Proteção ao ponto e alienação

empresarial

1. Proteção ao ponto

A origem da ação renovatória de contrato de locação não-residencial, segundo Alfredo Buzaid,
seria do direito medieval se associando diretamente ao "jus intraturae e ao jus stantiandi". O
jus stantiandi seria o direito que o locatário tem de não ser despejado e de permanecer com o
estabelecimento, salvo em casos previstos nas respectivas normas. O jus intraturae seria uma
justa indenização por haver uma maior valorização pelo exercício de sua atividade.

Sendo que a justa indenização a que se refere acima, justifica-se pelo trabalho desenvolvido
pelo comerciante, que “trabalhou” o ponto, tornou-o conhecido, não sendo justo, ao fim do
contrato, simplesmente devolvê-lo ao locador, pois seria beneficiá-lo injustamente, enriquecê-
lo às custas do trabalho de outro.

No Brasil, a proteção legal foi primeiramente regulada através do Decreto 24.150, que adotou
o direito à renovação de locação predial destinado a fins comerciais e industriais. Visando,
como já citado, proteger o fundo de comércio, que trata-se da capacidade do estabelecimento
comercial de gerar lucros em função de sua organização, instalações, clientela, crédito,
inclusive sua reputação.

Assim, é entendível que todo o investimento feito pelo locatário merece uma proteção do
direito, de modo que ele não veja seus gastos se perderem com o término da Locação. Tal
direito é exercido por meio de ação própria, já citada: ação renovatória. Esta ação protege
efetivamente o direito ao Ponto Comercial resultante da atividade desenvolvida, motivo pelo
qual em caso de sublocação, quem terá o direito à renovação será o sublocatário, que é quem
possui efetivamente o ponto, pois o ponto comercial pertence à pessoa que explora a
atividade, e não ao proprietário do imóvel.

Segundo o Código Civil:
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
Como regra, findo um contrato de locação, o proprietário não é obrigado a renová-lo e tem o
direito a reaver o imóvel, porém, quando tratar-se de locação comercial, essa perspectiva é
alterada, gerando quando atendidos alguns requisitos, o direito a ação renovatória. Direito
este, regulado pela lei 8.245/91.
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação
do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.”
[...] 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano,
no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato
em vigor.”

2. Deverá também provar que cumpriu com todas as suas obrigações de locatário, dispostas no
Art. 23 da mesma lei.
Dentre eles:
“I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,
no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.”

O locador poderá contestar a ação por descumprimento dos requisitos da locação empresarial,
perda de prazo ou por exceção de retomada, utilizando-se dos Arts. 52 e 72 da lei 8.245/91.
O locador terá a opção de apresentar contraproposta com o valor real ou atual do imóvel, pois
a lei não pode obrigar o locador a ter seu imóvel locado por valor inferior ao de mercado.
Quando a defesa apresentada for a de melhor proposta de terceiro, o locador deverá
apresentar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas
testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do
locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a
renovação pretendida.

No caso de realização de obra por indicação do Poder Público, a contestação deverá trazer
prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem
realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro
devidamente habilitado.
A sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela
prevista no contrato renovando, desde que logicamente solicitadas pelo locador.



http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5257/Ponto-comercial-na-acao-renovatoria
http://www.ebah.com.br/content/ABAAAAsbwAG/dieito-empresaial

3. Alienação

O estabelecimento comercial pode ser objeto de alienação, através de contrato denominado
Trespasse, regulado pelo Código Civil (CC) através de seus artigos 1.142 a 1.149.
O fundo de comércio, como alguns preferem dizer, compreende o conjunto de bens corpóreos
(instalações, máquinas, mercadorias, etc.) e incorpóreos (marcas e patentes), reunidos pelo
empresário para o desenvolvimento de sua atividade empresarial.

Destaca-se que o contrato de Trespasse não pode ser confundido com a alienação de quotas
de sociedade, sendo que, nos dizeres do professor Fábio Ulhôa Coelho, em seu Curso de
Direito Comercial, “no Trespasse, o estabelecimento empresarial deixa de integrar o
patrimônio de um empresário (alienante) e passa para o de outro (adquirente). O objeto da
venda é o complexo de bens corpóreos e incorpóreos envolvidos com a exploração de uma
atividade empresarial. Já na cessão de quotas sociais de sociedade limitada ou na alienação de
controle de sociedade anônima, o estabelecimento empresarial não muda de titular. Tanto
antes como após a transação, ele pertencia e continua a pertencer à sociedade empresária.
Essa, contudo, tem a sua composição de sócios alterada. Na cessão de quotas ou alienação de
controle, o objeto da venda é a participação societária.”

Neste tipo de operação contratual, é praxe a feitura de um inventário com todos os bens
transacionados, devendo ser observadas as formalidades adstritas à transferência de
propriedade de cada um deles. Por exemplo, no caso de bens móveis, é suficiente a tradição;
Para bens imóveis, faz-se necessária a averbação no competente registro, e, em se tratando de
propriedade industrial, deve haver a transferência de titularidade perante o INPI – Instituto
Nacional de Propriedade Industrial.

A Lei de Recuperação Judicial, Extrajudicial e Falência do Empresário e da Sociedade
Empresária (11.101/2005) prevê certa restrição à venda do estabelecimento empresarial,
conforme artigo 129, VI, objetivando proteger credores:
“Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento
do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar
credores:
...
VI – a venda ou transferência de estabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o
pagamento de todos os credores, a esse tempo existentes, não tendo restado ao devedor bens
suficientes para solver o seu passivo, salvo se, no prazo de 30 (trinta) dias, não houver oposição
dos credores, após serem devidamente notificados, judicialmente ou pelo oficial do registro de
títulos e documentos;
A tal mandamento normativo, adicione-se o artigo 1.145 do Código Civil (10.406/2002), que
determina:
“Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia
da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do
consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.”

4. Assim, havendo o trespasse de estabelecimento empresarial por empresário solvente,
nenhuma nulidade poderá ser argüida, pois aquele terá bens suficientes para arcar com todo
seu passivo, já o contrário, com a venda por empresário insolvente, terá somente validade se
ele tiver dado ciência aos seus credores acerca do negócio e destes não tenha havido
manifesta contrariedade nos 30 (trinta) dias subseqüentes ao da ciência da notificação.

Quanto à responsabilidade dos débitos anteriores à alienação, reza o artigo 1.146 do Diploma
Civil que “o adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à
transferência, desde que regularmente contabilizados (...)”. Contudo, se os débitos não
estavam contabilizados, presume-se que o adquirente não tinha conhecimento deles, no
entanto, tal presunção pode ser afastada, por exemplo, nos casos em que a dívida não
contabilizada foi detectada em procedimentos de Due Diligence elaborados pelo adquirente.
Em relação ao Fisco, o Código Tributário Nacional (CTN) prevê, em seu artigo 133, que “a
pessoa natural ou jurídica de direito privado que adquirir de outra, por qualquer título, fundo
de comércio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva
exploração, sob a mesma ou outra razão social ou sob firma ou nome individual, responde
pelos tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido, devidos até a data do ato: I -
integralmente, se o alienante cessar a exploração do comércio, indústria ou atividade; II -
subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na exploração ou iniciar dentro de seis
meses a contar da data da alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de
comércio, indústria ou profissão.”

No Direito do Trabalho, o adquirente é sucessor nos termos do artigo dos artigos 10 e 448 da
CLT, acabando por tornar a realização de demissões de funcionários com quitação de haveres
e recontratação destes pelo adquirente procedimento comum, reiteradamente adotado.

Observa-se que, mesmo nos casos de abertura de uma nova empresa com outro CNPJ, o
empresário pode ser penalizado pelo que determina o CC e CTN, principalmente no que diz
respeito aos casos de tributos devidos ao fisco e de obrigações trabalhistas pendentes.
Por derradeiro, mais além das ponderações acima mencionadas, as operações de Trespasse
exigem dos contratantes inúmeras outras cautelas e diligências.

Em todos os casos, tais negócios devem ser realizados, com orientação jurídica e contábil
especializada e nos termos de um contrato completo, não se esquecendo, por derradeiro, das
notas fiscais de venda dos estoques imobilizados para a perfeita legalização da situação
perante a contabilidade da nova empresa.

http://www.dsgadvogados.com.br/artigo.php?id=139

http://nborges.jusbrasil.com.br/artigos/111811481/da-alienacao-do-estabelecimento-
empresarial-caracteristicas-legais-fundamentais