LVTS_Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Là Quyền Sử Dụng Đất Trong Hợp Đồng Tín Dụng Từ Thực Tiễn Xét Xử Tại Tòa Án Nhân Dân Tỉnh Bình Dương

Luận Văn Uy Tín viết thuê luận văn thạc sĩ - tốt nghiệp. Zalo: [phone]

1. BÌNH DƯƠNG – 2022
LUẬN VĂN UY TÍN
VIẾT THUÊ LUẬN VĂN THẠC SĨ – TỐT NGHIỆP
ZALO: [phone]
ĐINH THỊ MỘNG TUYẾT
TÊN ĐỀ TÀI
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT
XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ

2. BÌNH DƯƠNG - 2022
LUẬN VĂN UY TÍN
VIẾT THUÊ LUẬN VĂN THẠC SĨ – TỐT NGHIỆP
ZALO: [phone]
ĐINH THỊ MỘNG TUYẾT
TÊN ĐỀ TÀI
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT
XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN PHƯƠNG NAM

3. PA
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của
cá nhân tôi, chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào,
được hoàn thiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Phan Phương Nam.
Các số liệu, nội dung được trình bày trong luận văn này là hoàn toàn
hợp lệ và đảm bảo tuân thủ các quy định về bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ.
Tôi xin chịu trách nhiệm về đề tài nghiên cứu của mình.
Thủ Dầu Một, ngày … tháng … năm 20..
Học viên thực hiện
Đinh Thị Mộng Tuyết

4. PA
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ
1 BLDS Bộ luật Dân sự
2 BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự
3 HĐTD Hợp đồng tín dụng
4 QSDĐ Quyền sử dụng đất
5 TAND Tòa án nhân dân
6 TCTD Tổ chức tín dụng
7 THADS Thi hành án dân sự

5. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................v
1.Lý do thực hiện đề tài:.....................................................................................v
2.Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu.........................................................................vii
2.1.Mục tiêu tổng quát...................................................................................vii
2.2.Mục tiêu cụ thể........................................................................................vii
3.Tổng quan tài liệu liên quan đến đề tài.........................................................ivii
3.1.Luận án, luận văn...................................................................................ivii
3.2.Sách tham khảo........................................................................................ix
3.3.Bài báo.......................................................................................................x
4.Đối tượng, phạm vi nghiên cứu......................................................................xi
4.1.Đối tượng nghiên cứu...............................................................................xi
4.2.Phạm vi nghiên cứu................................................................................xiii
5.Phương pháp nghiên cứu..............................................................................xiii
6.Đóng góp của nghiên cứu..............................................................................xii
7.Bố cục của luận văn......................................................................................xiii
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG ...................................................1
1.1.Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng ngân hàng..............................................................................................1
1.1.1.Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng...................................................................................1
1.1.2.Phân loại hình thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng............................................................................................9

6. 1.1.3.Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng...........................................................................................................12
1.1.4.Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng...................................................16
1.2.Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng.....................................................................................19
1.2.1.Các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng.................................................................................19
1.2.2.Chủ thể pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng...........................................................................................21
1.2.3.Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng..................................................................................................22
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI
TAND TỈNH BÌNH DƯƠNG - BẤT CẬP, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN...................................................................................................................30
2.1.Xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác 30
2.1.1.Những khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp mà
trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác.................................................30
2.1.2.Giải pháp khi xử lý tài sản mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người
khác..................................................................................................................................50
2.2.Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng trong
trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ......................................52
2.2.1.Khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất của hộ..................................................................................................52
2.2.2.Giải pháp khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường
hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ................................................64

7. PA
MỞ ĐẦU
1.Lý do thực hiện đề tài
Trong hoạt động tín dụng, ngân hàng thì thế chấp tài sản là một biện pháp
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho hợp đồng tín dụng mà khách hàng ký
kết với ngân hàng. Trong các tài sản được sử dụng để thế chấp cho hợp đồng tín
dụng thì quyền sử dụng đất là tài sản được sử dụng phổ biến. Khi khách hàng
không có khả năng trả nợ, các tổ chức tín dụng muốn thu hồi nợ vay thì xử lý tài
sản bảo đảm. Khởi kiện ra Tòa án là một trong những giải pháp thường được các
ngân hàng lựa chọn khi xử lý, thu hồi nợ. Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín
dụng liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là của bên thứ ba và trên đất có nhà ở,
công trình xây dựng của người khác mà người có quyền sử dụng đất cho phép
xây dựng và tài sản này không thuộc tài sản thế chấp thực tiễn xét xử trong nhiều
năm qua là vấn đề có nhiều quan điểm, vướng mắc. Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm
(gọi tắt là Nghị định 11). Tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 có quy định:
“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản
gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa
vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao
cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.” Quan điểm này sau đó
tiếp tục được khẳng định tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật dân sự
năm 2015. Cụ thể tại khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “2.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời
là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ
của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất được chuyển giao

8. cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
và Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017, được công bố theo Quyết định số
299/QĐ- CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Tuy đã có quy định tương đối cụ thể như vậy, nhưng cho đến nay việc xử lý tài
sản thế chấp vẫn còn có những vướng mắc. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong trường quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ thì có nhiều
quan điểm về cách xác định thành viên của hộ gia đình, một số Tòa án căn cứ vào
hộ khẩu nhưng hộ khẩu là tài liệu phục vụ cho mục đích quản lý hành chính về
nhân khẩu thường trú, không phải là căn cứ pháp lý duy nhất xác định thành viên
hộ gia đình được quyền sử dụng đất, có Tòa án thì căn cứ vào thành viên hộ tại
thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những ai, hợp đồng thế
chấp mà thành viên hộ không ký thì có Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu
một phần, có Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với phần
thành viên hộ không ký, trong trường hợp tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một
phần đối với thành viên hộ không ký vào hợp đồng thế chấp thì xử lý tài sản thế
chấp như thế nào, phân chia để xác định phần của thành viên hộ hay nhận thanh
giá trị tương ứng phần sở hữu tại thời điểm tài sản phát mãi. Đồng thời, nhận
thức và áp dụng pháp luật trong thực tiễn xét xử và thi hành án, có những vấn đề
cũng không có quan điểm thống nhất giữa Tòa án nhân dân cấp huyện/thị
xã/thành phố và Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và giữa Tòa án nhân dân các
cấp dẫn đến kết quả là bản án bị hủy, sửa làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích
của các đương sự gây nên tình trạng người dân mất niềm tin vào hệ thống cơ
quan thực thi pháp luật.
Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng để từ đó đưa ra các kiến nghị, giải
pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong hợp đồng tín dụng, có ý nghĩa thực tiễn, tính ứng dụng. Từ những
lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” để làm

9. luận văn Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế.

10. PA
2.Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu
2.1.Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu nghiên cứu tổng quan của đề tài là nhằm làm rõ, đánh giá các quy
định pháp luật và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; thông qua đó đưa
ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
2.2.Mục tiêu cụ thể
Mục đích nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu, nhận diện thực trạng pháp luật
và các bất cập (nếu có) trong quy định của pháp luật liên quan đến xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; tìm hiểu nguyên nhân
của những khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương.
Từ đó, Luận văn sẽ đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng nói trên, góp
phần nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử, tạo sự thống nhất khi áp dụng pháp
luật trong Tòa án hai cấp tại Bình Dương khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
3.Tổng quan tài liệu liên quan đến đề tài
Liên quan đến đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” ở trong
nước có thể nêu lên các công trình sau:
3.1.Luận án, luận văn
-Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp
luật Việt Nam”, năm 2015, của tác giả Nguyễn Quỳnh Thoa. Công trình đã phân
tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, phân
tích đánh giá thực trạng và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.

11. -Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
tại các tổ chức tín dụng - Thực trạng và hướng hoàn thiện”, năm 2016, của tác
giả Hoàng Minh Phương. Công trình nghiên cứu này đã nêu ra được các khái
niệm, đặc trưng, vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ; nêu lên được thực trạng
pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Từ đó có
những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại
các TCTD.
-Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng”, năm 2017, của tác giả Lê Anh Tuấn. Công trình nghiên cứu này
đã phân tích, làm sáng tỏ được những lý luận chung về thế chấp tài sản là QSDĐ,
các phương thức, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp QSDĐ. Bên cạnh đó, luận
văn cũng đã chỉ ra được những tồn tại, bất cập của luật khi áp dụng vào quá trình
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật liên quan đến các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
-Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong
hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, năm
2018, của tác giả Nguyễn Hoàng Vũ. Công trình nghiên cứu này cũng làm sáng
tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng. Từ đó, chỉ ra được những bất cập của pháp luật
về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng và đưa ra một số
giải pháp, kiến nghị hoàn thiện.
Bên cạnh những công trình nghiên cứu khoa học đã được đề cập, còn có các
bài viết của các chuyên gia pháp lý đăng trên các Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí
Tòa án, các trang web của ngân hàng Nhà nước, như:
“Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản
với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”, TS.
Nguyễn Văn Tuyến, Tạp chí Ngân hàng, số 17/2010, bài viết đã đề cập đến mối
quan hệ pháp lý giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng, nêu ra
những bất cập trong mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp.
Từ đó, đưa ra kiến nghị và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật cho hoạt động cho

12. vay của các TCTD.

13. PA
“Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”, TS. Bùi Đức
Giang, Tạp chí Ngân hàng, số 04/2019, bài viết đã cho thấy những nội dung cơ
bản về thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp tài sản là QSDĐ và nêu ra được
những khó khăn, bất cập của các TCTD khi nhận tài sản thế chấp và đưa ra một
vài giải pháp hoàn thiện.
Xét thấy các công trình khoa học đã chỉ ra được những vấn đề lý luận chung
về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, định nghĩa các khái niệm, phân tích đánh giá
được những đặc trưng, vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ; nêu lên được thực
trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Từ
đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ tại các TCTD.
3.2.Sách tham khảo
-TS. Bùi Ngọc Cường, (2004), Một số vấn đề về quyền tự do kinh doanh
trong pháp luật kinh tế hiện hành ở Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia,
Hà Nội.
-Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng
Việt Nam, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội.
-Th.s Phạm Văn Đàm (2011), “Các biện pháp pháp lý bảo đảm thực hiện
hợp đồng tín dụng”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (11), trang 20-25. 24. TS.
Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định Hợp đồng trong Bộ luật Dân sự Việt
Nam, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
-Th.s Đoàn Thái Sơn (2007), “Bất cập của pháp luật về bảo vệ quyền của
chủ nợ của tổ chức tín dụng”, Tạp chí ngân hàng, (10), trang 17 – 19. 26. TS. Lê
Thị Thu Thủy (2002), “Bản chất pháp lý của hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Tạp
chí Dân chủ và Pháp luật, (12), trang 10 – 15.
-TS. Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
của các tổ chức tín dụng, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. 28. TS. Phạm Văn
Tuyết

14. PA
& TS. Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng và biện pháp bảo đảm tiền vay,
Nhà xuất bản Tư pháp.
3.3.Bài báo
-Vũ Mai Chi, Trần Anh Quý, Tình hình xử lý nợ xấu tại Việt Nam qua các
giai đoạn - các vấn đề cần quan tâm và khuyến nghị, Tạp chí Ngân hàng số
21/2018.
-Bùi Đức Giang, “Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”,
Tạp chí Ngân hàng số 4/2019.
-Vũ Thế Hoài, “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản của người
thứ ba”, Tạp chí Kiểm sát, số 13/2019, tr. 35.
-Đào Lê Kiều Oanh, Phan Thị Linh, “Khởi kiện khi thu hồi nợ của các
TCTD: Rào cản và đề xuất”, Tạp chí Tài chính Kỳ 1, tháng 5/2019.
-Lê Thị Thu Thủy, Bảo đảm sự thuận lợi, công bằng và hợp lý trong việc xử
lý tài sản bảo đảm khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng tín dụng, Tạp
chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 32, Số 02/2016.
-Vũ Thị Hồng Yến, Thi hành án tín dụng ngân hàng đối với các khoản vay
có biện pháp bảo đảm – Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật, Tạp chí Ngân
hàng số 5/2020.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu khai thác những quy định của
pháp luật về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ trong hợp đồng tín dụng, còn luận văn
này tác giả sẽ phân tích, đánh giá toàn diện, bổ sung thêm các vấn đề như: Vai trò
của việc xử lý tài sản thế chấp; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp; quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ; các trường hợp xử lý, nguyên tắc xử lý, chủ thể, phương thức xử
lý tài sản thế chấp QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Bên cạnh đó, luận văn sẽ
phân tích sâu những thực tiễn, bất cập của pháp luật xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trong hợp đồng tín dụng, mà đặc biệt luận văn sẽ sử dụng nhiều tình
huống thực tiễn trong các tranh chấp phát sinh trên địa bàn tỉnh Bình Dương để
chứng minh được những bất cập của quy định pháp luật và từ đó có những giải
pháp để hoàn

15. thiện. Do vậy, đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” mà học viên lựa
chọn vẫn còn là đề tài cần được nghiên cứu và hoàn thiện.
4.Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1.Đối tượng nghiên cứu
Là công trình nghiên cứu luật học theo định hướng ứng dụng nên đối
tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn
áp dụng pháp luật khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng từ thực tiễn xét xử xử lý tại TAND tỉnh Bình Dương. Do vậy, tác giả lấy
thông tin từ thực tiễn các tranh chấp đã, đang được giải quyết bởi Tòa án để
nghiên cứu.
4.2.Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: Thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương
về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
Phạm vi không gian: Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
Phạm vi thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2021.
5.Phương pháp nghiên cứu
Học viên sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chủ yếu và có tính
phổ biến như:
Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp: Đây là hai phương pháp
nghiên cứu quan trọng của đề tài, được sử dụng ở cả hai chương của luận văn,
nhằm phân tích, đánh giá quy định pháp luật và thực tiễn xét xử về xử lý xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Phương pháp tổng
hợp còn được sử dụng để tổng hợp và đúc rút kết quả của quá trình nghiên cứu.
Phương pháp phân tích bản án: Là phương pháp chủ đạo của đề tài, được
sử dụng để phân tích, đánh giá và bình luận các bản án được xét xử bởi Tòa án
liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Từ đó, tạo tiền đề để
phát hiện các vấn đề liên quan, cũng như tạo ra các luận cứ quan trọng cho việc

16. nghiên

17. cứu đề tài. Phương pháp phân tích bản án tập trung vào các lập luận của Tòa án,
các đương sự và bên liên quan để làm rõ các vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh được áp dụng để tìm ra những
nét khác biệt và tương đồng trong nhận thức và áp dụng pháp luật giữa các chủ
thể trong quan hệ thế chấp cũng như giữa các chủ thể giải quyết tranh chấp; quan
điểm xét xử của Tòa án các cấp về các vụ án có liên quan đến trường hợp xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Qua đó, tác giả đánh giá những vấn đề
tương đồng và khác biệt để làm rõ những quy định tiến bộ, nhằm gợi mở, kiến
nghị cho cơ chế áp dụng chính xác, hiệu quả và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm vận dụng nhuần nhuyễn giữa kiến
thức lý luận và thực tiễn để làm sáng tỏ những vấn đề cần nghiên cứu về thế chấp
quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng ngân hàng.
6.Đóng góp của nghiên cứu
Về ý nghĩa khoa học: Luận văn là công trình nghiên cứu tương đối có tính
hệ thống, làm sáng tỏ các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trong hợp đồng tín dụng ở Việt Nam và có những đóng góp mới trên lĩnh
vực như sau:
Thứ nhất, luận văn đã nêu vai trò của việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trong hợp đồng tín dụng đối với hoạt động của TCTD; sự cần thiết phải điều
chỉnh pháp luật; các nguyên tắc xử lý; chủ thể thực hiện việc xử lý và các phương
thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng.
Thứ hai, luận văn đã phân tích, đánh giá một cách có hệ thống thực tiễn áp
dụng và bất cập pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín
dụng ở Việt Nam.
Thứ ba, luận văn đã đưa ra được các định hướng và các kiến nghị có tính
khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong TCTD.
Về giá trị ứng dụng: Luận văn làm rõ xử lý tài sản là quyền sử dụng đất từ

18. thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương, đánh giá thực tiễn việc áp dụng
pháp

19. PA
luật, những khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
Từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng nói trên, góp phần nâng cao
hiệu quả, chất lượng xét xử, tạo sự thống nhất khi áp dụng pháp luật trong Tòa án
hai cấp tại Bình Dương khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng.
7.Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao
gồm có hai chương:
Chương 1: Tổng quan về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng.
Chương 2: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương – Bất cập, hạn chế
và giải pháp hoàn thiện.

20. PA
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
.1.Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng ngân hàng
.1.1.Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất trong hợp đồng tín dụng
.1.1.1.Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất và bản chất của thế
chấp quyền sử dụng đất
Hiểu một cách cơ bản thì "Thế chấp [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay
thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn"
1
. Theo cách hiểu này
thì chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có
nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm. Theo
quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành: “Thế chấp tài sản là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận
thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao
cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”
2
. Với quy định này, biện pháp thế chấp
chứa đựng những đặc điểm như
3
: (i) tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp; (ii)
bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà các bên sẽ áp
dụng việc chuyển giao các loại giấy tờ cho nhau để ràng buộc trách nhiệm
4
; (iii)
mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Như vậy về cơ bản trong
hoạt động thế chấp không đặt ra yêu cầu bên thế chấp tài sản phải giao tài sản thế
chấp cho bên nhận thế chấp mà tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên
có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp
5
. Đây chính là điểm
khác biệt cơ bản giữa thế
1
Viện Ngôn ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội. trang 275.
2
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
3
Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Tư Pháp, Hà Nội,
2016, trang 477.
4
Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, trang 15.
5
Khoản 2 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.

21. chấp tài sản và cầm cố tài sản bởi trong thế chấp tài sản không đặt ra yêu cầu
giao tài sản cho bên nhận thế chấp nhưng trong trường hợp cầm cố tài sản, bên
cầm cố phải giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ
6
. Với sự khác biệt này nên thế chấp được sử dụng rộng rãi hơn rất nhiều
so với cầm cố trong hoạt động cấp tín dụng có tài sản bảo đảm
7
.
Khi thế chấp, có nhiều tài sản có thể được sử dụng để thế chấp miễn là các
tài sản này thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định
8
như: động sản, bất
động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành
trong tương lai. Tuy nhiên, vì luận văn không đề cập đến việc thế chấp tài sản nói
chung mà chỉ đề cập đến thế chấp tài sản là QSDĐ nên luận văn tập trung phân
tích về nội dung này. Theo đó, liên quan đến việc vấn đề thế chấp tài sản là
QSDĐ thì đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì vấn đề này mới được ghi
nhận một cách rõ ràng về quyền thế chấp QSDĐ
9
bên cạnh các quyền khác như:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tuy nhiên, khi Luật này
mới có hiệu lực, thì quyền này của chủ sở hữu bị hạn chế khá nhiều, theo đó các
tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng chỉ được thế chấp tại ngân hàng để
vay vốn sản xuất, kinh doanh. Sau đó, Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung
năm 2008, 2009, 2010) ra đời đã dần mở rộng quyền của người sử dụng đất với
10 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất
10
. Tuy vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung
năm 2018) ra đời đã bỏ đi quyền “bảo lãnh” bằng QSDĐ, vì được hiểu rằng đó
chính là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người
6
Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015.
7
Bùi Đức Giang, Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự,
http://tapchinganhang.gov.vn/xac- lap-hop-dong-the-chap-tai-san-theo-bo-luat-dan-su.htm, Tạp chí Ngân
hàng số 4/2019 truy cập ngày 09/04/2022.
8
Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu
quyền sở hữu.
2.Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
3.Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
4.Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”

22. 9
Điều 3 Luật Đất đai năm 1993.
10
Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010).

23. khác
11
. Ngoài ra, người sử dụng đất còn có 06 quyền khác có tính chất chung
gồm: được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công
trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước
hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước
bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình
và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai
12
. Có thể nói rằng Luật Đất
đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở
rộng, phát triển một nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm:
quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại,
quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp QSDĐ. Trong
quá trình vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trường cho thấy,
thế chấp QSDĐ là lĩnh vực có nội hàm vừa mang tính chất rộng lớn, chịu sự tác
động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét
quan hệ thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự bằng tài sản. Song, thế chấp QSDĐ lại vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp,
bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều
chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản là QSDĐ. Vì vậy, quan
hệ thế chấp QSDĐ còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật
tín dụng, ngân hàng và một số lĩnh vực pháp luật khác có liên quan. Sự điều
chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và cách thức cụ thể trong việc
xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những phương thức giải quyết
các trường hợp phát sinh trong thực tế khi thực hiện quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Từ những cơ sở nêu trên, việc đưa ra một
khái niệm cụ thể, độc lập về thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng nhằm định
hướng cho các bên trong quá trình kể từ khi có ý định xác lập quan hệ thế chấp,
cho đến khi giao dịch được xác lập, thực hiện và chấm dứt. Trên cơ sở khái niệm
đó,
11
Trương Thanh Đức, Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nxb. Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà

24. Nội, 2019, trang 102.
12
Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018).

25. chúng ta có thể rút ra được bản chất và những đặc trưng riêng biệt của thế chấp
QSDĐ. Từ đó, mỗi chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ thế chấp và các chủ
thể khác có liên quan sẽ ý thức và hiểu hơn vị thế, vai trò cũng như nghĩa vụ và
trách nhiệm của mình thông qua những quy phạm pháp luật cụ thể ở cả lĩnh vực
pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành. Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế
chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp
QSDĐ như sau: Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có
QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự, kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp
được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp
13
.
.1.1.2.Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng
Thực tiễn cuộc sống cho thấy, không phải lúc nào người đi vay cũng trả
được khoản tiền vay của TCTD theo đúng thỏa thuận vì nhiều lý do như: các
nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hỏa hoạn hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong
hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không
có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến
hạn...Điều này làm phát sinh quyền của TCTD là xử lý tài sản bảo đảm nói chung
và xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ nói riêng nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên
nhận thế chấp
14
là TCTD.
Về cơ bản có thể hiểu rằng xử lý tài sản thế chấp là việc xử lý tài sản khi
bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối với bên nhận thế chấp, không
phân biệt loại hình tài sản thế chấp cho dù tài sản đó là QSDĐ hay bất kỳ tài sản
nào khác được quyền thế chấp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên cần lưu ý rằng,
kết quả của hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ không những ảnh hưởng
đến lợi ích của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ mà còn có thể ảnh hưởng
đến lợi ích của những chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp. Do vậy,
việc xử lý
13
Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn
thiện (Sách chuyên khảo), Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2016, trang 37.

26. 14
Đỗ Văn Đại, Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, (Sách chuyên khảo),
Nxb Lao động, Hà Nội, 2012, trang 248.

27. PA
tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải được tiến hành theo những quy định cụ thể và
chặt chẽ của pháp luật
15
. Có thể thấy rằng, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là
QSDĐ trong HĐTD có một số lưu ý sau:
Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm quyền cho
bên nhận thế chấp. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức
khắc khi nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận thế chấp cần
phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình trên
QSDĐ thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng thế chấp
QSDĐ là hợp pháp.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục để
định đoạt QSDĐ đó. Do vậy, khi phát sinh các điều kiện cần thiết để tiến hành xử
lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện
theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc nếu không có thỏa
thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ
quan, tổ chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ. Việc
làm này để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia, tránh trường hợp khi xử
lý sẽ làm mất quyền lợi của bên này làm tăng lợi ích bất hợp lý cho bên khác.
Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là công cụ bảo đảm hài hòa lợi ích của
các chủ thể tham gia quan hệ xử lý tài sản thế chấp, trong đó đặc biệt là quyền lợi
của các TCTD
16
. Số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế
chấp phải giải quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp
theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thể
17
. Chủ thể tham gia
quan hệ pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD là khá đa dạng,
có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: chủ sở hữu tài sản, bên nhận thế
15
Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành
(Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 63.
16
Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương, Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt
động cấp tín dụng ở Việt Nam, (Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2015, tr
204.
17
Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2015.

28. chấp (TCTD), Tòa án, các Trung tâm bán đấu giá tài sản, các doanh nghiệp bán
đấu giá tài sản.
Với những lưu ý trên, trong luận văn này, tác giả cho rằng “xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ trong HĐTD là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp
(TCTD) thông qua việc tiến hành các thủ tục nhằm định đoạt QSDĐ qua các
phương thức đặc thù và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp
(TCTD) và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên QSDĐ theo thứ tự ưu tiên do
các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”.
.1.1.3.Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng
Với cách tiếp cận như trên, có thể thấy rằng hoạt động xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất trong HĐTD có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là QSDĐ
được thế chấp. Mà việc thế chấp này là phải đăng ký theo quy định của pháp
luật
18
mà các yếu tố liên quan đến QSDĐ này có thể biến động thường xuyên
suốt thời hạn thế chấp nên pháp luật yêu cầu trong trường hợp có sự thay đổi
QSDĐ thế chấp ban đầu thì bên nhận thế chấp phải đăng ký lại QSDĐ đó. Trước
khi xử lý QSDĐ thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng ký thông báo xử lý
tài sản thế chấp QSDĐ và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ QSDĐ được xử
lý.
Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có thể làm
chấm dứt quyền sử dụng của bên thế chấp đối với QSDĐ đó. Việc xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ chỉ được thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm
và giá trị của QSDĐ được dùng để bù đắp thay thế cho giá trị của nghĩa vụ bị vi
phạm đó. Để xác định được giá trị của QSDĐ thì cách thông thường và phổ biến
nhất là
18
Khoản 1 Điều 4 Nghị dịnh 102/2017/NĐ-CP Về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định: “1. Các biện
pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:
a)Thế chấp quyền sử dụng đất;
b)Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

29. c)Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
d)Thế chấp tàu biển”.

30. PA
thẩm định giá lại QSDĐ đó và tổ chức bán đấu giá, chuyển nhượng QSDĐ cho
một bên khác nhằm đổi lại tiền để bù đắp cho khoản nợ hoặc dùng chính QSDĐ
đó để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên, vẫn có thể khi xử lý tài
sản đảm bảo là QSDĐ thì bên thế chấp có thể thỏa thuận chấp nhận các phương
án xử lý một phần hoặc toàn bộ bất động sản để đảm bảo khả năng thu hồi nợ của
mình, khi đó người thế chấp có thể không còn QSDĐ hoặc vẫn còn QSDĐ một
phần đất trong toàn bộ QSDĐ ban đầu.
Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đa dạng, phong phú
và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác. Còn lưu ý rằng không phải bất kỳ lúc nào khi xử lý tài sản bảo đảm là
QSDĐ thì QSDĐ đó cũng bị bán để thu hồi nợ. Pháp luật vẫn cho phép các bên
thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp QSDĐ như: bán tài sản, bên
nhận thế chấp nhận chính QSDĐ thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa
vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ
người thứ ba...Nếu sự thỏa thuận của các bên là phù hợp với quy định của pháp
luật thì sự thỏa thuận đó có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên. Trong đó,
sự thỏa thuận về cách thức xử lý QSDĐ này có thể được các bên thống nhất ngay
từ khi giao kết hợp đồng, là một điều khoản trong hợp đồng thế chấp QSDĐ
nhưng cũng có thể là sự thỏa thuận này được thiết lập khi xảy ra sự kiện làm phát
sinh quyền xử lý tài sản đảm bảo của TCTD. Điều này thể hiện Nhà nước hoàn
toàn tôn trọng “sự tự do thỏa thuận, tự do ý chí của các bên”. Theo đó, chỉ khi
nào các bên không có thỏa thuận hoặc vì những lý do đặc biệt khác như vì lợi ích
của Nhà nước, lợi ích đặc biệt của các chủ thể khác thì QSDĐ đó mới bị xử lý
theo quy định của pháp luật thông qua việc khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý hoặc
yêu cầu cơ quan, tổ chức bán đấu giá QSDĐ.
Thứ tư, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được sử dụng để
thực hiện các nghĩa vụ tài chính được đảm bảo theo HĐTD. Nếu trong trường
hợp QSDĐ này được sử dụng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ tài chính thì việc
thanh toán sẽ thực hiện theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo quy định của pháp
luật. Quy

31. PA
định này nhằm đạt được mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế chấp là giải
quyết tổng thể các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp đó.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép các chủ thể có thể thỏa thuận để thay đổi thứ
tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền và
lợi ích hợp pháp của người khác hay nói cách khác là sự thỏa thuận này phải tuân
thủ theo những quy định đã được xác định
19
.
Thứ năm, quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải tuân thủ các
quy định khác về thủ tục hành chính. Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là quá trình
xử lý QSDĐ (bán đấu giá, chuyển nhượng...) để thu lại một khoản tiền, do vậy
cần phải có các thủ tục để buộc bên thế chấp phải hợp tác để xử lý QSDĐ đó.
20
Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là một giai đoạn của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự (mang bản chất của quan hệ dân sự) nên chỉ có thể được thực hiện theo
các trình tự của thủ tục tố tụng dân sự. Do vậy, các thủ tục hành chính cần phải
được thiết lập như những công cụ hỗ trợ hiệu quả cho quá trình xử lý này được
thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính
này không thể thay thế cho thủ tục dân sự và càng không thể trở thành những rào
cản cho các chủ thể khi xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Thứ sáu, kết quả xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ bị chi phối bởi các yếu tố
cơ bản sau: (i) QSDĐ phải hợp pháp và có tính thanh khoản; (ii) Bên thế chấp có
thiện chí trong việc chuyển giao QSDĐ cho bên có quyền xử lý tài sản thế chấp
(iii) Bên nhận thế chấp đã công bố công khai lợi ích trên QSDĐ (iv) Căn cứ xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp, giữa bên nhận thế
chấp với các chủ thể có liên quan đến QSDĐ được quy định rõ ràng. Các yếu tố
này tác động làm cho quá trình xử lý tài sản thế chấp QSDĐ trong HĐTD nhanh
hoặc chậm. Bên cạnh các yếu tố trên, việc xử lý tài sản này còn bị chi phối bởi
các yếu tố chủ quan khác như: sự tích cực từ cơ quan, tổ chức tham gia (đặc biệt
là Tòa án), các quy định pháp luật hỗ trợ khác đã hoàn thiện.
19
Xem thêm Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015.
20
Nguyễn Văn Hường (2020), “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng”, Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế, Đại học Cần Thơ, trang 14.

32. PA
.1.2.Phân loại hình thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất trong hợp đồng tín dụng
.1.2.1.Hình thức xử lý gián tiếp
Xử lý tài sản là QSDĐ trong HĐTD theo hình thức gián tiếp là việc TCTD
thông qua con đường khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của mình bằng một bản án hoặc quyết định của Tòa án, mà trong đó có ghi
nhận quyền được phát mãi tài sản thế chấp là QSDĐ để thu hồi nợ. Trên cơ sở
bản án, quyết định đó, TCTD sẽ yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê
biên, phát mãi tài sản đảm bảo là QSDĐ nhằm thu hồi khoản nợ theo quy định.
Theo đó, tại khoản 1 Điều 5 của BLTTDS năm 2015 quy định:“Đương sự
có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ
việc dân sự”. Rõ ràng với quy định này thì việc TCTD có khởi kiện hay không là
quyền của TCTD. Do đó, trên thực tế tùy vào từng khách hàng khác nhau, điều
kiện cụ thể khác nhau về tài sản đảm bảo mà TCTD có thể lựa chọn hình thức xử
lý trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm sớm thu hồi được khoản nợ. Nhìn chung, hầu hết
các TCTD ở Việt Nam thường có xu hướng giải quyết tranh chấp HĐTD, trong
đó có việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp bằng phương thức khởi kiện ra Tòa án
21
.
Tuy nhiên cần có sự lưu ý, tránh nhầm lẫn giữa hình thức xử lý gián tiếp và
hình thức xử lý trực tiếp nhưng bên thế chấp hoặc bên giữ tài sản không giao tài
sản để xử lý theo thỏa thuận. Bởi lẽ, theo hình thức xử lý trực tiếp nhưng bên thế
chấp hoặc bên giữ tài sản không giao tài sản để xử lý theo thỏa thuận thì pháp
luật cho phép TCTD có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết
22
. Điều này có thể làm
cho nhiều người nhầm tưởng rằng lúc này hình thức xử lý trực tiếp đã chuyển
thành hình thức xử lý gián tiếp. Tuy nhiên, điều này là không chính xác bởi lúc
này TCTD yêu cầu Tòa án giải quyết là giải quyết bên thế chấp hoặc bên thứ ba
đang nắm giữ tài sản phải đưa tài sản ra xử lý theo phương thức đã thỏa thuận
hoàn toàn
21
Nguyễn Bích Thảo, Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Sách chuyên
khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2018, trang 31.
22
Khoản 6 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ.

33. PA
khác với hình thức xử lý gián tiếp là Tòa án sẽ ra phán quyết về việc xử lý tài sản
đó như thế nào.
.1.2.2.Hình thức xử lý trực tiếp
Theo quy định của pháp luật hiện nay, TCTD có thể chọn lựa hình thức xử
lý tài sản thế chấp theo hình thức trực tiếp mà không thông qua khởi kiện. Theo
đó, TCTD có thể nhận bàn giao tài sản hoặc thu giữ tài sản đảm bảo. Theo hình
thức này, việc xử lý tài sản đảm bảo được thực hiện bởi TCTD
23
hoặc công ty
quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc TCTD đó thông qua cơ chế ủy quyền
24
.
Theo đó, tại khoản 6 Điều 320 của BLDS năm 2015 quy định về nghĩa vụ
của bên thế chấp nêu rõ:“Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý
khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299
của Bộ luật này”. Đồng thời, tại khoản 5 Điều 52 của Nghị định số 21/2021/NĐ-
CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng quy
định:“Bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài
sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm theo thông báo về xử lý tài sản bảo đảm quy
định” và tại khoản 1 Điều 7 của Nghị quyết số 42/2017/QH14 quy định:“Bên
bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu có nghĩa vụ giao tài sản
bảo đảm kèm theo đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm cho TCTD,
chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu để xử lý theo
thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc trong văn bản khác (sau đây gọi là
hợp đồng bảo đảm) và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm”.
Như vậy, với các quy định của pháp luật hiện hành thì bên bảo đảm hoặc
bên giữ tài sản đảm bảo phải có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho TCTD để xử
lý thu hồi nợ. Việc bàn giao này rõ ràng chỉ có thể thực hiện được trên tinh thần
tự nguyện và thiện chí hợp tác của bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản đảm bảo.
Tuy nhiên,
23
Theo khoản 2 Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ thì: “Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận
trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm”.
24
Khoản 6 Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 có quy định: “TCTD chỉ được ủy quyền thu giữ tài sản
bảo đảm cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc tổ chức tín dụng đó”.

34. PA
trên thực tế, việc xử lý tài sản bảo đảm của TCTD đôi khi vẫn bị sự chống đối
quyết liệt của bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản đảm bảo. Khi đó, Nghị quyết số
42/2017/QH14 quy định:“Trường hợp bên bảo đảm, bên giữ tài sản không giao
tài sản bảo đảm cho TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán,
xử lý nợ xấu để xử lý thì TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua
bán, xử lý nợ xấu được thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định” để cho phép
TCTD sử dụng biện pháp thu giữ tài sản để xử lý thu hồi nợ. Lúc này, các TCTD
có thể thực hiện quyền xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm để ngăn chặn
việc tẩu tán tài sản bảo đảm, để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết
25
. Nếu như
người giữ tài sản bảo đảm là người thứ ba thì bên bảo đảm và người giữ tài sản
có trách nhiệm phối hợp với bên nhận bảo đảm thực hiện việc xem xét, kiểm tra
thực tế tài sản bảo đảm
26
. Tuy nhiên sự hợp tác đó có hay không, hiệu quả đến
đâu thì còn ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả xử lý tài sản đảm bảo, làm ảnh
hưởng đến lợi ích của TCTD và xa hơn nữa là quyền lợi của người gửi tiền tại
TCTD và sự an toàn của hệ thống ngân hàng. Cho nên, pháp luật cho phép TCTD
được quyền yêu cầu các bên bồi thường nếu bên bảo đảm hoặc người đang giữ
tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc không giao tài
sản bảo đảm theo quy định, không phối hợp hoặc có hành vi cản trở việc xem
xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho TCTD
27
.
Trong hai hình thức xử lý trên thì hình thức xử lý gián tiếp thường được
TCTD áp dụng thực hiện. Bởi lẽ hình thức này thường không cần phải khởi kiện
tại Tòa án để yêu cầu thi hành án kê biên, phát mãi tài sản đảm bảo. Điều này
giúp cho TCTD giảm bớt thời gian và chi phí…
25
Khoản 6 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ.
26
Khoản 7 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ.
27
Khoản 8 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ.

35. PA
.1.3.Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng
Ở góc độ lý luận thì nguyên tắc được hiểu là những nguyên lý, những tư
tưởng chủ đạo cơ bản, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn diện, linh hoạt
và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật
28
. Trong
hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD thì hiệu quả của nó có
ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của TCTD, khách hàng và các chủ thể khác có
liên quan. Vì vậy, việc xử lý này càng cần phải tuân thủ những nguyên tắc nhất
định bởi vì đó là những định hướng có ý nghĩa chi phối đến hoạt động xử lý tài
sản thế chấp
29
. Cụ thể:
.1.3.1.Tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ thế chấp
tài sản là quyền sử dụng đất
Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên được coi là nguyên tắc cơ bản và
xuyên suốt trong quá trình thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử
lý tài sản thế chấp là QSDĐ nói riêng. Theo đó, pháp luật hiện hành quy định
việc xử lý tài sản thế chấp trước tiên được thực hiện theo thỏa thuận của các bên
nếu các thỏa thuận đó không trái quy định của pháp luật.
30
.
Theo đó, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là một trong các điều khoản cơ
bản của hợp đồng thế chấp QSDĐ và kết quả từ sự thỏa thuận của các bên. Các
bên có thể thỏa thuận về chủ thể thực hiện việc xử lý QSDĐ, các trường hợp xử
lý QSDĐ và các phương thức xử lý QSDĐ. Khi những thỏa thuận này có thể
được ghi rõ trong nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ tại thời điểm giao kết
hợp đồng hoặc có thể được bổ sung sau khi hợp đồng ban đầu đã ký và đã phát
sinh hiệu lực pháp luật thì có giá trị thi hành đối với các bên. Những nội dung
trên chỉ thay đổi nếu chính các bên muốn thỏa thuận để sửa đổi chúng. Do vậy,
nếu đến khi phải xử lý
28
Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành
(Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 81.
29
Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương, Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt
động cấp tín dụng ở Việt Nam, (Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2015,
trang 203.
30
Khoản 1 Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ.

36. PA
QSDĐ mà bên thế chấp không tuân thủ các cam kết đã thỏa thuận trong hợp
đồng thì đồng nghĩa với việc bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ đã cam kết. Chỉ
khi nào các bên không có sự thỏa thuận hoặc thỏa thuận có phát sinh tranh chấp
thì theo yêu cầu, Tòa án mới ra phán quyết về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trên cơ sở các quy định hiện hành của pháp luật.
.1.3.2.Đảm bảo tính công khai và minh bạch
Công khai và minh bạch là những yêu cầu đặt ra và là những đòi hỏi rất
chính đáng của xã hội và pháp luật trong cận và hiện đại. Công khai, minh bạch
không phải là những khái niệm mới, nhưng cùng với sự hình thành và phát triển
các lý thuyết về quản trị Nhà nước thì các khái niệm này ngày càng được sử dụng
rộng rãi và có nội hàm mở rộng hơn
31
. Trong xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ
trong HĐTD cũng cần phải áp dụng nguyên tắc này. Bởi lẽ việc xử lý tài sản này
cần phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, có liên quan
đến tài sản. Theo đó, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến QSDĐ
được thế chấp như các bên cùng nhận thế chấp đối với QSDĐ đó, các đối tượng
đang trực tiếp thuê trên diện tích đó, bên thế chấp, bên có nghĩa vụ được bảo đảm
đều có quyền được biết các thông tin về quá trình xử lý QSDĐ đó. Các thông tin
như thông báo xử lý, giá trị của QSDĐ, phương thức xử lý, thời điểm, địa điểm
xử lý, thứ tự ưu tiên thanh toán... là những nội dung cần được công khai và minh
bạch. Điều này sẽ tránh được sự lạm quyền của bên có quyền xử lý cũng như
đảm bảo được yêu cầu triệt để tuân thủ quy định của pháp luật trong quá trình xử
lý tài sản thế chấp
32
. Trong trường hợp một tài sản được đảm bảo cho việc thực
hiện nhiều nghĩa vụ thì việc thông báo về việc xử lý đối với tất cả các bên cùng
nhận bảo đảm là một yêu cầu bắt buộc vì nó liên quan đến quyền và lợi ích của
các chủ thể đó. Hoặc khi tài sản thế chấp bị xử lý, bên thế chấp bị phá sản, giải
thể thì các đồng chủ nợ của bên thế chấp cũng có quyền được biết các thông tin
về việc xử lý tài
31
Lê Thị Thiều Hoa (2021), “Bảo đảm tính công khai, minh bạch trong quy trình xây dựng và ban hành
văn bản quy phạm pháp luật ở Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 17 (441), tháng 9/2021.
32
Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành
(Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 83.

37. PA
sản thế chấp, bởi họ cũng nằm trong danh sách được thanh toán nếu giá trị của tài
sản thế chấp sau khi xử lý và thanh toán cho bên nhận thế chấp vẫn còn.
.1.3.3.Đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí
Khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp nói chung và tài sản thế chấp là QSDĐ
nói riêng cũng là lúc TCTD phải đối mặt với rủi ro về việc thu giữ vốn đối với
khoản vay được bảo đảm bằng tài sản đó. Bởi lẽ QSDĐ là loại tài sản có giá trị
rất lớn và thay đổi theo thời gian với nhiều yếu tố tác động như: tâm lý của người
dân, chính sách của Nhà nước
33
... Vì thế, rủi ro chậm thu hồi vốn kết hợp với rủi
ro thanh khoản là những vấn đề mà TCTD hết sức lo ngại khi nhận thế chấp loại
tài sản này. Do vậy, việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý và hành chính để giúp
cho quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được thực hiện một cách nhanh
chóng, hiệu quả cũng là một điều rất cần thiết. Qua đó, giúp cho TCTD có thể
nhanh chóng thu hồi vốn để giảm thiểu các rủi ro trong quá trình này, xoay nhanh
đồng vốn để thực hiện tốt vai trò trung gian tài chính cho nền kinh tế.
Bên cạnh đó, các chi phí trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo cũng là một
trong các yếu tố tác động việc thu hồi vốn của TCTD từ tài sản đảm bảo. Bởi lẽ,
những chi phí này phải được thanh toán trước tiên sau đó mới đến các chủ nợ có
thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự theo quy định của pháp luật. Vẫn biết rằng
các chi phí xử lý này là cần thiết cho quá trình xử lý. Tuy nhiên, nếu có thể tiết
kiệm thì việc này sẽ có lợi nhiều cho TCTD. Đặc biệt trong đó thời gian cũng là
một vấn đề làm phát sinh chi phí như: tiền quản lý tài sản, đảm bảo giá trị của tài
sản, xử lý các vấn đề liên quan nhằm bảo vệ tài sản…Do vậy, nếu việc xử lý đơn
giản, nhanh gọn thì càng giúp cho TCTD tiết kiệm được chi phí xử lý. Điều này
không chỉ giúp cho TCTD mà còn giúp cho các chủ thể có liên quan được bảo vệ
hiệu quả những quyền và lợi ích của họ trong quá trình xử lý tài sản là QSDĐ.
33
Các vấn đề về kiểm soát giá cả, tránh bong bóng bất động sản, kiềm chế tăng trưởng tín dụng, chính
sách thuế…là những vấn đề khá vĩ mô trong chính sách của Nhà nước. Những chính sách này tác động
không làm cho giá cả bất động sản nói chung và QSDĐ nói riêng bị tác động, lên xuống.

38. PA
.1.3.4.Việc xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất không phải là
hoạt động kinh doanh của bên có quyền xử lý
Bản chất của việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD là để thu hồi
nợ khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đầy đủ
nghĩa vụ. Hay nói cách khác, hoạt động này không phải là hoạt động mang tính
thường xuyên, liên tục và mang yếu tố lợi nhuận ở đây. Nói cách khác, việc xử lý
tài sản thế chấp là nhằm mục đích chuyển tài sản thành tiền và tiền thu được từ
việc xử lý tài sản thế chấp hay tiền bán tài sản thế chấp là để thanh toán nghĩa vụ
cho TCTD theo thứ tự, nếu còn thừa lại phải trả lại cho bên thế chấp tài sản. Theo
đó, bên có quyền xử lý phải triệt để tuân thủ các quy định của pháp luật về trình
tự thủ tục xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận lựa
chọn bán đấu giá QSDĐ được thế chấp thông qua việc ủy quyền cho doanh
nghiệp, tổ chức bán đấu giá tài sản thì cần phải phân biệt doanh nghiệp, tổ chức
bán đấu giá chính là tổ chức cung cấp dịch vụ bán đấu giá tài sản nhưng lại
không phải là chủ thể có quyền xử lý tài sản. Các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ
QSDĐ được thế chấp trong thời gian chờ xử lý và phần giá trị tăng lên so với giá
trị được định giá khi giao kết hợp đồng cũng phải thuộc về giá trị tài sản thế chấp
mà không phải thuộc về người có quyền xử lý. Do vậy, hiện nay, mặc dù khá
nhiều ngân hàng lớn có thành lập các công ty quản lý và xử lý nợ để xử lý tài sản
thế chấp thì cũng cần phải hiểu và tách bạch rõ đây không được coi đây hoạt
động kinh doanh của ngân hàng đó. Nếu có xem là hoạt động kinh doanh thì điều
này chỉ đúng với các công ty quản lý và xử lý nợ trực thuộc ngân hàng mẹ. Do
vậy, hoạt động xử lý tài sản thế chấp của TCTD là hoạt động đặc biệt của TCTD
nhằm bảo toàn vốn của TCTD chứ hoàn toàn không phải là một nghiệp vụ kinh
doanh có lãi của TCTD
34
. Điều này góp phần bảo vệ lợi ích của bên thế chấp,
tránh được tình trạng TCTD làm lợi cho mình trên tài sản của người khác và
cũng đảm bảo mục đích xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
34
Khoản 4 Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ.

39. .1.4.Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
.1.4.1.Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng
Dùng QSDĐ để bảo đảm cho một nghĩa vụ thực chất là nhằm bảo đảm
quyền lợi cho TCTD. Vì nếu khi TCTD cho khách hàng vay một số vốn nhất
định mà không có bất kỳ biện pháp bảo đảm thì rất dễ dẫn tới rủi ro là bên vay
không trả được nợ, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình đối với
TCTD, thậm chí bỏ trốn làm ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp
của TCTD. Do vậy, khi có tài sản đảm bảo nói chung và QSDĐ nói riêng để bảo
đảm khả năng chi trả nợ, khả năng tài chính chi trả của bên vay sẽ góp phần hạn
chế tình trạng mất khả năng thu hồi vốn đầy đủ của TCTD, ảnh hưởng đến những
người gửi tiền tại TCTD và đe dọa đến sự an toàn của cả hệ thống ngân hàng.
Bởi lẽ, khi có tài sản đảm bảo nói chung và QSDĐ làm tài sản đảm bảo nói riêng
mà nếu bên vay không trả được nợ thì QSDĐ sẽ được đưa ra xử lý để bù vào
khoản tiền vay mà bên vay đã vay của TCTD nhằm bảo đảm quyền lợi cho
TCTD. Với cơ sở luận này, pháp luật ở nhiều nước đều có quy định quyền chủ
động cho bên nhận thế chấp nói chung và TCTD nói riêng trong việc xử lý tài sản
thế chấp và phổ biến là trao quyền cho TCTD quyền bán đấu giá QSDĐ để thu
hồi nợ. Đây là nội dung quan trọng mà TCTD đặc biệt quan tâm, bởi đó là một
trong những phương án tối ưu để chống rủi ro cho TCTD khi bên đi vay không
thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Ngoài ra, pháp luật bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD không
chỉ thể hiện ở việc trao quyền chủ động cho TCTD trong quá trình xử lý tài sản
thế chấp mà còn thể hiện sự công bằng, khách quan ở việc quy định thứ tự ưu
tiên thanh toán giữa các chủ nợ. Theo đó, trong trường hợp giao dịch bảo đảm
được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo
đảm được xác định như sau: i) trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh
hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ
tự xác lập hiệu lực đối kháng; ii) trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu

40. lực đối kháng

41. với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng
với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với
người thứ ba được thanh toán trước và iii) trường hợp các biện pháp bảo đảm đều
không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được
xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm. Ngoài ra, nếu các bên cùng nhận
bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Tuy nhiên,
cần lưu ý rằng bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong
phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền
35
.
Do vậy, pháp luật cần điều chỉnh vào hoạt động này để tạo cơ sở pháp lý
cho TCTD có thể thực hiện các quyền nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của mình, thu hồi vốn và bảo đảm sự an toàn cho hệ thống ngân hàng.
.1.4.2.Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng nhằm tạo động lực để bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ
của mình
Về bản chất, cần phải hiểu rằng hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trong HĐTD không chỉ để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD mà còn
phát huy tác dụng trong việc thúc đẩy người vay vốn thực hiện nghĩa vụ trả nợ
tiền vay. Việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước tiên là nhằm đáp ứng quyền lợi của
TCTD theo những thỏa thuận và cam kết trong hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên,
thực hiện nghĩa vụ trả nợ cũng nhằm đáp ứng chính yêu cầu của bên vay, bởi nếu
không sử dụng nguồn vốn có hiệu quả, người đi vay sẽ gặp khó khăn trong kinh
doanh và đó là nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán; trong
trường hợp này, QSDĐ của bên thế chấp bị đặt trước nguy cơ của việc xử lý để
TCTD thu hồi nợ. Ở tình thế này, chẳng những nguồn vốn vay đã không phát huy
được tác dụng mà trái lại nguồn vốn vay này còn có tác dụng ngược chiều, có
khả năng làm cho người đi vay lâm vào tình trạng mất cả nguồn vốn đi vay, thậm
chí doanh nghiệp còn có nguy cơ lâm vào tình trạng phá sản. Vì vậy, bảo đảm
tiền vay bằng thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng là trong việc thúc đẩy bên
vay vốn chủ động, tích cực và có thái độ nghiêm túc trong việc trả nợ vay nhằm
tránh những hậu quả pháp

42. 35
Xem thêm điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015.

43. PA
lý bất lợi trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ. Cho nên, việc
pháp luật điều chỉnh vào hoạt động này nhằm làm rõ trách nhiệm của bên thế
chấp để họ có thể tiến hành đôn đốc, nhắc nhở bên đi vay cần nghiêm túc và thực
hiện một cách có hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh, sử sụng vốn để có thể
hoàn trả tiền vay cho TCTD tránh bị xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ.
Tuy nhiên, cũng cần phải xem xét góc độ ngược lại là việc pháp luật điều
chỉnh về nội dung này cũng là nhằm bảo vệ chính bên thế chấp trong các trường
hợp TCTD nhân danh quyền xử lý tài sản để làm thiệt hại cho bên thế chấp. Ở
đó, pháp luật cần quy định rõ thủ tục, trình tự thực hiện hoạt động xử lý tài sản
đảm bảo nhằm đảm bảo dung hòa lợi ích của các bên trong quan hệ này.
.1.4.3.Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng nhằm góp phần giảm tỷ lệ nợ xấu, đảm bảo sự an toàn trong hoạt động
trung gian tài chính
Hiện nay, vì những tính chất ưu việt của QSDĐ so với những loại tài sản
khác nên hầu hết các TCTD muốn nhận QSDĐ làm tài sản thế chấp cho các
khoản vay thương mại. Hệ thống ngân hàng luôn xem QSDĐ là ưu tiên hàng đầu
khi nhận tài sản thế chấp. Do vậy, khi mà việc thu hồi vốn vay của bên nhận thế
chấp thông qua việc xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ không hiệu quả sẽ ảnh
hưởng đến hoạt động của TCTD. Điều này làm nợ xấu gia tăng, làm ảnh hưởng
nghiêm trọng tới hoạt động của hệ thống ngân hàng và của nền kinh tế
36
. Điều
này cho thấy rất cần thiết phải có quy định pháp luật để điều chỉnh vào hoạt động
này nhằm tạo cơ sở lý luận cho việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên
trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo. Theo đó, pháp luật sẽ điều chỉnh vào: i) các
phương thức xử lý, ii) chủ thể tham gia xử lý, iii) quyền và nghĩa vụ của các bên
trong quá trình xử lý;
36
Xem thêm Chung Thủy (2020), “Nợ xấu tăng cao có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống tài chính Việt
Nam” theo https://mof.gov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet- tin?
dDocName=MOFUCM176421 truy cập ngày 03/05/2022; Thụy Lê (2021), “Gánh nặng nợ xấu có ảnh
hưởng lên khả năng phục hồi kinh tế?” theo https://thesaigontimes.vn/ganh-nang-no-xau-co-anh- huong-
len-kha-nang-phuc-hoi-kinh-te/ truy cập ngày 04/05/2022.

44. PA
iv) xác định trách nhiệm của bên thế chấp, bên thứ ba khi không giao tài sản để
TCTD xử lý…
.2.Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất trong hợp đồng tín dụng
.2.1.Các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong hợp đồng tín dụng
Việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD là một trong những căn
cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp giữa bên thế chấp và TCTD. Theo đó, quyền
sở hữu đối với tài sản của bên thế chấp cũng chấm dứt và được dịch chuyển cho
TCTD hoặc người thứ ba để bù đắp cho những lợi ích của TCTD. Theo đó, quá
trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có thể sẽ mang lại những hậu quả pháp lý
làm ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau nên pháp luật đã quy định rất
rõ các trình tự, thủ tục khi thực hiện hoạt động này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của các chủ thể tham gia. Theo Điều 299 BLDS năm 2015, TCTD
được xử lý tài sản thế chấp trong các trường hợp sau đây:
i)Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Thông thường nghĩa vụ được phát sinh trên cơ sở các bên thỏa thuận hoặc
do pháp luật quy định. Theo đó, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa
vụ thực hiện không đúng, không đầy đủ sẽ gây thiệt hại cho bên có quyền và cụ
thể trong phân tích này thì TCTD chính là người bị ảnh hưởng bởi việc không
thực hiện đúng nghĩa vụ của người đi vay (nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận
trong HĐTD) nên TCTD có quyền xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để thanh toán
nghĩa vụ các nghĩa vụ tài chính theo HĐTD. Trong HĐTD thường có 2 thời hạn:
thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả gốc và trả lãi của cả thời hạn; thời hạn trả lãi theo
định kỳ. Vậy câu hỏi đặt ra là trong trường hợp khách hàng vay không trả lãi theo
kỳ hạn thì TCTD có quyền yêu cầu xử lý QSDĐ thế chấp không? Hay phải chờ
cho đến hạn của HĐTD thì mới có thể yêu cầu xử lý? Có quan điểm khác thì cho
rằng

45. PA
chỉ khi nào đến hạn của HĐTD mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa
thuận trong hợp đồng thì TCTD mới có quyền yêu cầu xử lý QSDĐ thế chấp
37
.
Theo quan điểm của tác giả thì quan điểm trên là không phù hợp. Bởi lẽ, nghĩa
vụ tài chính của người đi vay là cả nghĩa vụ trả nợ gốc và trả lãi. Do vậy, chỉ cần
vi phạm một trong các nghĩa vụ này đã coi là hành vi vi phạm nghĩa vụ và TCTD
có quyền xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ chứ không cần phải chờ đợi khi vi
phạm cả hai nghĩa vụ thì TCTD mới thực hiện được quyền này. Việc hiểu như
trên sẽ bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của TCTD.
ii)Bên có nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do vi phạm
nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Điều này cũng hoàn
toàn hợp lý. Bởi khi đó, người đi vay đã vi phạm những nghĩa vụ làm ảnh hưởng
đến lợi ích của TCTD nên TCTD có quyền tiến hành xử lý tài sản đảm bảo là
QSDĐ để bảo vệ quyền lợi của mình. Ví dụ: Nếu trong hợp đồng các bên có thỏa
thuận về mục đích sử dụng tiền vay cho thời hạn vay là 02 năm, nhưng mới 06
tháng mà bên TCTD phát hiện ra khách hàng vay sử dụng tiền vay sai mục đích
và yêu cầu thu giữ nợ trước hạn. Nếu bên vay không trả được nợ thì bên cho vay
có quyền yêu cầu xử lý QSDĐ thế chấp trước thời hạn.
iii)pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bên thế chấp thực
hiện các nghĩa vụ khác. Với tư cách là một loại tài sản, QSDĐ đem đi thế chấp
cũng phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ khác, về vấn đề này,
pháp luật quy định trong trường hợp này như sau:
-Trường hợp QSDĐ dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều
nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả
các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý QSDĐ.
37
Nguyễn Văn Hường (2020), “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng”, Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế, Đại học Cần Thơ, trang 31.

46. PA
-Trường hợp bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà
không còn tài sản nào khác và giá trị QSDĐ thế chấp đủ để thực hiện cho tất cả
các nghĩa vụ đó.
-Trường hợp bên thế chấp bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng thế chấp
chưa đến hạn.
iv)các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
QSDĐ thế chấp bị xử lý trong trường hợp này không phải do hành vi có lỗi
của bên thế chấp mà do ý chí của các bên. Chẳng hạn bên thế chấp đang kinh
doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho TCTD nhưng nhận thấy QSDĐ thế
chấp cho TCTD nếu được xử lý ngay tại thời điểm này thì không những trả được
hết nợ mà còn được rút về một phần tiền dôi dư để lấy vốn kinh doanh tiếp vì giá
QSDĐ đang lên rất cao. Nếu được TCTD đồng ý thì tài sản thế chấp sẽ được xử
lý trước thời hạn.
.2.2.Chủ thể pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất trong hợp đồng tín dụng
Thông thường, chủ thể thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại
các TCTD thường là các TCTD, bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, thực tế để việc xử
lý tài sản thế chấp được khách quan, cũng như có đầy đủ điều kiện nhân lực, cơ
sở vật chất, đặc biệt trong trường hợp một tài sản được thế chấp ở nhiều TCTD
khác nhau nên chủ thể của việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD còn
có thể là bên thứ ba được ủy quyền. Chủ thể này chưa được quy định trong
BLDS năm 2015, tuy nhiên theo lý thuyết về vật quyền bảo đảm thì quyền của
bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp có giá trị đối kháng không chỉ với
người thứ ba mà còn với chính chủ sở hữu của tài sản. Thời điểm phải xử lý là
thời điểm của bên nhận thế chấp thực thi lợi ích của mình. Do vậy, quyền định
đoạt, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng phải thuộc về bên
nhận thế chấp chứ không phải là chủ sở hữu tài sản đối với tài sản thế chấp và
cần được coi đây là chủ thể

47. mặc nhiên
38
. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành thì người có
quyền xử lý tài sản thế chấp có thể thực hiện quyền xử lý trực tiếp hoặc gián tiếp
thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong một số trường hợp các bên
không thỏa thuận được với nhau về việc xử lý tài sản thế chấp thì buộc phải khởi
kiện ra Tòa án. Thực tiễn xử lý nợ cho thấy các TCTD phải sử dụng nhiều giải
pháp để xử lý nợ, nhưng nếu không đem lại hiệu quả thì khởi kiện ra Tòa án để
thu hồi nợ sẽ là giải pháp cuối cùng
39
.
Tóm lại, các chủ thể xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín
dụng có thể chính là các TCTD, khách hàng vay, tổ chức bán đấu giá tài sản và
các tổ chức khác. Đối với chủ thể xử lý tài sản thế chấp là cơ quan thi hành án thì
chủ thể này chỉ xuất hiện khi có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.
.2.3.Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng tín dụng
Theo quy định của pháp luật hiện hành (cụ thể tại Điều 303 BLDS năm
2015, Điều 49, 52, 54, 55, 56, 59 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; Điều 81 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP, khoản 53 Điều 2 Nghị định số 14/2017/NĐ-CP sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) thì phương
thức xử lý QSDĐ được thực hiện trước hết trên cơ sở tôn trọng tối đa quyền thỏa
thuận của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Sự thỏa thuận ở đây thường được
thể hiện bằng các điều khoản về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng thế chấp
hoặc cũng có trường hợp là thỏa thuận sau khi đã phát sinh căn cứ xử lý tài sản
thế chấp
40
. Quy định này cần được hiểu đúng là các bên “có quyền thỏa thuận”
mà không bắt buộc phải có sự thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý tài
sản thế chấp.
38
Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành
(Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 90.
39
Trương Thanh Đức, Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nxb. Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà
Nội, 2019, trang 575.

48. 40
Nguyễn Bích Thảo, Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng thep pháp luật Việt Nam (Sách chuyên
khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2018, trang 131.

49. Về cơ bản, phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được xác định
trong hai trường hợp cụ thể sau
41
: (i) xử lý QSDĐ có sự hợp tác và tự nguyện của
bên thế chấp và (ii) xử lý QSDĐ không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế
chấp.
Thứ nhất, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có sự hợp tác và tự nguyện
của bên thế chấp.
Theo quy định tại Điều 303 của BLDS năm 2015 thì các bên có thể thỏa
thuận một trong các phương thức xử lý như sau: i) Bán đấu giá tài sản; ii) Bên
nhận bảo đảm tự bán tài sản; iii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay
thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; iv) Phương thức khác.
Đây là một danh sách mở bởi vì điều luật này cũng quy định khả năng các
bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác, ngoài ba
phương thức đã được liệt kê. Ví dụ như: các bên có thể thỏa thuận về việc đưa tài
sản bảo đảm vào khai thác hay cho thuê và số tiền thu được từ việc khai thác hay
cho thuê sẽ được sử dụng vào việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Trường hợp trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận hoặc được bên thế chấp
đồng ý thì bên nhận thế chấp có thể tự bán tài sản thế chấp là QSDĐ để bù đắp
lại giá trị nghĩa vụ do bên có nghĩa vụ không thực hiện
42
, điều này được quy định
tại điểm b khoản 1 Điều 303 của BLDS năm 2015 cho phép bên nhận thế chấp
(TCTD) được tự bán tài sản thế chấp.
Trường hợp TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì đây là phương thức xử lý hoàn toàn do TCTD
và bên thế chấp thỏa thuận. TCTD có thể nhận chính QSDĐ để thay thế cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Theo đó, nếu nội dung của phương thức này
đã được các bên xác định cụ thể trong hợp đồng thế chấp thì việc thanh toán
nghĩa vụ được thực
41
Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành
(Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 90

50. 42
Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Tư Pháp, Hà Nội,
2016, trang 457.

51. PA
hiện như thỏa thuận. Khi có thỏa thuận của các bên, TCTD được quyền nhận
chính tài sản bảo đảm đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo
đảm
43
.
Trong trường hợp bên thế chấp và TCTD có thỏa thuận về việc xử lý tài sản
bảo đảm theo phương thức nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Thông
tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN như sau:
+ Việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định tại
điểm a khoản 1 Điều 10 của Thông tư này.
+ Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm
có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định tại
khoản 1 và khoản 2 Điều 12 của Thông tư này. Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản
thỏa thuận khác về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm được sử dụng thay thế cho hợp đồng, giấy tờ, tài
liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.
+ Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật không phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo
đảm có quyền sở hữu đối với tài sản đó theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của
Thông tư này.
+ Giá trị của tài sản bảo đảm được bù trừ vào số tiền vay, tiền lãi phát sinh
từ hợp đồng tín dụng và các chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật. Bên
bảo đảm được nhận số tiền còn lại sau khi đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên
nhận bảo đảm.
Trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán giá trị nghĩa
vụ thì bên bảo đảm có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo
đảm nếu bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có
nghĩa vụ được bảo đảm phải hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu
43
Khoản 1 Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2015.

52. bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận khác.
+ Trường hợp bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm nhưng không
thuộc đối tượng được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định
của pháp luật thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận lựa
chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác đã được quy định tại Điều 59 Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP. Nội dung thỏa thuận của các bên có thể lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng bảo đảm.
Trường hợp không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính
tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý
bằng văn bản
44
. Việc nhận chính tài sản bảo đảm (QSDĐ) để được áp dụng buộc
các bên phải có thỏa thuận, pháp luật không có quy định về vấn đề này. Như vậy,
trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm (TCTD) chỉ
có thể yêu cầu bán đấu giá tài sản bảo đảm đó. Các bên có quyền tự thỏa thuận
hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định
giá trị của tài sản bảo đảm
45
. Trong trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn
hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số
tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm và ngược lại, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác
46
.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ không có sự hợp tác và tự
nguyện của bên thế chấp.
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ thì QSDĐ sẽ được xử lý bằng phương thức bán đấu giá theo
quy định của pháp luật về bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác
47
.
Tuy nhiên, BLDS cũng quy định ngoại trừ các trường hợp mà pháp luật liên quan
có
44
Khoản 2 Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2015

53. 45
Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Tư Pháp, Hà Nội,
2016, tr 460.
46
Khoản 1, 2 Điều 18 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012
47
Khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015.

54. quy định khác
48
. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp có thể lựa chọn các
phương thức xử lý tài sản là QSDĐ, như sau:
- Bán đấu giá QSDĐ
Bên cạnh trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không
được về phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì TCTD được quyền yêu
cầu cơ quan Nhà nước tổ chức bán đấu giá. “Người có tài sản đấu giá là cá
nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu
giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật”
49
. Bên cạnh đó, pháp luật cũng dự liệu thêm trường
hợp việc bán đấu giá là phương thức giải quyết duy nhất. “Trong trường hợp tài
sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó
được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo
đảm; nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán
đấu giá theo quy định của pháp luật”
50
. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp
ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc
doanh nghiệp bán đấu giá tài sản để thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản.
Nếu bên nhận thế chấp tham gia đấu giá tài sản và là người trúng đấu giá thì
số tiền phải thanh toán được khấu trừ nghĩa vụ của bên thế chấp sau khi tổ chức
bán đấu giá đã trừ chi phí bán đấu giá. Nếu người trúng đấu giá không phải là
bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp được thanh toán cho nghĩa vụ của bên
thế chấp từ khoản tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản bảo đảm sau khi trừ
chi phí bán đấu giá tài sản. Nếu số tiền đó chưa đủ để thanh toán cho nghĩa vụ
phải thực hiện thì bên có nghĩa vụ phải thanh toán tiếp phần còn lại.
Có thể thấy, QSDĐ có thể là tài sản bảo đảm của nhiều giao dịch thế chấp
tại các TCTD khác nhau, xác lập ở các thời điểm khác nhau và trong mỗi giao
dịch các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý khác nhau. Nếu một
nghĩa vụ
48
Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Tư Pháp, Hà Nội,
2016, trang 457.

55. 49
Khoản 5 Điều 5 của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
50
Khoản 2 Điều 58 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.

56. đến hạn mà có sự vi phạm thì các nghĩa vụ khác chưa đến hạn cũng bị coi là đến
hạn và QSDĐ được xử lý. Lúc này, nếu các TCTD không thống nhất được một
phương thức xử lý QSDĐ thì QSDĐ chỉ có thể bán đấu giá chứ không thể thực
hiện theo tất cả các cách mà các bên đã thỏa thuận.
- Khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý
Trong giải quyết tranh chấp nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng tín
dụng nói riêng, phương thức giải quyết bằng con đường Tòa án là phương thức
cuối cùng khi các bên tranh chấp không còn lựa chọn nào khác
51
. Thực tế, TCTD
ít khi khởi kiện ngay ra Tòa án mà thường tìm đủ mọi cách để yêu cầu xử lý tài
sản thế chấp thu hồi nợ. Khởi kiện chỉ là phương thức cuối cùng khi tất cả các
biện pháp khác không đem lại kết quả bởi họ sẽ gặp phải những khó khăn khi
phải theo đuổi các thủ tục tố tụng như: thủ tục tố tụng phức tạp, rườm rà, tốn
kém, thời gian giải quyết vụ án và thi hành án kéo dài.
Bên cạnh đó, trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án các cấp có quan điểm
giải quyết không thống nhất, làm nhiều TCTD lúng túng trong việc khởi kiện.
Đối với các khách hàng vay vốn, bên bảo đảm mà TCTD đã khởi kiện và Tòa án
các cấp đã tiến hành các thủ tục tố tụng để giải quyết vụ kiện như tiến hành hòa
giải, xét xử sơ thẩm, phúc thẩm... nếu phải rút đơn khởi kiện thì TCTD sẽ gây
lãng phí về thời gian và chi phí của các TCTD. Đối với các trường hợp Tòa án
các cấp chấp nhận cho sửa đổi, bổ sung tài liệu để tiếp tục giải quyết vụ kiện thì
vẫn tiềm ẩn rủi ro về pháp lý
52
. Bên cạnh đó, việc xét xử chưa dừng lại ở cấp
phúc thẩm khi có đương sự kháng cáo hoặc Viện kiểm sát kháng nghị thì bản án,
quyết định của Tòa án có hiệu lực vẫn tiếp tục bị xem xét lại theo thủ tục giám
đốc thẩm hoặc tái thẩm.
Như vậy, khi giải quyết tranh chấp nói chung và xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trong các HĐTD nói riêng thì các bên phải cân nhắc lựa chọn phương
thức giải quyết phù hợp dựa trên các yếu tố như: mục tiêu đạt được, bản chất của
tranh
51
Nguyễn Bích Thảo, Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng thep pháp luật Việt Nam, Sách chuyên
khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2018, trang 30.

57. 52
Đào Lê Kiều Oanh, Phan Thị Linh, Khởi kiện khi thu hồi nợ của các TCTD: Rào cản và đề xuất, Tạp
chí Tài chính Kỳ 1 – Tháng 5/2019.

58. PA
chấp, mối quan hệ giữa các bên, thời gian và chi phí giải quyết tranh chấp. Chính
vì vậy, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp, các bên cần hiểu rõ bản
chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểm để có quyết định hợp lý.

59. PA
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD là quá trình thực thi quyền
của TCTD thông qua việc tiến hành các thủ tục nhằm định đoạt QSDĐ qua các
phương thức đặc thù và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp
(TCTD) và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên QSDĐ theo thứ tự ưu tiên do
các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
Việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD có những đặc điểm sau:
i)đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là QSDĐ được thế chấp;
ii)hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có thể làm chấm dứt
quyền sử dụng của bên thế chấp đối với QSDĐ đó; iii) phương thức xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các
bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; iv) số tiền thu được từ xử lý tài
sản thế chấp là QSDĐ được sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính được
đảm bảo theo HĐTD; v) quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải tuân
thủ các quy định khác về thủ tục hành chính và vi) kết quả xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ bị chi phối nhiều yếu tố liên quan.
Để việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD đạt hiệu quả thì hoạt
động này cần tuân thủ các nguyên tắc sau: tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ
thể trong quan hệ thế chấp tài sản là QSDĐ; đảm bảo tính công khai và minh
bạch; đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí và cần phải quan niệm rằng việc
xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất không phải là hoạt động kinh doanh
của bên có quyền xử lý.
Pháp luật cần phải điều chỉnh vào hoạt động xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trong HĐTD là vì nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD;
nhằm tạo động lực để bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình
và góp phần giảm tỷ lệ nợ xấu, đảm bảo sự an toàn trong hoạt động trung gian tài
chính.
Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD
gồm: i) các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ; ii) Chủ thể
pháp

60. luật tham gia hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và iii) phương thức xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT
XỬ TẠI TAND TỈNH BÌNH DƯƠNG - BẤT CẬP, HẠN CHẾ VÀ GIẢI
PHÁP HOÀN THIỆN
2.1.Xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác
2.1.1.Những khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp
mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác
Theo quy định tại Điều 325 BLDS năm 2015 về xử lý tài sản thế chấp
QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau: “Trường hợp thế chấp
QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời
là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản
gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền
và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển QSDĐ, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác”.
Mặc dù vậy, việc để tồn tại một tài sản khác trên đất mà QSDĐ đã được thế
chấp và cần phải xử lý để thực hiện nghĩa vụ tài chính đã và đang gây khá nhiều
khó khăn cho việc áp dụng quy định và tính khả thi cho việc thực hiện triển khai
hiệu quả phán quyết của Tòa án. Bởi lẽ, theo Điều 111 Luật THADS năm 2014
có quy định về kê biên tài sản gắn liền với đất tại là: “Trường hợp đất của người
phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của
người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ và thông báo cho người có tài
sản gắn liền với đất”. Mặc dù quy định chung như vậy nhưng cho đến hiện nay
vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về trường hợp xử lý tài sản bảo đảm thi hành án
của người thứ ba trong trường hợp thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản

61. gắn liền với

62. đất. Điều này gây lúng túng cho cả Thẩm phán khi xét xử và có thể gây khó khăn
cho Chấp hành viên khi áp dụng quy định trên trong trường hợp xử lý tài sản bảo
đảm của bên thứ ba.
Vấn đề này hiện nay đang áp dụng tại Bình Dương như sau:
❖Vụ việc thứ nhất:
Theo Bản án số: 182/2017/DS-PT, ngày 27-9-2017 V/v tranh chấp hợp
đồng tín dụng của TAND tỉnh Bình Dương như sau:
-Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC; địa chỉ: Số XXX,
đường XXY, phường Z, Quận N, Thành phố H.
-Bị đơn:
1.Ông Nguyễn T, sinh năm 19XX; địa chỉ: Số nhà X/Y, phường X, thành
phố Y, tỉnh Bình Dương.
2.Bà Võ H, sinh năm 19XX; địa chỉ thường trú: Số 43/30/4, Khu X,
phường Y, thành phố Y, tỉnh Bình Dương.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1.Bà Nguyễn M, sinh năm 19XX.
2.Ông Võ T, sinh năm 19XX.
3.Ông Võ V, sinh năm 19XX.
Tóm tắt nội dung vụ án như
sau:
Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC (viết tắt là ngân hàng) cho ông
Nguyễn T, bà Võ H vay vốn theo Hợp đồng tín dụng số 75/10/TD/V.3 ngày
07/10/2010, với các nội dung cụ thể như sau: Số tiền vay: 1.550.000.000 đồng;
mục đích vay để xây nhà; thời hạn vay là 60 tháng, kể từ ngày bên vay rút tiền
lần đầu; lãi suất vay là 18%/năm tính từ ngày 07/10/2010; lãi suất trên sẽ thay đổi
định kì 03 tháng/lần theo chính sách của ngân hàng; lãi suất quá hạn 150% lãi
suất trong hạn.
Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho Hợp đồng tín dụng số 75/10/TD/V.3 ngày

63. 07/10/2010, ông T, bà H đã ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số
75/10/TC/V.3 ngày 07/10/2010, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản

64. PA
khác gắn liền với đất tọa lạc tại xã X, thị xã Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số BC580199 (số vào sổ CH 00413) do Ủy ban nhân dân
thị xã Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 22/07/2010. Hợp đồng thế chấp trên đã được
Công chứng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Bình Dương ngày 07/10/2010 và
được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dương cùng ngày 07/10/2010.
Ngân hàng đã giải ngân đúng theo nội dung hợp đồng tín dụng, ông T, bà H
đã thực hiện việc rút vốn vay tại ngân hàng theo các giấy nhận nợ sau: Giấy nhận
nợ số 01 ngày 07/10/2010, với số tiền 1.100.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/tháng;
giấy nhận nợ số 02 ngày 12/10/2010, với số tiền 440.000.000 đồng. Tổng số tiền
bị đơn đã rút vốn tại ngân hàng 1.540.000.000 đồng (một tỷ năm trăm bốn mươi
triệu đồng).
Tính đến ngày 26/5/2017, ông T và bà H còn nợ ngân hàng số tiền
999.884.698 đồng, trong đó: Nợ gốc 540.858.739 đồng và nợ lãi 459.025.959
đồng.
Đối với số nợ nêu trên, ngân hàng đã nhiều lần liên hệ, làm việc trực tiếp,
thông báo chuyển nợ quá hạn, thông báo về việc thu hồi nợ trước hạn, thông báo
yêu cầu tự xử lý tài sản đảm bảo để trả nợ vay nhưng bị đơn không thực hiện, vi
phạm thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:
Ông T, bà H phải thanh toán nợ cho ngân hàng tính đến ngày 26/5/2017 là
999.884.698 đồng, trong đó: Nợ gốc 540.858.739 đồng và nợ lãi 459.025.959
đồng.
Ông T, bà H phải có nghĩa vụ thanh toán số nợ lãi tiếp tục phát sinh theo
mức lãi suất nợ quá hạn được quy định tại hợp đồng tín dụng và giấy chứng nhận
nợ đã ký kết với ngân hàng kể từ ngày 27/5/2017 cho đến khi thanh toán hết nợ.
Trường hợp ông T, bà H không trả được nợ, ngân hàng yêu cầu xử lý tài
sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 75/10/TD/V.3 ngày
07/10/2016 để thu hồi nợ.

65. PA
Tuy nhiên, bà H cho rằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
tọa lạc tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số BC580199 (số vào sổ CH 00413) do Ủy ban nhân dân thị
xã (nay là thành phố) Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 22/07/2010 mang tên bà Võ
H là tài sản của gia đình bà H là bà Nguyễn M, ông Võ T và ông Võ V nên bà H
yêu cầu không tính lãi quá hạn, tạo điều kiện cho bà H trả nợ cho ngân hàng để
trả lại giấy chứng nhận cho gia đình bà.
Đồng thời bà cho biết bà M, ông T là cha mẹ ruột của bà H, ông V là anh
trai bà H, ông T là chồng bà H nhưng đã ly hôn từ năm 2010. Nguồn gốc đất thế
chấp cho ngân hàng là của bà H nhận chuyển nhượng của người khác, sau đó bà
H thỏa thuận với bà M đổi căn nhà mà ông bà sinh sống trước đây là căn nhà bà
H đã bán cho tiệm vàng KT, đổi diện tích đất hiện nay đang thế chấp cho bà M
và nói đưa cho bà M số tiền 300.000.000 đồng, đồng thời hứa sang tên quyền sử
dụng đất cho bà M nhưng bà H không thực hiện, bà M có hỏi thì bà H nói đã thế
chấp cho ngân hàng đến năm 2015 sẽ trả giấy chứng nhận, sang tên cho bà M.
Khi Tòa án đến xem xét, thẩm định tài sản thì bà M mới biết bà H chưa trả xong
tiền cho ngân hàng. Trên phần đất bà H thế chấp cho ngân hàng có 01 căn nhà
cấp 04, 01 mái che của bà M, ông T xây dựng, quản lý sử dụng từ năm 2010.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 40/2017/DS-ST ngày 26 tháng 5 năm 2017
của Tòa án nhân dân thành phố Y, đã quyết định:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC.
Buộc ông Nguyễn T, bà Võ H phải có trách nhiệm liên đới trả cho Ngân
hàng Thương mại Cổ phần ABC số tiền gốc và nợ lãi phát sinh tính đến ngày
26/5/2017 là: 999.884.698 đồng (trong đó nợ gốc 540.858.739 đồng và lãi phát
sinh 459.025.959 đồng).
Buộc ông Nguyễn T, bà Võ H phải có trách nhiệm liên đới trả lãi cho Ngân
hàng Thương mại Cổ phần ABC trên số nợ gốc từ ngày 27/5/2017 cho đến khi
trả hết nợ, với mức lãi suất theo đúng hợp đồng tín dụng đã ký.

66. PA
Trường hợp ông Nguyễn T, bà Võ H không thực hiện hoặc thực hiện không
đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình thì Ngân hàng Thương mại Cổ phần ABC có
quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản đã thế chấp là quyền sử dụng
đất có diện tích 194,9m
2
tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, đất thuộc
thửa số 3465, tờ bản đồ số 10-7, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC
580199 (số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00413) do Ủy ban nhân dân thị xã Y
cấp ngày 22/7/2010 mang tên bà Võ H, cùng các tài sản gắn liền với đất để thu
hồi nợ. Các tài sản gắn liền với diện tích đất này sau khi xử lý được ưu tiên thanh
toán, hoàn trả giá trị cho chủ sở hữu hợp pháp là bà Nguyễn M, ông Võ T và ông
Võ V (theo kết quả định giá thực tế tại thời điểm thi hành án).
Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn, bị đơn có đơn kháng cáo ; Viện Kiểm
sát nhân dân tỉnh Bình Dương có quyết định kháng nghị số 18/2017/KNPT-DS
đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm theo hướng hủy bản
án sơ thẩm do chưa làm rõ trước khi vay trên đất có tài sản gì, căn nhà trên đất
được xây dựng thời điểm nào, ai đang ở trong nhà này, ý kiến của họ về xử lý tài
sản trên đất để đảm bảo cho số tiền vay mà ông T, bà H còn nợ ngân hàng; chưa
làm rõ vấn đề bà M, ông V, ông T trình bày bà H hoán đổi cho họ tài sản khác;
việc tuyên các tài sản gắn liền với diện tích đất sau khi xử lý được ưu tiên thanh
toán, hoàn trả giá trị cho bà M, ông T, ông V làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích
hợp pháp của ngân hàng.
Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận kháng cáo, kháng nghị, sửa một phần
bản án sơ thẩm nêu trên về phần xử lý tài sản thế chấp và nhận định về quyền ưu
tiên thanh toán. Trong trường hợp này, nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm cho
rằng việc ngân hàng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận
thế chấp các tài sản gắn liền với đất là phù hợp với Điều 68 Nghị định số
163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo
đảm; Điều 12, Điều 19 của Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm và cũng phù hợp
với Điều 325 của Bộ

67. PA
luật Dân sự năm 2015. Mặc dù, các đương sự không thỏa thuận về việc thế chấp
các tài sản gắn liền với đất, nhưng đây là các tài sản không thể tách rời với quyền
sử dụng đất. Do đó, khi xử lý quyền sử dụng đất thì các tài sản trên đất cũng
được xử lý kèm theo. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định giá trị các tài sản gắn liền
với đất sẽ được ưu tiên thanh toán cho người sở hữu, người bỏ chi phí đầu tư
(theo kết quả định giá thực tế tại thời điểm thi hành án) là bà M, ông Võ T và ông
V là chưa đúng, vì tài sản trên đất là tài sản chung của bà M, ông Võ T, ông V,
không phải là tài sản thế chấp nên không thuộc trường hợp ưu tiên thanh toán,
cần vận dụng khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự là giành quyền ưu tiên mua
quyền sử dụng đất cho bà M, ông Võ T, ông V trong thời hạn 03 tháng kể từ
ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán tài sản
thế chấp, nếu hết thời hạn này mà họ không mua thì khi xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất ngân hàng có trách nhiệm thanh toán lại giá trị tài sản có trên
đất cho bà M, ông Võ T và ông V.
Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định khi ông Nguyễn T, bà Võ H không
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của Hợp đồng tín dụng
trung & dài hạn số 75/10/TD/V.3 ngày 07/10/2010 thì Ngân hàng Thương mại
Cổ phần ABC có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Y xử lý
tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 75/10/TC/V.3,
được công chứng số 10447 quyển số 10TP/CC–SCC/HĐGD ngày 07/10/2010 tại
Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình Dương; đăng ký giao dịch bảo đảm ngày
07/10/2010 tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Y, tỉnh Bình
Dương là quyền sử dụng đất diện tích 194,9m
2
thuộc thửa số 3465, tờ bản đồ số
10-7, tọa lạc tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số BC 580199 (số vào sổ CH00413) do Ủy ban nhân dân thị
xã Y cấp ngày 22/7/2010 mang tên bà Võ H, cùng các tài sản gắn liền với đất để
thu hồi nợ. Khi xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất thì có trách nhiệm
thanh toán lại giá trị tài sản có trên đất cho bà Nguyễn M, ông Võ T, ông Võ V.

68. - Giành quyền ưu tiên cho bà Nguyễn M, ông Võ T, ông Võ V được quyền
mua quyền sử dụng đất đối với diện tích 194,9m
2
thuộc thửa số 3465, tờ bản đồ
số 10-7, tọa lạc tại phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số BC 580199 (số vào sổ CH00413) do Ủy ban nhân dân
thị xã Y cấp ngày 22/7/2010 mang tên bà Võ H trong thời hạn 03 tháng kể từ
ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán tài sản
thế chấp.
Quan điểm của tác giả:
Tác giả đồng tình với nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm về xử lý tài sản
trên đất là 01 căn nhà cấp 4 có kết cấu tường gạch xây tô, nền gạch men, mái tole
xây dựng tháng 12/2010, 01 mái che cột sắt, kèo sắt, mái tole do bà M, ông Võ T,
ông V xây dựng, hiện đang quản lý, sử dụng, chưa được cấp quyền sở hữu. Bởi
lẽ:
i)Theo biên bản xác minh, định giá tài sản thế chấp ngày 07/10/2010, ngân
hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất với giá trị 833.125.000 đồng, không xác
minh, định giá tài sản trên đất, đồng thời hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp
không thể hiện các tài sản này. Do vậy, các tài sản này không phải là tài sản được
thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Hợp đồng tín dụng trung &
dài hạn số 75/10/TD/V.3 ngày 07/10/2010.
ii)Theo nội dung của vụ việc, ngân hàng và bà H, ông T không có bất kỳ sự
thỏa thuận nào về việc cho phép đầu tư vào mảnh đất trên nên không có cơ sở để
nói đây là giá trị tài sản tăng lên do đầu tư thêm nhằm vận dụng để xử lý tài sản
đảm bảo.
Chính vì vậy, việc Tòa án cấp phúc thẩm xem đây là tài sản chung của bà
H, ông T, bà M, ông Võ T và Võ V là hợp lý. Và lúc này, khi xử lý tài sản bảo
đảm thì áp dụng khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 để giành quyền ưu tiên
mua quyền sử dụng đất cho bà M, ông Võ T, ông Võ V trong thời hạn 03 tháng
kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán
tài sản thế chấp là chính xác. Bởi lẽ, theo khoản 1 Điều 27 Nghị định số
163/2006/NĐ- CP thì: “Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu

69. tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó”.
Cho nên, bà M,

70. ông Võ T, ông Võ V có quyền đầu tư trên thửa đất trên làm tăng giá trị của tài
sản đảm bảo nên mới áp dụng xử lý như trên.
Vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong vụ án trên có những quan điểm khác
nhau, căn cứ vào quy định tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP
ngày 22/02/2012 của Chính phủ quy định về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao
dịch bảo đảm và khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015, có quan điểm cho
rằng đối với việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của ông T, bà H, người
nhận quyền sử dụng đất của ông T, bà H thông qua bán đấu giá tài sản tuy được
nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, nhưng quyền sử dụng thửa đất có bị hạn
chế, cụ thể phải để bà M, ông Th, ông V tiếp tục sử dụng đối với phần diện tích
đất mà bà M, ông Th, ông V đã sử dụng trước đây trên thửa đất số 3465, cùng
với sở hữu nhưng giữ nguyên hiện trạng nhà ở và công trình xây dựng khác trên
phần diện tích đất này. Quan điểm khác lại cho rằng phải làm rõ thỏa thuận giữa
ông T, bà H với bà M, ông Th, ông V; nếu muốn lấy lại quyền sử dụng đất, chủ
sử dụng đất phải sở hữu các tài sản trên đất này, hoàn trả lại giá trị nhà ở, công
trình xây dựng khác cho người đã ở nhờ trên đất và thông báo cho họ thời gian
trả lại quyền sử dụng đất thích hợp để người phải chuyển đi có sự chuẩn bị, nên
sau khi mua tài sản bán đấu giá, chủ sử dụng đất mới cũng phải có quyền mua lại
nhà ở, công trình xây dựng khác của bà M, ông Th, ông V và yêu cầu bà M, ông
Th, ông V chuyển đi nơi khác, trả lại cho mình quyền sử dụng phần diện tích đất
mà trước đây ông T, bà H giao cho bà M, ông Th, ông V. Nếu theo quan điểm
này thì sẽ có thể tiếp tục phát sinh tranh chấp sau này trong quá trình thi hành án.
Tuy nhiên, điều này sẽ đặt ra tình huống là theo Nghị định số 21/2021/NĐ-
CP hiện hành thì trong trường hợp bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp thì phải
có sự đồng ý của bên nhận thế chấp
53
. Cho nên, nếu cũng tình huống gần giống
như trên nhưng bà M, ông Võ T, ông Võ V đầu tư lên thửa đất nêu trên như:
trồng
53
Điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm

71. thực hiện nghĩa vụ.

72. cây ăn trái, xây dựng nhà nhưng không được ngân hàng chấp thuận thì xử lý như
thế nào? Đó là nội dung cần phải có hướng dẫn rõ ràng. Bởi nếu không có hướng
dẫn rõ ràng thì sẽ khó xử lý trong trường hợp này.
Ở khía cạnh khác, có người cho rằng Tòa án có cần đưa ra hướng xử lý
phần tài sản này không? Bởi lẽ, nếu như Tòa án không đưa ra hướng xử lý thì sau
này thi hánh án Chấp hành viên vẫn có thể xử lý vấn đề này theo quy định tại
điểm a khoản 1 Điều 113 Luật Thi hành án dân sự năm 2014 như sau: “1. Trường
hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như
sau:
a)Đối với tài sản có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định
thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài
sản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Trường hợp người có tài
sản không tự nguyện di chuyển tài sản thì Chấp hành viên hướng dẫn cho người
có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải
quyết tài sản. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả
thuận được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất để
bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người có tài sản
gắn liền với đất.
Trường hợp người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân
mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp
vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng
đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành
án. Trường hợp này, trước khi xử lý quyền sử dụng đất, Chấp hành viên có trách
nhiệm thông báo cho người tham gia đấu giá, người được đề nghị nhận quyền sử
dụng đất về quyền được tiếp tục ký hợp đồng của người có tài sản gắn liền với
đất”.
Tuy nhiên, theo tác giả việc chờ đợi đến khi thi hành án để chấp hành viên
áp dụng theo quy định trên cũng sẽ gây khó khăn cho chấp hành viên bởi việc
yêu cầu cho bà M, ông Võ T, ông Võ V di chuyển tài sản ra khỏi diện tích trên là

73. không dễ và kéo dài thời gian thi hành án, gây khó khăn cho việc thu hồi tiền của
TCTD.

74. PA
Mà pháp luật cần phải tạo cơ chế nhanh chóng để các TCTD có thể bán tài sản
thế chấp thu hồi vốn đến thực hiện các hoạt động quan trọng như trả tiền cho
người gửi tiền khi đến hạn, giữ vững lòng tin của người dân vào hệ thống tín
dụng để hệ thống tín dụng phát huy vai trò trung gian tài chính, huy động vốn
cho nền kinh tế. Sự chậm trễ, kéo của hoạt động này sẽ làm ảnh hưởng không
nhỏ đến lòng tin người dân vào hệ thống TCTD, gây ảnh hưởng đến vai trò của
TCTD đối với nền kinh tế.
❖Vụ việc thứ hai
Theo Bản án dân sự sơ thẩm số: 100/2020/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm
2020 vụ việc như sau:
-Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN.
-Bị đơn: Ông Bùi Q và bà Nguyễn N.
-Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1.Bà Đỗ V và ông Trần D.
2.Ông Lê L.
3.Bà Võ D.
4.Bà Võ T.
5.Bà Phạm H.
6.Ông Trần T.
Tóm tắt nội dung vụ án như sau:
Ngày 10/01/2018 Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN và vợ chồng
ông Bùi Q, bà Nguyễn N ký Hợp đồng tín dụng số 2018.0005.HĐTD.681, theo
đó Ngân hàng QTVN cho vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N vay số tiền
1.500.000.000 đồng, mục đích vay là tái tài trợ xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà
ở trên nền nhà đất cũ. Thời hạn vay 180 tháng, lãi suất vay tại thời điểm giải
ngân 9,29%/năm, lãi suất ưu đãi được áp dụng trong vòng 12 tháng đầu tiên kể từ
ngày

75. PA
giải ngân khoản tín dụng. Hết thời hạn ưu đãi nói trên, lãi suất sẽ được điều chỉnh
lại 03 tháng một lần bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 4,19%/năm, trả gốc và lãi
vào ngày 15 hàng tháng. Ngày 11/01/2018, Ngân hàng đã giải ngân cho ông Bùi
Q, bà Nguyễn N số tiền 1.500.000.000 đồng.
Ngày 05/10/2018 Ngân hàng QTVN và vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn
N ký Hợp đồng tín dụng số 2018.0565.HĐTD.681. Theo đó, Ngân hàng QTVN
cho vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N vay số tiền 450.000.000 đồng, mục đích
vay mua sắm vật dụng gia đình. Thời hạn vay 96 tháng, lãi suất vay tại thời điểm
giải ngân 12,69%/năm, lãi suất sẽ được điều chỉnh lại 03 tháng một lần bằng lãi
suất cơ sở cộng biên độ 4,29%/năm, trả gốc và lãi vào ngày 15 hàng tháng. Ngày
05/10/2018, Ngân hàng đã giải ngân cho ông Bùi Q, bà Nguyễn N số tiền
450.000.000 đồng.
Để bảo đảm cho các khoản tiền vay trên, ông Bùi Q và bà Nguyễn N có
thế chấp cho Ngân hàng QTVN quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất (nhà)
thuộc thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, diện tích 145m
2
tọa lạc tại phường X,
thị xã (nay là thành phố) Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số CH14623 ngày 02/10/2017 cấp cho ông Bùi Q và toàn bộ vật phụ,
trang thiết bị kèm theo và phần giá trị công trình, diện tích cải tạo, đầu tư xây
dựng gắn liền với diện tích nhà đất đã thế chấp đều thuộc tài sản thế chấp theo
hợp đồng này. Hai bên có ký kết Hợp đồng thế chấp số 2018.0005.HĐTC.681
ngày 10/01/2018. Việc thế chấp được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai thị xã (nay là thành phố) Y ngày 11/01/2018. ông Bùi Q, bà Nguyễn N đã
trả được tiền vay gốc 209.908.501 đồng, lãi 284.451.877 đồng cho cả hai hợp
đồng tín dụng nêu trên. Kể từ ngày 16/9/2019 đến nay, ông Bùi Q, bà Nguyễn N
không thực hiện việc trả nợ theo cam kết trong hợp đồng và ngân hàng đã chuyển
các khoản vay thành khoản nợ quá hạn từ ngày 16/9/2019. Nay, Ngân hàng
QTVN khởi kiện yêu cầu ông Bùi Q, bà Nguyễn N phải trả số tiền còn nợ tính
đến ngày 29/9/2020, gồm tiền gốc 1.740.091.499 đồng, lãi trong hạn 23.337.661
đồng, lãi quá hạn 352.296.774 đồng, tổng cộng: 2.115.725.934 đồng và tiếp tục
tính lãi cho đến khi ông Bùi Q,

76. bà Nguyễn N thanh toán xong toàn bộ khoản nợ theo quy định tại các hợp đồng
tín dụng đã ký. Trường hợp ông Bùi Q, bà Nguyễn N không trả nợ hoặc trả nợ
không hết thì Ngân hàng QTVN được quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm
thủ tục kê biên, phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất tại thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc tại phường X, thành phố
Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất số CH14623 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành
phố) Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/10/2017 cho ông Bùi Q. Toàn bộ số tiền
thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được dùng để thanh toán nghĩa vụ trả nợ
của ông Bùi Q, bà Nguyễn N với Ngân hàng QTVN. Trường hợp, nếu số tiền thu
được từ xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán hết khoản nợ thì ông Bùi
Q, bà Nguyễn N phải có nghĩa vụ trả hết khoản nợ còn lại cho Ngân hàng QTVN.
Bên cạnh đó, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần T
cung cấp thêm thông tin như sau:
Ông Trần T cho biết: Phần đất có diện tích 145m
2
trên là do ông Trần T
bán cho ông Bùi Q 73m
2
và bán cho ông Trần D, bà Đỗ V khoảng 50m
2
. Việc
mua bán đã hoàn thành (ông Trần T đã nhận tiền, ông Bùi Q, ông Trần D, bà Đỗ
V đã nhận đất và xây dựng nhà ở), phần diện tích đất còn lại ông Trần T dùng để
làm đường đi chung cho các hộ dân trong khu này sử dụng. Việc ông Bùi Q dùng
toàn bộ diện tích đất này để thế chấp vay tiền của ngân hàng thì ông Trần T
không biết, vì vậy ông Trần D, bà Đỗ V tự thương lượng giải quyết với ông Bùi
Q.
Ngoài ra, ông Trần D, bà Đỗ V với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan có yêu cầu độc lập cung cấp các thông tin sau:
Ngày 19/6/2014, ông Trần D, bà Đỗ V nhận chuyển nhượng của ông Trần
T diện tích đất khoảng 50m
2
(đo đạc thực tế là 53,9m
2
) là một phần diện tích
thuộc thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, trong tổng diện tích 145m
2
, tọa lạc
phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất số CH14623 ngày 02/10/2017. Việc chuyển nhượng giữa ông Trần D, bà Đỗ
V với ông Trần T được lập thành văn bản thể hiện tại “Giấy đặt cọc mua nhà,

77. đất” ngày

78. 19/6/2014. Cùng khoảng thời gian đó thì ông Bùi Q, bà Nguyễn N nhận chuyển
nhượng của ông Trần T diện tích đất 73m
2
cũng là một phần diện tích trong tổng
diện tích đất 145m
2
mà ông Trần D, bà Đỗ V đã nhận chuyển nhượng của ông
Trần
T. Do không đủ điều kiện tách thửa nên ông Trần D, bà Đỗ V và ông Bùi Q
thống nhất để ông Bùi Q tạm đứng tên chủ sử dụng toàn bộ diện tích đất là 145m
2
thuộc thửa đất nêu trên và ông Bùi Q có ký với bà Đỗ V “Hợp đồng thỏa thuận”
ngày 01/7/2014, nội dung ông Bùi Q nhượng lại cho bà Đỗ V diện tích đất
khoảng 50m
2
là một phần diện tích đất trong tổng diện tích đất 145m
2
thuộc thửa
đất trên. Sau khi nhận chuyển nhượng đất từ ông Trần T thì vợ chồng ông Trần
D, bà Đỗ V đã nhận đất và xây dựng nhà sinh sống từ năm 2014 cho đến nay.
Khi ông Bùi Q, bà Nguyễn N vay tiền của Ngân hàng QTVN và dùng toàn bộ
quyền sử dụng đất do ông Bùi Q đứng tên (trong đó có khoảng 50m
2
của ông
Trần D, bà Đỗ V) để thế chấp bảo đảm cho khoản vay của ông Bùi Q, bà Nguyễn
N thì ông Trần D, bà Đỗ V không nhận được bất kỳ thông báo từ ông Bùi Q, bà
Nguyễn N và từ phía Ngân hàng. Vì vậy, ông Trần D, bà Đỗ V có đơn yêu cầu
độc lập yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất số: 2018.0005.HĐTC.681 ngày 10/01/2018 giữa Ngân hàng
QTVN với ông Bùi Q và bà Nguyễn N đối với thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số
XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền đất số CH14623 do Ủy
ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/10/2017
là vô hiệu.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H về
cơ bản cho biết:
Đối với nguồn gốc con đường đi chung cho khu nhà ông Lê L trong đó có
nhà của ông Bùi Q, bà Nguyễn N, ông Trần D, bà Đỗ V, nhà ông Lê L và một số
hộ khác) là do ông Trần T dành 01 phần diện tích đất của ông Trần T làm đường
đi chung cho cả khu. Giữa ông Trần T với ông Bùi Q và bà Nguyễn N có thỏa
thuận hay không thỏa thuận về việc trong tổng diện tích 145m
2
đất ông Bùi Q

79. đứng tên chủ sử dụng có 22m
2
đất là của ông Trần T và ông Trần T dùng để làm
đường

80. PA
đi chung cho mọi người thì ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H không thể biết được.
Ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H chỉ biết là trong tổng diện tích đất ông Bùi Q
đứng tên chủ sử dụng thì có một phần diện tích đất của ông Trần D và bà Đỗ V
còn diện tích đất cụ thể của từng người là bao nhiêu thì ông không biết. Nay
Ngân hàng QTVN khởi kiện yêu cầu ông Bùi Q, bà Nguyễn N phải thanh toán
cho Ngân hàng số tiền còn nợ gốc và lãi thì các bên tự giải quyết với nhau không
liên quan gì đến ông Lê L. Do trong tổng diện tích đất ông Bùi Q, bà Nguyễn N
thế chấp để vay tiền của Ngân hàng thì có một phần diện tích đất (theo đo đạc
thực tế là 27,5m
2
) là con đường đi chung cho các hộ dân như ông Lê L, Võ T, Võ
D, Phạm H. Nên ông Lê L, Võ T, Võ D, Phạm H không đồng ý với yêu cầu phát
mãi tài sản là quyền sử dụng đất của Ngân hàng.
Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ đối với tài sản thế chấp: Quyền sử
dụng đất diện tích 159,4m
2
.
Các tài sản gắn liền với đất gồm: 01 nhà ở riêng lẻ loại 03 tầng có kết cấu:
Nền gạch men, tường gạch xây tô sơn nước, khung cột, sân, bê tông cốt thép, trần
thạch cao mái tôn + ngói trang trí; diện tích sàn 151,4m
2
là nhà của ông Bùi Q và
bà Nguyễn N; 01 nhà ở riêng lẻ loại 01 tầng có kết cấu nền gạch men, tường gạch
xây tô sơn nước, khung cột, sân, bê tông cốt thép, cột gạch, trần thạch cao, mái
tôn, cửa sắt kính có diện tích 44,5m
2
, trong nhà có gác bê tông có diện tích
19,5m
2
là nhà của ông Trần D và bà Đỗ V.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 100/2020/DS-ST ngày 29/9/2020 của Tòa
án nhân dân thành phố Y, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
Một là, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP QTVN
(VIB) về việc yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp là diện tích đất theo đo đạc
thực tế là 159,4m
2
thuộc thửa số XXYY, tờ bản đồ số XX tọa lạc phường X,
thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH 847988, số vào sổ cấp GCN:
CH14623 do Ủy ban nhân dân thị xã Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/10/2017
cho ông Bùi Q.

81. PA
Hai là, chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần D và bà Đỗ V tuyên bố
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số:
2018.0005.HĐTC.681 ngày 10/01/2018 giữa Ngân hàng TMCP QTVN (VIB)
với ông Bùi Q và bà Nguyễn N là vô hiệu.
Ba là, buộc Ngân hàng TMCP QTVN (VIB) trả lại cho ông Bùi Q bản
chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất số CH 847988, số vào sổ cấp GCN: CH14623 do Ủy ban nhân dân
thị xã Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/10/2017 cho ông Bùi Q.
Nhận định và phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm như sau:
Đối với tài sản thế chấp: diện tích đất 145m
2
thuộc thửa đất số XXYY, tờ
bản đồ số XX, phường X, thành phố Y có nguồn gốc của ông Trần T đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 07342 ngày 13/7/2013. Sau khi được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số XXYY, diện tích 145m
2
ông
Trần T đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Trần D và ông Bùi Q mỗi người
một phần như sau:
Một là, năm 2013, ông Trần T chuyển nhượng cho ông Bùi Q diện tích đất
73m
2
trong diện tích đất 145m
2
thuộc một phần thửa đất số XXYY. Do phần đất
ông Trần T chuyển nhượng cho ông Bùi Q không thể tách thửa (diện tích tối
thiểu tách thửa không đủ), do đó ông Trần T và ông Bùi Q lập giấy cam kết giao
cho ông Bùi Q được đứng tên toàn bộ thửa đất, sau này ông Bùi Q tách phần còn
lại cho ông Trần T, cuối bản cam kết ông Bùi Q ký tên, in dấu vân tay. Trên cơ
sở đó, ngày 24/9/2013 ông Trần T ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số
XXYY cho ông Bùi Q và ngày 23/10/2013, ông Bùi Q được Ủy ban nhân dân thị
xã Y cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số XXYY, diện tích
145m
2
; trên đất ông Bùi Q xây dựng căn nhà ở (01 trệt hai tầng).
Hai là, diện tích đất còn lại của ông Trần T trong thửa đất số XXYY do
ông Bùi Q đứng tên, ông Trần T chuyển nhượng cho ông Trần D như sau: Ngày
19/6/2014, ông Trần T lập giấy tay chuyển nhượng cho ông Trần D diện tích đất

82. PA
ngang 4,30m dài 11,50m (đo thực tế 53,9m
2
) với giá 270.000.000 đồng, hai bên
lập giấy đặt cọc mua nhà, đất, (bút lục 138). Do diện tích đất ông Trần T chuyển
nhượng cho ông Trần D thuộc một phần thửa đất số XXYY do ông Bùi Q đứng
tên nên ngày 01/7/2014 giữa ông Bùi Q và bà Đỗ V (vợ ông Trần D) lập bản
“Hợp đồng thỏa thuận” có nội dung ông Bùi Q nhượng lại cho bà Đỗ V diện tích
đất 49,45m
2
(ngang 4,30m dài 11,50m, bút lục 139). Sau khi nhận chuyển
nhượng đất của ông Trần T thì vợ chồng ông Trần D và bà Đỗ V xây dựng nhà ở.
Tháng 10/2014, Ủy ban nhân dân phường X xác nhận căn nhà ở của bà Đỗ V,
ông Trần D trên thửa đất số XXYY là hợp pháp (bút lục 136) và ngày
08/12/2014, Ủy ban nhân dân thị xã Y cấp giấy chứng nhận số nhà cho bà Đỗ V,
ông Trần D; ngoài ra ông Trần D và bà Đỗ V cũng được các cơ quan điện lực,
công ty cấp thoát nước ký hợp đồng cung cấp điện, nước để sử dụng và thực tế
hiện nay trên thửa đất có nhà ở của bà Đỗ V, ông Trần D kết cấu 01 tầng, nền
gạch men, tường gạch xây tô, sơn nước, khung cột sàn bê tông cốt thép, trần
thạch cao, mái lợp tôn, diện tích 4,3m x 4,5m (biên bản xem xét thẩm định tại
chỗ, bút lục 104). Tuy nhiên, việc bà Đỗ V, ông Trần D nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diện tích 49,45m
2
của ông Trần T nhưng không tách quyền sử
dụng nên bà Đỗ V, ông Trần D cũng có lỗi. Tháng 10 năm 2017, thửa đất số
XXYY ông Bùi Q được Ủy ban nhân dân thị xã Y cấp đổi lại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số CH847899 (số vào sổ CH 14623) ngày 02/10/2017, cùng
ngày ông Bùi Q, bà Nguyễn N thế chấp cho Ngân hàng QTVN để vay tiền.
Ba là, quá trình tố tụng, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
trong vụ án trình bày phần đường bê tông diện tích 27,5m
2
thuộc thửa đất số
XXYY là đất do ông Trần T chừa làm lối đi chung cho thửa đất số XXYY của
ông Trần T và các hộ dân khác.
Cho nên với tài liệu, chứng cứ trên có cơ sở xác định, thửa đất số XXYY,
tờ bản đồ số 66, có nguồn gốc của ông Trần T. Năm 2013, ông Trần T đã chuyển
nhượng cho ông Trần D, bà Đỗ V diện tích đất đo đạc thực tế 53,9m
2
; chuyển
nhượng cho ông Bùi Q diện tích đất 63,6m
2
và một phần ông Trần T chừa làm lối

83. PA
đi 27,5m
2
. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, vợ chồng ông Trần D, bà Đỗ V và
vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N đã xây dựng nhà và sinh sống từ năm 2014
đến nay. Như vậy, trong thửa đất số XXYY, diện tích 145m
2
thì quyền sử dụng
đất của vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N là 63,6m
2
, chứ không phải là 145m
2
.
Vợ chồng ông Bùi Q, bà Nguyễn N không thông báo cho Ngân hàng
QTVN biết quyền lợi của ông Trần D, bà Đỗ V trên thửa đất số XXYY; đồng
thời Ngân hàng QTVN nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của ông Bùi Q, bà Nguyễn N nhưng không tìm hiểu rõ về quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền (nhà ở) trên thửa đất số XXYY là của ai, không
thông báo cho ông Trần D, bà Đỗ V, ông Trần T biết việc ông Bùi Q, bà Nguyễn
N thế chấp toàn bộ đất và tài sản gắn liền với đất nên Ngân hàng phải chấp nhận
quyền của người thứ ba theo quy định tại khoản 7 Điều 320 Bộ luật Dân sự. Do
đó, có căn cứ xác định Hợp đồng thế chấp số 2018.0005.HĐTC.681 ngày
10/01/2018 giữa Ngân hàng QTVN với ông Bùi Q và bà Nguyễn N có hiệu lực
một phần đối với diện tích đất 63,6m
2
gắn liền căn nhà của ông Bùi Q, bà
Nguyễn N; phần thế chấp diện tích đất 53,9m
2
gắn liền nhà ở của ông Trần D, bà
Đỗ V và phần đất làm đường đi chung bị vô hiệu. Do đó, trường hợp ông Bùi Q,
bà Nguyễn N không trả tiền vay hoặc trả không đủ thì Ngân hàng QTVN có
quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bán tài sản của ông Bùi Q, bà Nguyễn N là
diện tích đất 63,6m
2
gắn liền căn nhà của ông Bùi Q, bà Nguyễn N để thu hồi nợ.
Tuy nhiên, do thửa đất số XXYY, diện tích 145m
2
trong đó ông Bùi Q, bà
Nguyễn N sử dụng 63,6m
2
và vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D sử dụng 53,9m
2
không cho phép tách thửa (do không đủ diện tích tối thiểu tách thửa), do đó
trường hợp ông Bùi Q, bà Nguyễn N không trả tiền cho Ngân hàng thì thửa đất
số XXYY, diện tích 145m
2
được bán để thu hồi nợ cho ngân hàng và vợ chồng
bà Đỗ V, ông Trần D được ưu tiên mua hoặc ưu tiên thanh toán giá trị tài sản của
mình sau khi đã bán là phù hợp quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 11/2012/NĐ-
CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ. Chính vì vậy, nên Tòa án cấp phúc thẩm cho
rằng việc Tòa án cấp sơ thẩm xét xử tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp và không
chấp nhận xử lý tài sản thế chấp là chưa phù hợp.

84. PA
Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm quyết định: sửa một phần Bản án dân sự
sơ thẩm số: 100/2020/DS-ST ngày 29/9/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Y,
tỉnh Bình Dương.
Quan điểm của tác giả:
Tác giả đồng tình với nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm về xác định khi
không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ
phần QTVN về yêu cầu phát mãi diện tích đất 53,9m
2
thuộc quyền sử dụng của
vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D và diện tích đất 27,5m
2
(phần đất làm đường) tại
thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh Bình
Dương và chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần D và bà Đỗ V tuyên bố Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số:
2018.0005.HĐTC.681 ngày 10/01/2018 giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần
QTVN với ông Bùi Q và bà Nguyễn N là vô hiệu một phần bởi lẽ:
i)Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN đã có lỗi khi nhận tài sản bảo
đảm là thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố Y, tỉnh
Bình Dương của ông Bùi Q và bà Nguyễn N. Bởi lẽ khi đó, các công trỉnh trên
đất là nhà của vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D và diện tích đất 27,5m
2
(phần đất
làm đường) tại thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành phố
Y, tỉnh Bình Dương là đang hiện hữu. Do vậy, việc cán bộ thẩm định tài sản khi
cấp tín dụng không làm rõ các nội dung này là hành vi có lỗi và phải chịu trách
nhiệm về lỗi của mình.
Có thể có ý kiến cho rằng có nên coi việc Ngân hàng là bên thứ ba ngay
tình khi ngân hàng hoàn toàn không biết diện tích đất trên có phần diện tích đất
của vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D và có phần lối đi chung. Nếu theo hướng này
thì phải thừa nhận hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng và ông Bùi Q và bà
Nguyễn N đối với thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường X, thành
phố Y, tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, tác giả cho rằng quan điểm này là chưa
chính xác. Bởi lẽ, theo Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án
nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, tại tiểu mục 1
Mục III hướng dẫn: “Nhà

85. đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà
B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông
qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử
dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng.
Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không? Trường hợp này,
việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được
bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của BLDS năm 2015 thì giao dịch chuyển
nhượng nhà đất trên là vô hiệu. Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này
thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân
hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử
dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh
ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế
chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại
khoản 2 Điều 133 của BLDS năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số
64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu”. Theo đó, Tòa
án nhân dân tối cao đã coi thẩm định nguồn gốc tài sản bảo đảm và xác minh các
chủ thể đang trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản là nghĩa vụ bắt buộc của các
TCTD
54
. Do đó nếu các TCTD không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ
nghĩa vụ này thì có thể là căn cứ để xác định TCTD không phải là người thứ ba
ngay tình.
Trong trường hợp này, Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN đã có lỗi
khi nhận tài sản đảm bảo là thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc phường
X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương của ông Bùi Q và bà Nguyễn N. Bởi lẽ khi đó,
các công trỉnh trên đất là nhà của vợ chồng bà Đỗ V, ông Trần D và diện tích đất
27,5m
2
(phần đất làm đường) tại thửa đất số XXYY, tờ bản đồ số XX, tọa lạc
phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương là đang hiện hữu. Do vậy, việc cán bộ
thẩm định tài sản khi cấp tín dụng không làm rõ các nội dung này là hành vi có
lỗi và phải chịu trách nhiệm về lỗi của mình.Và như vậy, việc cho rằng trong
quan hệ
54
Bùi Hữu Toàn (2022), “Bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng với tư cách người thứ ba ngay tình trong

86. tranh chấp tài sản bảo đảm” theo https://tapchinganhang.gov.vn/bao-ve-quyen-loi-cua-to-chuc-tin-dung-
voi-tu-cach-nguoi-thu-ba-ngay-tinh-trong-tranh-chap-tai-san-ba.htm truy cập ngày 03/10/2022.

87. PA
trên, nên quan điểm cho rằng Ngân hàng được coi là bên thứ ba ngay tình, cần
được bảo vệ là không chính xác.
ii)Trên cơ sở bảo vệ bên thứ ba trong quan hệ thế chấp là vợ chồng bà
Đỗ V, ông Trần D, pháp luật đã có quy định về bảo vệ bên thứ ba ngay tình. Cụ
thể khoản 7 Điều 320 Bộ luật Dân sự khi xác định nghĩa vụ của bên thế chấp tài
sản có quy định: bên thế chấp có nghĩa vụ “Thông báo cho bên nhận thế chấp về
các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không
thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu
cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người
thứ ba đối với tài sản thế chấp”. Theo đó, Tòa án vận dụng để hủy hợp đồng thế
chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại thì rõ ràng trong trường hợp này là
bất lợi cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần QTVN bởi lẽ lúc đó Ngân hàng
Thương mại Cổ phần QTVN khó có thể yêu cầu ông Bùi Q và bà Nguyễn N bồi
thường thiệt hại vì ngay cả chính khoản vay của ông bà này tại ngân hàng mà ông
bà này vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Cho nên việc Tòa án lựa chọn áp
dụng phương án duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp và chấp nhận quyền của
người thứ ba đối với tài sản thế chấp để có cơ sở xử lý tài sản thế chấp là hợp lý.
Vì lúc này, Ngân hàng có cơ sở hơn để xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi khoản tài
chính mà ông Bùi Q và bà Nguyễn N còn đang nợ. Điều này giúp cho ngân hàng
nhanh chóng thu hồi vốn, đảm bảo khả năng thanh toán, tài chính để hoạt động
và duy trì được lòng tin của người gửi tiền vào trong hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, vấn đề Tòa án nhân dân tối cao coi thẩm định nguồn gốc tài sản
bảo đảm và xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản là
nghĩa vụ bắt buộc của các TCTD theo Công văn số 02/TANDTC-PC ngày
02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong
xét xử thì các TCTD không đồng tình và có nhiều kiến nghị đề nghị có đính
chính hoặc hủy bỏ tình huống về xác định “người thứ ba ngay tình” tại các cuộc
hội thảo với Tòa án vì theo quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày
19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ không quy định về thẩm định xác minh tài sản.

88. PA
2.1.2.Giải pháp khi xử lý tài sản mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của
người khác
Qua các vụ án trên, có thể thấy là các Tòa án khác nhau có thể có những
quan điểm xử lý khác nhau đối với việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất có tài
sản gắn liền với đất nhưng tài sản này thuộc bên thứ ba và không là tài sản thế
chấp nhằm đảm bảo khoản vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng hoặc trường
hợp bên thế chấp không thông báo cho bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng về
các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Việc áp dụng khác nhau là
xuất phát từ hiểu và vận dụng các quy định pháp luật có sự không thống nhất. Do
vậy, cần có hướng dẫn để áp dụng thống nhất. Hiện nay, quan điểm giữa các Tòa
án về việc xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng, chấp nhận hay không chấp nhận
hợp đồng thế chấp của bên thứ ba; nếu chấp nhận thì phát mãi tài sản thế chấp
quyền sử dụng đất của bên thứ ba nhằm giúp người khác vay vốn ngân hàng
trong trường hợp người vay không trả được nợ, trên đất đó có nhà ở, công trình
xây dựng không phải là của người có quyền sử dụng đất mà là của người khác do
người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không thuộc tài
sản thế chấp cũng đang gặp rất nhiều khó khăn. Trường hợp nếu chấp nhận hợp
đồng thế chấp thì cũng không mấy ai chấp nhận mua loại tài sản mà quyền, nghĩa
vụ của các bên đối với tài sản không được rõ ràng mà trên đất đó có người khác
được quyền ở và sử dụng một phần thửa đất mình đã mua quyền sử dụng. Để giải
quyết vướng mắc này có Tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu và không
chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm. Cũng có Tòa án định giá luôn cả phần
nhà ở và công trình xây dựng khác của người được chủ sử dụng đất trước đó cho
xây dựng và cho phép bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản trên thửa
đất đã thế chấp, sau đó thanh toán lại bằng giá trị cho người có tài sản, có Tòa
giành quyền ưu tiên mua cho chủ sở hữu tài sản. Theo quy định của pháp luật,
khi xử lý quyền sử dụng đất để bán đấu giá thu hồi nợ vay thì chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình
(khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015) nhưng không có hướng dẫn rõ về
trách nhiệm của người chủ sở hữu tài sản bắt buộc phải hoàn trả giá trị đất để trả
nợ cho bên thế chấp, nên rất khó khăn trong

89. việc giải quyết vụ án. Thiết nghĩ đây là vấn đề phức tạp, Tòa án nhân dân tối cao
nên có văn bản hướng dẫn nhằm giúp các Tòa án tháo gỡ khó khăn, vướng mắc
và áp dụng thống nhất trong xét xử. Theo quan điểm tác giả có thể quy định theo
hướng cho phép xử lý tài sản gắn liền với đất nhưng không phải để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ mà để đảm bảo giá trị của tài sản gắn liền với đất không thể tách
rời.
Theo quy định của pháp luật, TCTD nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất sẽ căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp. Pháp luật không quy định TCTD phải xác minh thông tin nguồn gốc hình
thành tài sản, đồng thời thực tế TCTD không thể xác định được toàn bộ những
người sinh sống tại nhà đất đó (nhất là trong trường hợp họ cố tình che dấu thông
tin với TCTD). Do vậy, hồ sơ thẩm định tài sản bảo đảm của TCTD không bắt
buộc phải có các tài liệu làm việc với những người sinh sống trên đất nhận thế
chấp. Theo đó, hướng dẫn tại Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của
Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử chưa
phù hợp với quy định, gây rủi ro cho hoạt động của các TCTD cũng như trách
nhiệm cá nhân của các bộ ngân hàng nên Tòa án nhân dân tối cao cần xem xét về
việc nâng cao nội dung hướng dẫn trong Công văn số 64/TANDTC-TC để ban
hành Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; giải thích rõ
hơn hoặc bỏ tình huống về việc xác định “người thứ ba ngay tình” tại Công văn
số 02/TANDTC-PC.
Cần xác định việc xử lý tài sản chung này là trách nhiệm của Tòa án. Mặc
dù như phân tích ở trên với vụ án này nếu Tòa án không tuyên về cách thức xử lý
tài sản thì khi thi hành án về cơ bản cũng có thể áp dụng các quy định pháp luật
về thi hành án để xử lý. Tuy nhiên, rõ ràng nếu Tòa án có tuyên về việc xử lý tài
sản như thế nào sẽ tạo điều kiện thuận lợi rất lớn cho hoạt động thi hành án. Bên
cạnh đó, cũng cần lưu ý là đối với việc xử lý tài sản đảm bảo liên quan đến hoạt
động cấp tín dụng của các TCTD càng cần xử lý nhanh để giúp TCTD thu hồi
vốn, giữ vững, ổn định lòng tin của người dân vào hệ thống TCTD nhằm phát

90. huy hiệu quả vai

91. PA
trò trung gian tài chính cho nền kinh tế. Chính điều này càng đòi hỏi việc xử lý
tài sản đảm bảo càng cần phải tiến hành một cách nhanh chóng. Do vậy, nếu Tòa
án không tuyên về cách thức xử lý tài sản trong trường hợp này, Chấp hành viên
thi hành án lại chậm chạp trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về thi
hành án để tiến hành thi hành án thì càng làm cho việc xử lý tài sản không hiệu
quả, làm chậm đi khả năng thu hồi vốn của các TCTD, gây nguy hại đến khả
năng thanh toán của TCTD và lớn hơn là ảnh hưởng lòng tin của người gửi tiền
đối với TCTD thì càng không nên và ảnh hưởng xấu cho nền kinh tế. Vì vậy,
pháp luật cần xác định việc tuyên xử lý tài sản như thế nào nên là trách nhiệm
của Tòa án để Tòa án thực hiện đúng trách nhiệm của mình, giúp cho việc thi
hành án trong trường hợp này được nhanh chóng và hiệu quả.
2.2.Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín
dụng trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ
2.2.1.Khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất của hộ
TCTD là trung gian tài chính thực hiện hoạt động nhận tiền gửi để cấp tín
dụng nhằm hưởng chênh lệch lãi suất. Do đó, tiền TCTD cho khách hàng vay
không chỉ là tiền của TCTD mà đa số là tiền mà TCTD huy động từ phía người
gửi tiền nên TCTD cần phải đảm bảo sự an toàn vốn khi cho khách hàng vay
tiền. Để đảm bảo vấn đề đó, thường TCTD sẽ cho khách hàng vay vốn trên cơ sở
những biện pháp bảo đảm tốt nhất, an toàn nhất nhằm hạn chế tối đa rủi ro và khi
khách hàng là các hộ gia đình thì họ thường thế chấp những tài sản có giá trị lớn
như quyền sử dụng đất, nhà ở để bảo đảm mục đích đó của TCTD. Khi đó, hộ gia
đình vẫn có thể sinh sống, làm việc, khai thác sử dụng trên chính mảnh đất của
mình đã thế chấp tại các tổ chức tín dụng và đáp ứng nhu cầu về vốn của mình.
Tuy nhiên, chuyện sẽ có nhiều vướng mắc khi mà hộ gia đình vay và không thực
hiện đúng các cam kết của mình và bị TCTD áp dụng các biện pháp xử lý tài sản,
phát sinh những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp tài sản giữa TCTD và
chủ thể có quyền sử dụng đất là hộ gia đình.

92. PA
Khoản 29 Điều 3 và Điều 179 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận: “Hộ gia đình
sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo
quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử
dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Đồng thời, theo Điều 212
Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống
chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những
tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật
khác có liên quan”. Do vậy, có thể hiểu rằng tài sản chung là khối tài sản do các
thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế
chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào
khối tài sản chung, hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế
chung. Cho nên, tài sản chung thường bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử
dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà
nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành.
Cho nên, theo lý luận đó, khi Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình thì đất này là tài sản chung của hộ gia đình. Theo khoản 1 Điều
167 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình …thế chấp quyền sử dụng đất tại các
TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam
55
. Do vậy đây là hoạt động phổ biến
trong sinh hoạt hằng ngày. Tuy vậy, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của
hộ gia đình đã và đang phát sinh những bất cập khi nhìn nhận và xử lý tài sản này
nhằm thu hồi vốn của các TCTD.
Tình huống vụ việc như sau phát sinh từ tranh chấp hợp đồng tín dụng và
yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền
Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP QTVN;
Bị đơn:
1.Ông Lê V.
2.Bà Nguyễn H.
55
Xem thêm điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013.

93. PA
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1.Bà Trần S.
2.Bà Lê D, sinh năm: 1974;
3.Bà Lê M, sinh năm 1979;
4.Ủy ban nhân dân xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương.
5.Chi cục Thi hành án dân sự huyện Y.
Tóm tắt nội dung vụ án:
* Theo đơn khởi kiện ngày 20/3/2015, các lời khai trong quá trình tố tụng
và tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:
Ngày 11/9/2009, giữa Ngân hàng TMCP QTVN với ông Lê V và bà
Nguyễn H có ký kết với nhau Hợp đồng tín dụng số 0116/HĐTD1-Ngân hàng
TMCP QTVN613/09. Theo đó, ông Lê V và bà Nguyễn H vay số tiền
1.500.000.000 đồng, mục đích vay vốn: Xây dựng nhà ở, thời hạn vay: 120 tháng
kể từ ngày nhận nợ vay đầu tiên. Lãi suất vay: 14%/năm áp dụng tại thời điểm
giải ngân theo từng khế ước nhận nợ, được điều chỉnh 12 tháng/lần bằng lãi suất
điều chỉnh vốn kinh doanh Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng + biên độ lãi suất tối
thiểu (3,5%/năm) phù hợp với chính sách lãi suất của Ngân hàng TMCP QTVN
và pháp luật. Trả nợ gốc và lãi vào ngày 13 hàng tháng.
Để đảm bảo cho khoản vay nêu trên ông Lê V và bà Nguyễn H với Ngân
hàng TMCP QTVN ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số
0116/2009/BĐ ngày 16/9/2009, tài sản thế chấp là nhiều thửa đất trong đó có
thửa đất số 78,100, tờ bản đồ số 14, xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số R 925491 (số vào sổ cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất: 000491 QSDĐ) do UBND huyện Y, tỉnh Bình Dương cấp
ngày 17/12/2001 thuộc quyền sở hữu của hộ bà Trần S.
Quá trình thực hiện hợp đồng Ngân hàng TMCP QTVN - Chi nhánh Bình
Dương đã giải ngân cho ông Lê V và bà Nguyễn H số tiền 1.500.000.000 đồng.

94. PA
Tuy nhiên, ông Lê V và bà Nguyễn H đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và
lãi. Do đó, Ngân hàng chuyển số nợ trên thành nợ quá hạn từ ngày 13/9/2011.
Ngân hàng TMCP QTVN khởi kiện yêu cầu: Buộc ông Lê V và bà Nguyễn
H thanh toán cho Ngân hàng TMCP QTVN số nợ 3.613.331.682 đồng. Trường
hợp ông Lê V và bà Nguyễn H không trả được nợ hoặc trả nợ không đầy đủ thì
đề nghị phát mãi các tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
Về việc bà Lê M yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền, Ngân hàng TMCP
QTVN không đồng ý vì việc hủy hợp đồng sẽ gây thiệt hại cho Ngân hàng
TMCP QTVN. Để nhận thế chấp tài sản Ngân hàng TMCP QTVN căn cứ vào
hợp đồng ủy quyền của hộ gia đình bà Trần S cho ông Lê V, bà Nguyễn H được
xác thực chữ ký của cơ quan có thẩm quyền, Ngân hàng TMCP QTVN không
biết thực tế xác lập ủy quyền như thế nào, không cử nhân viên tham gia. Trường
hợp Tòa án hủy hợp đồng ủy quyền, đề nghị Tòa án làm rõ ai là người ký tên
trong hợp đồng ủy quyền được cho rằng ký thay chữ ký của bà Lê M và bà Lê D
để xác định trách nhiệm.
* Theo văn bản trình bày ý kiến các biên bản hòa giải, lời khai trong quá
trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn bà Nguyễn H trình bày:
Thống nhất với trình bày của nguyên đơn về hợp đồng tín dụng, hợp đồng
thế chấp đã ký với Ngân hàng TMCP QTVN, số tiền Ngân hàng TMCP QTVN
đã giải ngân.
Đối với chữ ký của bà Lê M và bà Lê D trên hợp đồng ủy quyền bà Nguyễn
H xác định đó không phải là chữ ký, chữ viết của bà Lê M và bà Lê D đồng ý với
kết luận giám định. Những chữ ký ký tên Lê D và Lê M, bà Nguyễn H không biết
chính xác là của ai. Việc Ngân hàng TMCP QTVN nhận tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà Trần S là do tại thời điểm thế chấp tài sản
thì có quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 121 của vợ, chồng bà Nguyễn H chưa
được cấp giấy chứng nhận nên Ngân hàng TMCP QTVN đề nghị bà Nguyễn H
mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ bà Trần S để thế chấp, đến khi
bà

95. PA
Nguyễn H được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất số 121 sẽ tiến hành thay đổi
tài sản thế chấp việc thực hiện thủ tục ủy quyền của hộ gia đình bà Trần S nhằm
thế chấp quyền sử dụng đất của ông Lê V, bà Nguyễn H cũng thực hiện theo sự
hướng dẫn của Ngân hàng TMCP QTVN và có nhân viên của Ngân hàng TMCP
QTVN đi cùng. Tuy nhiên, sau đó các bên không thay đổi tài sản thế chấp và
Ngân hàng TMCP QTVN khởi kiện tại Tòa án.
Ông Lê V, bà Nguyễn H và cháu Lê T (con của ông Lê V, bà Nguyễn H) có
tên trong sổ hộ khẩu gia đình do bà Trần S làm chủ hộ. Tuy nhiên, trên thực tế
ông Lê V, bà Nguyễn H và con của ông Lê V, bà Nguyễn H không sống chung
nhà với bà Trần S và hoàn toàn không đóng góp vào khối tài sản đứng tên hộ gia
đình bà Trần S, người có công sức đóng góp là bà Trần S, bà Lê M và bà Lê D.
Ông Lê V, bà Nguyễn H không đóng góp để tạo lập tài sản do bà Trần S làm chủ
hộ.
Còn những quyền sử dụng đất khác đứng tên ông Lê V, bà Nguyễn H đã thế
chấp cho Ngân hàng TMCP QTVN và các tài sản gắn liền với đất là tài sản hình
thành trong thời kỳ hôn nhân do ông Lê V và bà Nguyễn H đầu tư xây dựng, tạo
lập đang tự quản lý, sử dụng, không cho ai thuê hoặc ở nhờ.
* Theo văn bản trình bày ý kiến ngày 09/5/2016 người có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan bà Lê D trình bày:
Vụ án Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương đang thụ lý giải quyết có liên quan
đến quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình do bà Trần S làm chủ hộ trong
đó bà Lê D là thành viên. Thời gian ông Lê V, bà Nguyễn H dùng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình bà Trần S thế chấp cho Ngân hàng TMCP QTVN, bà Lê D
không biết, không có mặt ở đó và không đồng ý cho ông Lê V, bà Nguyễn H có
quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất thuộc quyền của hộ gia đình bà Trần
S. Bà Lê D không phải là người ký tên vào Hợp đồng ủy quyền số 676 ngày
14/9/2009 do Ủy ban nhân dân xã X. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương
hủy Hợp đồng ủy quyền số 676 ngày 14/9/2009 do bị vô hiệu và buộc Ngân hàng
TMCP QTVN hoàn trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu cho hộ gia đình bà
Trần S.

96. PA
* Theo đơn yêu cầu độc lập, văn bản trình bày ý kiến, lời khai tại các biên
bản hòa giải, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm của người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác (bà Lê D, bà Trần S) - Bà Lê M trình bày:
Theo sổ hộ khẩu gia đình chủ hộ là bà Trần S các thành viên khác là bà Lê
M, bà Lê D, ông Lê V, bà Nguyễn H, cháu Lê T (con của ông Lê V, bà Nguyễn
H), cháu Dương T (con của bà Lê M). Hiện tại vợ chồng ông Lê V, bà Nguyễn H
và cháu Lê T mặc dù có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không còn sống chung với
bà Trần S. Cháu Dương T đang sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Về quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 78,100, tờ bản đồ số 14, xã X,
huyện Y, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 925491
(số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 000491 ỌSDĐ) do UBND
huyện Y, tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/12/2001 được cấp cho hộ gia đình do bà
Trần S làm chủ hộ.
Việc ông Lê V, bà Nguyễn H vay tiền và mượn giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình để thế chấp cho Ngân hàng TMCP QTVN bà Lê D và
Lê M hoàn toàn không biết. Đến tại thời điểm nhận được thông báo thụ lý vụ án
bà Lê M, bà Lê D mới biết được ông Lê V, bà Nguyễn H dùng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình bà Trần S thế chấp cho Ngân hàng TMCP QTVN, bà Lê D và bà
Lê M cũng không có mặt ở đó, không đồng ý cho ông Lê V, bà Nguyễn H có
quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất thuộc quyền của hộ gia đình bà Trần
S. Bà Lê D và bà Lê M không phải là người ký tên vào Hợp đồng ủy quyền số
676 ngày 14/9/2009 do Ủy ban nhân dân xã X chứng thực. Đề nghị Tòa án nhân
dân tỉnh Bình Dương hủy Hợp đồng ủy quyền số chứng thực 676 vào ngày
14/9/2009 do bị vô hiệu và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình do bà Trần S làm chủ hộ. Để có cơ sở xác định chữ ký trong hợp đồng ủy
quyền không phải của bà Lê M và bà Lê D, bà Lê M yêu cầu Tòa án trưng cầu
giám định chữ ký tên Lê D và tên Lê M trên hợp đồng ủy quyền ngày 12/9/2009
số chứng thực 676 quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 14/9/2009.

97. * Trình bày của đại diện Ủy ban nhân dân xã X: Căn cứ hợp đồng ủy quyền
của bà Trần S, bà Lê M, bà Lê D có hộ khẩu thường trú tại xã X, huyện Y, tỉnh
Bình Dương. Ngày 14/12/2009, xã X có tiếp nhận và chứng thực chữ ký nội dung
của hợp đồng ủy quyền. Tại thời điểm chứng thực hợp đồng, bên nhận ủy quyền
có mặt ông Lê V, bà Nguyễn H.
Bên ủy quyền có mặt bà Trần S, còn bà Lê M và bà Lê D có mặt hay không
thì cán bộ tham mưu không nắm rõ. Do tại thời điểm đó xã X là tâm điểm biến
động đất đai nên việc công dân đến chứng thực các hợp đồng liên quan đến
quyền sử dụng đất với số lượng lớn nên bộ phận tham mưu không quan sát được
hết người dân đến yêu cầu chứng thực. Tại thời điểm đó, do chỉ tin tưởng vào chủ
hộ là bà Trần S và hai thành viên trong gia đình là ông Lê V và bà Nguyễn H là
những người đưa hồ sơ đến để yêu cầu chứng thực.
Trên cơ sở nội dung trên, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định về tài sản thế chấp
như sau: Đối với thửa đất số 78,100, tờ bản đồ số 14, xã X, huyện Y, tỉnh Bình
Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 925491 (số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 000491 QSDĐ) do UBND huyện Y, tỉnh
Bình Dương cấp ngày 17/12/2001 thuộc quyền sử dụng của hộ bà Trần S. Tài sản
này không thuộc quyền sử dụng riêng của bên thế chấp (ông Lê V, bà Nguyễn
H); các thành viên trong hộ gia đình của bà Trần S không trực tiếp ký tên vào
hợp đồng thế chấp. Mặt khác, theo các phân tích trên thì các thành viên trong hộ
gia đình bà Trần S bao gồm bà Lê M, bà Lê D không ủy quyền cho ông Lê V, bà
Nguyễn H thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của
hộ gia đình nên việc thế chấp đối với tài sản này là không có hiệu lực theo quy
định tại Điều 145 Bộ luật Dân sự năm 2005. Như vậy, việc thế chấp quyền sử
dụng đất của hộ gia đình bà Trần S không có hiệu lực, những nội dung khác của
hợp đồng thế chấp là hợp pháp và hợp lệ nên có hiệu lực thi hành nên Tòa án cấp
sơ thẩm không có cơ sở chấp nhận xử lý tài sản của hộ gia đình bà Trần S đối với
thửa 78, 100.
Nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm: Bà Lê M, bà Lê D là các thành
viên trong hộ bà Trần S khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với

98. thửa

99. PA
đất số 78, 100. Do đó, thửa đất số 78 và số 100 là tài sản chung hợp nhất của hộ
gia đình Bà Trần S. Bà Lê M và bà D không đồng ý việc thế chấp quyền sử dụng
hai thửa đất nêu trên. Vì vậy hợp đồng thế chấp hai thửa đất số 78 và số 100 giữa
ông Lê V và bà Nguyễn H với NHTMCP QTVN là không đúng theo quy định
của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch (khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự
năm 2005 và khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ) nên bị coi là vô hiệu toàn bộ theo quy định tại Điều 128 Bộ luật
Dân sự năm 2005. Vì vậy không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của Ngân
hàng TMCP QTVN về việc xử lý tài sản bảo đảm là thửa 78, 100.
Nhận định của Giám đốc thẩm như sau:
-Theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (của khách hàng là cá nhân)
số 0116/2009/BĐ ngày 16/9/2009 nêu trên thì ông Lê V, bà Nguyễn H còn thế
chấp với Ngân hàng thửa đất số 78 và thửa đất số 100 đứng tên hộ bà Trần S.
Tòa án cấp sơ thẩm đã xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện B và được cung cấp tài liệu liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 cho hộ bà Trần S gồm Đơn đề
ngày 14/3/2000 của bà Trần S xin đăng ký quyền sử dụng đất; sổ hộ khẩu hộ bà
Trần S tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất năm 1999 có 04 người gồm bà
Trần S (chủ hộ), Lê D (con gái), Lê V (con trai), Lê M (con gái) và Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ bà Trần S ngày 28/01/2000.
Như vậy, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2000,
hộ bà Trần S gồm 04 thành viên như trên. Do đó, có căn cứ xác định thửa đất số
78 và thửa đất số 100 là tài sản chung của hộ gia đình bà Trần S theo quy định tại
Điều 118 Bộ luật Dân sự năm 1995.
-Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 12/9/2009 (được Chủ tịch Ủy ban nhân
dân xã X chứng thực số 676 ngày 14/9/2009) thì bên ủy quyền (bên A) là bà Trần
S, bà Lê D, bà Lê M đồng ý ủy quyền cho ông Lê V, bà Nguyễn H (bên B) được
toàn quyền thay mặt bên A thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với
thửa đất

100. PA
số 78 và thửa đất số 100. Về hợp đồng ủy quyền này, ông Lê V, bà Nguyễn H và
Ủy ban nhân dân xã X thống nhất lời khai về việc khi chứng thực hợp đồng ủy
quyền thì có mặt bà Trần S, ông Lê V, bà Nguyễn H, không có mặt Bà Lê M, Bà
Lê D. Kết luận giám định số 1785/GĐ- PC54 ngày 07/9/2016 của Phòng kỹ thuật
hình sự Công an tỉnh Bình Dương xác định chữ viết và chữ ký viết tên “Lê M” và
chữ ký viết tên “Lê D” trên Hợp đồng ủy quyền ngày 12/9/2009 không phải là
chữ viết và chữ ký của bà Lê M và bà Lê D. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và cấp
phúc thẩm xác định chỉ có bà Trần S ủy quyền cho ông Lê V, bà Nguyễn H; còn
bà Lê M và bà Lê D không ủy quyền cho ông Lê V, bà Nguyễn H giao dịch đối
với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 là có căn cứ.
Như vậy, việc ông Lê V, bà Nguyễn H ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất ngày 16/9/2009 đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 là tài sản chung của
hộ gia đình bà Trần S trong đó có bà Lê M và bà Lê D mà không có sự tham gia,
đồng ý hay ủy quyền của bà Lê M và bà Lê D là vi phạm quy định tại khoản 2
Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự
năm 2005.
Trường hợp này, do các thành viên trong gia đình không có thoả thuận về
quyền sử dụng đất, nên cần xác định quyền sử dụng đất của các thành viên trong
hộ theo phần và áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết. Theo
đó, phần quyền sử dụng đất của bà Trần S, ông Lê V đã được thế chấp đúng quy
định nên bà Trần S và ông Lê V phải chịu trách nhiệm của mình đối với phần
giao dịch có hiệu lực. Do đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa
đất số 78 và thửa đất số 100 có hiệu lực đối với phần thế chấp của bà Trần S, ông
Lê V và vô hiệu một phần đối với quyền sử dụng đất của bà Lê M và bà Lê D
theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xác định bà Lê M và bà Lê D là các
thành viên trong hộ bà Trần S khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với thửa đất số 78 và thửa đất số 100; hai thửa đất này là tài sản chung hợp
nhất của hộ gia đình bà Trần S; việc thế chấp không được bà Lê M và bà Lê D

101. PA
đồng ý nên kết luận Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 16/9/2009 bị coi
là vô hiệu toàn bộ là không đúng.
Khi giải quyết lại vụ án, nếu không có chứng cứ khác, Tòa án cần căn cứ
khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 146 Nghị định số
181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai năm 2003, Điều 15 Luật Đất đai năm 2003, Điều 135, Điều 216, khoản 1
Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 để xác
định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (của khách hàng là cá nhân) số
0116/2009/BĐ ngày 16/9/2009 giữa ông Lê V, bà Nguyễn H với Ngân hàng đối
với thửa đất số 78 và thửa đất số 100 vô hiệu một phần theo quy định của pháp
luật.
Vì các lẽ trên, Giám đốc thẩm quyết định:
-Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2019/DS-PT ngày 09/4/2019 của Tòa
án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số
05/2017/DS-ST ngày 19/9/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về phần
giải quyết tài sản bảo đảm là quyền sử dụng thửa đất số 78 và thửa đất số 100 tờ
bản đồ số 14, xã X, huyện Y, tỉnh Bình Dương của hộ bà Trần S theo Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số X của Ủy ban nhân dân huyện Y, tỉnh Bình Dương,
theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (của khách hàng là cá nhân) số
0116/2009/BĐ ngày 16/9/2009, trong vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng tín
dụng và yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền ” giữa nguyên đơn là NHTMCP QTVN
với bị đơn là ông Lê V, bà Nguyễn H.
Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử lại phần giải
quyết tài sản bảo đảm là quyền sử dụng thửa đất số 78 và thửa đất số 100 của hợp
đồng thế chấp nêu trên theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật.
Thông qua tình huống trên có thể thấy rằng cách nhìn nhận về hợp đồng thế
chấp tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang có sự khác nhau giữa các
cấp Tòa án.
Theo đó, hiện nay đang có hai quan điểm:

102. PA
Quan điểm 1: Theo Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm thì việc
thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình là phải do tất cả các thành viên gia
đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thống nhất, thỏa
thuận theo quy định của khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015
56
. Do đó,
nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình mà không thể hiện
rõ sự thống nhất của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ thì hợp đồng thế chấp này vô hiệu. Như vậy, TCTD
không thể yêu cầu xử lý tài sản là quyền sử dụng cấp cho hộ gia đình này. Quan
điểm này không chỉ thể hiện qua bản án sơ thẩm và phúc thẩm của vụ việc trên
mà nó còn được thể hiện thông qua nhiều bản án ở các địa phương khác như: vụ
tranh chấp Hợp đồng tín dụng tại Hà Nội
57
.
Quan điểm 2: Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được coi là tài sản
chung theo phần nên khi không có tất cả các thành viên gia đình là người thành
niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thống nhất, thỏa thuận thì ai thực hiện
56
Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản,
động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các
thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy
định khác”
57
Bản án số: 166/2021/KDTM - PT ngày 19,22/10/2021. V/v: Tranh chấp Hợp đồng tín dụng như sau:
“Ngân hàng - Chi nhánh Sông Nhuệ và ông La Văn Sỹ, bà Nguyễn Thị An ký kết Hợp đồng thế chấp tài
sản số 31E/2011/HĐTC ký ngày 07/01/2011 với nội dung: ông La Văn Sỹ, bà Nguyễn Thị An thế chấp
Quyền sử dụng đất diện 79m
2
và nhà xây 2 tầng với tổng diện tích là 158m
2
tại thôn Bình Xá, xã Bình
Phú, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội (thửa số 534, tờ bản đồ số 06) theo Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số: T417661, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 0900/QSDĐ/1516/QĐ-UB do
UBND huyện Thạch Thất cấp ngày 30/9/2004 đứng tên Hộ bà Nguyễn Thị An để đảm bảo cho mọi nghĩa
vụ của Công ty L đối với Ngân hàng. Hợp đồng được UBND xã H chứng thực và được Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất đăng ký giao dịch đảm bảo ngày 12/01/2011.
Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ thể hiện: nguồn gốc thửa số 534, tờ bản đồ số 06 diện tích là
158m
2
tại thôn Bình Xá, xã Bình Phú, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội là do bà Nguyễn Thị An và
ông La Văn Sỹ mua của ông Phùng Văn Bảy và bà Nguyễn thị Tài, sau khi mua bà An và ông Sỹ xây
thành nhà như hiện nay. Ngày 30/9/2004, UBND huyện Thạch Thất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất số: T417661 đứng tên Hộ bà Nguyễn Thị An, do vậy xác định nhà đất nêu trên là tài sản chung của bà
An và ông Sỹ. Điều 31, khoản 2 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định: “Việc xác lập, thực hiện,
chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ
chồng. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để đảm bảo nhu cầu của gia
đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng”.
Căn cứ Kết luận giám định số 111/C09-P5 ngày 24/6/2020 thể hiện: chữ ký của bà Nguyễn Thị An trong
Hợp đồng thế chấp trên không phải là chữ ký và chữ viết của bà Nguyễn Thị An. Điều đó thể hiện bà
Nguyễn Thị An không thế chấp tài sản của mình cho Ngân hàng, vì vậy Hợp đồng thế chấp nêu trên bị vô
hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng
trong trường hợp Công ty L vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý TSTC là nhà đất đứng
tên hộ bà Nguyễn Thị An là có căn cứ”.

103. PA
quyền định đoạt của mình đối với tài sản thì người đó sẽ chịu trách nhiệm trong
phạm vi phần tài sản của mình với bên có quyền. Điều đó có nghĩa là hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có tất cả các thành viên gia
đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thống nhất, thỏa
thuận thì ai ký hợp đồng thế chấp họ sẽ chịu trách nhiệm trong phạm vi tài sản
của họ đối với bên có quyền. Quan điểm này thể hiện thông qua phán quyết của
cấp Giám đốc thẩm trong vụ việc nêu trên.
Nếu theo quan điểm định hướng tại Quyết định giám đốc thẩm thì việc xử
lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trên rất khó cho Thẩm phán. Trong
trường hợp này, có nhiều quan điểm về xử lý tài sản thế chấp trên. Quan điểm
thứ nhất cho rằng, nếu hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với quyền sử
dụng đất của bà Lê M và bà Lê D thì Thẩm phán giải quyết phân chia tài sản
chung trong vụ án tranh chấp tín dụng, xác định diện tích của bà M, bà D được
hở hữu trong khối tài sản chung, nếu theo quan điểm này thì xem như Thẩm phán
đã phân chia tài sản chung của hộ khi không có yêu cầu của đương sự và gây ảnh
hưởng đến quyền lợi của TCTD. Quan điểm thứ hai cho rằng, chỉ tuyên hợp đồng
thế chấp vô hiệu với phần bà M, bà D trong khối tài sản chung, khi có yêu cầu thi
hành án thì các đương sự hoặc Chấp hành viên sẽ áp dụng Điều 74 của Luật thi
hành dân sự xác định phần quyền sở hữu của người phải thi hành án trong khối
tài sản chung, nếu theo quan điểm này thì TCTD muốn thu hồi được nợ là cả một
quá trình lâu dài. Quan điểm thứ 3 cho rằng, xác định hợp đồng thế chấp vô hiệu
một phần nhưng phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp, ưu tiên thanh toán giá trị
tương ứng phần của bà M, bà D trong khối tài sản chung của hộ và giành quyền
ưu tiên mua cho bà D, bà M đối với quyền sử dụng đất trên, đây là quan điểm mà
tác giả đồng tình vì nếu như theo các quan điểm một trường hợp quyền sử dụng
đất đủ điều kiện tách thửa thì không áp dụng được hoặc trường hợp đủ điều kiện
tách thửa việc phân chia quyền sử dụng đất, xác định vị trí đất như thế nào để
đảm bảo quyền lợi hài hòa của các bên là một vấn đề rất khó cho Thẩm phán khi
xử lý tài sản bảo đảm; nếu theo quan điểm hai thì TCTD sẽ thêm một vụ việc yêu
cầu tại Tòa án mới xử lý được tài sản

104. PA
bảo đảm và quyền lợi TCTD trong trường hợp trên bị ảnh hưởng trong khi tổ
chức tín dụng là người nhận thế chấp đúng theo quy định pháp luật.
Hiện tại, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) liên quan đến chủ thể sử dụng đất có
rất nhiều đề xuất, kiến nghị từ các TCTD do Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng
đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy
định về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đây là vướng mắc rất lớn cho các
TCTD trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ án tranh chấp kéo dài (thường do
xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp) dẫn đến Tòa án
tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo
đảm của TCTD.
Từ thực tiễn trên cho thấy, liên quan đến chủ thể tham gia xác lập, thực hiện
giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tồn tại nhiều quan điểm và không có sự
thống nhất chung dẫn đến kết quả giải quyết chưa được như mong muốn, vụ việc
kéo dài, qua nhiều lần xét xử, Thẩm phán cấp dưới lo sợ quan điểm của Tòa án
cấp trên khác mình, tạo tâm lý e ngại, thận trọng trong xét xử vì sợ án hủy, sửa
của Thẩm phán.
2.2.2.Giải pháp khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ
Xuất phát từ không rõ ràng, chưa thống nhất trong nhận định cũng như cách
xử lý đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, theo quan
điểm tác giả kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham
gia xác lập, thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại Luật đất đai mà quy
định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia
đình. Trường hợp dự thảo Luật đất đai vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia
đình thì đề nghị quy định rõ tại Luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm
quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.
Tòa án nhân dân tối cao nên có văn bản hướng dẫn thống nhất xác định hợp
đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của hộ trong trường hợp đồng sở hữu
tài sản chung không ký vào hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế chấp vô hiệu một

105. phần đối với phần chủ sở hữu chung không ký và trong trường hợp này TCTD
được quyền phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp, ưu tiên thanh toán giá trị cho chủ
sở hữu tài sản chung và giành quyền ưu tiên mua cho chủ sở hữu tài sản chung để
đảm bảo quyền lợi của TCTD.
2.3.Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
Đối với TCTD, qua thực tiễn xét xử Tòa án thấy rằng một số cán bộ ngân
hàng còn hạn chế kiến thức pháp luật, không trung thực đối với TCTD của mình,
với khách hàng, không tuân thủ các quy định, quy chế cho vay, không tiến hành
thẩm định tài sản bảo đảm dẫn đến sai lầm trong quá trình ký kết, giải ngân và
làm phát sinh các khoản nợ xấu. Do vậy, các TCTD cần nâng cao việc tuyển
chọn đào tạo nhân viên của mình về nghiệp vụ tín dụng, chắc về kiến thức pháp
luật đảm bảo kiểm soát chặc chẽ ngay từ khâu xét duyệt hồ sơ vay vốn cũng như
thẩm định tài sản bảo đảm. Việc phát sinh nợ xấu hay không và việc thu hồi tài
sản bảo đảm sau này có thuận lợi hay không là phụ thuộc vào khâu đàm phán ký
kết các hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo lãnh tín dụng. TCTD nên có các cuộc
hội thảo liên quan đến hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và giải quyết tranh
chấp tại Tòa án. Thông qua các cuộc hội thảo, các khó khăn, vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, nhiều vấn đề vướng mắc của các TCTD
trong thực tiễn triển khai đã tìm được cách giải quyết, nhiều gợi ý có giá trị giúp
cho các TCTD chấn chỉnh, hoàn thiện hơn hoạt động, đặc biệt là quy trình cho
vay, thẩm định cho vay nhằm giảm thiểu tranh chấp, rủi ro trong quá trình giao
kết hợp đồng tín dụng. Các TCTD tăng cường giám sát quá trình thực hiện bộ
quy trình thẩm định, cấp tín dụng; hạn chế các trường hợp cán bộ tín dụng có thể
lợi dụng kẽ hở, cấu kết vi phạm quy trình cho vay, dễ dãi trong việc thẩm định hồ
sơ; đồng thời, có chế tài thích đáng đối với những cán bộ tín dụng có vi phạm khi
thực hiện nhiệm vụ.
Đối với Tòa án, Tòa án nhân dân tối cao nên có văn bản hướng dẫn nghiệp
vụ nhằm giúp các Tòa án tháo dỡ khó khăn, vướng mắc và áp dụng thống nhất
trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Áp dụng thống nhất quy định của Bộ luật dân

106. sự

107. PA
năm 2015 về bảo vệ người thứ ba ngay tình (thông qua văn bản hướng dẫn hoặc
Án lệ) trong các tình huống cụ thể sau: giao dịch chuyển nhượng nhà, đất trên cơ
sở ủy quyền/đại diện; mở rộng áp dụng đối với các loại tài sản khác mà giao dịch
chuyển nhượng đã tuân thủ quy định về chuyển nhượng đối với loại tài sản đó;
trường hợp bên nhận chuyển nhượng thực hiện hiện giao dịch chuyển nhượng tài
sản bị lừa dối, ép buộc, nhầm lẫn. Tòa án nhân dân tối cao tổ chức tập huấn
chuyên đề kỷ năng giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp
để nâng cao trình độ chuyên môn cũng như kỹ năng cho các Thẩm phán trong
quá trình giải quyết các loại án tín dụng nêu trên. Tòa án nhân dân cấp tỉnh tổ
chức các buổi đối thoại trực tiếp với Tòa án cấp huyện/thị xã/thành phố, thông
qua đối thoại trực tiếp, chia sẻ kinh nghiệm trong công tác xét xử, Tòa án cấp
trên trực tiếp tiếp nhận những khó khăn, vướng mắc của Thẩm phán từ đó đưa ra
các giải pháp giúp cho Tòa án cấp dưới và Thẩm phán tháo gỡ vướng mắc nhanh
chóng và áp dụng pháp luật thống nhất trong công tác xét xử.
Đối với Thẩm phán, phải cập nhật các quy định pháp luật, các hướng dẫn
của ngành, nghiêm túc rút kinh nghiệm trong các vụ án bản thân mình bị hủy, sửa
trong quá trình giải quyết các vụ án. Tăng cường trao đổi nghiệp vụ với đồng
nghiệp, với Tòa án cấp trên đối với những tình huống pháp luật chưa quy định rõ
ràng và có nhiều quan điểm khác nhau.

108. PA
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Xử lý tài sản bảo đảm là hệ quả pháp lý của hành vi không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ của bên bảo đảm. Kết quả xử lý tài
sản bảo đảm ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài
sản), bên nhận bảo đảm (bên hưởng lợi từ việc xử lý tài sản bảo đảm) và các chủ
thể khác có lợi ích liên quan (cơ quan Nhà nước, người mua, người nhận chuyển
nhượng tài sản bảo đảm ngay tình). Do quá trình xử lý tài sản bảo đảm đặc biệt là
xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất rất dễ xảy ra các tranh chấp, bất đồng
về lợi ích giữa các bên liên quan đến tài sản bảo đảm nên cần phải thiết lập một
hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm, trong đó có quy định về xử lý tài sản
bảo đảm thực sự đồng bộ, hoàn thiện. Trong thời gian qua, những quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm đã góp phần tạo lập một
môi trường pháp lý an toàn, thuận lợi cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm, giúp
bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, bên
cạnh kết quả đạt được, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa đáp ứng
đầy đủ nhu cầu điều chỉnh của thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm, nhất là giải quyết
tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong trường hợp tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của
người khác không phải là chủ sử dụng đất, quyền ưu tiên mua của chủ sở hữu
nhà; tài sản thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình trong hợp đồng tín dụng từ
thực tiễn xét xử trong nhiều năm qua có nhiều vướng mắc, nhận thức và áp dụng
pháp luật trong thực tiễn xét xử và thi hành án, có những vấn đề cũng không có
quan điểm thống nhất giữa Tòa án nhân dân cấp huyện/thị xã/thành phố và Tòa
án nhân dân tỉnh Bình Dương và giữa Tòa án nhân dân các cấp; nhiều vụ việc/vụ
án, Tòa án giải quyết chậm, chưa kịp thời, án hủy, sửa, án tồn hàng năm…
Trên cơ sở những khó khăn, vướng mắc đã nêu về xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng, luận văn cũng đưa ra các giải pháp
bao gồm: cho phép xử lý tài sản gắn liền với đất nhưng không phải để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ mà để đảm bảo giá trị của tài sản gắn liền với đất không thể

109. PA
tách rời; cần xác định việc tuyên xử lý tài sản như thế nào nên là trách nhiệm của
Tòa án để Tòa án thực hiện đúng trách nhiệm của mình, giúp cho việc thi hành án
trong trường hợp này được nhanh chóng và hiệu quả…

110. PA
KẾT LUẬN
Xử lý tài sản bảo đảm là một trong những nội dung rất quan trọng trong
quan hệ tín dụng giữa tổ chức, cá nhân với các tổ chức tín dụng. Phương pháp xử
lý tài sản bảo đảm bằng hình thức khởi kiện bên vay, bên bảo đảm ra Tòa án là
biện pháp cuối cùng mà tổ chức tín dụng lựa chọn vì thời gian giải quyết kéo dài
cả năm, thậm chí nhiều năm. Mặc dù, phần lớn các tổ chức tín dụng không muốn
lựa chọn xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức khởi kiện nhưng trên thực tế,
các tổ chức tín dụng buộc phải chọn phương thức này. Do đó, các tranh chấp liên
quan đến hợp đồng thế chấp gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động tín dụng. Đây là
phương thức xử lý tài sản phổ biến, tuy nhiên những quy định pháp luật liên quan
đến phương thức xử lý tài sản bảo đảm thông qua con đường Tòa án còn nhiều
bất cập và vướng mắc, có những vấn đề cũng không có quan điểm thống nhất
giữa Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm. Việc nghiên cứu tìm ra các
nguyên nhân nảy sinh tranh chấp để trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp ngăn ngừa
hoặc hạn chế các nguyên nhân này có ý nghĩa rất quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn
định của các quan hệ tín dụng và duy trì sự trật tự, bền vững tăng trưởng kinh tế.
Trên cơ sở lý luận, qua nghiên cứu thực trạng giải quyết các tranh chấp
liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng tại Tòa án, tác giả đã
chỉ ra những khó khăn, vướng mắc cũng như nguyên nhân của khó khăn, vướng
mắc đó và mạnh dạn đưa ra các quan điểm cũng như các giải pháp. Những đề
xuất, giải pháp mà tác giả đưa ra có thể chưa toàn diện về lý luận cũng như thực
tiễn, những vấn đề nêu trong đề tài sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế.
Do đó, tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp, phê bình để công trình được
hoàn thiện hơn.

111. PA
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A.VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
1.Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
2.Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
3.Bộ luật Dân sự năm 2005.
4.Bộ luật Dân sự năm 2015.
5.Luật Đất đai năm 1993.
6.Luật Đất đai năm 2003.
7.Luật Đất đai năm 2013.
8.Luật Cư trú 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013).
9.Luật Cư trú 2020 (Dự thảo, có hiệu lực ngày 01/7/2021).
10.Luật Thi hành án dân sự năm 2008.
11.Luật Thi hành án dân sự năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2008).
12.Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
13.Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi, bổ sung năm 2017.
14.Luật Thương mại năm 2005.
15.Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
16.Luật Công chứng năm 2014.
17.Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm.
18.Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ
về việc sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
19.Văn bản hợp nhất Nghị định số 8019/VBHN-BTP ngày 10 tháng 12 năm
2013 của Bộ Tư pháp về giao dịch bảo đảm.

112. PA
20.Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ
về bán đấu giá tài sản.
21.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
22.Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ
về đăng ký biện pháp bảo đảm.
23.Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06
tháng 6 năm 2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng
Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
24.Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 15 tháng 8 năm 2017 của Quốc hội
về Thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD.
25.Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15 tháng 5 năm 2018 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng một số quy định
của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của
các khoản nợ xấu tại Tòa án nhân dân.
26.Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định
chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
27.Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm
2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
28.Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư
pháp về việc hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất.
29.Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ Quy định
thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

113. PA
30.Án lệ số 11/2017/AL, Án lệ 36/2020/AL và Án lệ số 43/2021/AL của
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
31.Công văn số 64/TANDTC– PC ngày 03/4/2019 của TAND tối cao về
việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự
và tố tụng hành chính.
B.SÁCH
32.Đỗ Văn Đại (chủ biên), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về
quyền sử dụng đất, Sách chuyên khảo, Nxb Lao động, Hà Nội, 2012.
33.Trương Thanh Đức, “Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng
(Quy định, thực tế và thiết kế giao dịch theo Bộ luật Dân sự hiện hành)”, Nxb.
Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019.
34.Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương, “Pháp luật về
giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam”, (Sách chuyên
khảo), Nxb Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2015.
35.Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ
chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện”, (Sách chuyên
khảo), Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2016.
36.Nguyễn Bích Thảo, Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng thep pháp
luật Việt Nam, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2018.
37.Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015,
Nxb Tư Pháp, Hà Nội.
38.Vũ Thị Hồng Yến, “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy
định của Bộ luật dân sự (hiện hành)”, (Sách chuyên khảo), Nxb Chính trị Quốc
gia – Sự thật, Hà Nội, 2019.
D. LUẬN VĂN
39.Hoàn Thị Huế (2017), Luận văn thạc sĩ Luật học, “Xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ để đảm bảo tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân
thành phố Hà Nội”, Trường Đại học quốc gia Hà Nội.

114. PA
40.Nguyễn Quỳnh Thoa (2015), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, Trường Đại học quốc gia Hà Nội.
41.Lê Anh Tuấn (2017), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Xử lý tài sản thế chấp
QSDĐ trong hợp đồng tín dụng, Trường Đại học Huế.
42.Vũ Thị Hồng Yến (2013), Luận án Tiến sĩ Luật học, Tài sản thế chấp và
xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành,
Trường Đại học quốc gia Hà Nội.
C.TẠP CHÍ
43.Vũ Mai Chi, Trần Anh Quý, Tình hình xử lý nợ xấu tại Việt Nam qua các
giai đoạn - các vấn đề cần quan tâm và khuyến nghị, Tạp chí Ngân hàng số
21/2018, truy cập ngày 08/8/2020.
44.Bùi Đức Giang, “Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”,
Tạp chí Ngân hàng số 4/2019.
45.Vũ Thế Hoài, “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản của
người thứ ba”, Tạp chí Kiểm sát, số 13/2019, tr. 35.
46.Đào Lê Kiều Oanh, Phan Thị Linh, “Khởi kiện khi thu hồi nợ của các
TCTD: Rào cản và đề xuất”, Tạp chí Tài chính Kỳ 1, tháng 5/2019.
47.Lê Thị Thu Thủy, Bảo đảm sự thuận lợi, công bằng và hợp lý trong việc
xử lý tài sản bảo đảm khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng tín dụng,
Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 32, Số 02/2016, (Truy cập ngày
20/9/2020).
48.Vũ Thị Hồng Yến, Thi hành án tín dụng ngân hàng đối với các khoản
vay có biện pháp bảo đảm – Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật, Tạp chí
Ngân hàng số 5/2020, truy cập ngày 15/10/2020.
D.TÀI LIỆU ĐIỆN TỬ
49.Vũ Đình Ánh, Quyền xử lý tài sản bảo đảm dưới góc nhìn kinh tế,
https://thoibaonganhang.vn/quyen-xu-ly-tai-san-bao-dam-duoi-goc-nhin-kinh-te-
56880.html.

115. PA
50.Nguyễn Văn Điền, Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng,
https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2500.
51.Nguyễn Ngọc Điện, Hoàn thiện các quy định về quản lý và xử lý tài sản
thế chấp, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2015/01/10/hon-thien-cc-quy-
dinh-ve-quan-l-v-xu-l-ti-san-the-chap/.
52.Bùi Đức Giang, Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật dân sự,
http://tapchinganhang.gov.vn/xac-lap-hop-dong-the-chap-tai-san-theo-bo-luat-
dan-su.htm.
53.Nguyễn Văn Hải, Tín dụng tiêu dùng người dân ngày càng dễ tiếp cận,
http://baodansinh.vn/nguoi-dan-ngay-cang-de-tiep-can-tin-dung-tieu-dung-
d22525.html.
54.Đoàn Thị Ngọc Hải, Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm ở
nước tahiện nay, https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-
doi.aspx?ItemID=2513.
55.Hoàng Quảng Lực, Bàn về thế chấp và việc xử lý tài sản thế chấp trong
hợp đồng tín dụng, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/xu-ly-tai-san-the-chap-
quyen- su-dung-dat-trong-truong-hop-dat-da-cho-nguoi-khac-lam-nha-o.
56.Nguyễn Thành Long, Những khó khăn, vướng mắc của các TCTD trong
quá trình tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án – Kiến nghị và đề xuất,
https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2020/03/13/nhung-kh-khan-v-vuong-mac-
cua-to-chuc-tn-dung-trong-qu-trnh-tham-gia-giai-quyet-cc-tranh-chap-ve-tn-
dung-v-tranh-chap-dn-su-khaa/.
57.Phạm Văn Lưỡng, Thế chấp QSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình,
https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/the-chap-quyen-su-dung-dat-la-tai-san-
chung-cua-ho-gia-dinh.
58.Nguyễn Thị Kim Nhung, Phạm Thị Thu Hiền, Nguyễn Thị Thúy Quỳnh,
“MộtsốvấnđềvềrủirotíndụngcủaNgânhàngthương
mại” http://tapchitaichinh.vn/kinh-te-vi-mo/mot-so-van-de-ve-rui-ro-tin-
dung-cua- ngan-hang-thuong-mai-133627.html.

116. PA
59.Nguyễn Thị Phương, Quyền xử lý tài sản bảo đảm của các TCTD dưới
góc nhìn của pháp luật, https://thoibaonganhang.vn/quyen-xu-ly-tsbd-cua-cac-
tctd- duoi-goc-nhin-cua-phap-luat-56964.html.
60.Nguyễn Anh Tuấn, Thế chấp nhà đất của người thứ ba để đảm bảo vay
vốn ngân hàng, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/the-chap-nha-dat-cua-
nguoi-thu-ba-de-bao-dam-vay-von-ngan-hang-co-trai-phap-luat.
61.Phong Vân, “Nhiều điểm nghẽn bán đấu giá tài sản thi hành án”,
http://baolamdong.vn/toasoan-bandoc/201605/nhieu-diem-nghen-ban-dau-gia-
tai-san-thi-hanh-an-2693597/.

117. PA

118. PA

119. PA

120. PA

121. PA

122. PA

123. PA

124. PA

125. PA