Informe Técnico

INFORME TECNICO CON
VALORACIÓN Y DICTAMEN
EN
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
DE
Edificio en c/ Malaga nº 1
Alcala de Guadaira
(Sevilla)

MIGUEL FERNANDEZ STRANGMANN
RAFAEL TEJADA PUNTA
Arquitectos Técnicos

JULIO/07

INFORME Y DICTAMEN DE PATO LOGIAS EN EDIFICIO SITO EN CALLE MALAGA Nº 1 DE ALCALA DE GUADAIRA
(SEVILLA)
MIGUEL FERNANDEZ STRANGMANN / RAFAEL TEJADA PUNTA. Arquitectos Técnicos. Expte. 14.INF/dicT -07.03in 1

INDICE

1.- Objeto del Informe.

2.- Datos previos. Antecedentes.

3.- Descripción del Edificio. Características constructivas.

4.- Glosario de términos empleados.

5.- Descripción de lesiones y patologías detectadas con
relación pormenorizada.

6.- Diagnosis, Etiología, Evaluación y Causas de origen.

7.- Propuestas de reparación

8.- Orden de prioridades de las reparaciones.

9.- Valoración de los trabajos de reparación.

10.- Dictamen.

ANEXO I.-

Documentación grafica y escrita

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1.- Objeto del Informe.

Se redacta el presente informe, a instancia del representante de la Comunidad de
Propietarios del Edificio sito en calle Málaga, nº 1, de Alcalá de Guadaira (Sevilla) ,
Sra. Doña Cristina Rodríguez, en calidad de presidenta de la Comunidad, para que se
reconozcan las distintas patologías que aparecen en el edificio y de ello se emita
informe y dictamen del estado actual de las mismas, así como para que también se
realice valoración de los trabajos que se consideren necesarios y su orden de
prioridades.

El informe se realiza por los técnicos Miguel Fernández Strangmann y Rafael Tejada
Punta, Arquitectos Técnicos, colegiados números 1.998 y 2.028, respectivamente , por
el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla.

2.- Datos previos. Antecedentes.

El conjunto de edificación, se ejecuta en base a proyecto de ejecución redactado por
los Arquitectos Don Javier Choza Sotelo y Don Samuel Escano Maestro, estando
realizada la dirección de las obras por los arquitectos Don Carlos Carbajosa Fernández
y Don Fernando Martínez de Aspe, colegiados 3058 y 8986 respectivamente, siendo
aparejador de dirección Don Alfonso Choza Sotelo, colegiado 1771 del Colegio Oficial
de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla.

Con fecha 9 de Marzo de 2005 se terminan las obras emitiéndose certificado final de
las mismas, según figura en documentación anexa.

Con fecha 27 de abril de 2006 el concejal delegado del Área de Servicios Territoriales
del Ayuntamiento de Alcalá de Guadaira notifica la concesión de la licencia de primera
ocupación a la entidad promotora de las obras: Servicios Inmobiliarios Tremon, S.L.
para Edificio de 36 viviendas y zonas comunes que se encuentran en la parcela nº 1 de
la UE-26.

La ejecución de las obras corrió a cargo de la Empresa constructora “Repsa “.

Para la realización de éste Informe – dictamen, los técnicos informantes, personados
en el mencionado Edificio realizan una inspección ocular de todas las deficiencias
manifiestas así como de aquellas señaladas por los propietarios, realizando, al tiempo,
reportaje fotográfico de las mismas.
Así mismo, se toman datos métricos de la anchura de las grietas, longitudes de las
mismas y verificación de distintas patologías y desperfectos, a fin de determinar su
origen, importancia y posible repercusión futura.

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Antecedentes de las distintas patologías.-

Anteriormente a la concesión de licencia de primera ocupación, esto es, desde fecha
10 de Marzo de 2006, la Comunidad de Propietarios comunicó fehacientemente a la
Inmobiliaria un listado de deficiencias, esencialmente de zonas comunes, donde se
explicitaban entre otros problemas de filtraciones a través de la piscina.
Estos problemas, se centraban en el funcionamiento y puesta en servicio del sistema
contra incendios y aljibe, y problemas respecto a humedades en suelos de patio, así
como en distintas deficiencias en la instalación eléctrica del edificio.

Posteriormente con fecha 8 de Junio de 2006, nuevamente, se envía escrito a la
inmobiliaria, relacionando deficiencias constructivas de la misma índole a la señalada
en fechas pasadas y con la misma relación de problemas.

Y de la misma manera con fechas posteriores, esto es, 20 de Julio y 8 de Agosto de
2006 se siguió insistiendo en los mismos problemas, acrecentados ya por problemas
eléctricos de módulos de contadores y cuadros que imposibilitaron las correctas
contrataciones y suministros con la Compañía eléctrica, Sevillana-Endesa.

De dichos escritos se adjunta relación detallada en el apartado anexo final de
documentación.

3.- Descripción del Edificio. Características constructivas.

El edificio se estructura como manzana cerrada con patio central interior, componiendo
un conjunto con la siguiente ordenación:

c/ Granada, nº 4, nº 6, nº 8, nº 10, nº 12

c/ Málaga, nº 1 (puertas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7)

c/ Málaga, nº 3, nº 5, nº 7, nº 9, nº 11, nº 13 y nº 15

c/ Málaga, nº 1, Portal 1: 1ºA - 1ºB - 2ºA - 2ºB - Ático 1 - Ático 2 - Ático-3 - Ático 4 y
Ático 5;

Portal 2: 1ºA - 1ªB - 2ºA - 2ºB;

Portal 3:1ºA - 1ºB - 2ºA - 2ºB

Y garaje con 47 plazas de aparcamiento, además de 27 trasteros en la c/ Granada, nº 2
(Acceso único para vehículos)

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Vistas generalizadas del conjunto de edificación

AN INFORMAL LETTER

Lola Aceituno 2º B

( Imagine I´m going to stay with Mrs
Newman for a month thanks to a
scholarship, which to make posible
study English in London, living with a
britain family

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En relación a las características constructivas definidas en el proyecto de ejecución del
edificio, el edificio se estructura mediante los siguientes elementos: una cimentación a
base de losa de hormigón H-200, armado, con muros perimetrales de contención,
también H-200 de hormigón armado.

La estructura se resuelve mediante pilares y forjados de tipo unidireccional de hormigón
armado.

Las cubiertas, son azoteas planas transitables y también hay zonas con faldones de
teja en cubiertas finales de algunos duplex y áticos.

El saneamiento de redes verticales y horizontales, se realiza con tuberías de pvc de
dimensiones y diámetros especificados en planos, así como las redes de desagüe
correspondientes tanto en viviendas como en zonas comunes.

La albañilería, en lo que a cerramientos se refiere, se realiza en su mayoría a base de
fábrica de ladrillo para revestir, cámara de aire con aislamiento térmico-acústico y
tabique al interior. No obstante hay zonas ejecutadas con ladrillo cara vista,
combinando por tanto con las zonas acabadas con mortero monocapa sobre el ladrillo
para revestir.

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Todas las particiones interiores se resuelven mediante tabicones de ladrillo hueco
doble.

Los enfoscados a buena vista y maestreados y fratasados, de 15 mm de espesor
mínimo.

Los guarnecidos y enlucidos se proyectan a buena vista mediante pasta de yeso Y-12.

Los solados, se definen de mármol en salón, habitaciones, vestíbulo y zonas comunes,
y de semigres esmaltado en cocinas, aseos y terrazas. Los alicatados se definen en
cocinas, baños y aseos de 1ª calidad, sin definir marca ni modelo específico.

Las instalaciones de fontanería se proyectan con canalizaciones en tubería de cobre,
según dimensionado de planos. Los aparatos sanitarios de marca Roca, modelo
Victoria en colores claros. Las griferías de tipo monomando en baños principales y
monobloc en el resto. El calentador a gas de 13 l/min., para las viviendas de 4
dormitorios y de 10 l/min., en viviendas de 3 dormitorios.

La instalación eléctrica se proyecta en su totalidad según normas del REBT, con
distinción de circuitos y secciones diferenciadas, según planos, con canalizaciones
empotradas bajo tubo.

Las carpinterías de aluminio lacado se ejecutan con acristalamiento final de vidrio
termo acústico según memorias de venta.

Respecto a su ubicación, la edificación, es medianera con otras edificaciones
colindantes por su zona derecha respecto a c/ Málaga e izquierda respecto a c/
Granada.

Las distintas distribuciones de las viviendas no son objeto de estudio de éste informe al
tratarse de un informe de patologías generales de la Comunidad en su conjunto y no de
viviendas particularizadas, si bien se definirán las patologías que se producen de forma
repetitiva en el interior de las viviendas.

La edificación tiene una escasa vida de uso, al tener una licencia de ocupación sólo
desde el pasado año 2006, por lo que su puesta en servicio es relativamente corta.

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4.- Glosario de términos empleados.

A fin de facilitar, el seguimiento e interpretación de éste informe, hemos considerado
necesario como un punto complementario, éste apartado, donde explicitamos
determinados términos técnicos que se emplean en el texto y que dada su
particularidad, pudieran no ser entendidos con el mismo significado que por los
técnicos que suscriben.

Citara: Pared de ladrillo realizada apoyando el ladrillo sobre su cara más ancha o tabla,
La citara tiene un ancho aproximado de 11-12 cms.

Diagnosis: Se entiende por diagnosis el conocimiento de los signos de una lesión o
enfermedad.

Dintel: Elemento superior horizontal y de cierre de vanos de puertas, ventanas y otros
huecos que cargue sobre las jambas.

Etiología: Se entiende por " etiología" el estudio de las causas generales de una lesión
o enfermedad.

Esfuerzos: Combinación de fuerzas a las que es sometida una estructura.

Forjado: Elemento separador de entreplantas, de la estructura de un edificio, que tiene
como misión transmitir las cargas horizontales a los elementos de soporte vertical para
que estas lleguen al terreno.

Grieta: Se entiende por "grieta" cualquier tipo de abertura longitudinal en un elemento
constructivo, que afecta a todo su espesor.

Humedad por filtración: Expresión empleada para indicar la existencia de agua en
zonas donde no está proyectado que aparezca, causadas por la filtración de agua
normalmente de lado a lado ( a través del elemento divisor) en cualquier plano (vertical
u horizontal), debido a la presión del agua filtrante o a la propia gravedad. El agua
puede filtrarse por la abertura de una grieta en el elemento o por los huecos
intersticiales de su masa constituyente. Este tipo de humedad se presenta como
manchas de gran amplitud sin forma definida, pero con una aureola (separación de la
zona seca de la zona húmeda) que se distingue fácilmente.

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Humedad por condensación: Expresión empleada para indicar la existencia de agua en
zonas donde no está proyectado que aparezca, causadas por la condensación de las
partículas de agua en suspensión que normalmente hay en ambientes con un
porcentaje de humedad relativa alto y poco ventilados. La condensación de agua
aparece normalmente en uno de los lados del elemento afectado, presentándose como
manchas puntuales (circulares) de pequeño diámetro agrupadas y sin una aureola
definida.

Este es un proceso físico-químico producido por el paso del agua en estado gaseoso a
estado líquido por contacto con una superficie a una temperatura inferior a la del
ambiente.

Humedad por capilaridad: Expresión empleada para indicar la existencia de agua en
zonas donde no está proyectado que aparezca, causadas por el efecto de la
capilaridad en elementos en contacto con el terreno.

La capilaridad es un fenómeno físico provocado por la diferencia de presión entre los
huecos intersticiales de la masa constituyente del elemento afectado y la de la masa
húmeda (normalmente el terreno), que hace ascender las moléculas de agua ocupando
estos huecos del elemento dañado hasta una altura de equilibrio, el agua asciende
facilitando así su propia evaporación.

Este tipo de humedad se muestra como manchas continuas a lo largo de toda la parte
inferior del elemento afectado hasta la altura máxima de transpiración, que dependerá
del grado de absorción de dicho elemento, la humedad del terreno, la velocidad de
transpiración en el elemento, temperatura ambiente, etc...

Jambas: Cada uno de los planos laterales que conforman el hueco de una puerta o
ventana.

Lex artis: Expresión latina que indica las buenas formas y artes a emplear para el
desarrollo de una correcta actividad profesional. Todo colectivo profesional se acoge a
estas normas tradicionales estén o no escritas.

Muro de carga: Elemento vertical de la estructura de un edificio, formado por fábrica de
ladrillo, aglomerados o piedra, cuya función es soportar los elementos horizontales de
entre plantas y cubiertas planas o inclinadas, y transmitir a la cimentación las cargas
del edificio.

Zabaleta: Pieza similar a un rodapié, generalmente una baldosa como el pavimento,
que se coloca en las terrazas y cubiertas para mejorar la impermeabilidad del
encuentro del faldón con una pared vertical.

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5.- Descripción de lesiones y patologías detectadas.

5.1 En un primer apartado, señalaremos el conjunto de patologías que se repiten en
mayor medida, desde un punto de vista general dentro del conjunto y zonas comunes
de la edificación, para posteriormente, señalar, desde otro apartado, más
particularizado, aquellas deficiencias que se han detectado de forma repetida en el
interior de las viviendas particulares.

Como defectos comunes generales a toda la edificación señalaremos que existen cinco
grandes grupos de patologías dentro del conjunto analizado, estas son:

A) Un primer grupo relacionadas con afecciones directas de humedad al interior del
sótano, recintos comunitarios y trasteros particulares, siendo las de mayor repercusión
aquellas que además coinciden con períodos de lluvias y con el funcionamiento de la
piscina y en especial, de las zonas de playas periféricas al recinto central del conjunto,
alrededor de la piscina.
Este conjunto genera a su vez afecciones a las zonas comunes de sótano (galerías de
acceso, recinto de depuración, trasteros,…)

B) En un segundo grupo se detectan patologías que aparecen desde la terminación y
puesta en uso del edificio, manifestando una suma de deficiencias en los acabados
finales de fachadas, marcando fisuras, grietas, ligeras roturas y desprendimientos en
zonas de juntas, desportillados en recibidos de herrajes, etc.. y que, a su vez, vuelven
a generar todo un conjunto de humedades al interior de las viviendas, derivadas de
éstos defectos.

C) En tercer lugar, una deficiente terminación en la protección de toda la cerrajería
exterior del edificio, existiendo problemas de oxidación generalizada, así como
manchas a los revestimientos de fachadas monocapas y degradaciones de éste
acabado, con un estado de envejecimiento excesivo, en tan breve período de tiempo.

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D) En cuarto lugar, existen problemas relacionados con entradas directas de agua a
través de juntas, zonas inferiores de puertas principales de acceso a viviendas y de
salida de áticos y castilletes a azoteas privadas o comunes. Así como entrada de agua
y humedades por limahoyas de tejas y también en los paramentos colindantes con
juntas de dilatación en áticos.

E) Y por ultimo desperfectos de terminación en paños de cubiertas, azoteas y patio
central. Con pérdida de lechadas, morteros lavados en juntas, juntas abiertas en
zabaletas, rotura de piezas y remates deficientemente ejecutados, juntas de trabajo y
de dilatación mal selladas, etc...

Es de señalar que no incluimos dentro del conjunto de patologías generales aquellas
deficiencias derivadas del posible funcionamiento de equipos que no se encuentran
terminados y operativos como ocurre con las instalaciones propias para el
cumplimiento de la normativa en materia de contra incendios, obligatoria para ésta
Comunidad, puesto que no se ha podido probar la instalación en ningún momento, al
no disponer el edificio del suministro de agua necesario, por la falta de cumplimiento
normativo.

5.2.- En un segundo apartado mas puntualizado, se han inspeccionado y registrado
varias viviendas, y si bien existen desperfectos muy concretos y particulares en cada
una de ellas. Se ponen de manifiesto a su vez defectos comunes, en el interior de las
mismas, que se repiten una y otra vez en lo que a acabados se refiere, principalmente,
estos desperfectos son:

F) Los tapajuntas y los cercos de DM laminado con madera noble, se encuentran
agrietados en lo que al laminado de terminación se refiere, con cuarteamiento de la
lámina de madera.

G) Un buen porcentaje de las baldosas de mármol, se encuentran con roturas,
picaduras y deficiente presentación de acabado en juntas.

H) Entrada de agua y humedades por la puerta de acceso a solarium y/o azotea
privativa, generalizado a todas las viviendas con acceso a azotea privativa y excesiva
holgura inferior en todas las puertas al exterior principales de entrada, con gran holgura
del hueco inferior de enrase a pavimento

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I) Ausencia de canalones en zona de fachada norte de patio interior común, en la zona
de viviendas 1 a 6 al pie de aleros de cubiertas de tejas, que provocan cuando llueve
un chorreo de aguas a fachada, un salpiqueo constante al zócalo y humedades directas
a las viviendas, tanto en las fachadas como en todo el zócalo de dicha zona.

J) Escasa altura libre en caja de escalera de las viviendas tipo ático, con problemas de
cabezada con alturas de 1,73 cms y reducido ámbito en determinados tramos, que
impiden la entrada de mobiliario y/o electrodomésticos con anchuras normales de 60
cms., concretamente en áticos del 1 al 6, con especial gravedad en áticos 3 y 4.

K) Un número indeterminado de deficiencias de poca entidad en lo que a cortes de
pinturas, limpiezas de tejas, falta de terminación de pintura en elementos de pérgolas,
caballetes de tejas sin rejuntar, deficientes sellados en tubos de salidas de
instalaciones.

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Descripción detallada de las patologías.-

Empezaremos, por tanto, describiendo el primer grupo que anteriormente hemos
señalado como el más problemático.

A) HUMEDADES DE SOTANO

Estas son patologías que aparecen en los recintos interiores de trasteros del sótano
que se encuentran alrededor del núcleo central de piscina y del recinto de depuración y
bajo algunas zonas de instalaciones.

Se ha inspeccionado el interior de los trasteros y concretamente aquellos que se
encuentran más afectados, que son los que lindan con los muros perimetrales de la
piscina, como son por ejemplo los trasteros marcados con los números 13 y siguientes
y 24 y anteriores, que coinciden con zonas colindantes a muros perimetrales de la
piscina y zonas de juntas de dilatación de la estructura en su patio central.

En éstos se aprecian a simple vista un deterioro generalizado en cada uno de sus
paramentos, con formación de grandes encharcamientos y manchas de humedad,
apulgaramientos y en varios casos filtraciones por pasos de tuberías y desagües,
siendo de forma extensiva en todas las superficies de la mayoría de estos recintos.
Delante de los trasteros 12 al 15 se producen retenciones y charcos de aguas,
apreciándose que las pendientes del tratamiento de acabado en el suelo del sótano
tienen las pendientes invertidas en toda esa zona.
Los sumideros están más altos, por tanto, que las zonas de entrada a estos por sus
puertas de acceso, provocando entrada de aguas al interior de estos trasteros.

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VEASE HUMEDAD POR
CONDENSACION (GOTAS)
EN EL TECHO DEL TRASTERO

VEASE ELEMENTOS ALMACENADOS
EN TRASTERO CON HUMEDADES

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Dentro del recinto del cuarto de máquinas y depósito de agua de contra incendios, los
paramentos y techos están secos, no así el suelo que se encuentra encharcado
alrededor del sumidero de recogida de aguas, lo cual hace suponer evidentemente que
el mismo se encuentra atascado.

Al pié de la rampa de garaje, delante del cuarto de instalaciones aparece un charco de
agua en el suelo, procedente de filtraciones a través de la junta de dilatación entre
forjados de planta baja del bloque 3 y zonas comunes, a lo largo de esta junta, para
mayor desatino, discurren canalizaciones de electricidad, que se ven afectadas por un
goteo de agua, con el peligro que esto conlleva.

Delante de las plazas de aparcamiento 45/46 y 47 se producen goteos directos al suelo
del garaje por la zona de circulación procedentes del forjado superior.

El hueco de ventilación del sótano se moja en su zona de contacto con el empalomado
de la piscina.

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VENTILACION DE SOTANO HACIA EL PATIO INTERIOR

En los paramentos de los trasteros 19 y 20 hay humedades en el encuentro a zonas de
techos.

Se forma un charco de agua en el suelo en el paño coincidente con la junta de
dilatación, entre las plazas de garaje 23 a 25, abarcando ambas plazas, inclusive
provocando fuertes humedades al interior de los trasteros contiguos.

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B) ROTURAS Y FISURACIONES VARIAS

En el segundo subapartado, continúan un conjunto de patologías con zonas
afectadas en fachadas longitudinalmente en encuentros horizontales coincidentes a
zonas de juntas de dilatación de la edificación, y verticalmente desde los pretiles
superiores de cubierta que vierten a las superficies de monocapa de forma no
controlada cada vez que llueve y que provocan grandes manchas que manchan el
revestimiento monocapa de forma desigual, al no haber colocado con suficiente
pendiente hacia el interior de los pretiles el remate superior de protección con una
pieza mas adecuada en lo que a su dimensión se refiere.

Puede apreciarse que existen grandes manchas en la fachada a carretera, y en patios
interiores que se han puesto negras, como se aprecia en las fotografías adjuntas.

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También existen dinteles de huecos de locales en planta baja, sin pintar

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Todos los zócalos de ladrillo cara vista en calles Málaga y Granada tienen abierta la
junta de unión con el acerado, facilitando la entrada de agua al interior del sótano. Ver
foto anterior.

Dentro del bloque 1, en su azotea, existen humedades en el entorno de la caja de
escalera y en la puerta de acceso (en el interior de su mocheta)

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C) DETERIORO PREMATURO

Existe un problema generalizado respecto al tratamiento de terminación del
acabado de toda la cerrajería exterior, que no se ha terminado con las capas de
pintura faltando la protección necesaria, que provoca oxidación de dichos
elementos, óxido que al ser arrastrado, se transmiten a las fachadas en las que se
encuentran estos elementos, manchando y afeando su estética. Asimismo los
recibidos y remates de empotramiento de las barandillas están mal resueltos, sin
protección suficiente en su empotramiento, lo que provoca oxidaciones e
hinchamiento de zonas del elemento metálico de fijación (garra) y desprendimientos
en la zona del recibido.

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En la azotea del Bloque 1, se observan, fisuraciones del mortero monocapa,
especialmente en castilletes, y en zonas de salida a cubierta, a nivel del forjado en su
fachada principal a calle Málaga.

El paño de barandilla de la azotea está suelto, apreciándose que la fijación o recibido
no están correctamente realizados. Ver foto pag. 20.

D) ENTRADA DE AGUA A LAS VIVIENDAS POR CUBIERTAS DE TEJA .

En cuarto lugar, se observan los problemas relacionados con entradas directas
de aguas a través de juntas y por entre limahoyas de cubiertas de tejas, encuentros de
tejas con paramentos y áticos. Ya reparado en algunos casos por los particulares ante
la pasividad de la empresa promotora y constructora.

ENTRADA DE AGUA POR JUNTA ENTRE
BLOQUE 1 Y EDIFICIO ÁTICOS

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E) DESPERFECTOS EN AZOTEAS.

Por ultimo, en cuanto a los desperfectos de terminación de cubiertas y azoteas,
podemos apreciar en el bloque 1, en su azotea, y en el cuartillo anexo al castillete,
donde se albergan las instalaciones de telecomunicaciones y que esta adosado al
castillete, ejecutado con citara de ladrillo y techo de rasillones sobre viguetas de
hormigón armado que se moja por fisuras a nivel del canto de forjado en sus tres caras.
De forma extensiva las lechadas de rejuntado de las zabaletas con las solerías de
azoteas, han saltado en el 90% de su longitud.

Continuando con la descripción del segundo grupo de apartados (desperfectos en
viviendas particulares) señalaremos los siguientes aspectos:

F) PUERTAS DE PASO.

Los tapajuntas y los cercos de las puertas de paso del interior de las viviendas, están
ejecutados con DM laminado con una delgada lámina de madera noble. Esta lámina
por motivos que se desconocen, se encuentra agrietada presentando un aspecto de
cuarteamiento y que al tacto, se detecta claramente.

G) SOLERIA DE MARMOL.

Un elevado porcentaje de baldosas de mármol, se presentan con roturas de la propia
baldosa, también se encuentran con frecuencia, piezas con picaduras en sus bordes y
a veces las juntas son de distinta anchura, la baldosa presenta un canto irregular e
incluso falta la lechada de cemento blanco o esta está manchada en origen.

H) ENTRADA DE AGUA POR PUERTAS DE AZOTEAS Y VIVIENDA.

Entrada de agua y humedades por la puerta de acceso a solarium y/o azotea privativa,
generalizado a todas las viviendas con acceso a azotea privativa, tema que también
ocurre en las salidas de castilletes de azotea comunitaria (Castilletes de azoteas en
bloques 1, 2 y 3). Por otro lado, la excesiva holgura inferior de enrase a pavimento en
todas las puertas principales de entrada a vivienda, sumado a la inexistencia de
pendiente y el salpiqueo del agua recogida y vertida por las cubiertas, provoca la
entrada de agua por debajo de las puertas y la humedad permanente de los elementos
que la rodean, en el recibidor de la vivienda.

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I) AUSENCIA DE CANALONES

Ausencia de canalones en zonas de fachada norte de patio interior, viviendas 1 a 6 al
pie de aleros de cubiertas de tejas que provocan chorreo de aguas a fachadas y
humedades directas a las viviendas, tanto en fachadas como en todo el zócalo de dicha
zona. Esto mismo ocurre en las puertas y fachadas de calle Málaga y calle Granada.

J) PROBLEMAS FUNCIONALES

Escasa altura libre en huecos de escaleras de viviendas ático con problemas de
cabezada con alturas de 1,73 cms y reducido ámbito en determinados tramos que
impiden la entrada de mobiliario o electrodomésticos con anchuras normales de 60
cms., concretamente en áticos 3 y 4

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K) ACABADOS DEFICIENTES.

Un número indeterminado de deficiencias de acabados, de poca entidad individual,
pero que sumados, suponen una inversión importante si se afronta su reparación. Por
ejemplo: cortes de pintura, humedades varias (aparte de las mencionadas como
generalizadas), limpieza de faldones de tejas, falta de terminación de pintura en
elementos de pérgolas, caballetes de tejas sin rejuntar, deficientes sellados en tubos de
salidas de instalaciones.
Estos detalles pueden observarse en la siguiente relación de fotografías

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6.- Diagnosis, etiología , evaluación y causas de origen.

Empezaremos transmitiendo al lector que para nuestro proceso de investigación y
evaluación de las patologías observadas, nos hemos apoyado en la información
recogida in situ de la propia edificación, así como en documentos de apoyo, nuestra
experiencia en construcción, colaboración en estudios de arquitectura a nivel de
diseño, así como de dirección de obras de edificación.

Evidentemente, en todo proceso constructivo existe una desviación de lo proyectado
con lo ejecutado, que depende del proceso de dirección de obras y de una acertada
correspondencia, coordinación y transmisión de las ideas proyectadas por los técnicos
proyectistas, hasta conseguir una realidad materializada por parte de los equipos de
ejecución de la empresa constructora.

Pero en cualquier caso, las soluciones constructivas aplicadas a todo el desarrollo del
proyecto se mezclan, por un lado, con soluciones dentro de la práctica y lógica habitual
de este tipo de soluciones, y por otro lado, se pueden desviar por un mal diseño en
origen del proyecto que favorece la ejecución de una solución constructiva deficitaria en
su funcionalidad.

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Para los casos concretos que tratamos empezaremos analizando globalmente y por el
mismo orden todas las causas de origen que consideramos siguiendo el enunciado y
orden del apartado nº 5.

En un primer apartado A entendemos como etiología, causa y origen del primer grupo
de patologías más preocupantes para los propietarios, aquellas que se centran en las
filtraciones al interior de los recintos del sótano (Trasteros particulares, zonas comunes
y cuartos de instalaciones) y las plazas de aparcamiento.

En esta situación, se encuentran todos aquellos trasteros que se sitúan circundando al
recinto de la piscina, ya que comprobado que el vaso de la piscina pierde agua desde
su interior, justamente por la línea de nivel correspondiente a la altura coincidente de
los skimers de limpieza en los paramentos verticales de los muros de la piscina.

Como puede apreciarse, por la calicata realizada para registro y comprobación de esa
zona, se aprecia que el muro de formación del vaso de la piscina no es continuo en la
constitución de sus materiales y que es de hormigón armado hasta la parte superior del
forjado de base del patio, a partir de esta cota, se encuentra ejecutado y recrecido
mediante fábrica de ladrillo de un pie, lo que provoca una junta horizontal en todo el
perímetro del recrecido de la piscina y zonas de playas. Esta junta no soporta la
presión del agua y se producen filtraciones importantes.

Asimismo, no se aprecia impermeabilización alguna bajo dichos empalomados ni
alrededor de las citadas piezas de limpieza, tipo skimers, lo que les hace un punto
propicio para la entrada de agua en la zona de empalomado que al no tener vías de
evacuación, filtra a través de los forjados al sótano.

La mas mínima penetración de agua debido a una zona mal montada o mal sellada
alrededor de los skimers, canaliza el rebose de aguas al interior del empalomado y por
tanto, favoreciendo la filtración de aguas a las zonas inferiores del garaje, como así
sucede.

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Dentro de los empalomados se produce una gran cantidad de humedad por
condensación, como puede apreciarse en la fotografía, al punto de colmatar las
superficies con gotas de agua de condensación, debido a que no existen rejillas de
ventilación que favorezcan la eliminación del cambio térmico exterior-interior del aire
que se encierra en el mismo, lo que agudiza aún mas las distintas patologías de
manchas, rechazo de pinturas (ver el enfoscado de la citara de cambio de nivel entre la
playa de la piscina y las zonas de paso alrededor de las mismas), marcados de
cerrajerías y resto de elementos.

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La misma impermeabilización del vaso obliga y conduce las filtraciones sin que una vez
dentro del empalomado puedan reconducirse nuevamente al vaso o a la red de
saneamiento, por lo que el agua encuentra una vía de escape a través del forjado,
penetrando a los recintos inferiores del garaje, plazas de aparcamiento y trasteros
particulares que se encuentran bajo dicho empalomado y alrededores.

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Existe un deterioro generalizado, además, de las juntas perimetrales de sellados en su
capa de acabado última que acrecientan y favorecen la entrada de agua de lluvia
desde el exterior al resto de zonas y plazas de aparcamientos afectados. Además las
juntas horizontales discurren en una buena parte del patio bajo los distintos recrecidos
y empalomados de entrada a los portales, lo que dificulta su reparación y hacen
prácticamente imposible su mantenimiento sin una demolición previa para su correcto
sellado.

En éste mismo sentido, también se evidencia que las juntas verticales no se
encuentran en su mejor acabado para soportar en un futuro breve la entrada de
humedades al interior de las viviendas por zonas altas del conjunto de edificación.

Una falta de previsión de haber dejada prevista y marcada un mayor número de juntas
de trabajo en las fábricas coincidentes con juntas estructurales de edificación motivan
al mas mínimo movimiento estructural a una rotura zig-zageante de estas mismas
fábricas y de su revestimiento monocapa de forma no controlada y presentando el
aspecto que vemos en la fotografía adjunta.

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Dentro del apartado B de patologías, entendemos que estas obedecen a los
movimientos estructurales lógicos de la estructura portante del Edificio y de su proceso
habitual de dilataciones y contracciones térmicas, que hacen y provocan que en
aquellos elementos con características de un menor grado de elasticidad, se generen
pequeñas fisuraciones en su superficie. Esto sucede en general con los revestimientos
de morteros monocapa con los que se acaban las distintas fachadas del edificio en
cuestión al no disponer de esta adecuada elasticidad.

Existe un deficiente acabado, en lo que a la protección final de elementos metálicos se
refiere. Como se ha observado en los dinteles de los huecos de locales en fachadas
principales y que obedece simplemente a una falta de terminación.

Asimismo existe una falta de terminación en todo el perímetro del edificio con su
encuentro al acerado exterior que no se encuentra bien sellado.

Una falta de tratamiento de impermeabilización y sellado de juntas mas correcto y/o
completo es la causa y origen de la aparición de manchas de humedades en el entorno
de las cajas de escalera de los bloques 1, 2 y 3.

En el apartado C, respecto al acabado de la cerrajería, simplemente obedecen al
haber colocado todo el herraje y garras de fijación sin el adecuado tratamiento previo
antioxidante de imprimación y acabado que garanticen la durabilidad de su acabado y
su adecuado comportamiento frente a las lluvias , ya que al estar en zonas soleadas y
desprotegidas sufren grandes dilataciones térmicas que provocan el movimiento y
fisuración en las zonas de recibido o anclaje y que, por tanto, al no disponer de una
barrera antioxidante suficiente el material se oxida, y se marca en dichos encuentros,
favoreciendo el progresivo deterioro de las piezas.

Siguiendo en el primer grupo, dentro del apartado D, tenemos las distintas entradas de
humedad a través de juntas, vuelos o ausencia de tejadillos de protección y/o
canalones. Se determina como causa de origen de estas patologías, el no haber
previsto desde el principio, es decir, en el proyecto, una adecuada terminación y/o
protección de estas zonas en las que se favorece la entrada de aguas. Son zonas muy
determinadas de cualquier edificación, y que con elementos complementarios de
protección, todo este tipo de filtraciones se minorarían y prácticamente se hubieran
evitado en su totalidad.

Bien es cierto que una buena ejecución y terminación de las mismas zonas ayudan a
rematar una solución de éste tipo.

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Para finalizar con este primer grupo, tenemos en el apartado E todo el conjunto de
patologías derivadas del funcionamiento de las cubiertas. Obedecen exclusivamente a
un defecto de terminación en lo que a la ejecución de obras se refiere, es decir, el
proyecto recoge perfectamente la terminación de estos faldones y encuentros,
siguiendo las soluciones y directrices marcadas por la normativa en vigor en ese
momento de diseño, según la QB-90. Lo que no se ha conseguido en determinados
puntos y zonas donde se producen variadas patologías señaladas en apartados
anteriores por fallos en la ejecución.

Dentro del segundo grupo y a su en el apartado F, la causa y origen del problema se
debe exclusivamente a que el material empleado presenta un problema de fabricación
en origen. No reúne las condiciones de acabado mínimas, al haber transcurrido un
mínimo periodo de tiempo, provocándose fisuraciones en la cara final de acabado, es
decir en el rechapado final del material empleado (DM) en los cercos y tapajuntas de
toda la obra.

La aceptación y recepción del producto en obra en un primer momento, así como su
primera puesta y colocación, no detectó el fallo de éste material para poder haber
realizado el repaso y sustitución necesaria de estos elementos, sino que una vez
recibida la obra, se produce el deterioro de estos elementos (Cercos y tapajuntas)
frente a los primeros cambios tensiónales en su superficie, una vez puesto el edificio en
funcionamiento.

En el apartado G, se produce en parte algo similar a lo definido en el apartado anterior,
si bien la experiencia marca determinadas actuaciones previas a la colocación de un
material de revestimiento natural, una vez elegida la pieza.

La calidad del producto, esto es, de las losas de mármol empleadas, presenta ya de
partida diversas patologías, las propias de un material que no es de primera calidad. Ya
que aunque el material, que al ser natural no tiene porque mantener una uniformidad
permanente en todas las superficies de los distintos paños, y al no haberse definido así
en su elección. Pero no dependen de la tonalidad y aspectos cromáticos exteriores, los
distintos desportillados, las aristas saltadizas, la colocación de piezas con fisuras
marcadas, la aparición de cangrejeras en zonas débiles del material, etc…

Debiera haberse seleccionado el material, con un mojado previo de piezas, una
presentación anterior a su recibido, por estancias, las distintas piezas antes de su
colocación y un rechazo de losas picadas o fisuradas.

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Es evidente que una vez colocada y enlechada toda la superficie, es imposible detectar
las piezas que están en mal estado hasta el momento de su pulido.

Lo que pone de manifiesto a nuestro entender que ha existido una minoración de
calidad en la colocación de éste material, no debiéndose haberse admitido el resultado
final por parte de los técnicos responsables de las obras.

Apartado H. Existe una falta de previsión en el diseño de proyecto de algunos
elementos que debieran haberse tenido en cuenta con mayores índices de protección y
piezas mejor terminadas, en lo que a carpinterías exteriores se refiere.

Si bien y aunque la colocación de algunas puertas y sus sellados pueden ser
determinantes para la entrada de agua de lluvia a la vivienda, estos elementos de por
sí no están colocados con las barreras suficientes de origen para evitar estos
problemas. Es decir, debería existir un escalón de mayor altura en el acceso a las
viviendas del patio en planta baja, que evitasen la escasa o prácticamente nula
diferencia de nivel con la solería exterior de patio que está casi rasante a la de
vivienda. Ello hubiera permitido dar algo de pendiente hacia el exterior a las piezas que
conforman el umbral o acceso a la vivienda para dificultar la entrada de agua.

Las puertas de entrada, deberían disponer de un elemento inferior a modo de
bateaguas que ayuden a retirar el agua por su parte baja, alejándola del interior.

También suele ser necesario la colocación de viseras de protección en los huecos de
salida superior (azoteas y/o áticos), con adecuados sellados no reflejados u omitidos en
proyecto, todo ello, favorece la entrada de agua viento por las zonas superiores de
solarium.

Entendemos que la falta de un diseño adecuado en origen desde el documento de
proyecto, ha propiciado que la empresa constructora haya montado lo que le ha
parecido, y que sumado al incorrecto remate de la impermeabilización en la parte baja
de las puertas mencionadas, está provocando todo un cúmulo de patologías alrededor
de estas puertas. Humedades, deterioro de revestimientos (yesos del interior), deterioro
de pinturas, oxidación de elementos metálicos, manchas en las solerías de mármol,
etc.

En el apartado I, el origen de la ausencia de canalones, como lógicamente se enuncia,
es la falta de colocación de éste tipo de elementos para evitar los chorreos de agua en
las fachadas, especialmente de las orientadas a zonas de temporal que sufren

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directamente no sólo las precipitaciones normales sino que se acrecientan de por sí
con el agua viento y el agua racheada.

No se ha tenido en cuenta la colocación de éste tipo de pieza en un primer momento al
no venir definido en el proyecto de ejecución, y en segundo lugar al no haberse
detectado por parte de la dirección y del contratista, que a su vez no lo ha colocado,
bien por motivos económicos o por desconocimiento del problema.

Para el apartado J, la existencia de puntos con deficientes niveles de cabezadas y el
escaso ámbito en las escaleras de subida a la planta alta de los áticos, se debe
directamente a un mal diseño de proyecto y a una resolución del trazado de la escalera
y de sus alturas, atribuible al proyecto de ejecución correspondiente, donde debieran
haberse tenido en cuenta las alturas normales para este tipo de accesos y no haber
dejado tan forzada la distribución y desarrollo interior de la misma en un espacio tan
reducido.

Y para terminar dentro del apartado K, el resto de detalles y remates pendientes de
repasos tiene como origen y causa directa la falta de terminación de pequeñas
actuaciones en múltiples zonas mediante, pinturas, elementos y piezas que se
encuentran sin acabar y sin rematar en lo que a ejecución se refiere, y que en la
mayoría de los casos se resuelven mediante sellados, repasos de enfoscados yesos y
pinturas. En resumen falta la dedicación final de un número importante de horas de
profesionales variados e instaladores, para entregar las viviendas en un buen estado
de revista.

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7.- Soluciones y propuestas técnicas de reparación.

Se plantean tratamientos diferentes en cada uno de los casos concretos.

Para el caso más prioritario y preocupante, esto es, para el conjunto de patologías
explicitadas en el primer grupo, apartado A, habría que plantear el levantado de todos
los skimers y zonas periféricas a dichas zonas empalomadas, al estar ejecutadas sobre
parte de las juntas de dilatación.

También, por extensión, habría que realizar el levantado previo de todos los elementos
de terminación, que actualmente se disponen como elementos de urbanización y
acabado en la zona de piscina, comprendiendo remates, barandillas, ajardinados,
etc…, hasta llegar al forjado, para una vez en ese nivel, realizar un planteamiento de
todos aquellos puntos que precisen de desagües y sus correspondientes pendientes, a
fin de favorecer una adecuada eliminación y conducción del agua por su interior.

Sobre esta formación de pendientes se propone impermeabilizar con láminas más
estables y seguras, reforzadas con armadura interior y con densidad no inferior a
4Kg/m2, reforzando con doble membrana todos los remates a paramentos y
disponiendo una adecuada terminación de las zonas de juntas con formación de fuelle
que posibilite las dilataciones y contracciones de la edificación.

Alrededor de todos los elementos de desagüe, cazoletas y sumideros, también se
reforzara su entorno con doble membrana del mismo tipo y en zonas de encuentro y
elementos de instalaciones también se reforzaran las mismas.

Una vez realizadas las impermeabilizaciones, se repondrían los elementos
desmontados y se dotaría a toda la zona de empalomado de formación de playas con
rejillas alternas de ventilación de 30 x 60 cm. en las caras verticales, a fin de ventilar la
cámara y evitar condensaciones.

En un segundo apartado B, se plantea reparación para las fisuras de importancia que
rompen y marcan los paramentos localizados de varias viviendas así como aquellos
más marcados en los pretiles de cubierta mediante un picado y saneado de la zona
afectada, un grapeado mediante garras metálicas galvanizadas y bandas elásticas de
fibra, una posterior reparación con mortero especial de reparación de firma
especializada y una reposición ultima de revoco o pintura del conjunto afectado, según
cada caso particular.

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Para los casos de rotura de piezas cerámicas vidriadas, la solución sería la eliminación
de la pieza y su reposición por otra de iguales características.

Para las fisuras más leves se seguiría el mismo proceso anterior, pero sin necesidad
del grapeado metálico.

Dentro de éste mismo segundo apartado, se plantea la limpieza de todos los sellados
longitudinales y transversales de cada uno de los bloques que componen el conjunto,
comprendiendo los sellados de juntas de dilatación, de las piezas de unión en pretiles
de cubierta, de cada una de las juntas con edificios medianeros, de las juntas de
trabajo de cubiertas transitables y de todos aquellos elementos puntuales sometidos a
mayor riesgo de dilataciones y filtraciones como son cazoletas, juntas en patio y
encuentros estructurales de planta baja y solerías a patio, agarres de tendederos,
canalones, etc...

Cada junta se deberá tratar de forma específica en función de cada ubicación y
prestación requerida.

Existen varias firmas en el mercado que solucionan estas juntas, a base de
obturadores, rellenos inertes y masillas específicas a base de poliuretanos.

Apartado C. Para las actuaciones de reparación de este apartado, esto es, las
protecciones de las cerrajerías, se plantea el lijado y cepillado de las zonas oxidadas, la
aplicación de algún tratamiento pasivador de la corrosión existente y la aplicación final
de dos manos de pinturas al esmalte que proteja suficientemente toda la superficie al
exterior, reforzando especialmente su encuentro en la fijación, los encuentros con
elementos decorativos y las zonas de soldaduras.

Apartado D. Para problemas puntuales de entrada de aguas y humedades señalados
en este apartado, por juntas, limahoyas y zonas de encuentro de faldones, planteamos
la colocación de elementos de protección complementarios a modo de baberos que en
algunas zonas pueden ser mediante baberos metálicos a base de chapas
galvanizadas, atornilladas y posteriormente selladas a los elementos y en otros
mediante baberos a base de bandas de telas impermeabilizantes de tipo poliméricas,
con refuerzos superiores a 15/20 cms de altura y con solape entre ellas. Asimismo y en
relación a las zonas de canalones y limahoyas afectadas planteamos la aplicación de
dos manos de pinturas al cloro caucho que penetre entre las zonas laterales de tejas
abiertas (previa sustitución de las tejas que estén rotas), y el sellado final en
emboquillados y frentes, de manera que se asegure la impermeabilización.

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Como propuesta de reparación y de la protección en los defectos señalados en el
apartado E, planteamos la reposición de baldosas rotas o fisuradas y repaso completo
de todas las llagas que se han lavado y que han perdido su masa entre juntas,
complementando esta operación con un repaso completo de todas las juntas de
encuentro de zabaletas con la solería, realizando un lecheado a base de morteros
especiales sin retracción. Asimismo se repasaran todas las juntas en los remates de
pretiles.

Las juntas de trabajo en mal estado se volverán a sustituir por nuevos masillados
bituminosos y alrededor de las juntas de dilatación se repondrán los sellados con
mástic especiales al efecto.

Dentro del segundo grupo de patologías, proponemos como trabajos de reparación en
el apartado F, la sustitución y reposición de todos aquellos tapajuntas y cercos en mal
estado que presenten un desprendimiento y/o craquelado del rechapado final
decorativo, dado que no existe ningún tratamiento de fijación o reparación del mismo
que consiga reponer dichos elementos a las características iniciales de presentación.

Para las reparaciones del apartado G, de solerías de mármol, planteamos, un repaso
generalizado a base de la limpieza de juntas en mal estado, reposición de lechadas
entre piezas, la reparación a base de resinas sintéticas especiales para reparación de
piedras naturales, estas reparaciones se efectuarán sobre las picaduras, desportillados,
cangrejeras (coqueras) y/o fisuras que lo permitan, cuando esta reparación no sea
aconsejable a criterio del profesional, se cambiará la pieza completa. Para
posteriormente efectuar un pulido y posterior abrillantado de las superficies reparadas.

Para el apartado H, simplemente, planteamos la colocación de elementos metálicos de
protección mediante perfiles de acero acristalados con vidrio armado a modo de
tejadillo o visera, sobre las puertas afectadas (normalmente en las zonas orientadas a
temporal) por donde el agua viento hace penetrar el agua hasta el interior.
Posteriormente un buen sellado de todas las zonas de encuentro y la reposición y
repaso de pinturas de fachadas de las zonas afectadas. Estos tejadillos irían
atornillados a paramento y sellado con masillas de poliuretano y ayudarían a eliminar la
entrada de agua viento en las puertas de salida a azoteas.

Asimismo la colocación de elementos metálicos tipo bateaguas en la base exterior de
estas puertas, atenuarían el problema de la entrada de agua por la zona inferior de las
puertas.

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Dentro del apartado I, únicamente planteamos la colocación de un canalón exterior al
borde del vuelo del faldón en las fachadas afectadas, sobre todo la que mea hacía el
patio interior, de forma que recoja las aguas que vierte, a fin de no chorrear en exceso
las fachadas que tiene debajo de forma tan directa.

Los canalones, pueden evacuar el agua recogida a través de un par de bajantes que
podrían verter directamente al patio central o a la calle según los casos (si la normativa
municipal no lo impide), a ras de solería.

Para la reparación del apartado J, que son las zonas interiores de viviendas afectadas
por cabezadas y reducido ámbito, planteamos el picado puntual de la zona de losa de
escalera que afecta al punto de cabezada mas deficitario de manera que mediante
refuerzos metálicos se minoren los espesores de la losa reforzando al tiempo la zona
picada que se liberaría con mayor altura de cabezada. Se repondrían los
revestimientos y se terminarían las pinturas, dentro del conjunto de la reparación. No
obstante esta solución no se valora por ser expresamente diseño del proyectista y no
se va a conseguir una mejora cualitativa que resuelva el problema.

Por último, para rematar el apartado K, el resto de detalles y remates pendientes de
repasos consistiría en la terminación de estas pequeñas actuaciones pendientes y
zonas concretas de carácter puntual con repasos de pinturas, elementos y piezas que
se encuentran sin acabar y sin rematar, completando con sellados, repasos de
enfoscados y pinturas, etc.

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8.- Orden de prioridades de las reparaciones.

A) En primer lugar, entendemos como la principal prioridad de reparación dentro de
todo el conjunto de patologías detectadas, la actuación directa sobre el recinto interior
central de patio y la zona de playas de la piscina.

En ésta zona se centralizan buena parte de los desperfectos que son los causantes a
su vez de humedades a las dependencias ubicadas en el sótano, que ocasiona
importantes limitaciones de uso de estos recintos y en sus instalaciones.

Las primeras reparaciones, a nuestro entender, deberían ir encaminadas, por tanto, a
solventar los problemas de filtraciones, humedades y mal funcionamiento de las
piscinas del patio central.

B) En un segundo lugar, se centrarían un conjunto de actuaciones encaminadas a
evitar la entrada de humedades al interior de las viviendas. Para ello y de forma
integral, se plantean actuaciones de repaso total, con sellado de todas las juntas,
tratamiento de pinturas, tratamiento de todas las cerrajerías, repaso de fisuras en
fachadas, eliminación de manchas y repasos de monocapas en mal estado.

A su vez dentro de éste grupo de prioridades se proponen tratamientos de terminación
con pinturas elastómeras, y el repaso completo de los faldones de cubiertas, pretiles y
resto de elementos de cubrición.

Los canalones de recogida de agua de las cubiertas de teja, son de cierta importancia y
consideramos que deben afrontarse en este apartado.

C) En tercer lugar, en orden de preferencia proponemos realizar todas aquellas
reparaciones complementarias y puntuales que solventarían los problemas de entrada
de agua con provocación de humedades por puertas, como seria: la colocación de
viseras de protección y bateaguas en puertas de entrada a viviendas y en salidas a
zonas superiores de solariums y azoteas.

Asimismo, también se determinan en este grupo repasos puntuales de zonas
deficitarias de sellados en galerías, remates de pinturas en pérgolas, huecos, etc…

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D) Y por último, entendemos como reparaciones finales aquellas que minoran los
aspectos funcionales y de uso de distintos elementos de revestimientos y/o diseño de
las viviendas como serían las actuaciones que comprenderían la reposición de cercos,
tapajuntas.

Los distintos tratamientos posteriores de repaso, enlechados, masillados,
emplastecidos y pulidos de las solerías de mármol y de barro en viviendas y zonas
comunes.

La adecuación interior de las viviendas más afectadas con problemas de cabezadas en
escaleras interiores de subida a áticos, con rotura de losas, achaflanados, repasos
estructurales, reposiciones de revestimientos y pinturas necesarias.

9.- Valoración de los trabajos de reparación.

Se acompaña en anexo aparte documento de Mediciones y Presupuesto.

Dentro de éste apartado nos centraremos en la medida de lo posible, en valorar el
conjunto de cada uno de los grupos descritos en las patologías de los apartados
anteriores.

De cada uno de los apartados y después de una valoración conjunta integral
reseñamos el resumen parcial económico de cada uno de los distintos grupos.

La medición y presupuesto se ha desarrollado siguiendo el criterio normal de
reparación que entendemos necesario y que hemos definido en nuestro apartado
número 7, con las distintas partidas mínimas, siguiendo como criterios generales el
marcado por Banco de Precios de la Fundación, en lo que a un acabado de tipo normal
- medio se refiere, con los coeficientes de corrección aplicables a obras de reparación y
repasos.

No se tienen en cuenta en esta valoración ningún importe correspondiente a redacción
del posible Proyecto de Reparaciones necesario para la realización de las futuras
propuestas que se realicen así como tampoco se han reflejado los importes de
direcciones de obras, estudios y coordinación de seguridad y salud, ni las posibles
tasas administrativas de licencias, arbitrios o cualquier otro canon municipal, dentro del
presupuesto de los trabajos de reparación.

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RESUMEN ECONOMICO POR APARTADOS. -

1º GRUPO.-

A) Reparación del conjunto de patologías
relacionadas con el recinto central de
piscina y sus afecciones al sótano………………………………… 30.452,33 €

B) Reparaciones en fachadas, grietas,
fisuras, manchas, sellados de filtraciones…………………….…… 3.421,44 €

C) Protección integral de toda la cerrajería
en mal estado………………………………………………………….… 1.594,08 €

D) Problemas de humedades puntuales
en cubiertas, limahoyas, etc,…………………………………….…… 2.172,75 €

E) Protección y reparaciones de faldones
de cubiertas…………………………………………………………...…… 434,40 €

2º GRUPO.-

F) Reparación de tapajuntas/cercos en
mal estado……………………………………………………………… 33.021,00 €

G) Reparaciones y protecciones de solerías
de mármol………………………………… ………………………… .… 14.405,89 €

H) Colocación de elementos de protección,
bateaguas, viseras, etc… en puertas………………… ...…….….… 2.592,00 €

I) Colocación de canalones en fachadas en
Cubiertas de teja….…………………………………...…….….……… 5.584,25 €

J) Reparación zonas de cabezada………………………….………SIN VALORAR

K) Repasos varios, pìnturas, sellados, etc………………………… …. 9.005,80 €

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Total Presupuesto de Ejecución Material……………………………… 102.683,94 €

19% (B.I. y G.G.O.)………………………………………………… ………… ..19.509,95 €

Total Presupuesto de Contrata……………………………… ……..……. 122.193,89 €

16% I.V.A….…………………………………………………………… …….… 19.551,02 €

Total Presupuesto General…….………………………………… …….…. 141.744,91 €

Asciende el presupuesto total general a la cantidad de ciento cuarenta y un mil
setecientos cuarenta y cuatro euros con noventa y un céntimos.

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10.- Dictamen.

Los Arquitectos Técnicos que suscriben las observaciones y análisis llevados a cabo y
que han sido desarrollados a lo largo del presente informe, emiten el siguiente
Dictamen requerido por la Comunidad de Propietarios:

Consideramos que los defectos o vicios anteriormente desarrollados son atribuibles a
un conjunto de factores que no dependen exclusivamente de un solo interviniente en el
proceso constructivo.

Existe un error de base y es la falta de detalles constructivos y de soluciones concretas
dentro del proyecto básico y de ejecución de origen, en cada una de las zonas del patio
por las que se localizan y concentran las patologías más importantes detectadas. Por lo
que se entiende, que las ejecuciones realizadas en estas zonas dependen en un gran
porcentaje del correcto planteamiento y ejecución por parte de la empresa constructora
y en otro porcentaje inferior dependen de un acertado control de la ejecución y
dirección de obras sobre los tratamientos ejecutados y de las distintas zonas tratadas,
a fin de ejecutar la obra según las normas de la buena construcción.

Ha existido, por tanto, una falta de aplicación de las normas Lex Artis en la
construcción ya que se han ocasionados defectos por falta de impermeabilización de
zonas que deberían estarlo y la falta de correcta evacuación y conducción de las aguas
filtradas, que las hay, produciendo con estas carencias una importante merma en las
condiciones mínimas de habitabilidad y funcionamiento del edificio.

Manifestar que la reparación del sistema de impermeabilización de las zonas de playa,
pasa por la ejecución completa e integral de las nuevas soluciones en el patio central
comunitario, necesitándose por tanto levantar muchos de sus elementos y completar
su actual red de evacuación de aguas, a fin de garantizar la estanqueidad y solventar
las actuales filtraciones a sótano y trasteros.

Por otra parte y en menor medida, las patologías de escasa incidencia, como son
fisuras y pequeñas grietas en el interior de viviendas, son consecuencia de pequeños
asientos, humedades localizadas, ausencia de elementos de amortiguación de estas
humedades y detalles en remates y terminaciones del Edificio que son manifiestamente
mejorables, con correspondencia directa entre ausencia de detalles de proyecto,
agravado con una deficiente ejecución en obra.

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Existen, además, algunas terminaciones y calidades en puertas (chapados de
tapajuntas, cercos) y solerías de mármol, que son necesarias sustituir y/o tratar ante el
deficiente estado que presentan en tan escaso tiempo de utilización de las viviendas.

Que los defectos o vicios encontrados, y por tanto, la imposibilidad de uso sufrida en
las plazas de aparcamiento, trasteros y la merma en las condiciones de habitabilidad
de zonas comunes, marcadas por la Lex Artis de la construcción y especificadas en la
Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E: art. 3 c), Ley 38/1.999 de 5 de Noviembre),
no cesarán hasta que se garantice de manera fehaciente la buena impermeabilización
y la correcta evacuación de las aguas del patio y piscinas.

Se estima que el Presupuesto Total General de Ejecución de las Obras necesarias
para reparar los defectos mencionados en este informe, asciende a un importe total de
Ciento cuarenta y un mil setecientos cuarenta y cuatro euros con noventa y un
céntimos. (141.744,91 €), en base al documento anexo de mediciones y presupuesto
desarrollado a tal efecto. En el presupuesto referido, se encuentran incluidos el 13 %
de Gastos Generales de Obra, un 6 % de Beneficio Industrial y un 16 % de impuestos
(IVA).

Y para que así conste a efectos de reclamación administrativa, se firma el presente en

Sevilla, Julio de dos mil siete

Miguel Fernández Strangmann
Rafael Tejada Punta
Arquitectos Técnicos

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ANEXOS VARIOS

- PLANO DE PLANTA

- MEMORIA DE CALIDADES

- ESCRITOS DE RECLAMACION

- CERTIFICADO FINAL DE OBRAS

- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION

RESUMEN DE PRESUPUESTO
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CAPITULO RESUMEN EUROS
01 ARREGLO DE CASTILLETES.................................................................................................................... 3.011,28
02 SELLADO JUNTAS..................................................................................................................................844,56
03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS.................................................................................................................. 2.172,75
04 REPARACION PISCINAS.......................................................................................................................... 24.340,33
05 CARPINTERIA DE MADERA...................................................................................................................... 33.021,00
06 VARIOS..................................................................................................................................................39.059,02
07 CONTROL DE CALIDAD........................................................................................................................... 235,00
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL 102.683,94
16,00% I.V.A.......................................................................19.551,02
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA 141.744,91
TOTAL PRESUPUESTO GENERAL 141.744,91
Asciende el presupuesto a la expresada cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS con NOVENTA
Y UN CÉNTIMOS
, a .
La propiedad La dirección facultativa

30 de nov iembre de 2011 Página1

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CÓDIGO RESUMEN UDSLONGITUDANCHURAALTURAPARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
CAPÍTULO 01 ARREGLO DE CASTILLETES
01.01 m 2 ARREGLO DE CASTILLETES
ARREGLO Y TERMINACION DE CASTILLETES, COMPRENDIENDO, PICADO DE TO-
DAS LAS SUPERFICIES ENFOSCADAS EN MAL ESTADO, FIJACION DE FABRICAS FI-
SURADAS Y AGRIETADAS MEDIANTE GRAPEADO CON ELEMENTOS METALICOS
GALVANIZADOS, REPARACION DE FISURAS CON CAPA DE MORTERO DE CEMEN-
TO CON RESINAS SINTETICAS TIPO SIKA MONOTOP 620 O EQUIVALENTE APLICA-
DA EN VARIAS CAPAS HASTA COMPLETAR EL ESPESOR ORIGINAL, COLOCACION
DE MALLA DE FIBRA DE POLIAMIDA INTERIOR DE REFUERZO, VENDADO EN JUN-
TAS DE ENCUENTROS Y GRIETAS DE MAYOR ESPESOR, REPOSICION DE ENFOS-
CADOS CON MORTERO DE CEMENTO BASTARDO A BUENA VISTA, MANO DE OBRA
NECESARIA ASI COMO MATERIAL COMPLEMENTARIO Y MEDIOS AUXILIARES NE-
CESARIOS.MEDIDA LA SUPERFICIE REAL EJECUTADA.
BLOQUE 1 2 5,00 3,50 35,00
1 2,50 3,50 8,75
1 4,10 2,80 11,48
2 2,90 2,80 16,24
1 1,60 2,80 4,48
BLOQUE 2 2 5,30 3,50 37,10
2 4,25 3,50 29,75
BLOQUE 3 2 4,15 3,50 29,05
2 4,90 3,50 34,30
206,15 5,20 1.071,98
01.02 m 2 LIMPIEZA CUBIERTA DE TEJAS
LIMPIEZA DE CUBIERTA DE TEJAS, COMPRENDIENDO LIMPIEZA DE FALDONES,
ENCUENTROS Y LIMAHOYAS, MANO DE OBRA NECESARIA ASI COMO PEQUEÑO
MATERIAL, CON PARTE PROPORCIONAL DE MEDIOS AUXILIARES .MEDIDA LA SU-
PERFICIE EJECUTADA EN VERDADERA MAGNITUD.
FALDON A C/ MALAGA 1 5,00 7,00 35,00
FALDON A PATIO CENTRAL 1 9,20 4,00 36,80
FALDON A C/ GRANADA 1 4,00 9,20 36,80
108,60 4,00 434,40
01.03 m 2 PINTURA ELASTOMERA ACRILICA
TERMINACION FINAL CON DE PINTURA ELASTOMERA ACRILICA LISA TIPO ACRITON
O SIMILAR, MEDIANTE IMPRIMACION PREVIA Y DOS MANOS DE ACABADO, CON
P.P. DE REMATES DE PRETILES
IGUAL MEDICION REPARACION
CASTILLETES
1 206,15 206,15
206,15 7,30 1.504,90
TOTAL CAPÍTULO 01 ARREGLO DE CASTILLETES...........................................................................................3.011,28
CAPÍTULO 02 SELLADO JUNTAS
02.01 m l RETIRADA Y LIMPIEZA DE ACTUALES JUNTAS DE DILATACION
RETIRADA Y LIMPIEZA DE ACTUALES JUNTAS DE DILATACION EN PARAMENTOS
VERTICALES Y HORIZONTALES DE FACHADAS, CUBIERTAS Y PATIOS, COMPREN-
DIENDO RETIRADA DEL ACTUAL SELLADO, RETIRADA DEL OBTURADOR DE FONDO Y
LIMPIEZA Y PREPARACION DE LA JUNTA PARA SU POSTERIOR SELLADO,CON RETI-
RADA DEL 15% DE PIEZAS DE REMATE EN MAL ESTADO, ROTAS O FISURADAS ASI
COMO DE SOBRANTES A VERTEDERO, MANO DE OBRA NECESARIA Y PEQUEÑO
MATERIAL Y MEDIOS AUXILIARES CON P.P. DE ANDAMIAJE NECESARIO. MEDIDA
LA LONGITUD EJECUTADA.
BLOQUE 1 2 12,30 24,60
3 5,80 17,40
1 8,40 8,40
BLOQUE 2 1 12,40 12,40
2 14,50 29,00
30 de nov iembre de 2011 Página1

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CÓDIGO RESUMEN UDSLONGITUDANCHURAALTURAPARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
91,80 1,00 91,80
02.02 m l SELLADO DE JUNTAS DE DILATACION
DE SELLADO DE JUNTAS DE DILATACION MEDIANTE LA APLICACION DE GALON DE
FIBRA DE VIDRIO DE 15 MM. DE ANCHURA MEDIA, IMPREGNADO DE RESINAS
ACRILICAS ELASTICAS, INCLUSO LIMPIEZA, PREPARACION Y ACABADO CON MA-
SILLA DE POLIURETANO DE UN SOLO COMPONENTE TIPO SIKA O SIMILAR, MANO
DE OBRA NECESARIA ASI COMO REPOSICION DEL 15 % DE PIEZAS DE PIEDRA DE
REMATE EN MAL ESTADO, MATERIAL COMPLEMENTARIO Y MEDIOS AUXILIARES
CON P.P. DE ANDAMIAJE NECESARIO. MEDIDA LA LONGITUD EJECUTADA.
IGUAL MEDICION RETIRADA Y
LIMPIEZA
1 91,80 91,80
91,80 8,20 752,76
TOTAL CAPÍTULO 02 SELLADO JUNTAS............................................................................................................ 844,56
CAPÍTULO 03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS
03.01 m 2 REPOSICION DE SOLERIAS DE FALDONES DE CUBIERTA
DE REPOSICION DE SOLERIAS EN MAL ESTADO DE FALDONES DE CUBIERTAS Y
CASTILLETES ASI COMO ZABALETAS PERIMETRALES, COMPRENDIENDO, RETIRA-
DA DE SOLERIAS DAÑADAS Y PIEZAS PERIMETRALES, REPOSICION DE PIEZAS EN
MAL ESTADO O ROTAS, LIMPIEZA DE LA SUPERFICIE DE VERDINAS , MOHOS Y
JUNTAS EN MAL ESTADO, CON DECAPANTE TIPO SIKALIMP O EQUIVALENTE, LLA-
GUEDO Y ENLECHADO POSTERIOR DE TODAS LAS JUNTAS Y TERMINACION CON
UN PORCENTAJE DE REPOSICION MEDIA DEL 40% DE SU TOTALIDAD, P.P. DE SE-
LLADO DE JUNTAS DE ZABALETA CON MASILLA DE POLIURETANO..P.P. DE MEDIOS
AUXILIARES NECESARIOS Y MATERIAL COMPLEMENTARIO. MEDIDA LA SUPERFI-
CIE EJECUTADA.
AZOTEA BLOQUE 1 1 18,50 12,00 222,00
A DEDUCIR -1 3,00 3,00 -9,00
-1 5,00 4,00 -20,00
-1 2,75 1,60 -4,40
AZOTEA BLOQUE 2 1 16,00 12,00 192,00
1 8,00 3,00 24,00
A DEDUCIR -1 5,00 3,00 -15,00
-1 4,10 5,30 -21,73
AZOTEA BLOQUE 3 1 16,00 15,00 240,00
A DEDUCIR -1 4,80 4,30 -20,64
587,23 3,70 2.172,75
TOTAL CAPÍTULO 03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS...........................................................................................2.172,75
CAPÍTULO 04 REPARACION PISCINAS
04.01 M2 LEVANTADO DE SOLERIA
LEVANTADO DE SOLERIA EXISTENTE, INCLUSO TRANSPORTE DE ESCOMBROS A
VERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDIDO EN VERDA-
DERA MAGNITUD.
ZONA SOBRE ELEVADA 2 2,30 14,50 66,70
1 6,00 2,30 13,80
1 6,00 1,20 7,20
2 8,75 2,30 40,25
1 1,50 8,75 13,13
1 4,00 2,30 9,20
ZONA INFERIOR 2 24,50 0,50 24,50
2 11,00 0,50 11,00
185,78 9,30 1.727,75
30 de nov iembre de 2011 Página2

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CÓDIGO RESUMEN UDSLONGITUDANCHURAALTURAPARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
04.02 M2 DEMOLICION DE CITARA PERIMETRAL
DEMOLICION DE CITARA DE LADRILLO, INCLUSO TRANSPORTE DE ESCOMBROS A
VERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDIDO EN VERDA-
DERA MAGNITUD.
1 7,50 0,50 3,75
1 14,50 0,50 7,25
1 9,50 0,50 4,75
1 15,00 0,50 7,50
1 8,75 0,30 2,63
25,88 8,20 212,22
04.03 M2 DEMOLICION EMPALOMADO
DEMOLICION DE EMPALOMADO EXISTENTE EN ZONA SOBRE ELEVADA ALREDE-
DOR DE LAS PISCINAS DE ADULTOS E INFANTIL, INCLUSO TRANSPORTE DE ES-
COMBROS A VERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDI-
DO EN VERDADERA MAGNITUD.
IGUAL MEDICION SOLERIA ZONAS
SOBRE ELEVADA
1 150,28 150,28
150,28 10,80 1.623,02
04.04 ML LEVANTADO BARANDILLAS PISCINA A MANO
LEVANTADO DE BARANDILLAS METALICAS EN LA ZONA DE LAS PISCINAS, INCLU-
SO LIMPIEZA Y RETIRADA DE ESCOMBROS A PIE DE CARGA, CON TRANSPORTE A
VERTEDERO Y CON P.P. DE MEDIOS AUXILIARES.
2 14,50 29,00
2 10,00 20,00
2 8,90 17,80
1 8,00 8,00
74,80 5,20 388,96
04.05 M2 IMPERMEABILIZACION CON LAMINA ASFALTICA
IMPERMEABILIZACION DE ZONA ALREDEDOR DE LAS PISCINAS PREVIA FORMA-
CION DE PENDIENTE CON MORTERO DE CEMENTO, INCLUSO FORMACION DE ME-
DIA CAÑA EN ENCUENTROS, ROZA DE 5 X 5 PARA EMPOTRAMIENTO DE LA LAMINA
EN PARAMENTOS, EMPALME CON LAMINA EXISTENTE, FORMACION Y REFUERZO
DE CAZOLETA SUMIDERO PARA EVACUACION DE AGUAS. MEDIDO EN VERDADE-
RA MAGNITUD.
ZONA A NIVEL DE FORJADO
IGUAL LEVANTADO SOLERIA 1 185,78 185,78
185,78 30,80 5.722,02
04.06 UD REVISION Y REPARACION FONTANERIA PISCINA
REVISION Y REPACION DE LA INSTALACION DE ABASTECIMIENTO Y DEPURACION
DE AGUAS DE LAS PISCINAS DE ADULTOS E INFANTIL, CON P.P. DE REPOSICION
DE PIEZAS DETERIORADAS, REVISION DE TODAS LAS JUNTAS. COMPROBACION
DE LA ESTANQUEIDAD DEL CIRCUITO DE ABASTECIMIENTO Y DEPURACION. MEDI-
DA LA UNIDAD TERMINADA Y FUNCIONANDO.
1 1,00
1,00 1.420,00 1.420,00
04.07 M2 CITARA DE LADRILLO PERFORADO
CITARA DE LADRILLO PERFORADO RECIBIDA CON MORTERO DE CEMENTO M-40
(1:6), INCLUSO CURADO Y LIMPIEZA. MEDIDA A CINTA CORRIDA.
IGUAL MEDICION DEMOLICION
CITAR PERIMETRAL
1 25,88 25,88
25,88 22,30 577,12
30 de nov iembre de 2011 Página3

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CÓDIGO RESUMEN UDSLONGITUDANCHURAALTURAPARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
04.08 M2 EMPALOMADO Y RECRECIDO
EMPALOMADO REALIZADO CON TABICON DE LADRILLO HUECO DOBLE DE 7CMS.
RECIBIDO CON MORTERO DE CEMENTO M-40 (1:6), INCLUSO RASILLONES CERÁMI-
COS DE 60X25X4, CAPA DE COMPRESION DE MORTERO DE CEMENTO M-40 (1:6), IN-
CLUSO MALLAZO DE ACERO ELECTROSOLDADO DE 20X20X4 MM., CURADO Y LIM-
PIEZA. MEDIDA A CINTA CORRIDA.
IGUAL MEDICION DEMOLICION
EMPALOMADO PISCINA
1 150,28 150,28
150,28 24,70 3.711,92
04.09 ML COLOCACION Y ADAPTACION DE BARANDILLA
MONTAJE DE BARANDILLA DESMONTADA, INCLUSO ADAPTACION Y REPOSICION
DE ELEMENTOS DAÑADOS DURANTE EL DESMONTAJE. MEDIDA LA LONGITUD CO-
LOCADA.
IGUAL MEDICION LEVANTADO DE
BARANDILLA
1 74,80 74,80
74,80 8,10 605,88
04.10 M2 SOLERIA DE GRES ANTIDESLIZANTE CON P.P. DE RODAPIE
SOLERIA DE BALDOSAS DE GRES IGUAL A LA EXISTENTE, RECIBIDA COM MORTE-
RO DE CEMENTO, CON LLAGA ABIERTA, LECHEADO, AVITOLADO Y LIMPIEZA DEL
PAVIMENTO, CON P.P. DE RODAPIE A JUEGO DEL MISMO MATERIAL. MEDIDA LA
SUPERFICIE DE SOLERIA EJECUTADA.
IDEM MEDICION LEVANTADO
SOLERIA
1 185,78 185,78
185,78 32,90 6.112,16
04.11 M2 ENFOSCADO MAESTREADO CON MORTERO DE CEMENTO
ENFOSCADO MAESTREADO Y FRATASADO CON MORTERO DE CEMENTO CEM
II/B-P 32,5 N Y ARENA DE RÍO 1/6 (M-40) EN PARAMENTOS VERTICALES DE 20 MM.
DE ESPESOR, I/REGLEADO, SACADO DE ARISTAS Y RINCONES CON MAESTRAS
CADA 3 M. Y ANDAMIAJE, S/NTE-RPE-7, MEDIDO DEDUCIENDO HUECOS.
IGUAL MEDICION CITARA 1 25,88 25,88
25,88 14,60 377,85
04.12 M2 PINTURA PETREA RUGOSA SOBRE ENFOSCADO
REVESTIMIENTO RUGOSO APLICADO CON PISTOLA O RODILLO TIPO MONTOKRIL,
EN PARAMENTOS VERTICALES Y HORIZONTALES DE FACHADA, LIMPIEZA DE SU-
PERFICIES, MANO DE IMPRIMACIÓN ACRÍLICA, MANO DE REVESTIMIENTO LISO DI-
LUIDO COMO FONDO Y MANO DE REVESTIMIENTO RUGOSO.
IGUAL MEDICION ENFOSCADO 1 25,88 25,88
25,88 5,10 131,99
04.13 UD REJILLA DE VENTILACION 60X30 CM
REJILLA DE VENTILACION DE LAMAS FIJAS DE ALUMINIO ANODIZADO EN SU CO-
LOR, CON TUBO DE MONTAJE PERIMETRAL Y GARRAS DE FIJACION. INCLUSO
AYUDAS DE ALBAÑILERIA A SU COLOCACION. MEDIDA LA UNIDAD COLOCADA.
2 3,00 6,00
1 8,00 8,00
1 4,00 4,00
18,00 24,20 435,60
04.14 M2 PINTURA AL ESMALTE SOBRE CERRAJERIA
PINTURA AL ESMALTE SATINADO, DOS MANOS Y UNA MANO DE MINIO O ANTIOXI-
DANTE SOBRE CARPINTERÍA METÁLICA O CERRAJERÍA, I/RASCADO DE LOS ÓXI-
DOS Y LIMPIEZA MANUAL.
DOBLE MEDICION CERRAJERIA
POR 1M DE ALTURA
2 74,80 1,00 149,60
149,60 6,15 920,04
30 de nov iembre de 2011 Página4

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CÓDIGO RESUMEN UDSLONGITUDANCHURAALTURAPARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
04.15 UD RECOGIDA Y EVACUACION DE AGUAS
FORMACION DE RECOGIDAS DE AGUAS REALIZADA CON SUMIDERO SIFONICO DE
EPDM, DE DIAMETRO 90 MM, CON SALIDA VERTICAL, INCLUSO P.P. DE TALADRO
EN FORJADO, TUBERIA DE PVC DIAMETRO 50 MM HASTA PUNTO DE CONEXION EN
LA RED DE EVACUACION DE AGUAS EXISTENTE EN EL TECHO DEL SOTANO, IN-
CLUSO CLIP DE FIJACION, AYUDA DE ALBAÑILERIA NECESARIA Y ELEMENTOS AU-
XILIARES. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.
6 6,00
6,00 62,30 373,80
TOTAL CAPÍTULO 04 REPARACION PISCINAS..................................................................................................24.340,33
CAPÍTULO 05 CARPINTERIA DE MADERA
05.01 UD DESMONTAJE DE PUERTA DE PASO
LEVANTADO DE CARPINTERÍA EN PUERTAS DE PASO, INCLUIDOS CERCOS, HOJAS
Y ACCESORIOS, POR MEDIOS MANUALES Y CON RECUPERACIÓN DE LA HOJA
PARA POSTERIOR APROVECHAMIENTO, APILADO Y TRASLADO A PIE DE CARGA,
INCLUSO LIMPIEZA Y RETIRADA DE CERCOS, TAPAJUNTAS Y OTROS MATERIALES
NO APROVECHABLES A VERTEDERO, CON CANON DE VERTIDO. MEDIDA LA UNI-
DAD EJECUTADA.
1 270,00 270,00
270,00 8,30 2.241,00
05.02 UD REPOSICION CERCO Y TAPAJUNTAS, INCLUSO MONTAJE DE HOJA
MONTAJE DE PUERTA DE PASO. CON APROVECHAMIENTO DE LA HOJA PREVIA-
MENTE DESMONTADA, PERO CON SUMINISTRO Y COLOCACION DE CERCO Y TA-
PAJUNTAS A DOS CARA, CON P.P. DE REPASO Y BARNIZADO DEL CONJUNTO. RE-
POSICION DE HERRAJES DETERIORADOS EN LA OPERACION DE DESMONTA-
JE-MONTAJE. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.
IGUAL MEDICION DESMONTAJE 1 270,00 270,00
270,00 114,00 30.780,00
TOTAL CAPÍTULO 05 CARPINTERIA DE MADERA..............................................................................................33.021,00
CAPÍTULO 06 VARIOS
06.01 ML BAJANTE PVC PLUVIALES 125 m m.
BAJANTE DE PVC DE PLUVIALES, DE 125 MM. DE DIÁMETRO, CON SISTEMA DE
UNIÓN POR JUNTA ELÁSTICA (EN12200), COLOCADA CON ABRAZADERAS METÁLI-
CAS, INSTALADA, INCLUSO CON P.P. DE PIEZAS ESPECIALES DE PVC, FUNCIO-
NANDO.
FACHADA A C/ MALAGA 4 7,00 28,00
PATIO INTERIOR 3 7,00 21,00
FACHADA A C/ GRANADA 4 7,00 28,00
77,00 22,30 1.717,10
06.02 ML CANALÓN DE PVC DE 12,5 cm .
CANALÓN DE PVC, DE 12,5 CM. DE DIÁMETRO, FIJADO MEDIANTE GAFAS DE SUJE-
CIÓN AL ALERO, TOTALMENTE EQUIPADO, INCLUSO CON P.P. DE PIEZAS ESPECIA-
LES Y REMATES FINALES DE PVC, Y PIEZAS DE CONEXIÓN A BAJANTES, COMPLE-
TAMENTE INSTALADO.
FACHADA A C/ MALAGA 1 42,50 42,50
PATIO INTERIOR 1 4,00 4,00
1 27,00 27,00
FACHADA A C/ GRANADA 1 28,00 28,00
101,50 38,10 3.867,15
30 de nov iembre de 2011 Página5

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CÓDIGO RESUMEN UDSLONGITUDANCHURAALTURAPARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
06.03 M2 PINTURA AL ESMALTE SOBRE CERRAJERIA
PINTURA AL ESMALTE SATINADO, DOS MANOS Y UNA MANO DE MINIO O ANTIOXI-
DANTE SOBRE CARPINTERÍA METÁLICA O CERRAJERÍA, I/RASCADO DE LOS ÓXI-
DOS Y LIMPIEZA MANUAL.
1 259,20 259,20
259,20 6,15 1.594,08
06.04 M2 REFORMA DE PENDIENTES EN SOTANO
REFORMA DE PENDIENTES EN EL PAVIMENTO DEL SOTANO, CONSISTENTE EN: PI-
CADO DE LA SUPERFICIE A REFORMAR, LIMPIEZA DE LA SUPERFICIE, APLICACION
DE IMPRIMACION ADECUADA, MORTERO SIKA MONOTOP 620 Ó SIMILAR, TERMINA-
CION CON REGLA VIBRANTE. MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA.
2 20,00 4,00 160,00
160,00 38,20 6.112,00
06.05 M2 REPOSICION PINTURA SEÑALIZACION SOTANO
REPOSICION DE LAS PINTURAS EXISTENTES PARA SEÑALIZACION DE PLAZAS DE
APARCAMIENTO, VIAS DE CIRCULACION, TRASTEROS Y/U OTROS SEÑALIZACIO-
NES. MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA.
2 20,00 4,00 160,00
160,00 2,10 336,00
06.06 UD MARQUESINA DE PROTECCION
MARQUESINA DE PROTECCION DE HUECO EXPUESTO AL AGUA DE LLUVIA DE DI-
MENSIONES APROXIMADAS 1,20 X 0,50 M., REALIZADO CON PERFILES DE ACERO
LAMINADO EN CALIENTE Y VIDRIO ARMADO, CON DISEÑO SENCILLO EN FORMA
TRAPEZOIDAL INCLUSO FIJACION A PARAMENTOS, SELLADOS NECESARIOS, PIN-
TURA Y REPASOS. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.
1 27,00 27,00
27,00 96,00 2.592,00
06.07 UD PROTECCION SALIDA INSTALACIONES CLIMATIZACION
FORMACION DE PROTECCION DE SALIDA DE CONDUCTOS DE CLIMATIZACION RE-
ALIZADO CON CHAPA DE ACERO GALVANIZADO DE 0,8 MM. DE ESPESOR, INCLU-
SO PLIEGUES DE FORMACION DE GOTERONES Y PESTAÑA DE FIJACION. DIMEN-
SION APROXIMADA 40 X 15 CMS. INCLUSO FIJACION Y SELLADO. MEDIDA LA UNI-
DAD EJECUTADA.
36 36,00
36,00 14,30 514,80
06.08 M2 REPOSICION SOLERIA EN MAL ESTADO EN ZONAS COMUNES
REPOSICION SOLERIA EN MAL ESTADO CONSISTENTE EN: LEVANTADO DE LAS
BALDOSAS ROTAS O EN MAL ESTADO, REPOSICION DE MORTERO, COLOCACION
DE BALDOSAS, AVITOLADO, CURADO, LIMPIEZA Y REPASOS. MEDIDA LA SUPERFI-
CIE EJECUTADA.
RAMPA MINUSVALIDO 3 1,00 2,50 7,50
ZONA DE PASO 2 3,00 1,50 9,00
ZONA ACCESO BLOQUE 2 1 3,00 4,00 12,00
ZONA ACCESO BLOQUE 1 1 2,00 3,50 7,00
ZONA PATIO PISCINA 4 1,00 0,60 2,40
37,90 38,15 1.445,89
06.09 UD REPARACION SOLERIA MARMOL INTERIOR VIVIENDAS
REPARACION DE SOLERIA DE MARMOL CON P.P DE ZONAS COMUNES DE SOLE-
RIA DE BARRO, CONSISTENTE EN LEVANTADO DE BALDOSAS DETERIORADAS, CO-
LOCACION DE NUEVA SOLERIA INCLUSO PULIDO, ABRILLANTADO, LIMPIEZA Y RE-
PASOS MEDIDA LA UNIDAD TERMINADA POR VIVIENDA. PRECIO MEDIO.
36 36,00
30 de nov iembre de 2011 Página6

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CÓDIGO RESUMEN UDSLONGITUDANCHURAALTURAPARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
36,00 360,00 12.960,00
06.10 UD REPASOS DEFECTOS VARIOS
REPASO DE DEFECTOS VARIOS EN VIVIENDAS Y ZONAS COMUNES REALIZADA
POR PERSONAL PROFESIONAL DE VARIOS OFICIOS (FONTANERO, ELECTRICISTA,
ALBAÑIL, YESERO, PINTOR ETC.). MEDIDA LA UNIDAD DE VIVIENDA REPASADA
CON P.P. DE ZONAS COMUNES.
36 36,00
36,00 220,00 7.920,00
TOTAL CAPÍTULO 06 VARIOS...............................................................................................................................39.059,02
CAPÍTULO 07 CONTROL DE CALIDAD
07.01 Ud CONTROL DE RECEPCIÓN CEMENTO
UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LOS DIFERENTES TIPOS DE CEMENTOS UTILIZA-
DOS EN LA OBRA, INDICANDO TIPO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD...ETC, ASÍ
COMO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO COMO
DE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN.
Total cantidades alzadas 1,00
1,00 24,00 24,00
07.02 Ud CONTROL RECEPCIÓN LADRILLOS
UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LOS DIFERENTES TIPOS DE LADRILLOS (MACIZO,
VISTO Y H/D) UTILIZADOS EN LA OBRA, INDICANDO TIPO, MEDIDAS, ESPESOR, CO-
LOR, MARCADO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD, HIDROFUGADO PARA LOS VIS-
TOS, ASÍ COMO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO
COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN.
Total cantidades alzadas 1,00
1,00 24,00 24,00
07.03 Ud CONTROL R. ARENA PARA FÁBRICAS
UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LA ARENA UTILIZADA EN OBRA PARA REALIZA-
CIÓN DE PASTAS Y MORTEROS PARA UTILIZACIÓN EN FÁBRICAS Y TABIQUERÍAS,
INDICANDO LUGAR DE PROCEDENCIA, CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y MORFOLÓGI-
CAS CLASIFICÁNDOLA Y COMPROBANDO LA NO PRESENCIA DE ARENA DE MIGA,
COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y ÓRDENES DE LA D.F. ASÍ
COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN.
Total cantidades alzadas 1,00
1,00 24,00 24,00
07.04 Ud CONTROL RECEP. IMPERMEABILZ.
UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LOS DIFERENTES IMPERMEABILIZANTES UTILIZA-
DOS EN LA OBRA (MUROS, ALJIBES, CUBIERTAS, MARQUESINAS, PASARE-
LAS...ETC), INDICANDO TIPO DE ACUERDO A UNE, IDENTIFICACIÓN, MARCADO
CON IDENTIFICACIÓN, CUMPLIMIENTO DE LAS LIMITACIONES DE USO EN FUN-
CIÓN DE LAS TEMPERATURAS Y HUMEDADES RELATIVAS, ESPESOR Y COMPOSI-
CIÓN COMPLETA, LONGITUD Y ANCHURA TOTAL DEL ROLLO EN EL CASO DE LÁMI-
NAS, LA MASA NOMINAL, LA FECHA DE FABRICACIÓN, LAS CONDICIONES DE AL-
MACENAMIENTO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD SI LO POSEE...ETC, ASÍ CO-
MO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO COMO DE
LA NORMATIVA DE APLICACIÓN.
Total cantidades alzadas 1,00
1,00 26,00 26,00
30 de nov iembre de 2011 Página7

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
INFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA
CÓDIGO RESUMEN UDSLONGITUDANCHURAALTURAPARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
07.05 Ud CONTROL RECEPCIÓN LÁMINAS IMP.
UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LAS LÁMINAS IMPERMEABILIZANTES (ASFÁLTI-
CAS Y NO ASFÁLTICAS) UTILIZADAS EN CUBIERTA, INDICANDO MARCA COMER-
CIAL, CARACTERÍSTICAS, ESPESOR, COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE
PROYECTO Y ÓRDENES DE LA D.F. ASÍ COMO DE LA NORMATIVA UNE DE APLICA-
CIÓN. SE ACOMPAÑARÁN LOS CERTIFICADOS DE CALIDAD QUE LA EMPRESA
CONSTRUCTORA FACILITE SIENDO COMO MÍNIMOS: LOS CERTIFICADOS DEL FA-
BRICANTE.
Total cantidades alzadas 1,00
1,00 27,00 27,00
07.06 Ud CONTROL RECEPCIÓN BALDOSAS
UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE BALDOSAS UTILIZADOS EN OBRA PARA SOLA-
DOS, INDICANDO PROCEDENCIA Y MARCA COMERCIAL, DESIGNACIÓN E IDENTI-
FICACIÓN, CARACTERÍSTICAS DE FABRICACIÓN (TIPO, COMPOSICIÓN, NATURALE-
ZA DE LA SUPERFICIE DE ACABADO) Y GEOMÉTRICAS (MEDIDAS NOMINALES Y
ESPESORES), PROPIEDADES FÍSICAS Y MECÁNICAS QUE APORTE EL FABRICAN-
TE (ABSORCIÓN DE AGUA, RESISTENCIA A FLEXIÓN, DUREZA DE RAYADO...ETC),
COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y ÓRDENES DE LA D.F. ASÍ
COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN. SE ACOMPAÑARÁN LOS CERTIFICA-
DOS DE CALIDAD QUE LA EMPRESA CONSTRUCTORA FACILITE SIENDO COMO MÍ-
NIMOS: LOS CERTIFICADOS DEL FABRICANTE CON INDICACIÓN DE LAS CARACTE-
RÍSTICAS ANTES MENCIONADAS O EN SU DEFECTO FICHA DEL PRODUCTO.
Total cantidades alzadas 1,00
1,00 25,00 25,00
07.07 Ud CONTROL RECEPCIÓN PINTURAS
UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LAS PINTURAS (TEMPLES, PLÁSTICOS, ACRÍLI-
COS, EPOXI, ESMALTES, BARNICES...ETC) UTILIZADAS EN LA OBRA, POR CADA
UNIDAD DIFERENCIADA, INDICANDO LUGAR DE PROCEDENCIA, FABRICANTE, CLA-
SIFICACIÓN, CARACTERÍSTICAS FÍSICAS, DOCUMENTACIÓN TÉCNICA, COMPRO-
BANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y ÓRDENES DE LA D.F. ASÍ COMO DE
LA NORMATIVA DE APLICACIÓN.
Total cantidades alzadas 1,00
1,00 25,00 25,00
07.08 Ud CON. RECEP. PUERTAS DE MADERA
UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LAS PUERTAS DE MADERA UTILIZADAS EN OBRA,
POR CADA TIPO DIFERENCIADO, INDICANDO: PROCEDENCIA Y MARCA COMER-
CIAL, DATOS DE IDENTIFICACIÓN SEGÚN UNE 56801/89 Y UNE 6803/00/01 ER, CERTI-
FICADOS DE GARANTÍA O SELLOS DE CALIDAD CUANDO LOS POSEAN, FICHAS DE
CARACTERÍSTICAS DEL FABRICANTE (DE LAS PROPUESTAS POR LA CONTRATA), FI-
CHAS DE LAS DESIGNADAS EN PROYECTO, REFERENCIAS DE CALIDAD EXIGIDAS
EN LAS NORMAS, TODO ELLO PARA PODER: 1) VERIFICAR EL CUMPLIMIENTO DE
LAS NORMAS APLICABLES. 2) REALIZAR UNA COMPARACIÓN ENTRE LAS DESIGNA-
DAS EN PROYECTO Y LA PROPUESTA PRESENTADA. 3) PROCEDER A LA APROBA-
CIÓN POR PARTE DE LA D.F.
Total cantidades alzadas 1,00
1,00 60,00 60,00
TOTAL CAPÍTULO 07 CONTROL DE CALIDAD....................................................................................................235,00
TOTAL......................................................................................................................................................................102.683,94
30 de nov iembre de 2011 Página8

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