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Estructuracion-de-Proyectos-Inmobiliarios

1. Estructuración Financiera de
Proyectos Inmobiliarios
Criterios de cálculo
Punto de equilibrio
Factibilidad económica
Proyección de flujo de caja

2. Criterios de cálculo
Ingresos
▫Cantidad y tipo de inmueble
▫Precios de venta
▫Forma de pago
▫Flujo de ingresos

Egresos
▫Costos de construcción
▫Costos indirectos del proyecto
▫Flujo de egresos

3. Ingresos
Cantidad y tipo de inmueble

▫Normatividad local
Índices de ocupación y construcción
Altura máxima permitida: Vivienda y comercio
Cesión de áreas: Zonas verdes, vías
Circulación: Beneficio vs. costo

▫Mercado
Tendencia del mercado: Vivienda y comercio
Mercado objetivo: Unifamiliar, multifamiliar
Estudio de competencia: Precio, áreas, acabados

4. Ingresos (cont.)
Precios de venta

▫Vivienda
Ubicación: Proyecto e inmueble
Dotación: Ascensor, planta eléctrica, zonas comunes
Acabados
Vista

▫Comercio
Área: Mayor área → Menor precio
Ubicación: Esquinero, medianero, plazoletas
Destino: Comercio, comidas, mixto
Circulación

5. Ingresos (cont.)
Forma de pago

▫Vivienda
30% o 40% de cuota inicial (separación y cuotas mensuales)
70% o 60% de saldo a la entrega

▫Comercio
Separación del 5% o 10%
Cuotas mensuales iguales por el saldo

▫Necesidad de caja (capital y crédito)
▫Facilidades de pago, mayor velocidad de ventas
▫Descuentos por pronto pago

6. Ingresos (cont.)
Flujo de ingresos

▫Resultado de la proyección de ventas
▫Depende de la definición del Punto de Equilibrio
▫Los saldos dependen de la finalización de obra

▫Al inicio del proyecto se requiere definir los protocolos de cartera
▫El cumplimiento de las metas de ventas son parte fundamental del proyecto

7. Egresos
Costos de construcción

▫Presupuesto preliminar de obra
▫Depende del tipo de contratación: Gerencia o administración delegada

▫Está entre el 60% y 65% de las ventas
▫Se puede guiar por indicadores por metro cuadrado

▫La diferencia entre vivienda y comercio, radica en que los inmuebles
comerciales no llevan acabados. Pero las circulaciones, pasillos y plazoletas
tienen un costo mucho mayor

8. Egresos (cont.)
Costos indirectos del proyecto

▫Terreno: Depende de la negociación inicial, generalmente es aportado o
pagado después de punto de equilibrio. Está entre el 10% y el 15% de las
ventas

▫Costos indirectos
Honorarios de diseños y estudios 1.2% de ventas
Honorarios de interventoría 1.2% de costo directo
Licencias 0.15% de ventas
Seguros 0.15% de ventas
Gastos de fiducia 0.08% de ventas
Posventa 1.0% de ventas

9. Egresos (cont.)
Costos indirectos del proyecto (cont.)

▫Costos de comercialización
Comisiones por ventas 3.0% de venta
Publicidad y promoción 1.5% de venta
Gastos notariales 0.5% de venta

▫Gastos de manejo
Gerencia de proyecto 4.0% de venta
Gastos administrativos 0.1% de venta

▫Todos los porcentajes son de referencia, pueden variar de acuerdo con el tipo
de proyecto

10. Egresos (cont.)
Flujo de egresos

▫Dependen del avance de la obra
▫Su inversión depende de la obtención del Punto de Equilibrio

▫La carga de indirectos puede ser determinante en la obtención de la utilidad
▫La idea es lograr “negociaciones a riesgo”, de forma que la mayoría de pagos
se hagan después del punto de equilibrio

11. Punto de Equilibrio
Se determina el punto de equilibrio, cuando los ingresos totales se
igualan a los costos totales asociados al proyecto

El punto de equilibrio económico es:
$
Q
Costos fijos
Costos totales
Ventas
PE

12. Punto de Equilibrio (cont.)
En construcción…

▫El punto de equilibrio es el valor de las ventas que confirma que el proyecto
es viable, es decir, el valor que cubre los costos con los cuales se puede
desarrollar el proyecto

▫Generalmente, el punto de equilibrio en proyectos inmobiliarios es del 70%
de las ventas, con el que se cubren los costos directos, parte de los indirectos
y parte del costo de lote

▫Se asume que la parte de los costos descubierta, es el riesgo asociado al
desarrollo del proyecto. Que a la larga retorna en especie (inmuebles o un
lote con diseño y licencias)

13. Punto de Equilibrio (cont.)
Determinante del inicio del proyecto…

▫Por tranquilidad del comprador y el promotor del proyecto, se usa la figura
de Fiducia de Preventas, que funciona como medio de verificación y
cumplimiento de objetivos para iniciar un proyecto:
Cantidad de inmuebles
Recaudo en caja de las ventas hechas
Crédito constructor pre-aprobado

▫Las condiciones de equilibrio se determinan desde la estructuración del
proyecto

▫Los dineros recaudados por la fiducia son entregados al promotor
únicamente cuando se cumplen las condiciones de equilibrio

14. Factibilidad económica
Consiste en conocer la viabilidad de un proyecto, antes de conocer
sus necesidades de capital o crédito. Se trata de hacer un
preliminar de Estado de Resultados de un proyecto

Ejemplo.

▫Un promotor quiere desarrollar un proyecto inmobiliario, que consta de 12
inmuebles de $225.000.000 cada uno. Cuál puede ser el resultado del
proyecto?

▫Ventas totales = 12 x 225.000.000 = $2.700.000.000

▫A partir del estimado de ventas es posible conocer la viabilidad del proyecto,
de acuerdo con los porcentajes estimados de costos asociados:

15. Factibilidad económica (cont.)
Descripción
Valor
[$mil]
Porcentaje
[%]
Ventas totales 2,700,000 100.00%
Costo de lote 405,000 15.00%
Costos directos de construcción 1,620,000 60.00%
Honorarios de diseños y estudios 32,400 1.20%
Honorarios de interventoría 19,440 0.72%
Licencias 4,050 0.15%
Seguros 4,050 0.15%
Gastos de fiducia 21,600 0.80%
Posventa 27,000 1.00%
Costos indirectos 108,540 4.02%

16. Factibilidad económica (cont.)
Descripción
Valor
[$mil]
Porcentaje
[%]
Comisiones por ventas 81,000 3.00%
Publicidad y promoción 40,500 1.50%
Gastos notariales 13,500 0.50%
Costos de comercialización 135,000 5.00%
Gerencia de proyecto 108,000 4.00%
Gastos administrativos 2,700 0.10%
Gastos de manejo 110,700 4.10%
Total costos y gastos del proyecto 2,379,240 88.12%
Utilidad estimada 320,760 11.88%

17. Factibilidad económica (cont.)
Resultado.

▫El promotor tiene un potencial de venta de $2.700MM, que genera una
utilidad estimada de $321MM

▫Dependiendo el tipo de negocio con el propietario del terreno, parte de la
utilidad puede ser para él

▫Y si su alcance en el proyecto es mayor (gerente, interventor, constructor) el
proyecto puede generarle ingresos durante su desarrollo

18. Proyección de flujo de caja
A diferencia de la factibilidad, la proyección de flujo de caja
muestra el desarrollo “horizontal” del proyecto, es decir, muestra
un análisis del movimiento del efectivo del proyecto

Para realizar una proyección de flujo de caja se requiere
información adicional:
▫Formas de pago
▫Velocidad de ventas estimada
▫Flujos de inversión
▫Duración y flujo de obra
▫Estimación de entregas

19. Proyección de flujo de caja (cont.)
Ejemplo.

▫Un promotor quiere desarrollar un proyecto inmobiliario, que consta de 12
inmuebles de $225.000.000 cada uno. La velocidad de ventas se estima en 2
inmuebles por mes y su forma de pago es de 30% de cuota inicial en 6 meses
y el saldo a la entrega

▫El terreno es aportado al proyecto, su pago es al final del proyecto junto con
la devolución de capital

▫Las comisiones de venta y gerencia de proyecto se pagan 50% a punto de
equilibrio y 50% al final. Los diseños y estudios tienen un anticipo del 30% y
el saldo contra punto de equilibrio

▫Cuál puede ser el resultado del proyecto?

20. Proyección de flujo de caja (cont.)
Punto de equilibrio

▫Los costos con los
cuales se podría
desarrollar el proyecto
y que determinan su
punto de equilibrio,
equivalen ventas por
$1.662MM (8 casas)

▫El punto de equilibrio
del proyecto es del
67% de las ventas
Descripción
Valor
[$mil]
Costos directos de construcción 1,620,000
Honorarios de diseños y estudios 9,720
Licencias 4,050
Costos indirectos 13,770
Publicidad y promoción 28,292
Costos totales para PE 1,662,062

21. Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de ingresos

▫Ingresos por ventas totales, de acuerdo con la velocidad de ventas: mes1 mes2 mes3 mes4 mes5 mes6 Total
Ingresos por ventas
Casa1 225,000 225,000
Casa2 225,000 225,000
Casa3 225,000 225,000
Casa4 225,000 225,000
Casa5 225,000 225,000
Casa6 225,000 225,000
Casa7 225,000 225,000
Casa8 225,000 225,000
Casa9 225,000 225,000
Casa10 225,000 225,000
Casa11 225,000225,000
Casa12 225,000225,000
Total 450,000450,000450,000450,000450,000450,0002,700,000

22. Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de ingresos (cont.)

▫Con la forma de pago establecida, se genera el ingreso por cuotas iniciales: mes1 mes2 mes3 mes4 mes5 mes6 mes7 mes8 mes9 mes10 mes11 Total
Ingresos cuota inicial
Casa1 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa2 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa3 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa4 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa5 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa6 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa7 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa8 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa9 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa10 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa11 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Casa12 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500
Total 22,500 45,000 67,500 90,000112,500135,000112,500 90,000 67,500 45,000 22,500810,000

23. Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de ingresos (cont.)

▫Con base en un supuesto de 10 meses de construcción que inicia tras haber
alcanzado el punto de equilibrio (mes en el que se liberan los recaudos de las
primeras ventas), las entregas de los inmuebles se daría en el mes 14,
completando la proyección del flujo de ingresos: mes5 mes6 mes7 mes8 mes9 mes10 mes11 mes14 mes15 mes16 Total
Ingresos por saldos
Total 630,000630,000630,0001,890,000
Entregas 33% 33% 33%
Flujo de ingresos
Total 337,500135,000112,500 90,000 67,500 45,000 22,500630,000630,000630,0002,700,000

24. Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de egresos

▫A partir de la información suministrada en el ejercicio, se puede establecer el
flujo de egresos de la siguiente forma: mes1 mes2 mes3 mes4
Honorarios de diseños y estudios 4,860 4,860
Licencias 675 675
Gastos de fiducia 1,543 1,543 1,543
Costos indirectos 0 6,403 7,078 2,218
Publicidad y promoción 5,063 5,063 5,063 5,063
Costos de comercialización 5,063 5,063 5,063 5,063
Gastos administrativos 193 193 193
Gastos de manejo 0 193 193 193
Flujo de egresos
Total 5,063 11,658 12,333 7,473
36,527

25. Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de egresos (cont.) mes5 mes6 mes7 mes8 mes9 mes10 mes11 mes12 mes13 mes14 mes15 mes16 Total
Costo de lote 405,000405,000
Costos directos de construcción486,000162,000162,000162,000 81,000 81,000 81,000 81,000162,000162,000 1,620,000
Flujo de inversión de CD 30% 10% 10% 10% 5% 5% 5% 5% 10% 10%
Honorarios de diseños y estudios5,670 5,670 5,670 5,670 32,400
Honorarios de interventoría 5,832 1,944 1,944 1,944 972 972 972 972 1,944 1,944 19,440
Licencias 675 675 675 675 4,050
Seguros 1,215 405 405 405 203 203 203 203 405 405 4,050
Gastos de fiducia 1,543 1,543 1,543 1,543 1,543 1,543 1,543 1,543 1,543 1,543 1,543 21,600
Posventa 9,000 9,000 9,000 27,000
Costos indirectos 14,935 10,237 10,237 10,237 2,717 2,717 2,717 2,717 3,892 12,892 10,543 9,000108,540
Comisiones por ventas 40,500 40,500 81,000
Publicidad y promoción 2,893 2,893 2,893 2,893 2,893 2,893 2,893 40,500
Gastos notariales 4,500 4,500 4,500 13,500
Costos de comercialización 43,393 2,893 2,893 2,893 2,893 2,893 2,893 0 0 4,500 4,500 45,000135,000
Gerencia de proyecto 54,000 54,000108,000
Gastos administrativos 193 193 193 193 193 193 193 193 193 193 193 2,700
Gastos de manejo 54,193 193 193 193 193 193 193 193 193 193 193 54,000110,700
Flujo de egresos
Total 598,521175,323175,323175,323 86,803 86,803 86,803 83,910166,085179,585 15,236513,0002,379,240
2,342,713

26. Proyección de flujo de caja (cont.) mes1 mes2 mes3 mes4 mes5 mes6 mes7 mes8 mes9
Ingresos
Ingresos por cuotas iniciales 0 0 0 0 337,500135,000112,500 90,000 67,500
Ingresos por saldos 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Desembolso de créditos 0 0 0 0 361,021 43,413 66,285 89,352 24,097
Capitalizaciones 5,063 11,658 12,333 7,473 0 0 0 0 0
Total Ingresos 5,063 11,658 12,333 7,473698,521178,413178,785179,352 91,597
Egresos
Costos de lote 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Costos directos de construcción 0 0 0 0 486,000162,000162,000162,000 81,000
Costos indirectos 0 6,403 7,078 2,218 14,935 10,237 10,237 10,237 2,717
Costos de comercialización 5,063 5,063 5,063 5,063 43,393 2,893 2,893 2,893 2,893
Gastos de manejo 0 193 193 193 54,193 193 193 193 193
Amortización de créditos 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Pago de intereses 0 0 0 0 0 3,090 3,462 4,029 4,794
Devolución de capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Egresos 5,063 11,658 12,333 7,473598,521178,413178,785179,352 91,597
Superávit / Déficit 0 0 0 0 100,000 0 0 0 0
Saldo incial 0 0 0 0 0 100,000100,000100,000100,000
Saldo final 0 0 0 0 100,000100,000100,000100,000100,000

27. Proyección de flujo de caja (cont.) mes10 mes11 mes12 mes13 mes14 mes15 mes16 Total
Ingresos
Ingresos por cuotas iniciales45,000 22,500 0 0 0 0 0 810,000
Ingresos por saldos 0 0 0 0 630,000630,000630,0001,890,000
Desembolso de créditos 46,804 69,704 89,908172,852 0 0 0 963,436
Capitalizaciones 0 0 0 0 0 0 0 36,527
Total Ingresos 91,804 92,204 89,908172,852630,000630,000630,0003,699,963
Egresos
Costos de lote 0 0 0 0 0 0 405,000405,000
Costos directos de construcción81,000 81,000 81,000162,000162,000 0 01,620,000
Costos indirectos 2,717 2,717 2,717 3,892 12,892 10,543 9,000108,540
Costos de comercialización 2,893 2,893 0 0 4,500 4,500 45,000135,000
Gastos de manejo 193 193 193 193 193 193 54,000110,700
Amortización de créditos 0 0 0 0 321,145321,145321,145963,436
Pago de intereses 5,001 5,401 5,998 6,768 8,247 5,498 2,749 55,038
Devolución de capital 0 0 0 0 0 0 36,527 36,527
Total Egresos 91,804 92,204 89,908172,852508,977341,879873,4223,434,242
Superávit / Déficit 0 0 0 0 121,023288,121-243,422265,722
Saldo incial 100,000100,000100,000100,000100,000221,023509,143 0
Saldo final 100,000100,000100,000100,000221,023509,143265,722265,722

28. Proyección de flujo de caja (cont.)
Resultado.

▫El promotor tiene el mismo potencial de venta de $2.700MM, pero la
utilidad que genera en la proyección es de $266MM

▫La diferencia de la utilidad en la Factibilidad y la Proyección de flujo de caja,
radica en el costo del dinero prestado, requerido para el desarrollo de la obra

▫En los ejercicios de proyección de flujo de caja, se tienen en cuenta una serie
de factores que determinan de manera más precisa la viabilidad del proyecto

▫En la proyección de flujo de caja se conoce de antemano las necesidades de
capital inicial y crédito constructor del proyecto y su forma de amortización

29. Conclusiones
La estructuración financiera de proyectos inmobiliarios, requiere
de una serie de conocimientos arquitectónicos, financieros y
básicos de construcción, que permitan visualizar el proyecto a
futuro

Determinar con anterioridad las necesidades del proyecto en
cuanto a capital y crédito, permite generar alertas tempranas a
situaciones que pueden poner en riesgo la inversión

Una vez finalizado y entregado un proyecto de vivienda, el
promotor recoge sus utilidades y el nuevo propietario queda al
frente de la copropiedad, para su administración, mantenimiento,
aseo, etc.

30. Conclusiones (cont.)
En cambio, en un proyecto de comercio el promotor siempre
busca quedar con las utilidades representadas en inmuebles, que
generan una renta cercana al 0.8% mes ≈ 10%EA (una cuenta de
ahorro genera entre el 0.75%EA y el 2%EA de acuerdo con el saldo)

Una vez creada la copropiedad, el paso siguiente en la definición
de los coeficientes de copropiedad, que determinan cómo aporta y
participa cada inmueble dentro de la copropiedad