Porque deve se averbar o contrato de locação

Por falta de conhecimento e muitas por economia financeira muitos locadores deixam de averbar o contrato de locação sem se dar conta de que abrem mão de direitos que lhe garantem o cumprimento integral do contrato.

1. PORQUE DEVE-SE AVERBAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO.
Olinda Caetano Garcia
Advogada e positive coach


Embora não seja uma prática comum, por fatores como
desconhecimento e muitas vezes de ordem financeira, a
averbação do contrato de locação junto ao Registro de
Imóveis é necessário, por tratar-se de uma medida garantidora
para o locatário, por exemplo, garante-se o direito de
preferência que está previsto no artigo 27 da Lei de Locações,
impede que o adquirente do imóvel, em caso de venda, possa
pedir o imóvel, fazendo com que o locatário seja obrigado a
procurar outro imóvel antes do prazo final do contrato.
Art. 27, Lei nº 8.245/91.
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe
conhecimento do negócio mediante notificação judicial,
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo
único. A comunicação deverá conter todas as condições do
negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a
existência de ônus reais, bem como o local e horário em que
pode ser examinada a documentação pertinente.
Seguem os requisitos necessários e que devem ser
observados na contratação para que o contrato possa ser
averbado em cartório. Observe as exigências apresentadas a
seguir que devem ser preenchidas integralmente, ou seja, são
as três exigências concomitantes: a locação deve ser por
tempo determinado; o contrato deve ter uma cláusula de
vigência para o caso de alienação do imóvel; o contrato esteja
averbado junto à matrícula do imóvel.

2. Entenda-se que na ausência desses requisitos o adquirente
do imóvel não está obrigado a respeitar o contrato e assim
poderá denunciar o contrato de locação, isto é, desfazer a
locação, por assim dizer, no prazo de 90 dias do registro da
venda ou do compromisso.
Art. 8º, Lei nº 8.245/91.
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias
para a desocupação, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em
caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do
imóvel. Parágrafo 1º Idêntico direito terá o promissário
comprador e o promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à matrícula do mesmo.
Dessa forma, o locatário deve exigir que no contrato de
locação a cláusula de vigência e deve também levar o contrato
para a averbação junto à matrícula do imóvel no cartório de
registro de imóveis.
Como se sabe nem sempre o locatário conseguirá a inserção
da cláusula de vigência uma vez que não é obrigatória, tendo
em vista que o locador poderá entender ser um ônus
suportado que dificultará a alienação do imóvel caso
necessite, contudo em tempos de conciliação e mediação
como acena os dias atuais, há a possibilidade de que as
partes concordem que é uma garantia contratual de prazo e
que a sua interrupção poderá se dar por outros meios também
conciliatórios.
Por outro lado há que se observar o mercado e a oferta de
imóveis, nos tempos atuais a referida cláusula de vigência
torna-se uma vantagem para o locador que quer seu imóvel
locado pelo tempo contratual dada as dificuldades de
mercado.
Olinda Caetano Garcia (advogada e positive coach)

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