Prinsip Kehati Hatian dalan Peralihan Hak Atas Tanah

Prinsip Kehati hatian

1. PRINSIP KEHATI-HATIAN NOTARIS DAN PPAT DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH, DALAM RANGKA PENCEGAHAN SENGKETA, KONFLIK, DAN PERKARA PERTANAHAN Dalam Rangka : SOSIALISASI PENCEGAHAN SENGKETA, KONFLIK DAN PERKARA PERTANAHAN DI LINGKUNGAN KANTOR PERTANAHAN KOTA MANADO TAHUN ANGGARAN 2024 Disampaikan oleh : PENGURUS WILAYAH SULAWESI UTARA IKATAN NOTARIS INDONESIA Grand Whiz Hotel, Manado, 01 Agustus 2024

2. Outline Bahan Diskusi: Ruang Lingkup Kasus P e r t a n a h a n Penerapan P ri n s i p Ke h a t i - h atian Notaris dan PPAT dalam rangka pencegahan Kasus Pertanahan Jual Beli , PPJB dan Peralihan Hak Atas Tanah Penggunaan Kuasa Untuk Mengalihkan Hak Atas Tanah

3. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris , sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2013 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pendanaan terorisme Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2018 tentang Penerapan Prinsip Mengenali Pemilik Manfaat dari Korporasi dalam Rangka Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang dan Tindak Pidana Pendanaan Terorisme Peraturan Menteri Hukum dan HAM Nomor 9 Tahun 2017 tentang Prinsip Mengenali Pengguna Jasa Bagi Notaris. Peraturan Kepala PPATK Nomor 11 Tahun 2016 tentang Tata Cara Penyampaian Laporan Transaksi Keuangan Mencurigakan bagi Profesi. Peraturan Menteri Agraraia dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2022 tentang Penerapan Prinsip Mengenali Pengguna Jasa Bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah. Regulasi Terkait

4. K e w e n a n g a n Notaris Notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat yang lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. (Pasal 15 ayat (1) UU No. 2/2014 tentang perubahan UU No. 30/2004 tentang Jabatan Notaris. Pasal 1 UU No. 2 Tahun 2014 Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya

5. PPAT berperan penting dalam meminimalisir sengketa tanah , karena keberadaan akta yang dibuat oleh PPAT akan menjadikan dasar untuk penerbitan sertifikat sebagai bukti kepemilikan yang kuat , dan wajib diterima kebenarannya oleh hakim dalam persidangan sebagai alat bukti yang sempurna, jika terjadi sengketa di pengadilan . PPAT sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah , pembebanan hak atas tanah, dan akta-akta lain yang diatur dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan pendaftaran tanah tentunya harus mengedepankan profesionalisme dan prinsip kehati-hatian, agar akta yang dibuatnya dapat memberikan perlindungan hukum kepada yang berhak . PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 1 Angka 1 tentang Peraturan Jabatan PPAT

6. JUAL BELI – PERALIHAN HAK ATAS TANAH

7. TERANG Dilakukan Seca r a terbuka , Jelas Objek Dan Subjek Pemilik , Lengkap Surat-Surat Serta Bukti K epemilikannya . TUNAI Lunas , Dengan Dibaya r Seketika Dan Sekaligus. Termasuk pula d ibaya r kan Pajak-Pajaknya . PRINSIP JUAL BELI

8. KEHARUSAN SYARAT TERANG-TUNAI DALAM JUAL BELI J ual Beli Terang-Tunai Sya r at Mutlak Yang t idak Bisa Dikesampingkan Bahwa Dalam Akt a Jual Beli Ha r us Dilaksanakan Dengan P r insip t e r ang Dan t unai Terang-Tunai Belum Terpenuhi Apabila Jual beli belum memenuhi ketentuan te r ang dan tunai, maka dibuatlah Pe r janjian Pendahuluan , secara umum dikenal dengan istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) . PPJB Me r upakan Pe r janjian Pendahuluan sebelum dilaksanakannya Jual-Beli ( Pe r alihan Hak atas t anah ) Kondisi Pada PPJB Secara Umum , PPJB Akan Dibuat Ketika Kondisi Pa r a Pihak tidak dimungkinkan untuk menandatangani Akta Jual Beli , Ka r ena Adanya Sya r at-sya r at Atau Keadaan-keadaan tertentu y ang Ha r us Dilaksanakan t e r lebih Dahulu Oleh Pa r a Pihak Sebelum Melakukan AJB d i Hadapan PPAT .

9. PPJB TIDAK LUNAS /BERTAHAP Pe r janjian Pengikatan Jual Beli Yang Ba r u Me r upakan Janji-janji Ka r ena Belum Lunasnya tr ansaksi t e r sebut Dan Belum Dilakukan Pemenuhan Suatu Kewajiban ( Pembaya r an Pajak-Pajak) PPJB LUNAS Pe r janjian Pengikatan Jual Beli Yang Pembaya r annya Sudah Dilakukan Seca r a Lunas, Namun Belum Bisa Dilaksanakan Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) Di Hadapan PPA T Yang Be r wenang , Ka r ena Masih Ada P r oses / Sya r at Yang Belum t e r selesaikan dan Belum Lengkap. JENIS-JENIS PPJB

10. PAJAK PENGHSAILAN (PPh) 2,5% , 1%, 0.5% PP No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya Pajak Yang Dibebankan Kepada Pihak Yang Mene r ima Penghasilan Yang Dite r ima Atau Dipe r oleh Da r i Penjualan Atau Pengalihan Ha r ta Me r upakan Objek Pajak Penghasilan Pajak Bagi Pihak Penjual Dibaya r kan Kepada Di r jen Pajak Melalui Kanto r Pajak P r atama (KPP)

11. BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN (BPHTB) 5% UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah Pajak Atas Pe r olehan Hak Atas t anah Dan/Atau Bangunan , Yang Mengakibatkan Dipe r olehnya Hak Atas t anah Dan/Atau Bangunan Pajak Bagi Pihak Pembeli Dibaya r kan Kepada Peme r intah Dae r ah Melalui Dinas Pendapatan Dae r ah (Dispenda)

12. DASAR PENGENAAN PAJAK PENGHASILAN Pajak Penghasilan (PPh) Atas Penghasilan Yang Dite r ima Atau Dipe r oleh O r ang P r ibadi Atau Badan Da r i : Pengalihan Hak Atas Bangunan Pe r janjian Pengikatan Dan/Atau Bangunan Bese r ta Pe r ubahannya A t anah Dan/Atau B Jual Beli Atas t anah t e r utang Pajak Penghasilan Yang Be r sifat f inal

13. DASAR PENGENAAN BPHTB Dasa r Pengenaan BPH T B Adalah Nilai Pe r olehan Objek Pajak Dalam Pengenaan Pajak BPH T B P r insip Dasa r Adalah Ba r u Dikenakan ( t e r utang) Ketika Sudah t e r jadi Pe r olehan dan Saat t e r utangnya BPH T B ditetapkan p ada : Pada t anggal Dibuat Dan Pe r janjian Pengikatan Jual Beli Untuk Jual Beli Pada t anggal Dibuat Dan t uka r - menuka r , Hibah, Hibah Wasiat, Pemasukan Dalam Pe r se r oan A D i ta n d a ta n ganinya B D i ta n d a ta n ganinya Akt a Untuk

14. KUASA UNTUK MENGALIHKAN HAK ATAS TANAH

15. DEFINISI Pasal 1792 BW Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain yang menerimanya , untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan

16. Pemberian kuasa terbagi menjadi 2 jenis : - UMUM : meliputi segala kepentingan pemberi kuasa - KHUSUS : hanya satu atau lebih kepentingan pemberi kuasa Pemberian kuasa yang dirumuskan dalam kata-kata umum hanya meliputi perbuatan pengurusan Untuk pemindahtanganan benda , pembebanan jaminan dan membuat suatu perdamain , atau perbuatan lain yg hanya dapat dilakukan oleh pemilik , diperlukan suatu pemberian kuasa khusus BENTUK KUASA Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu : Akta Otentik Akta Di bawah tangan Lisan Penerimaan suatu kuasa dapat dilakukan secara diam-diam  disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh penerima kuasa

17. KEWAJIBAN PEMBERI KUASA Melaksanakan Kuasa  ia menanggung segala biaya , kerugian dan bunga yang timbul akibat tidak dilaksanakannya kuasa Memberikan laporan tentang apa yang telah dikerjakanya kepada pemberi kuasa Bertanggung jawab terhadap orang yang ditunjuknya sebagai pengganti dalam melaksanakan kuasa KEWAJIBAN PENERIMA KUASA Memenuhi perikatan-perikatan yang dibuat oleh penerima kuasa Mengembalikan biaya-biaya yang telah dikeluarkan oleh penerima kuasa dalam menjalankan kuasanya . Memberikan ganti rugi kepada penerima kuasa atas semua kerugian yang diderita selama menjalankan kuasa

18. BERAKHIRNYA KUASA Ditariknya kembali kuasa yang diberikan Pemberitahuan penghentian kuasa Meninggalnya , ditempatkannya dalam pengampuan atau pailitnya pemberi kuasa atau penerima kuasa Ditariknya Kuasa yang diberikan oleh Pemberi Kuasa Dibatalkannya kuasa berdasarkan Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap -> Melanggar Syarat Sahnya pemberian kuasa (1-3) Pasal 1813 KUHPerdata Pasal 1814 KUHPerdata

19. KUASA MUTLAK DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH Kuasa mutlak pernah   dilarang berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah   Namun larangan tersebut kemudian dicabut dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2014 tentang Pencabutan Peraturan Perundang-Undangan Mengenai Pertanahan Secara umum surat kuasa akan dianggap sebagai surat kuasa mutlak dengan dicantumkan klausula bahwa pemberi kuasa akan mengesampingkan berlakunya  Pasal 1813 jo Pasal 1814 KUHPerdata  mengenai cara berakhirnya pemberian kuasa. Akibat dari dibuatnnya surat kuasa mutlak adalah pemberi kuasa tidak dapat mencabut kuasanya dari penerima kuasa. Dengan demikian, pemberi kuasa menjadi tidak dapat lagi menarik kembali kuasanya tanpa kesepakatan pihak penerima kuasa.

20. Penggunaan surat kuasa sebagai dasar peralihan hak atas tanah , mempunyai 2 tujuan : Murni sebagai akibat dari keadaan pemberi kuasa yang tidak dapat hadir di hadapan PPAT yang berwenang untuk melakukan penandatanganan Akta Peralihan Hak Atas Tanah Sebagai tindak lanjut dari adanya perjanjian pokok yang mendasarinya

21. RUANG LINGKUP SENGKETA, KONFLIK DAN PERKARA PERTANAHAN

22. Kasus Pertanahan yang selanjutnya disebut Kasus adalah sengketa, konflik, atau perkara tanah yang disampaikan kepada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya untuk mendapatkan penanganan dan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan. DEFINISI KONFLIK PERTANAHAN perselisihan tanah antara orang perseorangan, kelompok g olongan , organisasi , badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan atau sudah berdampak luas SENGKETA PERTANAHAN perselisihan tanah antara orang perseorangan , badan hukum atau lembaga yang tidak berdampak luas PERKARA PERTANAHAN perselisihan tanah yang penanganan dan penyelesaiannya melalui Lembaga Peradilan * Pasal 1 Peraturan Menteri ATR/KBPN No. 21 Tahun 2020 Tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan

23. MAFIA TANAH adalah individu, kelompok, dan/atau korporasi yang melakukan serangkaian tindakan dengan sengaja untuk perbuatan kejahatan yang dapat menimbulkan kasus pertanahan. Tujuannya untuk memiliki atau menguasai tanah milik orang lain secara tidak sah atau melanggar hukum.

24. Berbagai macam penyebab terjadinya sengketa pertanahan: Ketimpangan struktur penguasaan dan pemilikan tanah. M e n i n g k a t n y a k e b u t u h a n t a n a h sehingga harga tanah semakin mahal, yang kemudian dimanfaatkan oleh “mafia” tanah. T u m p a n g t i n d i h n y a p e r a t u r a n p e r un d a n g a n te n t a n g t a n a h . Masih banyaknya terdapat tanah terlantar. Kurang cermat atau ketidakhati - hatian Notaris dan PPAT dalam m e n j a l a n k a n t u g a s d a n f un g s i n y a Disparitas putusan pengadilan terkait putusan sengketa tanah. Kurang tertibnya administrasi pertanahan (di masa lalu) Sistem publikasi pendaftaran tanah negatif. Belum terdapat persamaan presepsi atau interpretasi para penegak hukum khususnya hakim terhadap peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

25. Sertipikat Elektronik Sebagai Salah Satu Strategi Pencegahan Kasus Pertanahan Peraturan Menteri ATR/KBPN No. 15 Tahun 2024 Pasal 17 ayat (4) huruf b jo. Pasal 18 ayat (2) huruf b, mengatur: “Strategi Pencegahan Kasus dilakukan melalui kegiatan peningkatan sistem informasi yang dilakukan melalui digitalisasi produk pertanahan ” Pasal 4 ayat (3) huruf a dan c jo. Ayat (4) huruf b, mengatur: “faktor internal penyebab terjadinya kasus meliputi kurang tertibnya administrasi pertanahan dan sistem informasi yang belum terintegrasi, serta faktor eksternal meliputi kurang tertibnya pengadministrasian alas hak pada Lembaga yang menerbitkan”

26. PELAKSANAAN PRINSIP KEHATI- HATIAN NOTARIS DAN PPAT UNTUK MENCEGAH SENGKETA PERTANAHAN

27. Kewajiban Notaris dan PPAT dalam melaksanakan jabatannya Melakukan pengenalan terhadap para pihak (penghadap), berdasarkan identitasnya yang diperlihatkan kepada notaris /PPAT; Mendengarkan , berdiskusi dan mencermati kehendak para pihak tersebut Memeriksa bukti surat (dokumen) yang berkaitan dengan perbuatan hukum para pihak Memberikan saran dan membuat kerangka akta ( outline ) sesuai dengan kehendak para pihak, yang kemudian disampaikan kepada para pihak. Memenuhi kewajiban prosedur pembuatan akta notaris/PPAT, seperti pembacaan, perbaikan (bila ada) penandatanganan seketika (tidak sirkuler), memberikan salinan dan pemberkasan untuk minuta. Melakukan kewajiban lain yang berkaitan dengan pelaksanaan tugas jabatan notaris / PPAT (merahasiakan isi akta, dsb ).

28. Dalam pembuatan akta, Notaris/PPAT wajib untuk melakukan penelitian. Pahami hubungan hukum para pihak dan objek transaksi Perhatikan penerapan prinsip mengenali Pengguna Jasa (PMPJ) bagi Notaris/PPAT

29. Penerapan PMPJ berlaku bagi Notaris dan PPAT dalam memberikan jasa berupa mempersiapkan dan melakukan transaksi untuk kepentingan atau untuk dan atas nama Pengguna Jasa, mengenai pembelian dan penjualan properti , pengelolaan terhadap uang, efek, dan/atau produk jasa keuangan lainnya , pengelolaan rekening giro, rekening tabungan, rekening deposito, dan/atau rekening efek, pengoperasian dan pengelolaan perusahaan; dan/atau pendirian, pembelian, dan penjualan badan hukum .

30. PPAT wajib menerapkan Prinsip Mengenali Pengguna Jasa secara konsisten dan berkesinambungan berdasarkan Peraturan Menteri ini. PMPJ sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling sedikit memuat : Identifikasi Pengguna Jasa; Verifikasi pengguna jasa; dan Pemantauan transaksi pengguna jasa Penerapan PMPJ sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh PPAT pada saat : Melakukanhubunganusaha dengan PenggunaJasa; Terdapat transaksi Keuangan dengan mata uang rupiah dan/atau mata uang asing yang nilainya paling sedikit atau setara dengan Rp.100.000.000,- Terdapat transaksi keuangan mencurigakan yang terkait tindak pidana pencucian uang dan/atau tindak pidana pendanaan terorisme; atau Pihak pelapor meragukan kebenaran informasi yang dilaporkan pengguna jasa Pasal 2 Permen ATR KBPN No. 21 Tahun 2022

31. Thank you and l e t ’ s discu ss!