Principios del avaluo de inmuebles

Principios que influyen en el valor de los inmuebles

1. Octubre de 2015 Los Principios del Avalúo


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Principios del Avaluó de Inmuebles
Introducción
Todo profesional, estudioso e investigador de las ciencias exactas y de las ciencias sociales, debe
guiarse por un marco conceptual que le permite conducirse por entre el torbellino de información
al que la sociedad globalizada le permite el acceso. Por esto, conocer las raíces de la ciencia
permite entender las particularidades que se presentan a diario en el ejercicio profesional,
entonces es de considerar“la palabra principio significa el momento en que algo tiene origen, la
causa primaria de los hechos y de las cosas, el comienzo. Un Principio señala un punto de partida,
el primer estado de un proceso”. (Ref. 1)
Por ello al entrar en el mundo de la tasación inmobiliaria, debemos buscar los aspectos básicos
sobre los que se fundamenta esta actividad profesional, y ante esto se hace necesario definir el
avaluó de inmuebles en primera instancia:
El avalúo, visto como un sustantivo común significa el acto y efecto de avaluar. (…) El avalúo es la
disciplina que crea, desarrolla y coordina los fundamentos y las teorías de valoración. (…) El avalúo
está integrado a la ingeniería de avaluación, para cuyo desempeño como actividad, comparte los
conocimientos de varias ingenierías, la arquitectura, agronomía, geología, economía, sociología y
derecho. (Ref. 1)
Para realizar un avalúo se requieren conocimientos de diversas áreas tales como la estadística
básica e inferencial, matemática aplicada y financiera, análisis de inversiones y de balances, micro
y macroeconomía, panificación urbana, sociología urbana, investigación social, econometría,
teoría de las probabilidades, toma de decisiones, investigación científica, derecho inmobiliario,
mercadeo, mercado de capitales, y muchas otras.(Ref. 1)
En todo caso, como el avalúo de inmuebles se fundamenta en la aplicación correlacionada de otras
ciencias estructuradas que anteceden al trabajo de tasador, a este último se le hace necesario
fundamentar sus conclusiones y resultados en los principios de las ciencias y los recursos teóricos
en los que se apoya para realizar sus investigaciones y procedimientos, con lo cual puede
garantizar seguridad, consistencia y buena reputación a sus trabajo.

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Recordemos entonces que: el objetivo per se de una valuación, independientemente del fin a que
esté destinada, es determinar de la manera más aproximada posible un valor. (Ref. 4); cuando
hablamos de los fines del avaluó, encontramos
 Operaciones de compra venta.
 Toma de decisiones para inversión
 Balances patrimoniales
 Expropiación
 Sucesiones
 impuestos
Ciertamente, “determinar” no significa crear valor, por lo cual, el experto en tasación, no inventa o
saca un valor del sombrero, el tasador conoce, investiga y fundamenta su trabajo en diversos
conocimientos que le permiten llegar lo más objetivamente posible al “valor de un bien” (no su
precio). Por esta razón, el conocimiento de los principios o raíces de la tasación llevaran siempre
por el camino correcto al avaluador en su búsqueda por la determinación de un valor justo para
los inmuebles que avalúe, lo cual se hace más crucial cuando son requeridas argumentaciones
judiciales o extrajudiciales de un informe de avalúo.
Principios del Avalúo:
Principios Relacionado con:
Principio del cambio Planificación urbana
Principio de integración y desintegración Planificación urbana
Principio de Progresión y Regresión Planificación urbana
Principio de las externalidades ( Planificación urbana
Principio de conformidad Planificación urbana
Principio de predicción Economía
Principio del uso mejor y más productivo Planificación urbana y Economía
Principio del uso consistente Economía
Principio de Contribución Economía
Principio de sustitución Economía
Principio de utilidad Economía
Principio de la oferta y la demanda Planificación urbana y Economía
Principio de competencia Economía
Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes Economía
Principio de balance o equilibrio Economía
Principio de la permanencia Economía
Principio del justo valor Finalidad del avalúo

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• Principio del cambio.
Lo único constante en el Universo es el cambio. Heráclito.
Es un principio que está ligado tanto con la planificación urbana como con la economía, pues el
mercado inmobiliarioasí como los planes de desarrollo de un ámbito geográfico son vulnerables
de ser cambiados por fuerzas internas o externas.
Por ello, se pude decir que las características de una propiedad hoy, han evolucionado desde el
pasado a la par que lo hace el contexto político, económico, social y tecnológicoen donde se
encuentra dicha propiedad, y consecuentemente variaran hacia el futuro. El avaluador debe
entender estos cambios en cuanto le sea posible para pronosticar su influencia en su estimación
del valor de un inmueble, sin embargo, pueden ocurrir cambios no esperados, razón por la cual el
avalúo es válido para el momento dado en que el tasador emite su juicio, en consideración de
unas condiciones temporales que ha observado.
Ejemplo de esto podría ser la inauguración o ampliación de una vía de comunicación en beneficio
del desarrollo comercial y residencial, que en principio puede atraer a los inversionistas y
constructores, y unido con un cambio de zonificación puede favorecer el desarrollo y aumento de
valor de las propiedades. Si no existe la correcta planificación de los servicios, se generarán
problemáticas que repercuten en la calidad de vida de la zona, por lo cual adquirir una propiedad
puede perder su atractivo e invertir quizás no sea tan rentable.
 Principio de integración y desintegración
Puede entenderse con mayor facilidad derivado del principio del cambio, puesto que los usos de la
tierra en un determinado sector pasan por distintas etapas:
DESARROLLO
ESTABILIDAD
DESINTEGRACIÓN
REVITALIZACIÓN
Entendiendo esto como una relación de causa y efecto, el tasador debe percatarse en cuál de las
etapas se encuentra el contexto urbano o rural donde se encuentra la propiedad, puesto que esto
se traduce en ingresos de renta futuros, o bien en depreciación futura de la propiedad, estas
predicciones deben traerse al Valor Presente, para conocer la factibilidad de la inversión.

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 Principio de Progresión y Regresión
El principio de la progresiónestablece que el valor e un inmueble aumentará si está asociado a
inmuebles vecinos más caros, esto es, que si una residencia que vale Bs. 8.000.000, estuviese
ubicada en una urbanización donde el valor las casas está alrededor de Bs. 20.000.000, la primera
“probablemente” aumentará su valor por causa de las residencias más caras que le rodean.
El principio de la regresión es exactamente lo contrario, indicando que un inmueble disminuirá su
valor si está asociado a inmuebles vecinos más baratos,
Este principio fue tomado de Princípios da Avaliação de Imóveis (Ref. 1),puesto que en Brasil
existen zonas de gran desequilibrio urbano, dándose el caso de residencias con alto valor que
tienden a disminuirlo a medida que se encuentran ubicadas más cerca de las Favelas.
Como ejemplo del Principio de Progresión el caso de una vivienda ubicada en un barrio rodeado
por conjuntos residenciales de calidad mayor que tienden a mejorar el desarrollo del área y hacen
más atractiva una vivienda dentro de este núcleo urbano, por lo que es probable que el valor de
un inmueble con esta ubicación, pueda aumentar su valor. Por otra parte, si se invierte una gran
suma de dinero en construir una mansión en lo más alto de un barrio o zona popular de calidad
media a baja, el principio de regresión nos dice que este inmueble tenderá a disminuir su valor por
su ubicación y vecindario, sin que la inversión realizada en la construcción se sea compensada con
un aumento proporcional del valor del inmueble, adicionalmente se debe recordar el aspecto de la
calidad de vida, los servicios asociados a la ubicación y los beneficios de poseer ese inmueble.
Estos principios son muy interesantes al momento de consultorías relacionadas con proyectos de
inversión, cuando se manejen varias zonas de posible inversión.
 Principio de las externalidades
Según este principio, el valor de las propiedades puede verse afectada por elementos físicos que
sean construidos en las adyacencias de la propiedad, por ejemplo:
-Planta de Tratamiento de aguas servidas afecta negativamente el valor de la una vivienda.
-Parque recreacional, influye positivamente en el valor de una vivienda.
-Construcción de vía expresa, afecta negativamente el valor de una vivienda, puesto que el tráfico
atraído puede afectar la tranquilidad de los propietarios, mientras que puede aumentar el valor
de áreas de comercio por la facilidad de intercambio que ofrece la nueva vía.

5. Octubre de 2015 Los Principios del Avalúo


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 Principio de conformidad
Este principio afirma que un inmueble puede alcanzar su máximo cuando existe un alto grado de
homogeneidad socioeconómica en la región estudiada, para ello debe existir conformidad con las
exigencias establecidas en la legislación urbanística (zonificaciones), es destacable señalar que
estos parámetros y normativas urbanísticas evolucionan de acuerdo al crecimiento de las ciudades
y los cambios en el uso del suelo. (Principio del Cambio)
Este principio es de gran importancia en el avalúo de propiedades residenciales y comerciales toda
vez que al ligarlo con los principios de progresión y regresión, tenemos que un terreno súper-
aprovechado (por arriba de la normativa urbanística) en una región homogénea, perjudica el valor
del inmueble construido y de la inversión realizada (principio de regresión), siendo en algunas
legislaciones susceptible de demolición, y por otra parte, si tenemos un terreno sub-aprovechado
en una región homogénea, este perjudica el valor promedio de las propiedades vecinas y
adicionalmente podría afectar negativamente al inversionista toda vez que al adquirir la propiedad
esta tendrá una carga impositiva (egreso) conforme a nivel de renta de la zona,
independientemente que su inmueble genere una renta menor por estar por debajo de lo
permitido.Ambos casos son violaciones al principio de la conformidad.
 Principio de predicción
Este principio va ligado a las rentas que pueda generar una propiedad según las expectativas
futuras del mercado, es necesario tener experiencia y conocer el comportamiento del mercado
para realizar pronósticos con certeza, en este principio se debe considerar el contexto político,
económico y social, pues las acciones ocurridas en estos campos, influyen de manera positiva o
negativa en la potencialidad de una inversión.
Entra en juego también el aspecto técnico, al incluir información relacionada con la vida útil de un
inmueble, pues de allí se obtiene el tiempo en que la propiedad generará rentas.
Todos los resultados de estas exploraciones se deben reflejar a través de métodos que permitan
conocer los rendimientos futuros de la inversión.
 Principio del uso mejor y más productivo
Este principio afirma que el valor de un inmueble, independientemente de su aprovechamiento
actual, será el uso que económicamente más factibles y aconsejable, dentro de las posibilidades
físicas y legales que ofrece el terreno y generan como resultado los más altos valores a la fecha del
avalúo. Para conseguir este valor, el experto debe hacerse las siguientes preguntas:

6. Octubre de 2015 Los Principios del Avalúo


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El uso es físicamente posible?, aquí se evalúa si el uso se adapta en tamaño y forma, a las
condiciones físicas del terreno o parcela.
El uso es permitido legalmente?aquí se evalúan las conformidades de zonificación, los
requerimientos y limitaciones de los códigos de construcción, restricciones entre privados,
variables ambientales, controles de gobierno entre otros.
El uso es factible financieramente?aquí se debe estimar si el retorno de la inversión es positivo
El uso es productible al máximo?aquí se responde, si e uso produce el mayor retorno de inversión
a la propiedad.
“cuando se haga un avalúo de un uso no conforme, el sitio puede estar desarrollado para un uso
mayor o menor que lo permitido en la zonificación. El valor de la tierra siempre debe
fundamentarse en el uso legal como si estuviera vacante y disponible para darle el mayor y el
mejor uso, cualquier valor adicional debido a un uso no conforme más alto del permitido no
debería atribuírsele a la tierra. Pues es un valor aportado por las mejoras. El valor contribuido por
las mejoras se puede determinar restando el valor de la tierra en su mayor y mejor uso (como si
estuviera vacante) al total de la propiedad”. (Ref. 5)
 Principio del uso consistente
Este principio restringe que se haga mal uso de los principios de conformidad, predicción y mayor
y mejor uso, pues establece que la propiedad debe ser valorada para un único uso, siendo
impropio valorar la propiedad o predecir la renta futura dando un uso al suelo y otro uso para las
construcciones existentes o mejoras factibles de realizar. Esto es importante al momento de hacer
tasaciones de propiedades en transición de usos.
 Principio de Contribución
Este principio afirma que el valor de un componente de la propiedad depende de su máxima
contribución al todo, siendo de vital importancia cuando los propietarios de un inmueble realizan
mejoras internas de acuerdo con sus propios gustos y deseos, sin que el costo asumido se refleje
de manera proporcional en aumento del valor del inmueble, ejemplo de esto uso de grifería de
oro y decoración de mármol en una casa de calidad media o baja, ubicada en un sector de clase
media o baja. En este caso lo podríamos asociar con el principio de regresión, y es muy útil para el
experto tasador al ser consultado para avalúos con fines de ventas y cuando sean llamados para
que realizar un estudio de factibilidad de inversión relacionado con mejoras de un inmueble.

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Este principio está relacionado con el principio de conformidad, puesto que al hacer una gran
inversión para mejorar una propiedad con construcciones no conformes, las mismas no
contribuirán proporcionalmente con el valor de la propiedad.
 Principio de sustitución
Este principio establece que el valor de una propiedad se fundamenta en el valor de otra
propiedad con características similares, por lo cual el valor no puede ser establecido por el dueño,
sino por el valor que los compradores estén dispuestos a pagar al comparar la propiedad que
satisfaga las mismas necesidades, este principio también afirma que para propiedades iguales,
aquella que tenga menor precio atraerá mayor demanda y tendrá mayor distribución en el
mercado.
 Principio de la cosa hecha (inmediatez)
Por este principio podemos entender que para un inversionista que se encuentre ante la decisión
de invertir en un inmueble pero que económicamente hablando le es más rentable comprar un
terreno y construir un inmueble con características similares de utilidad y servicio, aun así, es
mejor considerar el inmueble que ya está construido puesto que le puede dar uso, goce y
disposición inmediatamente.
 Principio de utilidad
Según este principio establece que el valor de un bien está relacionado de manera proporcional
con la necesidad (demanda) que exista en el mercado de los servicios que por el uso del inmueble
pueda ofrecer el propietario a través del usufructo legal de su propiedad, un ejemplo de esto sería
que al realizar el avalúo de un inmueble considerando su utilidad, como el caso de un hotel en una
zona de potencial turístico pero con pocos hoteles, su valor sería diferente al compararlo con un
hotel de las mismas características ubicado en una zona donde hayan muchos hoteles y pocos
turistas. Este principio está relacionado con la escasez de los bienes y con la potencial renta
económica que ellos pueden generar a sus propietarios.
Es de considerar dentro de este principio, los caso de unión de terrenos para darles mejor uso, los
convenios de servicio de un terreno que permiten darle mayor aprovechamiento a un terreno
vecino de conformidad con lo establecido en la legislación urbana, estos pueden ir desde
cumplimiento de áreas mínimas para edificar, aumento de área o complementariedad de espacios

8. Octubre de 2015 Los Principios del Avalúo


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para proveer estacionamiento u otras áreas de servicio que permitan establecer un negocio
rentable y conforme.
 Principio de la oferta y la demanda
Aunque este principio se basa en la LEY BÁSICA DE LAECONOMÍA definida por la interrelación de
los diferentes factores económicos de la oferta y la demanda, que afecta el precio de mercado de
un determinado producto, este principio también puede verse influenciado por la planificación
urbana, pues el planificador CREA VALOR con sus planes, y puede CREAR SOBRE OFERTA de un
servicio o CREAR NECESIDADde un uso al no estar bien distribuido.El avaluador debe investigar el
mercado para entender cómo se están comportando las diferentes variables y definir si la
tendencia es de compradores o de vendedores, esto influencia el resultado del avalúo,
adicionalmente, se debe investigar a nivel urbano la escasez del uso conforme del bien inmueble;
puede darse el caso de un inmueble con uso comercial conforme con la legislación urbanística sea
el único en su tipo en el área, por lo que además de su escasez, tendrá una gran rentabilidad y
aumentará más su valor.
 Principio de competencia
Este principio se deriva del principio de la oferta y la demanda, puesto que en un lugar con relativa
escasez de un tipo de inmuebles o servicios, la utilidad generadas por los propietarios de los
bienes escasos generaran grandes utilidades, con lo que se atraerán nuevos inversionistas que
tenderán a equilibrar los niveles de renta, pero que en determinado momento pueden bajarla si
no crece la demanda. Este principio puede estar relacionado con el principio de predicción, puesto
que para un determinado momento el nivel de renta puede ser alto, pero a futuro este puede
bajar conforme aumenta la competencia de nuevos inversionistas.
 Principio de nivel de precios
Este principio afirma que el valor de un inmueble se ve afectado por el comportamiento de los
costos de alguno de los factores necesarios para la producción de ese bien
Estos factores son:
 Tierra:al aumentar el valor de la tierra para undeterminado uso aumenta el valor de una
propiedad;
 Trabajo: al aumentar el salario, se debe invertir más en la producción
 Capital:el dinero necesario para producir un bien.

9. Octubre de 2015 Los Principios del Avalúo


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 Iniciativa:el nivel de gerencia requerida para lograr la producción de un bien.

 Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes
Este principio esta relacionado con el análisis económico de los rendimiento que puede generar
una inversión, implica que a medida que se aumentan los factores de producción, el rendimiento
esperado debe ser mayor, cuando el rendimiento es menor a lo invertido no debería hacerse la
inversión
 Principio de balance o equilibrio
Este principio explica que cada uno de los factores de producción debe participar por igual en la
formación de valor de un inmueble, por esta razón la subutilización de un terreno con un uso
menos productivo va detrimento de la utilidad de la inversión.
 Principio de la permanencia
Este principio afirma que un mercado con condiciones estables, el valor de una propiedad
estimado bajo ciertas condiciones puede mantenerse estable durante un determinado período de
tiempo en que se mantengan dichas condiciones, este principio resulta muy útil cuando se aplica
el principio de sustitución y cuando se realizan avalúos por el método de comprobación directa.
 Principio del justo valor (finalidad del avalúo)
Este principio afirma en primer lugar, que la finalidad por la que se hace un avalúo condiciona los
métodos y herramientas que se deben aplicar para realizarlo. Adicionalmente establece que no
existe un valor único para único para una propiedad, sino que puede tener distintos valores según
sea el propósito con el que se haga un avalúo y por supuesto los principios utilizados.
Una vivienda popular construida con una calidad baja, al ser objeto de expropiación por motivo de
una obra de desarrollo urbano; debe ser valorada por su funcionalidad como hogar y por el costo
de construir dicha vivienda en condiciones adversas para el acceso de los materiales, esto a pesar
de lo establecido en el principio de sustitución que nos podría generar en que un valor mucho
menor al compararlo con viviendas adyacentes de similares características.
En todo caso el principio del justo valor nos dice que en este caso debemos valorar el uso del
inmueble como vivienda independientemente del los materiales y calidad de la vivienda.

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Cuadro comparativo de los principios del avalúo según la
bibliografía consultada
Principios Básicos
de Valuación
(Soitave)
Ref. 4
Noções Básicas de
Avaliação de Bens
Ref. 2
Princípios da
Avaliação de
Im óveis
XVII COBREAP
Ref. 1
Folhas de Apoio da
Disciplina
Avaliação
Im obiliária
Ref. 3
Appraisal Methods
for Real Property
Ref. 5
Principio del cambio Princípio ou “lei” da
oferta e da procura
(supply and demand)
Princípio da
Racionalidade dos
Agentes
Princípio do maior e
melhor uso
Anticipation
Principio de
integración y
desintegración
Princípio da
permanência
(“permanence”)
PrincípiodoDetermini
smo Condicional
Princípio de
Substituição
Assemblage
Principio de
conformidad
Princípio da
proporcionalidade
(“proportionprinciple”)
Princípio da
Antecipação
Princípio da
Temporalidade ou de
Mercado
Balance
Principio de
predicción
Princípio da
substituição, ou da
equivalência
(“substitution
príncipe”)
Princípio da Utilidade Princípio do Justo
Valor
Changue
Principio del uso
mejor y más
productivo
Princípio da
rentabilidade
(“rent principle”)
Princípio da
Substituição
Competition.
Principio de
sustitución
Princípio da
finalidade (“finality
principle”)
Princípio da
Invariância
Conformity
Principio de utilidad Princípio do maior e
melhor uso (“highest
and best use”)
Princípio dos
Rendimentos
Crescentes e
Decrescentes
Consistent use***
Principio de la oferta
y la demanda
Princípio da
probabilidade
(“probability
principle”)
Princípio da
Conformidade
Contribution ***
Principio de
competencia
Princípio da
prudência (“prudence
principle”)
Princípio da
Mudança
Externalities
Principio de nivel de
precios
Princípio da
transparência
(“transparency
principle”)
Princípio da Oferta e
da Demanda
Increasing and
decreasing returns
Principio de los
rendimientos
crecientes y
decrecientes
Princípio da
Concorrência
Plottage
Principio de balance
o equilibrio
Princípio dos Quatro
Agentes de
Produção
Progression
Regression ***
Princípio da
Produtividade
Excedente e
Equilíbrio
Substitution

Surplus productivity
Supply and
demand—
Highest and Best
Use

11. Octubre de 2015 Los Principios del Avalúo


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Referencias consultadas
1. Princípios da Avaliação de Imóveis (XVII Cobreap)
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias - Ibape/Sc - 2013

2. Noções Básicas de Avaliação de Bens, KRUK Pedro Augusto.
Curitiba Paraná (2.007)

3. Folhas de Apoio da Disciplina Avaliação Imobiliária GAMEIRO H. Pedro
Lisboa (2012/2013)

4. Principios Básicos de Valuación(Soitave)
Caracas, (2006)

5. Appraisal Methods for Real Property (Rev. 10-2012)