Modelo de Informe de Avalúo de Inmueble

El documento presenta un modelo de informe de valuación de un inmueble urbano, realizado mediante Método de Depreciación de Ross-Heidecke, efectuado de dos formas para apreciar el desarrollo de ambas, pero que en el informe final sólo se debe presentar una sola de ellas.

1. 7ª Calle Poniente #313, San Miguel, El Salvador
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A SOLICITUD DE:

BANCO AGRICOLA S.A.
PROPIETARIO Irma Elena Arévalo de Navarrete
OCUPADO POR Propietario
FECHA DE VISITA 10/08/2020
TIPO DE INMUEBLE Casa Habitacional
USO DE INMUEBLE Casa Habitacional
UBICACIÓN Col. San Emilio, Block F, Primer Pasaje, Santa Elena, Usulután El Salvador

I. ALCANCES DEL PRESENTE INFORME:
Se ha solicitado el siguiente informe de Valuación para efectos de determinar el Valor del Inmueble.

Los usos del presente informe técnico quedan a discreción y sano juicio del solicitante, nuestra
responsabilidad sobre el contenido pericial del mismo, es exclusiva y únicamente con la persona que
lo solicitó.

NOTA: Este estudio no contempla ningún tipo de opinión estructural, ni la responsabilidad por
daños por vicios ocultos en las construcciones o el subsuelo.

II. DEFINICIONES, CONCEPTOS Y PRINCIPIOS DE VALUACION:

El estudio de valuación solicitado es para efectos de determinar el valor del inmueble para Préstamo
Mercantil garantizado con Hipoteca Abierta basándonos en el valor de mercado generalmente
aceptable, es decir en la oferta y demanda de los inmuebles en la zona geográfica.

Las valuaciones que se basan en el mercado normalmente emplean uno o más enfoques de
valuación al aplicar el principio de substitución. Este principio establece que una persona prudente no
pagaría más por un bien o servicio que el costo de adquirir un bien o servicio sustituto igualmente
satisfactorio, en ausencia de los factores complicados de tiempo, mayor riesgo o inconveniencia. El
menor costo de la mejor alternativa, sea sustituto o el original, tiende a establecer el Valor de
Mercado.

III. SITUACIÓN LEGAL:

Se tuvo a la vista la Escritura pública Numero Cuarenta y Uno, del Libro Tres del Notario Melvin
Iván Espinal, proporcionado por el solicitante, el inmueble para este avalúo está conformado
con un área de 252 M2 equivalente a 360.7 V2, el cual tiene construido el 100% del área del
terreno, y data la construcción del año 2010, el terreno es inscribible por tenerse a la vista
Testimonio de Escritura Pública de compraventa a favor de la señora Irma Elena Arévalo de
REPORTE DE VALUACIÓN N° 001
VALUACION DE ACTIVOS BIENES INMUEBLES
INFORME PARA Venta-Compra o Información Financiera

2. VALUO:
TERRENO URBANO Y CONSTRUCCIONES
UBICACIÓN:
COLONIA SAN EMILIO, SANTA ELENA, USULUTÁN

CONSTRUCTORA DE ORIENTE S.A. DE C.V.
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Navarrete, donde el antecedente está inscrito en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
de la cuarta sección de oriente, del departamento de Usulután.

IV. DESCRIPCION DEL ENTORNO

El inmueble se ubica en zona con características tanto de Desarrollo Residencial, así como Comercial,
debido a que está ubicada en Barrio Los Remedios, Colonia San Emilio de la población de Santa Elena,
en el departamento de Usulután.

ESQUEMA DE ENTORNO :


V. DESCRIPCION DEL TERRENO

El inmueble está compuesto por un terreno de forma regular y de topografía relativamente plano, de
naturaleza Urbana que posee una extensión superficial de 252 M² Equivalente a 360.7 V²

• USO DEL TERRENO: RESIDENCIAL
• TOPOGRAFIA: PLANA
• TIPO DE ACCESO: CALLE PAVIMENTADA

• MEJORA EN CALLES: ACERAS CORDONES Y
CUNETAS
• SERVICIOS PUBLICOS: POSEE AGUA
POTABLE, ENERGIA ELECTRICA Y SERVICIO
ALCANTARILLADO


Para efectos de VENTA del inmueble tenemos que investigar la Medición del VALOR
RAZONABLE lo estimamos en $ 10,000.00, el valor de VENTA del terreno.

3. VALUO:
TERRENO URBANO Y CONSTRUCCIONES
UBICACIÓN:
COLONIA SAN EMILIO, SANTA ELENA, USULUTÁN

CONSTRUCTORA DE ORIENTE S.A. DE C.V.
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3
VIII. DETERMINACION DEL VALOR DE LAS MEJORAS Y CONSTRUCIONES:

Las construcciones y/o mejoras de este inmueble se compones de una construcción de 1 nivel y los
ambientes que posee se muestran en el siguiente cuadro:




Cuadro de Áreas de Construcciones y Mejoras 10/08/2020
ITEM ESPACIO OBSERVACIONES CANTIDAD UNIDAD
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
1 SALA
PAREDES DE BLOQUE DE CONCRETO DE DIMENCIÓN 15x20X40 CM CON
REFUERZO VERTICAL #3@40CM Y HIRIZONTAL #2@20CM , REPELLADAS,
AFINADAS Y PINTADAS EN AMBAS CARAS, PISO CERAMICO DE DIMENSIÓN
33x33 CM EN TODAS SUS ÁREAS (ANTIDERRAPANTE EN LAS ÁREAS DE
BAÑO Y COCHREA, Y DECORATIVOS EN LAS RESTANTES), ESTRUCTURA DE
TECHO DE VIGAS CON POLÍN C ENCAJUELADO CADA 1.20 MT, CUBIERTA DE
LAMINA TROQUELADA TIPO ZINCALUM, PUERTAS METÁLICAS TIPO
BALCON, VENTANAS DE CORREDERA Y MARCO DE ALUMINIO, POSEE
CANALES Y BAJADAS DE AGUA LLUVIA, EN BAÑO Y COCINA ARTEFACTOS
SANITARIOS TIPO ESTÁNDAR, PILA DE SISTEMA MIXTO REPELLADA Y
AFINADA.
29.25 M2 MUY BUENO
2 COCINA
22.52 M2 MUY BUENO
3 COCHERA
42.9 M2 BUENO
4 CORREDOR
22.66 M2 MUY BUENO
5 DORMITORIO 1
15.4 M2 MUY BUENO
6 DORMITORIO 2
13.48 M2 MUY BUENO
7 DORMITORIO 3
15.4 M2 MUY BUENO
8 BAÑO
9.05 M2 MUY BUENO
9 ÁREA DE PILA
1.5 M2 BUENO
10 PATIO
POSEE CERAMICA ANTIDERRAPANTE, ÁREA VERDE PARA PLANTAS
Y FUENTE.
30.85 M2 BUENO
11 ACERA NORTE
CONCRETEADO SIMPLE Y ACABADO CON PISO DE ECONOMICO TIPO
GALLETA
16.8 M2 BUENO
ÁREAS COMPLEMENTARIAS
12 MURO ORIENTE
MURO DE BLOQUE DE CONCRETO 15x20x40 CM CON REFUERZO VERTICAL
#3@40CM Y HIRIZONTAL #2@20CM , REPELLDO, AFINADO Y PINTADO EN
ÁREA INTERNA Y SOLO REPELLADO EN ÁREA EXTERNA.
2.48 M2 MUY BUENO

ÁREA DEL TERRENO 252 M2


ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
222.29 M2

4. VALUO:
TERRENO URBANO Y CONSTRUCCIONES
UBICACIÓN:
COLONIA SAN EMILIO, SANTA ELENA, USULUTÁN

CONSTRUCTORA DE ORIENTE S.A. DE C.V.
Tel. [phone] *E-mail: [email protected]

4

5. VALUO:
TERRENO URBANO Y CONSTRUCCIONES
UBICACIÓN:
COLONIA SAN EMILIO, SANTA ELENA, USULUTÁN

CONSTRUCTORA DE ORIENTE S.A. DE C.V.
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5
CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION COMO NUEVO:


CALCULO DE VRN (VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO)
SE ESTIMA UN VALOR COMO
NUEVO EN 2020 DE $56,000.00
SOLAMENTE LA CONSTRUCCIÓN.
LOTE URBNO CON CONSTRUCCIÓN
COLONIA SAN EMILIO, MUNICIPIO SANTA ELENA, DEPARTAMENTO DEUSULUTÁN
ITEM ESPACIO CANTIDAD UNIDAD PRECIO UNITARIO TOTAL
1 SALA 29.25 M2 $313.42 $9,167.54
2 COCINA 22.52 M2 $308.44 $6,946.07
3 COCHERA 42.9 M2 $200.00 $8,580.00
4 CORREDOR 22.66 M2 $200.00 $4,532.00
5 DORMITORIO 1 15.4 M2 $361.05 $5,560.17
6 DORMITORIO 2 13.48 M2 $218.85 $2,950.10
7 DORMITORIO 3 15.4 M2 $361.05 $5,560.17
8 BAÑO 9.05 M2 $595.16 $5,386.20
9 ÁREA DE PILA 1.5 M2 $150.00 $225.00
10 PATIO 30.85 M2 $200.00 $6,170.00
11 ACERA NORTE 16.8 M2 $45.00 $756.00
12 MURO ORIENTE 2.48 M2 $35.00 $86.80
VALOR TOTAL COMO NUEVO (VRN) $55,920.04

6. VALUO:
TERRENO URBANO Y CONSTRUCCIONES
UBICACIÓN:
COLONIA SAN EMILIO, SANTA ELENA, USULUTÁN

CONSTRUCTORA DE ORIENTE S.A. DE C.V.
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6






CALCULOS DEL VALOR NETO DE REPOSICION: (VALOR DEPRECIADO)

DEPRECIACIÓN POR EL MÉTODO DE ROSS-HEIDECK

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ITEM ESPACIO
ÁREA
(M2)
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
COEFICIENTE
AÑO
DE
CONST.
EDAD
(x)
VIDA UTIL
PROBABLE
(n)
VALOR
REPOSICIÓN
NUEVO
(VRN)
FACTOR
"E"
FACTOR
"D"
VALOR NETO
DE
REPOSICIÓN
VIDA UTIL
REMANENTE
(AÑOS)
1 SALA 29.25 MUY BUENO 0.032 2010 10 90 $9,167.54 0.9997 0.9380 $8,598.89 84
2 COCINA 22.52 MUY BUENO 0.032 2010 10 90 $6,946.07 0.9997 0.9380 $6,515.21 84
3 COCHERA 42.9 BUENO 2.52 2010 10 90 $8,580.00 0.9748 0.9146 $7,847.50 82
4 CORREDOR 22.66 MUY BUENO 0.032 2010 10 90 $4,532.00 0.9997 0.9380 $4,250.89 84
5
DORMITORIO
1
15.4
MUY BUENO
0.032 2010 10 90 $5,560.17 0.9997 0.9380 $5,215.28 84
6
DORMITORIO
2
13.48
MUY BUENO
0.032 2010 10 90 $2,950.10 0.9997 0.9380 $2,767.11 84
7
DORMITORIO
3
15.4
MUY BUENO
0.032 2010 10 90 $5,560.17 0.9997 0.9380 $5,215.28 84
8 BAÑO 9.05 MUY BUENO 0.032 2010 10 90 $5,386.20 0.9997 0.9380 $5,052.10 84
9 ÁREA DE PILA 1.5 BUENO 2.52 2010 10 90 $225.00 0.9748 0.9146 $205.79 82
10 PATIO 30.85 BUENO 2.52 2010 10 90 $6,170.00 0.9748 0.9146 $5,643.25 82
11
ACERA
NORTE
16.8
BUENO
2.52 2010 10 90 $756.00 0.9748 0.9146 $691.46 82
12
MURO
ORIENTE
2.48 MUY BUENO 0.032 2010 10 90 $86.80 0.9997 0.9380 $81.42 84
VALOR NETO DE REPOSICIÓN (VRN) VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
$55,920.04
VALOR DE
REPOSICIÓN
DEPRECIADO
$52,084.17
84
$56,000.00 $52,100.00

7. VALUO:
TERRENO URBANO Y CONSTRUCCIONES
UBICACIÓN:
COLONIA SAN EMILIO, SANTA ELENA, USULUTÁN

CONSTRUCTORA DE ORIENTE S.A. DE C.V.
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7
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ITEM ESPACIO ÁREA (M2)
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
FACTOR "Q" EDAD
VIDA UTIL
PROBABLE
VALOR
REPOSICIÓN
NUEVO (VRN)
FACTOR "FD"
VALOR NETO
DE
REPOSICIÓN
1 SALA 29.25 MUY BUENO 0.9984 10 90 $9,167.54 0.9523 $8,730.57
2 COCINA 22.52 MUY BUENO 0.9984 10 90 $6,946.07 0.9523 $6,614.99
3 COCHERA 42.9 BUENO 0.9968 10 90 $8,580.00 0.9508 $8,157.95
4 CORREDOR 22.66 MUY BUENO 0.9984 10 90 $4,532.00 0.9523 $4,315.99
5
DORMITORIO
1
15.4
MUY BUENO 0.9984
10 90 $5,560.17 0.9523 $5,295.15
6
DORMITORIO
2
13.48
MUY BUENO 0.9984
10 90 $2,950.10 0.9523 $2,809.48
7
DORMITORIO
3
15.4
MUY BUENO 0.9984
10 90 $5,560.17 0.9523 $5,295.15
8 BAÑO 9.05 MUY BUENO 0.9984 10 90 $5,386.20 0.9523 $5,129.47
9 ÁREA DE PILA 1.5 BUENO 0.9968 10 90 $225.00 0.9508 $213.93
10 PATIO 30.85 BUENO 0.9968 10 90 $6,170.00 0.9508 $5,866.49
11 ACERA NORTE 16.8 BUENO 0.9968 10 90 $756.00 0.9508 $718.81
12
MURO
ORIENTE
2.48 MUY BUENO
0.9984
10 90 $86.80 0.9523 $82.66
VALOR NETO DE REPOSICIÓN (VNR)
VALOR DE
REPOSICIÓN
NUEVO
$55,920.04 VALOR DE
REPOSICIÓN
DEPRECIADO
$53,230.64
$56,000.00 $53,300.00


CONCLUSIONES:

En el siguiente cuadro podemos ver los valores máximos y mínimos del mercado y los valores que
generalmente son aceptables y que se expresan para la VENTA y son los siguientes:

VALORES RECOMENDADS MINIMO
MÁXIMO
ACEPTABLE
CONSTRUCCIÓN $53,300.00 $53,300.00
TERRENO $10,000.00 $12,500.00
VALOR GENERAL ACEPTABLE $63,300.00 $65,800.00
VALOR RECOMENDADO $63,500.00 $66,000.00
VALOR PARA LA VENTA $65,000.00
VALOR DE VENTA RÁPIDA
(GARANTÍA HIPOTECARIA) $45,000.00

El valor de venta rápida para Garantía Hipotecaria se estima en $45,000.00.

8. VALUO:
TERRENO URBANO Y CONSTRUCCIONES
UBICACIÓN:
COLONIA SAN EMILIO, SANTA ELENA, USULUTÁN

CONSTRUCTORA DE ORIENTE S.A. DE C.V.
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8
El suscrito Perito Valuador declara bajo juramento que conoce y cumple con las regulaciones
contenidas en la Normas Internacionales de Valuación y sus obligaciones profesionales, en
consecuencia, no se tiene ninguna de las incompatibilidades descritas en la referida Norma,
que impida emitir el presenta Informe.

VIGENCIA DE LA VALUACION De no variar las condiciones del mercado, así como de no presentarse
imponderables, podría tener una vigencia de 360 días. Así nuestro informe conforme a nuestro leal
saber y entender.

Usulután, 12 de agosto de 2020.

MEMORIA FOTOGRÁFICA


VISTA FACHADA PRINCIPAL

COCHERA















COCINA










SALA


CORREDOR











BAÑO