 0,95
C/ del Triador, 22 146 m², 4ª planta exterior, a reformar 1.627 €/m²cc 1,01
C/ de Palafox, 5 151 m², 2ª planta exterior, a reformar 1.510 €/m²cc 1,07
Avinguda del Baró de Càrcer, 28 78 m², 1ª planta exterior, a reformar 1.425 €/m²cc 1,10
Plaza Músico López Chávarri, 5 103 m², 3ª planta exterior, a reformar 1.660 €/m²cc 0,98
C/ de les Avellanes, 17 168 m², 4ª planta exterior, a reformar 1.866 €/m²cc 0,90
COMPARABLES DE MERCADO PARA LOCAL COMERCIAL
Dirección
Precio
Oferta (*)
Coef.
Homog.
Precio
Homog.
C/ de l'editor manuel aguilar, 6 136 m², local a pie de calle, hace esquina, a reformar 1.048 €/m²cc 1,10
C/ de Roger de Flor, 12 139 m², local a pie de calle, 2ª mano 1.093 €/m²cc 1,10
C/ los Venerables, 17 108 m², local a pie de calle, hace esquina, a reformar 1.112 €/m²cc 1,10
C/ de las Comedias, 2 200 m², local a pie de calle, 2ª mano 1.732 €/m²cc 0,90
C/ Nave, 12 174 m², local a pie de calle, 2ª mano 1.747 €/m²cc 0,90
C/ Danzas, 4 65 m², local a pie de calle, a reformar 1.900 €/m²cc 0,90
Valoración (*) Los precios de oferta están disminuidos en un 5% por ser lo habitual en la negociación.
Mercado Actual NORMAL MEDIA Sup. Estimada Valor unitario
Mercado Tendencia ESTABLE Residencial colectiva 794,00 m²
Calidad Zona Actual MEDIA Local comercial 178,00 m²
Calidad Zona Tendencia ESTABLE
Calidad Edificio Actual MEDIO
Calidad Edificio Tendencia ESTABLE
El Técnico Tasador Representante de la entidad
Antonio Burgos
Consultor MRICS RV Enrique Gutiérrez
Arquitecto Colegiadon en el COAM nº 6372 Director de operaciones
Valor redondeado de mercado, por el método de comparación
CONSIDERACIONES Y ADVERTENCIAS
VALOR DE MERCADO
1.628,1 €/m²cc
1.643 €/m²cc
*Laopinióndevalorestimadaseencuentracondicionadaalaveracidaddelainformaciónaportada.Enestesentido,elobjeto,procedimientoyalancedeltrabajo,descritosenlos
apartados correspondientes, no permiten la realización de las comprobaciones de cumplimiento de la regulación urbanística, comprbaciones registrales ni la inspección el activo.
Características
1.616 €/m²cc
1.568 €/m²cc
1.627 €/m²cc
1.679 €/m²cc
1.403,1 €/m²cc
*Eltrabajoaquíexpresadoobedecealabasedevalordemercado,ynopuedeseraplicadocomovalorhipotecario.Noobstante,entendemosquelainformaciónycontenido
expresado en el informe puede ser útil para un posterior trabajo de mayor alcance.
* El presente escrito es considerado como confidencial, por lo que sólo puede ser utilizado ante terceros con el consentimiento explícito y por escrito de VALTECSA.
1.636 €/m²cc
*EltrabajonoseharealizadodeplenaconformidadconlaOrdenECO/805/2003de27demarzo,sobrenormasdevaloracióndebienesinmueblesydedeterminadosderechospara
ciertasfinalidadesfinancieras,publicadaenelBOEde9deAbrilde2003.Noobstante,síseharealizadodeacuerdoalametoldolgíadescritaenella,peronolacumpleplenamente,en
particular en lo referente a las comprobaciones mínimas necesarias establecidas en su Art. 7.
1.542.400 €
Características
1.153 €/m²cc
1.572 €/m²cc
1.710 €/m²cc
1.202 €/m²cc
1.223 €/m²cc
1.559 €/m²cc
COMENTARIOS SOBRE EL EDIFICIO:
La superficie total construida del edificio, según catastro, es de 972 m², donde 794 m² corresponden a vivienda y 178 m² a local comercial, en planta baja.
El edificio tiene una división horizontal en ocho fincas catastrales:
-Local comercial: 5428113YJ2752G0002OX, 5428113YJ2752G0001IZ
-Residencial: 5428113YJ2752G0004AQ, 5428113YJ2752G0006DE, 5428113YJ2752G0003PM, 5428113YJ2752G0007FR, 5428113YJ2752G0005SW, 5428113YJ2752G0008GT.
Las viviendas tienen unas superficies que van desde los 48 m² (piso bajo cubierta) y los 190 m². El estudio de mercado se ha realizado con pisos de 1-2 dormitorios y pisos de 3-4
dormitorios.
2/2
PropertyValuationINFORME DE TASACIÓN

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writing, as well as to keep permanently confidential all information contained therein that is not in the public domain and to use this Confidential Document only for the purposes indicated below.
This Confidential Document has been prepared for the purpose of providing general and financial information about the project. Although the information contained in this document is deemed to reflect the image of the
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communications made to any interested party. In the project evaluation, all recipients of this Confidential Document must rely only on their own judgment, review and business analysis. Nothing contained in this Confidential
Document is a promise or foresight for the future.