Manual compra de terrenos comerciales

1. MANUAL
PARA COMPRAR, IMPLEMENTAR Y HABILITAR LOCALES COMERCIALES
PRESENTACIÓN
En los últimos años un creciente número de organizaciones de trabajadores del
comercio popular consideran importante impulsar procesos de formalización y
modernización de sus actividades comerciales, para lo cual buscan adquirir y/o
habilitar locales comerciales, para ofrecer productos y servicios en mejores
condiciones a su clientela, mejorar sus ventas e ingresos y hacer frente a la
competencia de los megamercados del gran capital nacional e internacional..
La Confederación de Instituciones de Trabajadores Ambulantes, Mercados y
Similares (CONFIAR), haciendo eco de esta demanda sentida por miles de
trabajadores del comercio popular propuso a ALTERNATIVA Centro de
Investigación Social y Educación Popular, trabajar una propuesta al respecto,
para dar continuidad a las experiencias de ahorros asociativos que de manera
autónoma impulsan las diversas organizaciones de base que agrupan a estos
trabajadores..
En tal sentido, el presente documento es un Manual que busca contribuir a los
procesos de compra, habilitación e implementación de locales comerciales,
impulsado por los trabajadores ambulantes y comerciantes populares en general, a
partir de experiencias en el Programa FONTA - COMAS, orientado a hacer realidad
el sueño del Centro Comercial propio.
Este Manual, elaborado con la colaboración de la Socióloga María Isabel Piza,
dirigentes de gremios y funcionarios de las municipalidades de Lima Norte,
pretende servir como orientación a dirigentes, pues proporciona información sobre
procedimientos generales y básicos, incluyendo costos aproximados que deben
cumplir al frente de las organizaciones que se planteen este reto. El Manual consta
de tres partes, referidas a:
compra del terreno o local, su
habilitación e
implementación.
Esperamos que este Manual pueda incentivar a dirigentes y trabajadores del comercio
popular a impulsar con mayor decisión sus procesos de formalización y modernización
comercial, parte del cual comprende la tarea de adquirir, habilitar e implementar
locales, pensando en el tipo de atención que queremos brindarles a los clientes,
quienes hoy exigen abastecimiento y servicios con alta calidad.
Finamente, tal vez no esté demás insistir, en recordar que la iniciativa, la constancia,
honradez y la gestión transparente de dirigentes y asociados son elementos
fundamentales de una gestión que camina al éxito.
Guillermo Nolasco Ayasta
Coordinador del Programa de Promoción Empresarial y Territorial

2. MANUAL
PARA COMPRA, IMPLEMENTACIÓN Y HABILITACION DE LOCALES
COMERCIALES POR PARTE DE ORGANIZACIONES DEL COMERCIO POPULAR
BASE LEGAL :
Constitución Política del Perú.
Código Civil.
Ley Orgánica de Municipalidades.
Acuerdos de Concejo de la Municipalidad Distrital de Comas.
Acuerdo de Concejo N° 052-97-C/MC
Acuerdo de Concejo N° 030-99-C/MC
Acuerdo de Concejo N° 020-C/MC
El proceso de compra de un local para uso colectivo comercial, comprende un
conjunto de pasos recomendados para lograr efectuar con éxito la adquisición de un
bien inmueble destinado al desarrollo de las actividades comerciales de los
integrantes de la asociación. para comprar un terreno o local.
De las experiencias analizadas en el distrito de Comas se sugiere seguir los
siguientes pasos :
Primer paso.-
Organización del Comité Responsable, encargado de la selección de la zona y
para la compra del local
.
Para comprar un terreno o local, la asociación de comerciantes debe constituir el
comité o comisión de compra, que generalmente està conformado por el Presidente
(a) de la Junta Directiva, el Tesorero, el fiscal y uno o más miembros de base.
Estos deberán acercarse a la Oficina de Planeamiento y Catastro de la Municipalidad
de Comas, para obtener información sobre la zona en donde se desea hacer la
adquisición.
Es importante que se tenga en cuenta que el terreno o local o casas que se
adquieren como terreno, deben estar preferentemente ubicadas en las zonas
clasificadas como comerciales por el distrito. En caso contrario se tendría que
solicitar cambio de Zonificación y este es un trámite que se realiza ante la
Municipalidad Metropolitana de Lima, tiene costos, requisitos adicionales y además la
Municipalidad Metropolitana evalúa estos pedidos una vez al año; por lo que su
trámite demora mucho tiempo, situación que se puede evitar si antes obtienen
información y asesorìa de la Oficina de Planeamiento y Catastro de la Municipalidad.
La ubicación de su terreno o local es un factor decisivo para el éxito o fracaso de los
negocios de la Asociación. Por eso debe elegirse la ubicación tomando en cuenta a
los clientes a los que van a ofrecer sus productos o servicios. Debe ser un lugar
accesible y que provea un sentido de seguridad. El comité de compra debe tener en
cuenta las siguientes preguntas cuando evalúa posibles locales para adquirir:
1.1..- ¿Qué necesidades de nuestros clientes debemos atender, relacionadas con el
tipo de servicios y espacios, en nuestro futuro Centro Comercial? (Un centro comercial
moderno tiene: áreas de estacionamiento, zonas de esparcimiento, áreas de juegos
infantiles, áreas de servicios, áreas de administración, área de servicios higiénicos
para los clientes, patio de comidas, campo ferial, mercado, área de tiendas de vestir y

3. artículos varios, área de artefactos eléctricos y computación, área de artículos de
menaje, cocina etc.).
1.2.- ¿De acuerdo a esto qué tamaño de terreno se necesita? ¿cuántos metros
cuadrados le corresponderán a cada socio?, ¿cuánta área se destinaran a pasadizos,
administración, depósito, servicios higiénicos, estacionamientos etc.
1.3.- ¿De los distintos locales o terrenos posibles de ser adquiridos, cuál es la ventaja
de cada uno: ubicación, tamaño, continuidad con otro local que ya tienen, precios,
servicios ?
1.4.-¿La ubicación esta en la ruta de compra tradicional de los pobladores de uno o
más urbanizaciones, zonas, barrios, etc?
1.5.- ¿Es fácilmente accesible? Se puede llegar caminando, ¿Hay transporte público
disponible, moto taxis, otros?.
1.6.- ¿qué tipo de competencia tienen? ¿Otras asociaciones, grandes bodegas,
mayoristas o quizás se conoce la existencia de un proyecto de funcionamiento de
Supermercado?
1.7.- ¿Los servicios de agua y desagüe de la zona son adecuados, etc.?
Segundo Paso .-
Ubicar y analizar cada una de las posibilidades de compra. Determinando sus
pro y contras, para identificar el más conveniente.
Cuando ya ubicó la zona donde se considera ventajoso comprar, tendrá que evaluar
cada uno de los terrenos o locales que están en venta; y considerar los costos
adicionales que se tendrán que asumir, añadido al precio de venta, por las
adecuaciones o habilitaciones que se necesitarán. Pues no es lo mismo:
Terrenos sin servicios
Terrenos en zonas baldías
Terrenos con servicios básicos
Locales diseñados para centros comerciales
Locales que podrían adaptarse ( colegios , almacenes, talleres, otros etc.)
Casas grandes de fácil adaptación
Casas que solo deben ser consideradas como terreno, pues deberán ser
demolidas.
En este momento, también tendrá que evaluarse si conviene empeñarse en comprar
un local para un mercado pequeño o si, por el contrario, resultaría mejor aliarse o
unirse con otras agrupaciones de comerciantes, para juntos comprar y habilitar un
centro comercial grande, que tenga mayor capacidad de “jale” de la clientela y, por
lo tanto, de mayores posibilidades de éxito.

Tercer paso .-
Negociación y compra de local comercial
Para efectuar la compra del local comercial, primero la Comisión encargada debe
presentar su informe a la asamblea general de asociados y, en base a la evaluación
efectuada y presentada, la asamblea debe decidir por la opción que considere más
conveniente.

4. Autorizados por la asamblea de asociados, la Comisión inicia la negociación con los
propietarios del local, recabando la información pertinente, sobre aspectos como:
a)Verificar que quien desea vender se encuentre legalmente facultado, teniendo la
propiedad a su nombre en los Registros Públicos. Verificar que el propietario tenga
saneada la documentación sobre la propiedad que quiere vender (contar con
títulos de propiedad, Certificado de Gravamen, Declaración de Autoavaluo
municipal). Aquí es importante contar con asesorìa especializada para verificar
que la documentación es real y no falsificada o desactualizada, estar seguros que
lo que se quiere comprar no tenga embargos, hipotecas o cualquier otra carga;
que pueda dar lugar a ser estafados.
b)Recabar información sobre precio y condiciones de venta que ofrece el
propietario, explorando/negociando algunas posibilidades:
Compra al contado,
alquiler-venta, directamente con el propietario.
a crédito, pagando una inicial y firmando letras directamente al propietario
a crédito mediante la entidad bancaria donde se tiene ahorros asociativos
a crédito mediante otra entidad financiera
Con esta información, la Comisión Responsable, analiza y toma una decisión de
compra, para lo cual conviene que solicite asesorìa técnica especializada, de
profesionales particulares, municipalidad, ONG, etc., a fin de evitar errores o tomar
malas decisiones.
c)Luego, se procede a hacer un Contrato de Arras o una Minuta de Compraventa. El
Contrato de Arras es un documento por el cual el comprador entrega el 10%
(negociable) del precio de venta acordado. Este contrato debe especificar el precio
de la venta, los plazos para hacer la minuta y escritura y la fecha de entrega de las
llaves del inmueble. En los Contratos de Arras Confirmatorias, si el cliente desiste
de comprar, pierde las arras, y si el vendedor desiste de efectuar la transacción,
tiene que devolver las arras por el doble de su valor (10% x 2, según condiciones
establecidas en el código civil).
d)La Minuta o Contrato de Compraventa es el documento mediante el cual se
transfiere la propiedad del bien, y de acuerdo a la ley peruana, debe ser firmada
por un abogado.
e)Apenas se firma la minuta, se debe solicitar el bloqueo de la propiedad al notario.
La Minuta de Compraventa se lleva ante un notario para que dé fe de los pagos
y la eleve a Escritura Pública. Al momento de firmarse la escritura, se cancela el
precio total de la transacción, previa entrega, por el vendedor, de todos los recibos
pagados hasta esa fecha, tales como luz y agua, y teléfono y mantenimiento si
fuera el caso; también los arbitrios municipales cancelados hasta el momento de la
transacción y el impuesto predial por el año completo. En ese momento se hace
entrega de las llaves al nuevo propietario.
Cuarto paso .-
Inscripción legal del local comercial adquirido
Inmediatamente después de haber firmado la compra venta se pide que el notario
inscriba esta escritura en la Oficina Registral de Lima y Callao para que la propiedad
figure legalmente a nombre del comprador. Dentro de los 3 días de la fecha de la

5. minuta, el vendedor debe descargar esta propiedad en la municipalidad que
corresponda y el comprador la inscribirá a su nombre. En caso de que el inmueble sea
nuevo, el comprador pagará el Impuesto General a las Ventas (IGV); si es una
segunda venta, pagará el Impuesto de Alcabala en la municipalidad, que es
equivalente al 3% del valor del autoavalúo. Todos los gastos notariales y registrales,
de acuerdo a la ley peruana, corresponden al comprador.
De otro lado, cabe recordar que, por lo general, las entidades financieras para dar un
crédito para la compra de inmuebles, solicitan un ahorro previo de un monto
aproximado del 20% del valor de la propiedad a adquirir.
Además, en este proceso hay que tener mucho cuidado, pues, algunas propiedades
son ofrecidas como “ganga” y el vendedor puede asegurar que puede sanear la
misma en un par de semanas, e incluso ofrecer que esto lo va hacer con parte del
dinero de la venta (puede afirmar que incluso sus gastos los puede descontar del
precio total). NUNCA se debe aceptar una venta por parte de uno o más propietarios
cuyo título no este debidamente inscrito en los registros públicos. PUEDEN SER
VICTIMAS DE UNA ESTAFA. En caso de existir varios propietarios de un inmueble,
si alguno de estos, aún el de menor participación no esta de acuerdo, LA VENTA ES
NULA Y LA ASOCIACIÓN CORRE EL RIESGO DE PERDER EL DINERO
ENTREGADO.
II.- PROCESO DE HABILITACION DE LOCAL COMERCIAL

Antes de construir, modificar, refaccionar su terreno o local deberá tramitar su
Licencia de Obra, en la Subgerencia de Obras Privadas, de la Municipalidad de
Comas. La licencia de Obra puede ser: Licencia de Obra Nueva, Licencia de Obra
(Remodelación, ampliación, modificación, reparación) y Licencia de Obra Menor. Los
requisitos los presentamos en el Anexo.
Para la obtención de la Licencia de Obra es necesario :
1.Primero: Solicitar el Certificado de Parámetros Urbanísticos, Para
obtener este documento recabe en la Subgerencia de Obras Privadas su
orden de pago y cancele en caja, la tasa es de s/ 50.00 soles (Dic. 2005).
La Subgerencia de Obras Privadas le entregará un fólder con el Formulario
Oficial Múltiple (FOM) y una copia de plano para señalar la ubicación del
local, lo llena de inmediato y lo entrega en mesa de partes. Luego de 5 días
recibirá el certificado.
2.Segundo: Alcanzar en consulta el Anteproyecto de Licencia de Obra,
este paso que es opcional es recomendable porque el expediente
autorizado por un profesional ingeniero o arquitecto, es sometido a la
revisión de los profesionales del Colegio de Arquitectos, cuyas
observaciones podrían obligar al cambio de todo el proyecto. Los requisitos
para la consulta de Licencia de Obra figuran en Anexo y el plazo estimado
de respuesta es de 15 días.
El derecho de trámite que cobra la Municipalidad es de s/ 60.00 (Dic. 2005)
y el Colegio de Arquitectos cobra por la Revisión el 01 % del Valor de la
Obra y su pago se efectúa en su sede de la Av. San Felipe en el Distrito de
Jesús María.
3.Solicitar su Licencia de Obra Nueva, cuando se trate de un terreno sin
construir, o Licencia de Obra (Remodelación, ampliación, reparación),
cuando ya tiene una parte construida, y se requiere ampliar o modificar, o

6. Licencia de Obra Menor en caso de techado de un área hasta de 30 m2,
para estos dos últimos casos se requiere la declaratoria de fábrica o
Licencia de Obra de la parte construida. Con todos los requisitos se lleva el
expediente a Mesa de partes.
El trámite dura tres semanas, y los derechos a la Municipalidad, al Colegio
de Arquitectos y al Colegio de Ingenieros son proporcionales al valor de la
Obra. (Ver anexo respectivo). Termina el proceso con la entrega de la
Licencia de Obra (Formulario Único de Obra (FUO) y planos resellados). Se
inicia la construcción y antes de culminarla tiene que solicitar el Certificado
de Finalización de Obra y la Declaratoria de Fábrica.
4.-Para que su local comercial inicie sus actividades tendrá que
solicitar su licencia de funcionamiento.
Para lo cual deberá acercarse al módulo de Orientación y Asesoría de la
sub. Gerencia de Promoción Empresarial, ubicado en el Anexo Municipal N°
1, Av. Tupac Amaru N° 581.
Condiciones que debe reunir el establecimiento para que le otorguen la
Licencia de apertura :
1.- Que tenga una ubicación adecuada
2.- Que sea seguro, es decir que cuente con las medidas de Seguridad en
Defensa Civil. ¿ Qué medidas de seguridad debe tener el establecimiento ?
Esto depende de su Nivel de Riesgo al Desastre:
Nivel de Riesgo 1 (NR1) : Bajo
Nivel de Riesgo 2 (NR2) : Medio
Nivel de Riesgo 3 (NR3) : Alto
Requisitos de Seguridad
NR 1 : Equipo básico de Seguridad
NR 2 : Equipo Básico de Seguridad, más La Verificación Técnica Municipal.
NR 3 : Certificado de Seguridad de la 2da Región o INDECI, (Instituto
Nacional de Defensa Civil, ubicado en Av. Gálvez Barrenechea N° 366 San
Isidro) más la Verificación Técnica Municipal, el Plan de Seguridad y
Flujograma de Evacuación.
Tiempo de trámite
NR 1 Y NR 3 de 1 a 5 días.
NR 2 de 3 a 10 días.
COSTOS
Nivel de Riesgo
Tipo de Licencia NR 1 NR 2 NR 3
................................................................
Provisional s/50 s/ 50 s/ 50
Definitiva s/100 s/100 s/100
Cuando tenga todos los requisitos (Ver Anexo) y se haya cancelado los
derechos de trámite, acudir a la sub. Gerencia de Promoción Empresarial,
para que el orientador le de su visto bueno al expediente, luego de lo cual el
representante de la Asociación ingresará el expediente por Mesa de partes.
Después de aproximadamente 10 días se recoge la Licencia.

7. III.- PROCESO DE IMPLEMENTACIÓN
Terminado de construir el local comercial, pasaremos a implementarlo. Los criterios
tendrán en cuenta las necesidades de los clientes y de los giros.
En la mayoría de los casos estos centros comerciales serán mercados donde se vendan
frutas, verduras, tubérculos y hortalizas, especerías, carnes, pollos, pescados, pero también
se comercializará la venta de zapatos, telas, artículos de belleza, joyería, librería, mercería,
confecciones, muebles de carpintería, renovadoras de calzados y otros.
Luego se plantearan las adaptaciones requeridas, para dotarlo de funcionalidad y estética.
Estos pasos deben ser consultados por un ingeniero o arquitecto.
Para su implementación se deberá tener en cuenta lo siguiente:
1.-El Espacio y su distribución
El espacio que le toca a cada socio, viene a ser el escenario de su negocio, es el
espacio para la venta directa de un producto determinado.
Debemos aprovechar al máximo los espacios teniendo en cuenta que cuanto más
pequeña sea la superficie disponible, más importante será garantizar el aprovechamiento
óptimo del espacio.
Es un principio comercial, que entre el público y la mercadería debe existir un acceso
cómodo dentro de cada local o puesto comercial.
La finalidad del Centro Comercial es atraer los clientes, exhibir y vender sus productos,
mientras que la función de cada puesto es ofrecer la mercadería a los clientes, dándole la
oportunidad de mirarla de cerca, manipularla y comprarla.
1.1.- Distribución espacial
Un factor fundamental de todo Centro Comercial es la adecuada distribución del espacio.
Esta debe plantearse atendiendo al tipo de productos que se van a vender, aspecto
importante es el propiciar una adecuada circulación y teniendo en cuenta la teoría de los
puntos fríos y calientes.
El otro aspecto a tener en cuenta es el acceso fácil y circulación de los clientes desde la
entrada a cualquier puesto. Los clientes no deben tener dificultades para localizar cualquier
negocio.
Debe preverse una señalización clara y no complicada.
En las escaleras y vías de distribución es conveniente carteles orientadores que indiquen a
los clientes donde están las secciones y/o pasajes, en el cual ubicar lo que busca.
Los locales deben contar con accesos, puertas, escaleras, rampas y otros elementos que
permitan una circulación fluida de los clientes.
Los giros comerciales determinan la organización espacial del Centro Comercial.
La distribución no solo debe tomar en cuenta el acceso de los clientes, sino además otros
factores como seguridad, abastecimiento y proximidad con servicios generales, como los
que se requieren para la preparación y venta de comidas, etc.

8. Dentro de los puestos, las estanterías y los elementos de exhibición son importantes para el
éxito de los negocios.
1.2.- Instalaciones y facilidades de los locales
La implementación y equipamiento del Centro Comercial debe atender los requerimientos
específicos de los giros.

Atención muy especial merecen los dedicados a la comercialización y preparación de
alimentos( frutas, verduras, tubérculos, comidas y bebidas; carnes, embutidos, huevos y
especerías) en estos casos los espacios comerciales, deben ser de uso exclusivo para este
giro.
Es fundamental evitar la contaminación de los alimentos. Esta puede ser ocasionada por la
deficiente higiene, mala manipulación y almacenamiento de basura y desechos, así como la
limpieza con materiales inadecuados y la desinfección y fumigación indebida.
Los conductores de los puestos deben ser instruidos para mantener alejados elementos
ajenos al negocio.(animales, insecticidas, etc.).
Los pisos deben ser lisos e impermeables a la humedad y los acabados deberán evitar ser
de materiales adherentes o permeables que retengan olores, polvo y suciedad.
Es preferible que las paredes sean de colores claros, por ser estos los que facilitan la
limpieza y desinfección. Los techos deben ser lisos sin grietas, de color claro e
impermeables para evitar que acumulen suciedad, hongos y otros, así como para facilitar
su limpieza periódica..
Los locales de venta de carnes, verduras, y los destinados a la preparación y venta de
alimentos deben contar con instalaciones de agua, paredes y mesas de material apropiado
y además con sumideros y rejillas, para facilitar su limpieza.
Los locales donde se preparan alimentos deben contar con mesas especiales y su cocina
debe contar con una campana extractora. Se debe instruir a los propietarios para que
periódicamente revisen el estado de estas para evitar accidentes..
Los locales comerciales que se dedican a la elaboración de alimentos deben poseer áreas
específicas para desechos, lejos de los lugares de preparación. Se deben disponer de
tachos limpios con bolsas plásticas y tapados permanentemente.
Todos los locales deben contar con adecuados sistemas de ventilación .esta puede ser
natural o artificial, a fin de proporcionar una temperatura conveniente a los clientes y
vendedores..
1.3.- Servicios básicos
El Centro Comercial debe contar con una red de agua y desagüe adecuadas para su
funcionamiento. De no hacerlo y solo extender las que originalmente estaban en el local se
corre el riesgo de que los servicios colapsen, con el consiguiente perjuicio para los
comerciantes.
Los sistema de drenaje y conducción de aguas turbias, deben estar equipados con rejillas,
trampas y respiraderos. Los servicios higiénicos para clientes y para el personal deben
estar en buen estado. Los baños deben contar con espejos, jabón liquido , papel etc.. El
personal debe disponer de espacios adecuados para cambiarse y guardar su ropa y objetos
personales..

9. Al igual que en el caso de las instalaciones de agua y desagüe, las del servicio eléctrico
deben implementarse en la potencia requerida por el Centro, las conexiones deben ser
nuevas y de buen material. Estas instalaciones deben ser realizadas por personal
especializado y bajo la supervisión de un experto. Debemos recordar que muchos incendios
tienen como causa sistemas deficientes de conducción de electricidad.
1.4.- Los Centros de interés
El éxito de la asociación se materializará cuando todos los conductores de puestos o
locales, perciban una mejora significativa en su nueva etapa como comerciantes formales.
Para esto tan importante como el local, su equipamiento y otros, es la organización de su
propio negocio.
En cada punto de venta el conductor debe establecer un Centro de Interés, punto de mayor
atracción visual de su negocio. En el caso de un espacio comercial de venta de
confecciones, por ejemplo en un maniquí, en una presentación visual de las frutas y
verduras, de las carnes, de la venta de alimentos preparados etc y, hasta en el perfecto
acomodo de la mercadería.
1.5.- Colores y decoración
Existen reglas generales acerca de la utilización de los colores, estos deben adecuarse al
giro del negocio. Así, los locales de expendio de comida y alimentos deben facilitar la
asociación con la idea de higiene y calidad, los locales de venta de ropa y moda deben
asociarse al estilo, edad, sexo de los clientes al que se dirigen( niños, jóvenes ,adultos).
Los colore deben elegirse tomando en cuenta, que los colores claros se emplean para el
fondo (paredes, cielos rasos) y los oscuros para los acentos (en columnas, vigas o en una
puerta), como toques que realzan la decoración. Debe procurarse no saturar el ambiente
con muchos colores y buscar siempre la originalidad.
Los colores pálidos alejan, haciendo que los espacios se vean más grandes, mientras que
los oscuros acercan, dando la sensación de que los ambientes son más chicos.El color es
el medio más apropiado para aumentar el atractivo de un espacio comercial, sin elevar el
costo.
1.6.- Medidas de Seguridad
El Centro Comercia debe contar con un botiquín implementado para caso de accidentes,
debe contener como mínimo alcohol, algodón, gasa agua oxigenada, mercurio cromo,
crema para golpes y crema para quemaduras leves.. Las conexiones eléctricas deberán
estar entubados, protegidas con canaletas, vulcanizados o empotrados , no expuestos.
Interruptores eléctricos (llaves generales) en gabinete o caja metálica, empotrados y con
leyenda. Los balones de gas deben hallarse, como mínimo, alejados a 1.5 m de la fuente
de calor. Los extintores PQS (Polvo químico seco) para fuego ABC de 4 Kg. a 6 Kg.,
deberán estar colocados en sitios de fácil acceso, con clara identificación y próximos a los
puntos de riesgo.
Las zonas de seguridad deberán estar debidamente señalizadas para caso de sismos.
a.Señal “Zona segura en casos de sismo” : Generalmente se
coloca en las áreas donde existen columnas unidas por vigas
( de preferencia consulte a un ingeniero o arquitecto el o los
lugares óptimos para su colocación).

10. b.Señal “Salida” : Esta señal indica salida del local, se debe tener
una por ambiente y en pasadizos y escaleras para guiar desde
cualquier punto del establecimiento a la salida.
c.Señal “Extintor” : Tiene por finalidad señalar la ubicación del
extintor, por eso debe ser colocado en un lugar visible muy
cercano al extintor (ver primera medida de seguridad) a no
menos de 1.5o m de altura.
d.Señal “Peligro Alto Voltaje” : Indica la presencia de conductores
o cables de alta tensión eléctrica, se debe colocar al lado del
punto de alta tensión.
Por último escaleras con pasamanos y perfiles antideslizantes. En caso que el Centro
funcione más de las 6 pm. debe tener luz de emergencia.
1.7.- Presentación del producto
Existen muchas maneras de presentar los productos, para que los clientes se sientan
atraídos por ellos y los compren. En cada negocio es importante que los clientes puedan
tener una apreciación general de todos los productos que se expenden y si fuera posible de
sus precios. Algunas veces los clientes pueden pedir información por los productos que
tienen a la vista y desconocer la existencia de otras marcas, presentaciones y calidades.
Ante todo es crucial que los vendedores conozcan las características de sus productos, así
van a poder satisfacer las inquietudes de los potenciales clientes.
Los centros comerciales ofrecen una gama de productos, estos pueden ser bienes o
servicios o una combinación de ambos. Por ejemplo las frutas, verduras, carnes y mercería
son bienes, en cambio la preparación de comidas, las cosmetología, las reparaciones
eléctricas son servicios.
Los conductores de los negocios deben tener presente que tan importante como la calidad
del producto que ofrecen, es la atención al cliente, con la cual lograran una buena imagen y
como consecuencia atraerán a otros clientes.
.

ANEXO
LICENCIA DE OBRA NUEVA
Cuando el terreno esta sin construir
1.-Formulario único oficial (FUO-Parte )1(3) y hoja de tramite
2.-Copia Literal de dominio o titulo de propiedad o declaración jurada del Urbanizador y del
propietario (con dictamen de abogado)
3- Certificados de Parámetros Urbanísticos
4.- Planos : Ubicación,Arquitectura,Estructuras, Eléctricas y Sanitarias
5.-Fotografía a color( volumétrica y entorno)
6.-Memoria justificativa : mas de 04 pisos,1,000mt2 AC, zonas espaciales
7.-Estudio de Impacto Ambiental (de acuerdo a normas)
8.-Derecho Revisión para Delegados Arquitectos-0.05% del valor de obra (Se solicita con
el FUO en el Colegio de Arquitectos- Av San Felipe N°898 Jesús Maria), Y el Derecho
revisión por Delegados ingenieros-0.05 del valor de la Obra (Se solicita con el FUO en el
Colegio de Ingenieros-calle Marconi 210 San Isidro)
9.- Derecho Revisión por Comisión Ad Hoc ( según normas) 002% del valor de la obra.

11. 10.-Certificado de Habilidad de proyectos de los profesionales que elaboran el proyecto.
11.-Luego de APROBADO el proyecto por la Comisión se cancela en la
Municipalidad el derecho de Licencia (0.01% del valor de la obra)
LICENCIA DE OBRA
(Remodelación. Ampliación, Modificación Reparación)
Cuando ya tiene una parte construida, y va ha ampliar, para esto es necesario que
tenga la declaratoria de fabrica o Licencia de Obra de la parte construida.
1.-Hoja de tramite, Formulario Ünico oficial y anexo (Formatos copia de El Peruano
(triplicado)
2.-Copia Literal de dominio(Con declaratoria de fabrica) o licencia de obra anterior.
3.-Certificado de Parámetros Urbanísticos (*)
4.-Plano de Ubicación y Arquitectura
5.- Certificado de Habilitación de Proyectos de los profesionales que elabran el proyecto.
6.-Derecho Revisión para Delegados Arquitectos- o.0r % del Valor de Obra ( se solicita con el
FUO en el Colegio de Arquitectos, Av. San Felipe N° 999, Jesús María. Y el Derecho
Revisión por Delegados Ingenieros- 0.05 del Valor de Obra (Se solicita en el Colegio de
Ingenieros sito en Calle Marconi 210, San Isidro).
7.- Fotografías (Volumetría y entorno)
8.- Memoria Justificativa ( mas de 4 pisos o 1000 m2)
9.- Derecho de revisión Comisión Ad Hoc ( según normas) ( 0.02 % Valor de la Obra).
10.- Estudio de Impacto Ambiental (según normas)
11.- Autorización Junta propietarios ( Propiedad Horizontal)
12.- Derecho de Licencia 0.6 % del Valor de Obra
ANTEPROYECTO EN CONSULTA DE LICENCIA DE OBRA
1.- Hoja de tramite, Formulario FOM (formatos copia de El Peruano)
2,. Certificado de Parámetros Urbanísticos
3.- Plano de ubicación y arquitectura.
4.- Certificado de Habilidad de Proyectos del profesional que firma los planos
5.- Derecho de Revisión 0.1 % del Valor de Obra (Mínimo s/ 33.00) Cancela en el Colegio de
Arquitectos.
6.- Derecho de tramite ( s/ 60.00) en la Municipalidad
7.- Fotografías (Volumetría y entorno)
8.- Memoria Justifica6tiva (mas de 4 pisos o 1000 m2)
9.- Derecho de revisión comisión Ad Hoc (0.02 % Valor de Obra)
10.- Estudio Impacto Ambiental (según normas).
LICENCIA DE OBRA MENOR
Cuando va realizar un techado de máximo 30 m2
1.- Formulario FOM (formatos copia de El Peruano)
2.- Documento de Propiedad

12. 3.- Memoria descr4iptiva y Presupuesto de Obra.
4.- Plano de ubicación y de distribución, achurando el área de techar.
PROYECTO PILOTO “PLAZA COMAS”
CONSTRUCCIÓN Y EQUIPAMIENTO DE UN CENTRO PILOTO PLAZA COMAS”
DEL TERRENO
El terreno para la construcción del Centro Plaza, se encuentra ubicado en la provincia
de Lima, distrito de Comas, debidamente saneado.
CONCEPTUALIZACION DEL PROYECTO
Esta de acuerdo con el Programa Arquitectónico y Normas para la Elaboración de
proyectos de Establecimientos Comerciales, el cual cuenta con cinco unidades
principales:
El Proyecto Piloto constará en una primera etapa, de un solo nivel, con proyección al
futuro de dos niveles, sobre un terreno aproximado de 13,500.00 m2 desarrollado en
base a un espacio definido por un área central libre no techada, del cual partirán las
áreas destinadas a tiendas, mercado, campo ferial, zona de esparcimiento etc.
Sobre el primer nivel se considera:
·Áreas de estacionamiento
·Campo Ferial
·Patio de comidas
·Zonas de esparcimiento
·Áreas de juegos infantiles
·Mercado
·Áreas de Servicios
Sobre el segundo nivel se considera:
·Área de tiendas de vestir y artículos varios
·Artefactos eléctricos y de computación
·Artículos de menaje, cocina, baños
·Servicios higiénicos
·Áreas de Administración
PLANTEAMIENTO ARQUITECTÓNICO
El resultado expresado en términos del planteamiento general, está naturalmente
influidos por el dimensionamiento y la topografía del terreno, clima, orientación y por
la sensibilidad personal del Proyectista.
Se ha optado por una solución inicialmente horizontal, que resulta suficientemente
compacta para evitar desplazamientos y recorridos excesivos, que se integre
fácilmente en la zona donde se ubica, sin agredir al entorno.
PROGRAMA FONTA – COMASPROGRAMA FONTA – COMAS
MEMORIA DESCRIPTIVA (MEMORIA DESCRIPTIVA (ARQUITECTURA)ARQUITECTURA)

13. Desde el punto de vista económico las áreas están diseñadas en su dimensión
definitiva y con una organización interior exenta de cambios futuros.
En este sentido, se plantea la creación de un eje central principal de circulación que
conecta un gran pórtico de Ingreso y el Patio Central, que lleva por dos ejes
transversales para unir las tiendas, el campo ferial, patio de comidas, de gran tamaño,
y el área de proyección futura para cines y gimnasio.
Se deberá identificar la sección de estos ejes para formar una gran Plaza principal que
puede ser circular.
Las circulaciones estarán techadas, pero permitirán que ingrese la luz a través de
perforaciones a lo largo de todo el recorrido.
La gran Plaza Central formada deberá tener componentes de áreas verdes como un
gran parque con escenografía arquitectónica totalmente libre.
Accesos
Se ha considerado un acceso principal ubicado hacia el frente del terreno, y tres de
servicio en el mismo frente y otras de emergencia a considerar.
Tres patios de estacionamientos particular y para transporte publico
Ingreso principal a la Plaza Central
Ingreso a la Administración
 Ingreso al Mercado, Campo ferial y patio de comidas
Ingreso a las Tiendas y artículos varios.
Áreas futuras Cines y Gimnasio
ZONIFICACIÓN Y FUNCIONAMIENTO
El proyecto se ha desarrollado planteando con retiro frontal de 8.00 mt., y 8.00 mt. en
los otros frentes. El Centro Piloto se organiza en base a 4 crujías perimetrales que
genera un cuadrilátero o espacio que puede ser circular y una quinta crujía que cruza
el centro de dicho espacio, generando un gran espacio central a modo de parque
( jardines), bordeado por un corredor que interconecta todas las crujías.
El ingreso ubicado por la calle principal nos permite llegar a la Plaza central a cuyo
frente se encuentra el campo ferial con el Patio de comidas, áreas de esparcimiento y
juegos infantiles y al lado izquierdo el área de Mercado propiamente dicho.
Tomando el lado derecho llegamos a las áreas de tiendas y artículos varios (crujías
derecha y central), con áreas de esparcimiento y servicios higiénicos para el publico
en general y el personal administrativo.
Por las características del programa de necesidades, la edificación deberá ser resuelta
logrando una buena iluminación y ventilación de todos los ambientes, lo que redunda
en el confort psicológico.
Los retiros y los espacios centrales serán jardines con arborización adecuada a la
zona.
Áreas libres
Las áreas libres con tratamiento de Jardines y jardineras permiten el uso de
iluminación y ventilación natural en todos los ambientes.

14. Este concepto permitirá una integración y una ambientación muy agradable, tanto en
los ambientes de las diferentes unidades funcionales como en las circulaciones.
Interrelación de Unidades Funcionales
En los Diagramas de Funcionamiento, se indican la interrelación de cada una de las
unidades que se han considerado para el Proyecto.
Circulaciones
Las circulaciones interiores están claramente diferenciadas. En los esquemas de
Programación y Funcionamiento, se indica la concepción de las circulaciones al nivel
de todo el Centro, así como las circulaciones internas.

DIAGRAMA DE FUNCIONAMIENTO GENERAL
PLAZA CENTRAL
UNIDAD DE ADMINISTRACION
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS
La obra en cuanto a su construcción se puede dividir en tres partes:
1.La primera comprende la excavación y la construcción de la Plaza Central y el
Campo Ferial, Patio de comidas con cobertura de flexilona y áreas libres,
jardines, áreas de esparcimiento y estacionamiento.
2.La segunda la estructura del mercado y
3.La tercera abarcaría la ejecución de las tiendas y artículos varios.
En los planos del Proyecto se indicará la distribución de los ambientes correspondiente
al programa arquitectónico.
La estructura será de concreto armado sistema convencional y con el empleo del
sistema drywall en los interiores.
INGRESO PRINCIPAL
INFORMES
(Cines Gimnasios)
AREA FUTURA
JEFATURA
AREA DE SERVICIOS
VARIOS
AREA DE TIENDAS Y ARTICULOS VARIOS
MERCADO
CAMPO FERIAL

15. Para las áreas de un solo nivel se puede utilizar un sistema mixto de albañilería,
cobertura metálica por abarcar grandes áreas de uso.
Los materiales escogidos para los acabados deberán incluir pinturas de colores
intensos, paneles de drywall, coberturas livianas y flexilonas.
CUADRO DE AREAS POR SECTORES
ADMINISTRACION
Informes, Admisión, Caja y Archivo 30.00
Administración 25.00
Espera, Secretaría, Jefatura y S.H. 25.00
Tópico, S.H. 20.00 100.00
PLAZA CENTRAL
1,000.00 1,000.00
MERCADO
Hall central 100.00
Abastos 100.00
Carnes blancas 50.00
Carnes rojas 50.00
Pescados 50.00
Abarrotes 50.00
Varios 50.00
Verduras 60.00
Frutas 60.00
Limpieza 60.00
SS. HH. de Personal y Cuarto de Limpieza 25.00
SS. HH. Del publico 20.00 675.00
CAMPO FERIAL
Patio de comidas, áreas de esparcimiento, juegos infantiles2,000.00 2,000.00
TIENDAS Y ARTICULOS VARIOS
Tiendas de vestir para damas
Tiendas de vestir para caballeros
Tiendas para niños
Zapaterías
Artículos varios
Almacén
Depósitos
Vestidores y SS. HH. de Personal
Botadero de limpieza
Cisterna y Cuarto de Bombas
SS.HH. par el publico 1,500.00
CULTURAL
Cines (futuro) 1,000.00 1,000.00
ESPARCIMIENTO
Gimnasios (futuro) 500.00 500.00

16. TOTALES
sub. Total Área Techada 6,675.00
Áreas de Circulación 50% 3387.50
Áreas de Muros 25% 1,668.75
Áreas de estacionamiento ( sin techar) 1,600.00
AREA TOTAL 13,331.25