Xây dựng siêu thị nội thất - Kinh tế xây dựng

Xây dựng siêu thị nội thất - Kinh tế xây dựng
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
-
Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
-
Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án.
-
Mức thu hút lao động vào làm việc.
-
Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án.
-
Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.

1. - 1 -
ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG

Mở đầu

1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi
chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong
toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra
thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau :
- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố
định phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các
thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp phần nâng
cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình
kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.
- Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng, xây dựng các
công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc
tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò
quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà
nước đã đề ra.
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.
- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để duyệt cấp
có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép
đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội kiến đạt được các yêu cầu
kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay
không nên thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được
phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ
đầu tư thực hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến.
- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm
soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà
nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho
nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.
3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi).
Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban hành và quy
định tại Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng https://dethilop4.com/

2. - 2 -
công trình và Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.
Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Thuyết minh của dự án.
- Thiết kế cơ sở của dự án.
Điều 6: Nội dung của phần thuyết minh của dự án
1.Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường , tiêu thụ sản phẩm
đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây
dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu,nhiên liệu và các đầu vào
khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn các
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm :
a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng
kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị và công trình có
yêu cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu cầu
về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn
theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu
tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
Điều 7: Nội dung thiết kế cơ sở của dự án.
1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể
hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các
bước thiết kế tiếp theo.
2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng
theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ
đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ; https://dethilop4.com/

3. - 3 -
b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ
thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ
tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;
c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;
d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo
tuyến;
b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và
hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình.
4. Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng
trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung
quan trọng nhất của dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí như thế nào, lợi
ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có
đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu
tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để
xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.
Nội dung của phân tích tài chính:
Nhóm chỉ tiêu động:
* Mức doanh lợi một đồng vốn : D = .
2
m
O
V
V
L
+
L : Lợi nhuận năm.
Vo : Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn.
Vm : Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh.
* Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu. https://dethilop4.com/

4. - 4 -
* Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
NPV =
=+
n
t
t
t
r
B
1 )1( -
=+
n
t
t
t
r
C
1 )1(
* Thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận : L
V
T
o=
* Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao : KL
V
T
k
+
=
* Suất thu lợi nội tại IRR.
* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao.
* Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án : A
B
K
N=
Trong đó : B_nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm.
A_Số nợ phải trả trong năm.
* Theo tỷ số khả năng trả nợ.
* Theo thời hạn có khả năng trả nợ.
Nhóm chỉ tiêu tĩnh :
* Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm. max→+=
ddd CGL

Gd : Giá bán một đơn vị sản phẩm.
Cd : Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
* Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn.
- Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ.
- Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ.
- Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ.
* Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực
tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án https://dethilop4.com/

5. - 5 -
biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính
toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án.
- Mức thu hút lao động vào làm việc.
- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự
án.
- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của quốc gia và
toàn xã hội. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là giá tài chính hay giá thị
trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hưởng như quy luật cung cầu, thuế
trong giá...
Phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế
quốc dân và của toàn xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự
quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trự tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được
trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn
đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ.
Vai trò của phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà
nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay
vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt
cấp giấy phép đầu tư.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan
trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ bảo vệ môi
trường…
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích
KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta khá phổ biến và chiếm https://dethilop4.com/

6. - 6 -
một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KT-XH của dự án luôn giữ vai trò quan
trọng.

* Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp
cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân...
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất nghiệp…
Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái, nâng cao
trình độ văn hoá giáo dục cho người dân...
5. Giới thiệu dự án.
* Tên dự án : ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SIÊU THỊ NỘI THẤT
* Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
* Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội.
* Quy mô dự án : Nhóm II.
* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê đồ nội thất chất lượng cao
* Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu toà nhà 3 tầng và kho chứa hàng với kết cấu khung
thép vĩnh cửu. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu vào đầu quý II năm 2009
và kết thúc vào cuối quý II năm 2011 sẽ đưa vào vận hành.



















CHƯƠNG I https://dethilop4.com/

7. - 7 -
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA D Ự ÁN ( V )
Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban
hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng
)
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong
giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Tổng
mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau :
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP +VLĐ+LV (1.1)
Trong đó :
GXD : Chi phí xây dựng.
GTB : Chi phí thiết bị.
GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
GQLDA : Chi phí quản lý dự án.
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
GK : Chi phí khác.
GDP : Chi phí dự phòng.
VLĐ:Vốn lưu động ban đầu
LV:lãi vay
1.1. Xác định chi phí xây dựng. ( GXD )
* Các căn cứ :
- Danh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục ( xem
bảng 1.1 )
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m
2
,md …)
- Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành.
* Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau : https://dethilop4.com/

8. - 8 -
GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+GXDCTn (1.2)
Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án.
Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( GXDXT ) được xác định như sau :
GXDCT = SXD* N + GCT-SXD ( 1.3)
Trong đó :
- SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục
vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng
mục công trình thuộc dự án.
- GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong
đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công
trình thuộc dự án.
- N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự
án.
Xác định diện tích xây dựng cơ bản.
Bảng 1.Diện tích sàn
STT Tên hạng mục Đơn vị
Quy mô xây
dựng
Diện tích
sàn
I TOÀ NHÀ TRUNG TÂM m2 600
I.1 Tầng 1va 2 m2 400
I.1.1 diện tích trưng bầy sản phẩm m2 120/1t
I.1.2 Phòng khách hàng m2 30/1t
I.1.3 Phòng nhân viên quản lý m2 20/1t
I.1.4 Hành lang m2 12.5/1t
I.1.5 Sảnh m2 7.5/1t
I.1.6 Nhà vệ sinh m2 10/1t
I.2 Tầng 2 m2 200
I.2.1 Phòng giám đốc m2 55
I.2.2 Phòng họp m2 70 https://dethilop4.com/

9. - 9 -
I.2.3 Sảnh m2 50
I.2.4 Ban công m2 20
I.2.5 Cầu thang m2 5


Kho chứa hàng m2
300
II.1 Tầng 1 m2 150
II.1.2 Phòng xuất nhập kho m2 40
II.1.3 Phòng ăn m2 30
II.1.4 Bếp m2 15
II.1.5 Phòng bảo trì sản phẩm m2 60
II.1.6 Nhà vệ sinh m2 5
II.2 Tầng 2 m2 150
II.2.1 Phòng nghỉ của nhân viên m2 40
II.2.2 Nhà vệ sinh m2 12
II.2.3 Kho chứa hàng m2 80
II.2.4 Ban công m2 8
II.2.5 Cầu thang m2 5
II.2.6 Sàn xép m2 5
III tầng hầm m2 150
III.1 diện tích để xe m2 100
III.1.1 Phòng bảo vệ m2 30
III.1.2 Phòng chữa cháy m2 10
III.1.3 Nhà vệ sinh m2 5
III.1.4 cầu thang m2 5
- Số lượng công trình : 1 toà nhà trung tâm cộng một kho chứa hàng
- Diện tích xây dựng : 600 + 300 + 150 = 1050 m2
- Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 500 m
2
. https://dethilop4.com/

10. - 10 -
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của toa nhà
SXD = 4.5 (triệu đồng/ m
2
sàn )
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nhà kho
SXD = 3 (triệu đồng/ m
2
sàn )

Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp theo quy định hiện hành :10%
* Chi phí san lấp mặt bằng :
GSL = G*F*H
G - Giá san lấp trung bình 1m
3
lấy G = 64000 (đ/m
3
).
F - Diện tích san lấp : F = 500 (m
2
).
H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m
GSL = 0,064*500*0,7= 22.4 (triệu đồng).
*Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe, đường giao thông đơn giá tính toán cho 1m
2
được ước
tính theo kinh nghiệm các công trình khác đã thực hiện : 400.000 (đ/m
2
).
* Chi phí xây dựng hàng rào xung quang khu vực tính trên 1m dài lấy 750.000 (đ/m
dài).
* Cổng lấy theo đơn giá tham khảo của các dự án tương đương : Cổng chính 200 triệu,
cổng phụ 100 triệu.
* Chi phí xây dựng vườn hoa,cây cảnh ước tình theo đơn giá quy định cho vườn cây
xanh khoảng 80.000 (đ/m
2
).
* Hệ thống cấp điện ngoài nhà 55.000(đ/m
2
).
* Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 25.000(đ/m
2
).


Bảng 1.1 : Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị : Triệu đồng
STT Hạng mục công trình Đơn vị
Quy mô
xây
dựng
Đơn
giá (
không
có
VAT)
Thành tiền
Chưa có VAT Có VAT https://dethilop4.com/

11. - 11 -
1 Xây dựng toà nhà trung tâm m2 2992.35 3.552 10628.83 11691.71
2 Xây dựng nhà kho m2 5111.1 3.552 18154.63 19970.09
3 Xây dựng tầng hầm m2 0 3 0.00 0.00
5 Sân bãi đỗ xe m2 439.62 0.4 175.85 193.43
6 Đường giao thông m2 3175.50 0.45 1428.98 1571.87
7 Hệ thống cấp điện ngoài nhà hệ thống 11991.20 0.055 659.52 725.47
8 Hệ thống cấp,thoát nước ngoài nhà hệ thống 11991.20 0.025 299.78 329.76
9 Hàng rào mét dài 500.00 0.8 400.00 440.00
10 Cổng ra vào (1 phụ+ 1 chính) 2 chiếc 300 300.00 330.00
11 Vườn hoa,cây cảnh m2 4500.00 0.08 360.00 396.00
12 Vỉa hè m2 4000.00 0.5 2000.00 2200.00
13 San lấp mặt bằng m3 17000.00 0.045 765.00 841.50
Tổng cộng : 39382.62 43320.89
Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng ).

1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không
thuộc tài sản cố định )
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các
nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án :
Theo TTLB số 1192/TT- LB ngày 29/12/93 quy định tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu
chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch làm căn cứ để bố trí trang thiết bị.
+ Phòng khách hàng :
• Bàn ghế Salon : 1 bộ
• Telephone : 10 chiếc
• Tivi màu 37 inch : 1 chiếc
• Radiocasette : 1 chiếc
• Điều hòa : 2 chiếc
+ Phòng ăn :
• Điều hòa : 2 chiếc
• Bàn ăn : 5 bộ
+ Phòng bếp : https://dethilop4.com/

12. - 12 -
• Tủ lạnh 115 L : 3 chiếc
• Bếp ga : 5 chiếc
+ Phòng nghi:
• Giường đệm : 5 bộ
• Tủ áo : 10 bộ
• Điều hòa : 1 chiếc
• Tivi màu 29 inch : 1 chiếc
• Radiocasette : 1 chiếc
• Tủ lạnh 50L : 1 chiếc
+ Toilet :
• Bình nóng lạnh : 1 chiếc
+ Phòng giặt đồ :
• Máy giặt : 7 chiếc
+ Phòng phục vụ :
• Điều hòa : 1 chiếc
• Giường đệm : 1 bộ
• Tủ áo : 1 bộ
+ Phòng điều hành :
• Bàn ghế văn phòng : 1 bộ
• Điều hòa : 1 chiếc
• Computer : 1 bộ
• Tổng đài điện thoại : 1 bộ
• Điện thoại lẻ : 1 chiếc
• Fax : 1 bộ
• Salon nhỏ : 1 bộ https://dethilop4.com/

13. - 13 -
Ngoài ra bố trí các trang thiết bị phục vụ chung :
• Máy hút bụi
• Hệ thống PCCC
• Lọc và bơm nước
• Ôtô con
• Vidio trung tâm và ăngten Parabol
- Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :
)1(**
1

=
+=
n
i
TBi
VATi
i
MSTB TMQG
Trong đó :
Qi – Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
Mi – Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
mi -Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN
ni -Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Ki -Chi phí lưu kho, bãi, container.
Vi -Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
hi -Thuế và chi phí bảo hiểm T
TBi
VAT
- Thuế GTGT cho thiết bị thứ i.

Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Loại thiết bị
Đơn
vị
Số lượng
Đơn giá (
Chưa có
Chi phí
trước thuế
Thuế
VAT
Chi phí
sau https://dethilop4.com/

14. - 14 -
VAT) thuế
1 Điều hòa Panasonic Chiếc 175 9.76 1707.48 10% 1878.22
2 Bình nóng lạnh 30 L Chiếc 75 1.95 146.25 10% 160.88
3
Máy phát điện Kama KGE
12E
Bộ
5 45.81 229.05 10%
251.95
4
Máy giặt lồng đứng
Toshiba 8.0kg
Chiếc
5 4.70 23.48 10%
25.82
5
Máy hút bụi Philips
FC8396
Chiếc
24 1.96 47.09 10%
51.80
6 Hệ thống PCCC Bộ 1 320.00 320.00 10% 352.00
7
Tổng đài Panasonic KX-
TDA 200
Bộ
5 12.32 61.58 10%
67.74
8 Fax CANON L120 Chiếc 5 6.49 32.45 10% 35.70
9 Điện thoại lẻ Chiếc 170 1.50 255.00 10% 280.50
10 Hệ thống lọc và bơm nước Bộ 24 4.30 103.20 10% 113.52
11 Computer Bộ 24 18.00 432.00 10% 475.20
12
Tivi Samsung 29Z40P,21
inch
Chiếc
135 4.40 593.87 10%
653.25
13
Radiocassette Sanyo CD
V68M
Chiếc
135 1.25 168.75 10%
185.63
14
Vidio trung tâm và ăngten
Parabol
Bộ
5 64.00 320.00 10%
352.00
15 Tủ lạnh 50L Chiếc 72 2.64 190.08 10% 209.09
16
Tủ lạnh Toshiba M12VT,
115lít
Chiếc
165 3.50 577.50 10%
635.25
17 Giường đệm Chiếc 100 9.00 900.00 10% 990.00
18 Salon nhỏ Bella Bộ 35 4.70 164.50 10% 180.95
19 Salon to Bộ 30 9.60 288.00 10% 316.80
20 Bộ bàn ăn Oval - DHB017 Bộ 35 7.80 273.00 10% 300.30
21 Bàn ghế văn phòng Bộ 5 20.90 104.50 10% 114.95
22 Tủ áo và trang điểm Amore Bộ 100 3.60 360.00 10% 396.00
23 Ôtô con 4 chỗ Chiếc 3 515.00 1545.00 0 1545.00
Tổng cộng : 8842.76 9572.53
Các tài sản không phải là tài sản cố định ( có giá trị nhỏ, thời gian sử dụng ngắn ) được
gọi là công cụ, dụng cụ, chi phí để mua sắm chúng được coi là vốn lưu động ban đầu.
Bảng 1.2a Chi phí thiết bị đồ dùng và công cụ nhỏ
Đơn vị tính : 1000đ
TT Loại thiết bị Đơn vị
Số
lượng
Đơn giá
Thành tiền
Chưa VAT Có VAT
1 Bàn làm việc Chiếc 24 500 12000.00 13200.00
2 Ghế ngồi làm việc Chiếc 24 200 4800.00 5280.00
3 Bàn uống nước Chiếc 35 300 10500.00 11550.00
4 Ghế thấp ngồi uống nước Chiếc 112 100 11200.00 12320.00 https://dethilop4.com/

15. - 15 -
5 Hộp màn Chiếc 100 25 2500.00 2750.00
6 Nệm trải giường Chiếc 100 1000 100000.00 110000.00
7 Ga trải giường Chiếc 100 100 10000.00 11000.00
8 Màn tuyn Chiếc 100 60 6000.00 6600.00
9 Vỏ gối Chiếc 200 50 10000.00 11000.00
10 Ruột gối Chiếc 200 300 60000.00 66000.00
11 Chăn len Chiếc 200 150 30000.00 33000.00
12 Riđô che cửa Bộ 200 50 10000.00 11000.00
13 Thảm chân giường Chiếc 200 8 1600.00 1760.00
14 Thảm chùi chân Chiếc 47 40 1880.00 2068.00
15 Ấm chén uống nước Chiếc 34 15 510.00 561.00
16 Cốc thủy tinh Chiếc 150 50 7500.00 8250.00
17 Bình thủy tinh Chiếc 150 10 1500.00 1650.00
18 Phích đựng nước sôi Chiếc 50 30 1500.00 1650.00
19 Đĩa kê cốc thủy tinh Chiếc 150 10 1500.00 1650.00
20 Gạt tàn thuốc lá Chiếc 135 25 3375.00 3712.50
21 Lọ hoa Bộ 150 10 1500.00 1650.00
22 Hộp đựng chè Chiếc 135 300 40500.00 44550.00
23 Bô nhựa đổ nước Chiếc 34 10 340.00 374.00
24 Sọt rác nhựa Chiếc 34 10 340.00 374.00
25 Mắc treo quần áo Chiếc 135 20 2700.00 2970.00
26 Dép đi trong nhà Chiếc 100 20 2000.00 2200.00
27 Tranh treo tường Chiếc 34 20 680.00 748.00
28 Bàn trải quần áo Chiếc 20 20 400.00 440.00
29 Bàn chải đánh giầy Chiếc 20 20 400.00 440.00
Tổng cộng : 335225.00 368747.50
1.2.1. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
- Giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.

=
=
n
ni
i
TB
i
TBLĐ xTLGG i
TBG
: Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i. i
TBTL
: Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.
- Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công tác xây lắp
là 10%).
Bảng 1.3 Chi phí lắp đặt thiết bị
Đơn vị tính : triệu đồng https://dethilop4.com/

16. - 16 -
STT Loại thiết bị
Giá trị TB
cần lắp đặt
Tỷ lệ chi
phí lắp đặt
Chi phí
trước thuế
Thuế
VAT
Chi phí sau
thuế
1 2 3 4 5 6 7
1 Điều hòa Panasonic 1707.48 0.02 34.15 0.10 37.56
2 Bình nóng lạnh 30 L 146.25 0.02 2.93 0.10 3.22
3
Máy phát điện Kama
KGE 12E
229.05 0.02 4.58 0.10 5.04
4 Hệ thống PCCC 320.00 0.02 6.40 0.10 7.04
5
Tổng đài Panasonic
KX-TDA 200
61.58 0.02 1.23 0.10 1.35
6 Fax CANON L120 32.45 0.02 0.65 0.10 0.71
7 Điện thoại lẻ 255.00 0.02 5.10 0.10 5.61
8
Hệ thống lọc và bơm
nước
103.20 0.02 2.06 0.10 2.27
9
Vidio trung tâm và
ăngten Parabol
320.00 0.02 6.40 0.10 7.04
Tổng cộng : 63.50 69.85

Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính :triệu đồng
STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
1 Chi phí mua sắm thiết bị 8842.76 0.10 9727.03
2 Chi phí lắp đặt thiết bị 63.50 0.10 69.85
Tổng cộng : 8906.26 9796.88

Chi phí thiết bị cho dự án : GTB = 6.750,135060 ( triệu đồng).

1.3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản :
- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.
- Chi phí tái định cư.
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng.
* Căn cứ xác định : https://dethilop4.com/

17. - 17 -
Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực
tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bản
giá đất của địa phương…
* Phương pháp xác định :
- Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp lập
dự toán chi phí :
CBT = Pi*SMB
Lấy Pi = 30 ( nghìn đồng/1m
2
) không bao gồm thuế VAT.
Diện tích thuê đất SMB= 500(m
2
)
CBT = Pi*SMB = 0,03*500 = 15(triệu đồng)
- Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư.
- Chi phí thuê đất Di lấy bằng 0,7% giá đất theo bảng giá đất của TP Hà Nội ban hành
trên địa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m
2
).
Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm).
CTĐ = SMB*Di*T = 500*(0,7%*4)*15 = 210(triệu đồng)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng lấy khoảng 5% chi phí bồi thường:
CTC = 5%*CBT = 5%*15 =0,75(triệu đồng).



Bảng 1.4. Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
1 Chi phí bồi thường 15.00 0 15.00
2 Chi phí thuê đất 210.00 0 210.00
3 Chi phí tổ chức bồi thường 0.7500 0 0.750
Tổng cộng : 225.75 225.75

GMB = 225.75 ( triệu đồng).

https://dethilop4.com/

18. - 18 -
1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (
chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng).
* Căn cứ xác định :
- Nội dung chi phí.
- Các định mức chi phí hiện có.
- Khối lượng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định.
* Phương pháp tính các loại chi phí :
Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Công văn số :1751/BXD-VP ngày
14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
1, Chi phí quản lý dự án:
Tính theo công thức : GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt).
Trong đó:
- GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế ( GXDtt = 39.382,62 triệu đồng).
- GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế ( GTBtt =8.906,26 triệu đồng ).
- TQLDA : định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án.
Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy TQLDA=1.68%.
GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng).
2, Chi phí lập dự án khả thi.
GLDA= TLDA*(GXDtt + GTBtt) = 0,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng).
- TLDA= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi.
3, Chi phí thiết kế.
Công trình dân dụng cấp II, GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 663,597 (triệu
đồng).
- TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế.
4, Chi phí khảo sát thiết kế. https://dethilop4.com/

19. - 19 -
Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597 =199,079 (triệu
đồng).
5,Chi phí thẩm tra thiết kế.
GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng).
- TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế.
6,Chi phí thẩm tra dự toán.
GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng).
- TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán.
7,Chi phí tư vấn đấu thầu.
- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt
- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt
+ TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công
XD
+ GTVTB = 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp
vật tư thiết bị.
GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt)
= (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 )
= 66,875 ( triệu đồng).
GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng).
8, Chi phí giám sát thi công.
GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng).
- TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công.
9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.
Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng)
10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán.
Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ
đồng.
- Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%. https://dethilop4.com/

20. - 20 -
GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng).
11, Chi phí khởi công, khánh thành.
Tạm tính 50 (triệu đồng).
12, Chi phí bảo hiểm công trình.
Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm
công trình xây dựng.
- TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình.
GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng).

Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Loại chi phí
Phương
pháp
tính
Giá trị
tính toán
Định
mức tỷ
lệ (%)
Chi phí
trước
thuế
Thuế
VAT
Chi phí sau
thuế
1 2 3 4.000 5 6 7 8
1 Chi phí quản lý dự án
Theo
ĐMTL
48288.881 1.68 811.253 0.10 892.379
2
Chi phí lập dự án khả
thi
Theo
ĐMTL
48288.881 0.375 181.083 0.05 190.137
3
Chi phí khảo sát thiết
kế
Theo
ĐMTL
80.075 0.10 88.082
4 Chi phí thiết kế
Theo
ĐMTL
266.915 266.915 0.10 293.607
5
Chi phí thẩm tra thiết
kế
Theo
ĐMTL
39382.623 0.113 44.502 0.10 48.953
6
Chi phí thẩm tra dự
toán
Theo
ĐMTL
39382.623 0.109 42.927 0.10 47.220
7
Chi phí tư vấn đấu
thầu
Theo
ĐMTL

Tư vấn thi công 39382.623 0.137 53.954 0.10 59.350

Tư vấn cung cấp vật
tư
8906.258 0.138 12.291 0.10 13.520
8
Chi phí giám sát thi
công
Theo
ĐMTL
39382.623 1.675 659.659 0.10 725.625
9
Chi phí kiểm định sự
phù hợp về chất
lượng công trình xây
dựng
Tạm tính 30.000 0.10 33.000
10
Chi phí thẩm tra phê
duyệt quyết toán
Theo
ĐMTL
48288.881 0.162 78.228 0.10 86.051
11
Chi phí khởi
công,khánh thành
Tạm tính 50.000 0.10 55.000 https://dethilop4.com/

21. - 21 -
12
Chi phí bảo hiểm
công trình
Theo
ĐMTL
48288.881 1.6 772.622 0.10 849.884
Tổng cộng : 3083.510 3382.806




* https://dethilop4.com/

22. - 22 -
1.5. Dự trù vốn lưu động cho dự án.
Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể
căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động...Trong dự án này sử dụng theo cách thứ
hai.
* Căn cứ xác định :
- Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm.

Bảng 1.6. Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Chi phí hoạt động 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4510.10
2
Tỷ lệ vốn lưu động so
với chi phí hoạt động
0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12
3 Nhu cầu vốn lưu động 508.66 514.47 519.12 523.77 526.10 531.91 534.24 541.21
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
1 Chi phí hoạt động 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59
2
Tỷ lệ vốn lưu động so
với chi phí hoạt động
0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12
3 Nhu cầu vốn lưu động 531.91 542.37 540.05 540.05 543.54 545.86 531.91
https://dethilop4.com/

23. - 23 -
* Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy
bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu
động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định (
trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách
sạn, nhà nghỉ, nhà khách…)
1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng.
Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
1 Chi phí xây dựng 39382.62 0.10 43320.89
2 Chi phí thiết bị 8906.26 0.10 9796.88
3
Chi phí bồi thường giải phóng mặt
bằng, tái định cư
7675.50 0.00 7675.50
4
Chi phí quản lý dự án,chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng và chi phí
khác
3083.51 0.10 3391.86
5 Vốn lưu động ban đầu 508.66 0.00 508.66
Tổng cộng : 59556.55 64693.79
1.7. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng.
a. Nguồn vốn :
- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn vốn là vốn tự có chiếm : 40% và vốn vay
chiếm 60% ; lãi suất huy động vốn là 9,6% ghép lãi theo năm.
- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lãi trong thời hạn
6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của
Ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm.
b. Kế hoạch huy động vốn của dự án.
* Căn cứ xác định :
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.
- Nguồn vốn của dự án.
* Lập kế hoạch huy động vốn
https://dethilop4.com/

24. - 24 - https://dethilop4.com/

25. - 25 -
Ghi chú :
- Chuẩn bị đầu tư bao gồm các công việc : Lập dự án khả thi .
- Chuẩn bị thực hiện đầu tư bao gồm các công việc : Khảo sát thiết kế, thiết kế, thẩm tra
thiết kế, thẩm tra dự toán, tư vấn đấu thầu.
- Các công việc khác : Khởi công, khánh thành.
Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng.
c. Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng.
Căn cứ xác định :
- Kế hoạch huy động vốn của dự án.
Lãi suất vay vốn 9,6% năm, vay theo quý( trong thời kì xây dựng chưa trả nợ gốc và lãi ).
Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng ( lãi suất 9.6% năm)
TT Nội dung Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 quý 2
1
Vốn vay huy động
theo quý
114.082 330.438 4348.589 4332.089 4332.089 4332.089 7271.15 7575.58
2 Lãi suất (%) 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318
3
Lãi vay sinh ra trong
quý
0.000 2.645 10.366 108.707 203.750 205.571 205.613 273.746
4
Vốn vay tích lũy đến
cuối quý
114.082 447.165 4689.393 8789.384 8867.927 8869.748 11808.856 15120.475
5
Lãi vay tích lũy đến
cuối quý
0.000 2.645 13.011 121.717 325.467 531.038 736.652 1010.398








1.8. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án.
Chi phí dự phòng tính bằng 10% theo hướng dẫn của Thông tư số 05/2007/TT-BXD
ngày 25/7/2007 của Bộ xây dựng. https://dethilop4.com/

26. - 26 -
Bảng 1.9. Tổng hợp mức đầu tư của dự án
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Chi phí trước thuế
Thuế VAT
(10%)
Chi phí sau thuế
1 Chi phí xây dựng 39382.62 3938.26 43320.89
2 Chi phí thiết bị 8906.26 890.63 9796.88
3
Chi phí bồi thường giải
phóng mặt bằng, tái định
cư
7675.50 767.55 8443.05
4
Chi phí quản lý dự án,chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng
và chi phí khác
3083.51 308.35 3391.86
5
Lãi vay vốn trong thời gian
xây dựng
531.04 53.10 584.14
6 Vốn lưu động ban đầu 508.66 50.87 559.52
7 Chi phí dự phòng 5904.79 590.48 6495.27
Tổng cộng: 65992.38 72591.61
Tổng mức đầu tư của dự án : 72.591,61 triệu đồng



https://dethilop4.com/

27. - 27 -
2. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SẢN XUẤT – KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH.
2.1.Chi phí sử dụng điện, nước ( Không có thuế VAT ).
* Căn cứ xác định :
Chi phí sử dụng điện nước của dự án là chi phí tiêu hao điện nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sang ban đêm cho
bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do
người thuê nhà chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện , nước tiêu hao, giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào
mức tiêu hao điện nước tính theo % so với doanh thu (Lấy bằng 2,5% so với doanh thu của dự án ).

Bảng 1.10. Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87
2
Chi phí sử dụng điện
nước (2,5%)
453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

1 Doanh thu 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16

2
Chi phí sử dụng điện
nước (2,5%)
593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33

2.2. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý dự án.
* Căn cứ xác định :
- Căn cứ vào số lượng Cán bộ, công nhân viên quản lý dự án https://dethilop4.com/

28. - 28 -
- Căn cứ vào mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại.
Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo tháng ) 2.3. Chi phí sửa chữa, bảo
dưỡng tài sản.
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi phí
này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so
với giá trị tài sản.
Bảng 1.12.Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng trong các năm vận hành.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Tên tài sản Giá trị tài sản
Tỷ lệ % chi phí
sửa chữa
Chi phí sửa chữa hàng năm từ
năm 1 đến năm 15
1 Nhà cửa 39382.623 2 787.652
2 Thiết bị 8906.258 3 267.188
Tổng cộng : 1054.840

2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn.
Lấy bằng 19% so với quỹ lương hàng năm của dự án.
Bảng 1.13. Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Năm 1 đến năm 15
1 Quỹ lương hàng năm của dự án 1918.80
2
Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế, trích nộp
kinh phí công đoàn (19%)
364.572
https://dethilop4.com/

29. - 29 -
2.5. Chi phí quản lý khác.
Bao gồm các khoản chi phí như : văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố
định nộp hàng năm và một số chi phí vặt khác…
Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm.

Bảng 1.14. Dự trù chi phí quản lý khác.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87
2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84
3 Công suất hoạt động 65 70 74 78 80 85 87 93
4 Chi phí quản lý thay đổi 176.04 189.59 200.42 211.25 216.67 230.21 235.63 251.88
5 Tổng chi phí quản lý khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
1 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16

2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84
3 Công suất hoạt động 85 94 92 92 95 97 85
4 Chi phí quản lý thay đổi 230.21 254.59 249.17 249.17 257.30 262.71 230.21
5 Tổng chi phí quản lý khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 https://dethilop4.com/

30. - 30 -
2.6. Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án.
* Căn cứ xác định :
- Giá trị tài sản phải tính khấu hao.
- Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao.
* Lập bảng tính toán khấu hao :
STT Tên tài sản
Tổng giá
trị tài sản
Thời hạn
khấu hao Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 11 Năm 14 Năm 15
I Nhà cửa, vật kiến trúc 39382.62 25 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30
II Thiết bị
1 Điều hòa Panasonic 1707.48 5 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50
2 Bình nóng lạnh 30 L 146.25 5 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25
3
Máy phát điện Kama KGE
12E
229.05 8 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63
4
Máy giặt lồng đứng Toshiba
8.0kg
23.48 6 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91
5 Máy hút bụi Philips FC8396 47.09 6 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85
6 Hệ thống PCCC 320.00 10 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00
7
Tổng đài Panasonic KX-TDA
200
61.58 8 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70
8 Fax CANON L120 32.45 5 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49
9 Điện thoại lẻ 255.00 5 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00
10 Hệ thống lọc và bơm nước 103.20 6 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20
11 Computer 432.00 5 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40
12 Tivi Samsung 29Z40P,21 inch 593.87 6 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98
13
Radiocassette Sanyo CD
V68M
168.75 6 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13
14
Vidio trung tâm và ăngten
Parabol
320.00 8 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
15 Tủ lạnh 50L 190.08 6 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 https://dethilop4.com/

31. - 31 -
16
Tủ lạnh Toshiba M12VT,
115lít
577.50 6 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25
17 Giường đệm 900.00 6 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00
18 Salon nhỏ Bella 164.50 5 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90
19 Salon to 288.00 5 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60
20 Bộ bàn ăn Oval - DHB017 273.00 5 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60
21 Bàn ghế văn phòng 104.50 7 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93
22 Tủ áo và trang điểm Amore 360.00 5 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00
23 Ôtô con 4 chỗ 1545.00 10 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50
III Giá trị quyền sử dụng đất 510.00 15 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00
IV Các tài sản khác 450.00 5 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00
TỔNG CỘNG : 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79
* Khấu hao đều nên giá trị khấu hao ở các năm là như nhau.

https://dethilop4.com/

32. - 32 -

2.7. Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh.
* Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tích trong
năm và chế độ ưu đãi về thuế đất theo hiện hành.
* Lập bảng chi phí thuê đất trong vận hành :
Bảng 1.16 Chi phí thuê đất trong các năm vận hành ( từ năm 1 đến năm 15)
Đơn vị tính : triệu đồng
STT Nội dung
Diện tích thuê
(m2)
Đơn giá thuê
(triệu đồng/m2)
Thành tiền
1 Đất dùng xây dựng 17000 0.028 476
2 Ao hồ 0 0 0
Tổng cộng : 476


2.8. Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành.
* Căn cứ xác định :
- Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong
hợp đồng:
+ Vay đầu tư dài hạn trả nợ đều cả gốc lẫn lãi trong 6 năm.
+ Vay vốn lưu động : Vay đầu năm, trả cuối năm.
A = P  [ r (1+ r)
n
]/ [ (1+ r)
n
–1]
A - Sè tiÒn tr¶ nî ®Òu trong 6 n¨m
r - L·i suÊt trong thêi gian vËn hµnh. ( r = 9,6% n¨m )
P - Nî ®Çu n¨m.

https://dethilop4.com/

33. - 33 -
Bảng 1.17. Chi phí trả lãi vay trong vận hành.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
I Vay đầu tư dài hạn
1 Nợ đầu năm 33663.77 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95
2 Tổng số trả nợ trong năm 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07
3 Tiền lãi phải trả trong năm 3231.72 2808.62 2344.89 1836.65 1279.62 669.12
4 Tiền gốc phải trả trong năm 4407.34 4830.45 5294.17 5802.41 6359.44 6969.95
5 Nợ cuối năm 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 0.00
II Vay vốn lưu động
1 Vốn lưu động vay trong năm 305.19 308.68 311.47 314.26 315.66 319.15 320.54 324.73
2 Tiền lãi phải trả trong năm 36.62 37.04 37.38 37.71 37.88 38.30 38.47 38.97
III Tổng tiền lãi phải trả 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

I Vay đầu tư dài hạn
1 Nợ đầu năm
2 Tổng số trả nợ trong năm
3 Tiền lãi phải trả trong năm
4 Tiền gốc phải trả trong năm
5 Nợ cuối năm
II Vay vốn lưu động
1 Vốn lưu động vay trong năm 319.15 325.42 324.03 324.03 326.12 327.52 319.15
2 Tiền lãi phải trả trong năm 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30
III Tổng tiền lãi phải trả 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30

https://dethilop4.com/

34. 34
2.9. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành.
Bảng 1.18. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Chi phí điện, nước 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17
2 Chi phí trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80
3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84
4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57
5 Khấu hao tài sản cố định 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79
6 Thuê đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00
7 Trả lãi tín dụng trong vận hành 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97
8 Chi phí quản lý và chi phí khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72
9 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86
10
Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1
m2 diện tích cho thuê
2.119 1.901 1.727 1.564 1.442 1.262 1.141 1.075
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
1 Chi phí điện, nước 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33
2 Chi phí trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80
3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84
4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57
5 Khấu hao tài sản cố định 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79
6 Thuê đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00
7 Trả lãi tín dụng trong vận hành 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30
8 Chi phí quản lý và chi phí khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05
9 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68
10
Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1
m2 diện tích cho thuê
1.165 1.065 1.085 1.085 1.055 1.036 1.165 https://dethilop4.com/

35. 35
3. DỰ TRÙ DOANH THU CHO DỰ ÁN ( KHÔNG CÓ VAT )
* C¨n cø x¸c ®Þnh:
- Doanh thu cña dù ¸n cho thuª biÖt thù ( thuª diÖn tÝch ) ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo diÖn tÝch cho thuª, gi¸ thuª mét ®¬n vÞ diÖn tÝch
tõng lo¹i. Trong dù ¸n nµy, c¸c dÞch vô kh¸c kh«ng tÝnh ®Õn bao gåm: dÞch vô ®­a ®ãn kh¸ch, dÞch vô ¨n uèng thÓ thao, gi¶i trÝ...
Do chÕ ®é khÊu hao vµ qu¶n lý chi phÝ ë n­íc ta cã quy ®Þnh khi tµi s¶n cè ®Þnh hÕt niªn h¹n sö dông cã thanh lý b¸n thu håi tµi s¶n
th× kho¶n gi¸ trÞ thu håi nµy ®­îc xem nh­ kho¶n doanh thu bÊt th­êng cho dù ¸n.
Ghi chó: ( doanh thu tÝnh trong b¶ng kh«ng tÝnh ®Õn doanh thu bÊt th­êng do bµn thanh lý tµi s¶n hÕt thêi h¹n sö dông ).

Bảng 1.19.Doanh thu của dự án trong các năm vận hành
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Tổng diện tích cho thuê 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10
2 Công suất cho thuê 65 70 74 78 80 85 87 93
3 Diện tích cho thuê tính toán 5251.42 5655.37 5978.53 6301.70 6463.28 6867.24 7028.82 7513.56
4
Đơn giá cho thuê (triệu
đồng/tháng.m2)
0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288
5 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87
6 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 0.00 0.00 0.00 132.19 108.79 5.23 24.43
7 Tổng doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 https://dethilop4.com/

36. 36
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

1 Tổng diện tích cho thuê 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10

2 Công suất cho thuê 85 94 92 92 95 97 85
3 Diện tích cho thuê tính toán 6867.24 7594.35 7432.77 7432.77 7675.15 7836.73 6867.24
4
Đơn giá cho thuê (triệu
đồng/tháng.m2)
0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288
5 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16
6 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 225.44 0.00 108.79 0.00 5.23 2495.90
7 Tổng doanh thu 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06


4.DỰ TRÙ LÃI ( LỖ ) TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH.
* C¨n cø x¸c ®Þnh:
- Doanh thu hµng n¨m, chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh, thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp theo quy ®Þnh.
TTNDN = ( DTkh«ng VAT - CFkh«ng VAT)  ThuÕ suÊt
§èi víi thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, thiÕ suÊt lÊy theo quy ®Þnh hiÖn hµnh b»ng 28%
LNrßng = LNtr­íc thuÕ - ThuÕ TNDN

https://dethilop4.com/

37. 37


Bảng 1.20.Dự trù lãi ( lỗ )
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Doanh thu không có thuế VAT 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30
2 Chi phí SXKD không có VAT 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86
3 Thu nhập chịu thuế 7022.94 8793.25 10334.74 11920.74 13148.85 15173.17 16277.59 17913.44
4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73 5015.76
5 Lợi nhuận ròng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68
6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 5056.52 11387.66 18828.67 27411.60 36878.77 47803.45 59523.32 72421.00
7 Lợi nhuận ròng bình quân 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
1 Doanh thu không có thuế VAT 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06

2 Chi phí SXKD không có VAT 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68

3 Thu nhập chịu thuế 15733.49 18383.90 17619.58 17728.37 18427.90 18972.01 18229.38

4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23

5 Lợi nhuận ròng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16

6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 83749.11 96985.52 109671.61 122436.04 135704.13 149363.97 162489.13

7 Lợi nhuận ròng bình quân 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61


https://dethilop4.com/

38. 38

* Một số tỷ lệ tài chính :
+ Lîi nhuËn b×nh qu©n so víi vèn ®Çu t­ (møc doanh lîi mét ®ång vèn ®Çu t­):
ChØ tiªu nµy ph¶n ¸nh cø mét ®ång vèn dù ¸n bá ra trong mét n¨m thu ®­îc.

+ Lîi nhuËnb×nh qu©n so víi vèn cè ®Þnh (møc doanh lîi mét ®ång vèn cè ®Þnh).

+ Lîi nhuËn b×nh qu©n so víi doanh thu b×nh qu©n (tØ suÊt lîi nhuËn cña doanh thu).ChØ
tiªu nµy ph¶n ¸nh cø mét ®ång doanh thu thu ®­îc 0,377 ®ång.




5. PHÂN TÍCH TÍNH ĐÁNG GIÁ CỦA DỰ ÁN.

5.1. Đánh giá bằng chỉ tiêu giá trị hiện tại của hiệu số thu chi (NPV).
* C¨n cø x¸c ®Þnh:
- Dßng tiÒn hiÖu sè thu chi cña dù ¸n trong thêi gian ho¹t ®éng.
- L·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc r ( r= 9,6 % n¨m ).
- Thêi gian tÝnh to¸n( 15 n¨m ).
- Trong dù ¸n nµy chän gèc tÝnh to¸n lµ thêi ®iÓm ®­a DA vµo ho¹t ®éng.
+ Theo chØ tiªu NPV:
Bt : Kho¶n thu nhËp hµng n¨m t cña dù ¸n ë n¨m thø t. Bt cã thÓ thuÇn tuý chØ lµ
DT ë n¨m t, ®ång thêi cã thÓ thªm gi¸ trÞ thu håi tµi s¶n, hoÆc lµ thu håi VL§ ë n¨m t
( nÕu cã ).
Ct : Chi phÝ bá ra ë n¨m t, chi phÝ ban ®Çu cña dù ¸n bao gåm : §Çu t­ cho dù ¸n ë
n¨m t,®Çu t­ thay thÕ tµi s¶n,chi phÝ kinh doanh t¹o ra s¶n phÈm hoÆc dÞch vô kh«ng
cã khÊu hao tµi s¶n.

* Gốc tính toán là thời điểm đưa dự án vào hoạt động.132,0
921,35523
27,4689
==
V
LNrbq 2576,0
13,18201
27,4689
==
FC
LNrbq 377,0
57,12439
27,4689
==
DTbq
LNrbq 
=+
−
=
n
t
t
tt
r
CB
NPV
0 )1( https://dethilop4.com/

39. 39

Bảng 1.21. Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV)
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7
I Dòng lợi ích (Bt)
1
Doanh thu cho thuê diện
tích
18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592
2
Thu hồi giá trị thanh lý tài
sản
0.000 0.000 0.000 0.000 132.190 108.794 5.225
3
Giá trị tài sản chưa khấu
hao hết
0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Tổng cộng : 0.000 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22469.286 23841.958 24296.817
II Dòng chi phí (Ct)
1 Đầu tư ban đầu 65992.377
2 Đầu tư thay thế tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 3658.675 2603.958
3 Chi phí vận hành dự án 4238.816 4287.260 4326.014 4364.769 4384.147 4432.590 4451.968
4 Chi phí thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000
5
Thuế thu nhập doanh
nghiệp
1966.423 2462.110 2893.727 3337.808 3681.678 4248.486 4557.726
Tổng cộng : 65992.377 6681.239 7225.370 7695.741 8178.578 8541.824 12815.752 12089.652
III
Dòng tiền hiệu số thu chi
(Bt-Ct)
-65992.38 11467.65 12319.59 12966.07 13600.09 13927.46 11026.21 12207.16
IV
Hệ số chiết khấu (r =
9.6%)
1.000 0.912 0.832 0.760 0.693 0.632 0.577 0.526
V
Dòng tiền hiệu số thu chi
triết khấu
-65992.38 10463.19 10255.93 9848.65 9425.40 8806.82 6361.55 6426.00 https://dethilop4.com/

40. 40
VI
Cộng dồn dòng tiền hiệu
số thu chi triết khấu
-65992.38 -55529.19 -45273.26 -35424.61 -25999.21 -17192.39 -10830.84 -4404.84
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
I Dòng lợi ích (Bt)
1
Doanh thu cho thuê diện
tích
25966.874 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164
2
Thu hồi giá trị thanh lý tài
sản
24.425 0.000 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190
3
Giá trị tài sản chưa khấu
hao hết
0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861
4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911
Tổng cộng : 25991.299 23733.164 26471.528 25687.660 25796.454 26525.301 27088.954 30744.126
II Dòng chi phí (Ct)
1 Đầu tư ban đầu
2 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500
3 Chi phí vận hành dự án 4510.100 4432.590 4519.789 4500.411 4500.411 4529.477 4548.855 4432.590
4 Chi phí thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000
5
Thuế thu nhập doanh
nghiệp
5015.764 4405.376 5147.492 4933.481 4963.944 5159.812 5312.162 5104.228
Tổng cộng : 10106.364 9924.592 10143.280 15433.567 9940.355 12769.247 10337.017 10117.318
III
Dòng tiền hiệu số thu chi
(Bt-Ct)
15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81
IV
Hệ số chiết khấu (r =
9.6%)
0.480 0.438 0.400 0.365 0.333 0.304 0.277 0.253
V
Dòng tiền hiệu số thu chi
triết khấu
7629.59 6051.37 6528.81 3740.94 5278.00 4177.89 4642.13 5215.23
VI
Cộng dồn dòng tiền hiệu
số thu chi triết khấu
3224.75 9276.12 15804.93 19545.87 24823.88 29001.76 33643.89 38859.12 https://dethilop4.com/

42. 42

* Ghi chú : Các khoản đầu tư , doanh thu, chi phí trong bảng không xét đến VAT.
Kết luận : Dự án có NPV = 38859,12 triệu đồng , NPV > 0 dự án đáng giá.

5.2. Đánh giá bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR).
* Căn cứ xác định :
- Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong suốt thời gian vận hành.
- Dựa vào giả định các suất thu lợi nội tại khác nhau để dùng khi nó chiết khấu dòng tiền
hiệu số thu chi về gốc và cộng chúng lại thỏa mãn điều kiện bằng không.
* Lập bảng suất thu lợi nội tại :
Ghi chú : Các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí trong bảng là không xét đến VAT.
* Chọn IRR1 = 18,2% năm ; IRR2 = 18,3% năm.
24,18
1,17277,133
77,133)2,183,18(
2,18 =
+
−
+=
x
IRR

Kết luận : Dự án có suất thu lợi nội tại IRR = 18,24% năm > lãi suất r = 9,6% năm.
→ Dự án đáng giá
( Số liệu tính toán ở bảng 1.22 dưới đây )

https://dethilop4.com/

44. 44
Bảng 1.22. Xác định suất thu lợi nội tại IRR
Đơn vị tính : triệu đồng.
ST
T
Nội dung
Năm vận hành
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7
I Dòng lợi ích (Bt)
1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59
2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 132.190 108.794 5.225
3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Tổng cộng : 0.00 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82
II Dòng chi phí (Ct)
1 Đầu tư ban đầu 65992.38
2 Đầu tư thay thế tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 3658.675 2603.958
3 Chi phí vận hành dự án 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97
4 Chi phí thuê đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00
5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73
Tổng cộng : 65992.38 6681.239 7225.37 7695.741 8178.578 8541.824 12815.75 12089.65
III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) -65992.38 11467.65 12319.59 12966.07 13600.09 13927.46 11026.21 12207.16
IV Hệ số chiết khấu với IRR1=0.161 1.000 0.846 0.716 0.606 0.512 0.433 0.367 0.310
V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -65992.38 9701.905 8817.821 7851.561 6967.418 6036.491 4043.163 3786.975
VI
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
triết khấu 1
-65992.38 -56290.47 -47472.65 -39621.09 -32653.67 -26617.18 -22574.02 -18787.04
VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.162 1.000 0.845 0.715 0.604 0.511 0.432 0.365 0.308
VIII Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -65992.38 9693.704 8802.92 7831.667 6943.89 6011.021 4022.7 3764.624
IX
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
triết khấu 2
-65992.38 -56298.67 -47495.75 -39664.09 -32720.20 -26709.18 -22686.48 -18921.85 https://dethilop4.com/

45. 45
ST
T
Nội dung
Năm vận hành
Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
I Dòng lợi ích (Bt)


1 Doanh thu cho thuê diện tích 25966.87 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16
2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 24.425 0.000 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190
3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861
4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911
Tổng cộng : 25991.30 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 30744.13
II Dòng chi phí (Ct)
1 Đầu tư ban đầu
2 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500
3 Chi phí vận hành dự án 4510.10 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59
4 Chi phí thuê đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00
5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 5015.76 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23
Tổng cộng : 10106.36 9924.592 10143.28 15433.57 9940.355 12769.25 10337.02 10117.32
III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) 15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81
IV Hệ số chiết khấu với IRR1=0.182 0.262 0.222 0.188 0.159 0.134 0.114 0.096 0.081
V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 4169.132 3066.137 3067.36 1629.69 2131.997 1564.828 1612.205 1679.461
VI
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
triết khấu 1
-14617.91 -11551.77 -8484.41 -6854.72 -4722.73 -3157.90 -1545.69 133.77
VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.183 0.261 0.220 0.186 0.157 0.133 0.113 0.095 0.080
VIII Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 4141.021 3042.889 3041.53 1614.6 2110.471 1547.719 1593.23 1658.291
IX
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
triết khấu 2
-14780.83 -11737.94 -8696.41 -7081.81 -4971.34 -3423.62 -1830.39 -172.10 https://dethilop4.com/

46. 46
6. PHÂN TÍCH ĐỘ AN TOÀN TÀI CHÍNH.

6.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh.
* Căn cứ xác định : Dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành.
* Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn :

Bảng 1.23.Xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Vốn đầu tư ở đầu năm 65992.38 0.00 0.00 0.00 0.00 3658.68 2603.96 104.50
2 Lợi nhuận ròng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68
3 Khấu hao 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79
4 Lợi nhuận và khấu hao 8199.31 9473.93 10583.80 11725.73 12609.96 13977.47 14772.66 15950.47
5 Vốn đầu tư còn ở cuối năm 57793.07 48319.14 37735.34 26009.61 13399.65 3080.86 -9087.84 -24933.81
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

1 Vốn đầu tư ở đầu năm 610.63 0.00 5523.68 0.00 2603.96 0.00 104.50

2 Lợi nhuận ròng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16

3 Khấu hao 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79

4 Lợi nhuận và khấu hao 14380.90 16289.20 15738.88 15817.22 16320.88 16712.63 16177.95

5 Vốn đầu tư còn ở cuối năm -38704.08 -54993.28 -65208.49 -81025.70 -94742.62 -111455.26 -127528.70

https://dethilop4.com/

48. 48

Từ bảng 1.23 sử dụng phương pháp nội suy để tính thời gian hoàn vốn đầu tư của dự án
là 6 năm 3 tháng ( < 10 năm ) → Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn.

6.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động.
* Tính thời gian thu hồi vốn theo phương pháp động là có tính đến hệ số triết khấu.
* Căn cứ bảng 1.21 phần VI : cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi.
- Năm thứ 7 là : - 4404,84 triệu đồng.
- Năm thứ 8 là : 3224,75 triệu đồng.
Dùng phương pháp nội suy : thời hạn thu hồi vốn Th = 7 năm 7 tháng.
Kết luận : Dự án có thời gian thu hồi vốn nhanh.

6.3 Phân tích khả năng trả nợ của dự án.

6.3.1. Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ.
* Căn cứ xác định :
- Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm : lợi nhuận, phần trích cho lãi vay trong
vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm ký hiệu là B
- Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả nợ gốc và trả lãi ký hiệu là A
* Xác định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo công thức : At
Bt
Kt=

Lập thành bảng tính :
Bảng 1.24.Bảng tính hệ số khả năng trả nợ.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm trả nợ
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
1 Lợi nhuận trong năm 5056.516 6331.140 7441.012 8582.936 9467.171 10924.679
2 Khấu hao trong năm 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790
3
Chi phí trả lãi vay trong
năm
3231.722 2808.617 2344.894 1836.654 1279.622 669.115
4 Nguồn trả nợ trong năm 11431.028 12282.547 12928.696 13562.379 13889.583 14646.584
5
Tổng số phải trả nợ trong
năm
7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067
6 Hệ số khả năng trả nợ 1.496 1.608 1.692 1.775 1.818 1.917

Kết luận: Khả năng trả nợ của dự án cao tương ứng dự án có độ an toàn cao.

6.3.2. Theo chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ.
Quan điểm tính thời hạn có khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh:
* Căn cứ xác định :
- Dựa vào nguồn tài chính dùng trả nợ của tùng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản
cố định.

- Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kì trả nợ. https://dethilop4.com/

49. 49
* Lập bảng xác định thời hạn có khả năng trả nợ :
Bảng 1.25.Xác định thời hạn có khả năng trả nợ của dự án.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm trả nợ
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
1 Số nợ đầu năm 33663.775 29256.431 24425.981 19131.809 13329.396 6969.951
2
Khấu hao, lợi nhuận trong
năm
8199.306 9473.930 10583.801 11725.725 12609.961 13977.469
3 Cân đối nợ cuối năm 25464.469 19782.501 13842.180 7406.083 719.435 -7007.518

Từ bảng 1.25 dùng phương pháp nội suy tìm được thời hạn có khả năng trả nợ của dự án
là 5 năm 2 tháng.( < 6 năm là thời hạn phải trả nợ )
Kết luận : Dự án có khả năng trả nợ cao, tương ứng có độ an toàn cao.

6.4. Phân tích độ an toàn của tài chính theo phân tích hòa vốn.
* C¨n cø x¸c ®Þnh®iÓm hoµ vèn:
- Dùa vµo doanh thu hµng n¨m.
- Chi phÝ cè ®Þnh hµng n¨m trong s¶n xuÊt kinh doanh (FC )
- Chi phÝ biÕn ®æi trong s¶n xuÊt kinh doanh ( VC )
Dh : Doanh thu hoµ vèn cña dù ¸n : DVC
FC
Dh
/1−
=

Mh: Møc ho¹t ®éng hoµ vèn cña dù ¸n : 100*
D
Dh
Mh=

VËy dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn lín nhÊt ë n¨m ®Çu tiªn dù ¸n ®i vµo vËn
hµnh
Mh =57,806%
Dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn nhá nhÊt ë n¨m thø 14 cña dù ¸n.

Mh =21,323%
Møc ho¹t ®éng trung b×nh lµ: Mh = 30,643%.
KÕt luËn: Dù ¸n cã ®é an toµn cao. https://dethilop4.com/

50. 50
Bảng 1.26 Xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
I Chi phí cố định
1 Chi phí bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840
2 Chi phí khấu hao tài sản cố định 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3052.790 3052.790
3 Chi phí thuê đất trong vận hành 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000
4 Chi phí quản lý cố định 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837
5 Chi phí trả lãi vay vốn dài hạn 3231.722 2808.617 2344.894 1836.654 1279.622 669.115 0.000 0.000
Tổng cộng : 8176.190 7753.084 7289.361 6781.121 6224.089 5523.582 4854.467 4854.467
II Chi phí biến đổi
1 Chi phí sửa chữa 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840
2 Chi phí điện nước 453.722 488.624 516.545 544.467 558.427 593.329 607.290 649.172
3 Chi phí trả lương 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800
4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572
5 Chi phí trả lãi vay vốn ngắn hạn 36.623 37.042 37.377 37.712 37.879 38.298 38.465 38.967
6 Chi phí quản lý thay đổi 176.044 189.586 200.420 211.253 216.670 230.212 235.628 251.879
Tổng cộng : 4004.602 4053.464 4092.554 4131.644 4151.188 4200.051 4219.595 4278.230 https://dethilop4.com/

51. 51
STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

I Chi phí cố định

1 Chi phí bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840

2 Chi phí khấu hao tài sản cố định 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790

3 Chi phí thuê đất trong vận hành 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000

4 Chi phí quản lý cố định 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837

5 Chi phí trả lãi vay vốn dài hạn 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Tổng cộng : 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467

II Chi phí biến đổi

1 Chi phí sửa chữa 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840

2 Chi phí điện nước 593.329 656.152 642.192 642.192 663.133 677.093 593.329

3 Chi phí trả lương 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800

4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572

5 Chi phí trả lãi vay vốn ngắn hạn 38.298 39.051 38.884 38.884 39.135 39.302 38.298

6 Chi phí quản lý thay đổi 230.212 254.587 249.170 249.170 257.295 262.712 230.212

Tổng cộng : 4200.051 4288.002 4268.458 4268.458 4297.775 4317.320 4200.051


https://dethilop4.com/

52. 52

Bảng 1.27. Xác định doanh thu và mức hoạt động hòa vốn.
Đơn vị tính : triệu đồng.
ST
T
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Doanh thu 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 25966.874
2 Chi phí cố định 8176.190 7753.084 7289.361 6781.121 6224.089 5523.582 4854.467 4854.467
3 Chi phí biến đổi 4004.602 4053.464 4092.554 4131.644 4151.188 4200.051 4219.595 4278.230
4 Doanh thu hòa vốn 10491.073 9781.736 9089.810 8368.764 7644.825 6711.275 5874.988 5812.043
5 Mức hoạt động hòa vốn (%) 57.806 50.047 43.993 38.426 34.225 28.278 24.185 22.383
Đơn vị tính : triệu đồng.
ST
T
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

1 Doanh thu 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164

2 Chi phí cố định 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467

3 Chi phí biến đổi 4200.051 4288.002 4268.458 4268.458 4297.775 4317.320 4200.051

4 Doanh thu hòa vốn 5898.285 5802.454 5821.874 5821.874 5793.096 5775.047 5898.285

5 Mức hoạt động hòa vốn (%) 24.853 22.108 22.664 22.664 21.840 21.323 24.853

https://dethilop4.com/

54. 54
CHƯƠNG II
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Phân tích hiệu quả của dự án đầu tư có thể được thực hiện theo phương pháp phân tích
một số chỉ tiêu đơn giản sau :

1. GIÁ TRỊ SẢN PHẨM GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA.
Giá trị sản phẩm ra tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân
càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn.
*Cơ sở xác định :
Căn cứ vào doanh thu hàng năm và các chi phí đầu vào vật chất ( nguyên vật liệu, khấu
hao… ) hàng năm.
• Lập bảng tính các chi phí đầu vào vật chất cho từng năm vận hành : Bảng 2.1.
• Lập bảng xác định sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra : Bảng 2.2.

Kết luận :
* Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kì phân tích là : 69588.871
triệu đồng.
* Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân là 9519,21 triệu đồng.
* Đánh giá : Dự án có giá trị sản phẩm gia tăng cao.

https://dethilop4.com/

56. 56
Bảng 2.1. Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Chi phí điện nước 453.722 488.624 516.545 544.467 558.427 593.329 607.290 649.172
2 Khấu hao tài sản cố định 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3052.790 3052.790
3
Chi phí sửa chữa, bảo
dưỡng
1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840
Tổng cộng : 4651.352 4686.254 4714.175 4742.097 4756.057 4700.959 4714.920 4756.802
STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
1 Chi phí điện nước 593.329 656.152 642.192 642.192 663.133 677.093 593.329
2 Khấu hao tài sản cố định 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790

3
Chi phí sửa chữa, bảo
dưỡng
1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840

Tổng cộng : 4700.959 4763.782 4749.821 4749.821 4770.762 4784.723 4700.959


Bảng 2.2. Xác định giá trị sản phẩm ra tăng.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Doanh thu 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 25966.874
2 Chi phí đầu vào vật chất. 4651.352 4686.254 4714.175 4742.097 4756.057 4700.959 4714.920 4756.802
3 Giá trị sản phẩm gia tăng 13497.538 14858.705 15947.638 17036.572 17581.038 19032.205 19576.672 21210.072
4
Giá trị sản phẩm ra tăng
cộng dồn
13497.538 28356.243 44303.881 61340.453 78921.492 97953.697 117530.369 138740.441 https://dethilop4.com/

57. 57
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
1 Doanh thu 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164
2 Chi phí đầu vào vật chất. 4700.959 4763.782 4749.821 4749.821 4770.762 4784.723 4700.959

3 Giá trị sản phẩm gia tăng 19032.205 21482.305 20937.839 20937.839 21754.539 22299.005 19032.205

4
Giá trị sản phẩm ra tăng
cộng dồn
157772.646 179254.951 200192.790 221130.629 242885.167 265184.173 284216.378



2.MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC.

• Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là : 120 người.
• Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án : 0,00165 người / 1 triệu đồng tiền vốn đầu tư.
• Đánh giá : Dự án thu hút lao động ở mức trung bình, lượng vốn đầu tư cho một lao động lớn.

3. MỨC ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN VÀO NGÂN SÁCH .

* Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế - xã hội càng cao. Các khoản nộp ngân sách chủ yếu là thuế các loại, tiền thuê đất trong
kinh doanh.
* Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng :







https://dethilop4.com/

58. 58
Bảng 2.3.Xác định thuế VAT nộp ngân sách.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
I Thuế VAT đầu ra
1 Doanh thu cho thuê diện tích 18149 19545 20662 21779 22337 23733 24292 25967
2 Thuế VAT đầu ra 1814.89 1954.50 2066.18 2177.87 2233.71 2373.32 2429.16 2596.69
II Thuế VAT đầu vào
1 Chi phí điện 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17
Thuế VAT 45.37 48.86 51.65 54.45 55.84 59.33 60.73 64.92
2 Chi phí nước 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17
Thuế VAT 22.68611 24.4312 25.82727 27.22334 27.92137 29.66646 30.36449 32.45859
3 Sửa chữa, bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84
Thuế VAT 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484
4 Tổng thuế VAT đầu vào 173.54 178.78 182.97 187.15 189.25 194.48 196.58 202.86
III Thuế VAT nộp ngân sách 1641.35 1775.72 1883.22 1990.71 2044.46 2178.83 2232.58 2393.83
STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
I Thuế VAT đầu ra
1 Doanh thu cho thuê diện tích 23733 26246 25688 25688 26525 27084 23733
2 Thuế VAT đầu ra 2373.32 2624.61 2568.77 2568.77 2652.53 2708.37 2373.32
II Thuế VAT đầu vào
1 Chi phí điện 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33
Thuế VAT 59.33 65.62 64.22 64.22 66.31 67.71 59.33
2 Chi phí nước 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33
Thuế VAT 29.66646 32.80761 32.10958 32.10958 33.15663 33.85466 29.66646

3 Sửa chữa, bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84
Thuế VAT 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484

4 Tổng thuế VAT đầu vào 194.48 203.91 201.81 201.81 204.95 207.05 194.48
III Thuế VAT nộp ngân sách 2178.83 2420.70 2366.95 2366.95 2447.58 2501.32 2178.83
https://dethilop4.com/

59. 59
* Lập bảng các khoản nộp ngân sách :
Bảng 2.4.Các khoản nộp ngân sách chủ yếu.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Thuế môn bài 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000
2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.423 2462.110 2893.727 3337.808 3681.678 4248.486 4557.726 5015.764
3 Thuế giá trị gia tăng 1641.347 1775.718 1883.216 1990.713 2044.461 2178.833 2232.582 2393.828
4 Tiền thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000
Tổng cộng : 4086.770 4716.828 5255.942 5807.521 6205.139 6906.319 7269.308 7888.591
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
1 Thuế môn bài 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000
2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4405.376 5147.492 4933.481 4963.944 5159.812 5312.162 5104.228
3 Thuế giá trị gia tăng 2178.833 2420.702 2366.953 2366.953 2447.576 2501.325 2178.833
4 Tiền thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000
Tổng cộng : 7063.209 8047.193 7779.434 7809.897 8086.388 8292.487 7762.061

• Tổng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là : 102977,088 triệu đồng.
• Tổng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là 6865,139 triệu đồng.
• Tỷ lệ các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án : 0,094

4. THU NHẬP CỦA NGƯỜI LAO ĐỘNG LÀM VIỆC TRONG DỰ ÁN.

Tính chỉ tiêu mức thu nhập bình quân năm của người lao động làm việc trong dự án : 99,15
120
8,1918
===
Songuoi
Tongluong
TNbq
(Triệu đồng/người năm)
https://dethilop4.com/

60. 60

5. CÁC LỌI ÍCH VÀ ẢNH HƯỞNG KHÁC.

* Phï hîp víi ®­êng lèi ph¸t triÓn chung cña ®Êt n­íc.
* T¹o ra c¬ së h¹ tÇng ®Ó ph¸t triÓn ngµnh du lÞch, dÞch vô, c¶i thiÖn chÊt l­îng tiªu dïng
cho x· héi, hiÖu qu¶ vÒ v¨n ho¸, y tÕ, gi¸o dôc. C¶i thiÖn m«i sinh, chèng « nhiÔm m«i
tr­êng....
* Gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ ®Þa ph­¬ng n¬i ®Æt dù ¸n.

Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của dự án
STT Các chỉ tiêu Đơn vị Trị số

I. Các chỉ tiêu về giá trị sử dụng và công
năng

1 Cấp công trình Cấp II
2 Mức độ tiện nghi và trang thiết bị Tiêu chuẩn 3 sao
3 Tuổi thọ Năm 15
4 Diện tích chiếm đất m2 17000
5 Số nhà cho thuê Nhà 31
6 Diện tích cho thuê để ở m2 8079.100
II. Các chỉ tiêu tài chính
7 Vốn đầu tư Triệu đồng 72591.614
8 Vốn cố định Triệu đồng 46241.844
9 Vốn lưu động Triệu đồng 508.658
10 Suất vốn đầu tư Triệu đồng 2.600
11 Tổng lợi nhuận ròng Triệu đồng 162489.127
12 Lợi nhuận ròng bình quân năm Triệu đồng 10832.608
13 Mức doanh lợi vốn đầu tư 0.132
14 Mức doanh lợi vốn cố định 0.258
15 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu 0.377
16 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được 0.096
17 Giá trị hiện tại ròng Triệu đồng 38859.125
18 Suất thu lợi nội tại IRR % 0.1824
19
Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và
khấu hao
Năm 6.25
20
Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá
trị tiền tệ theo thời gian
Năm 7.58
21 Doanh thu khi đạt công suất thiết kế Triệu đồng 23677.321
22 Doanh thu hoà vốn Triệu đồng 6972.362
23 Tỷ lệ hoà vốn năm thứ 6 % 28.278
24 Khả năng trả nợ Lần 1.917

III. Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã
hội
https://dethilop4.com/

61. 61
25
Tổng giá trị sản phẩm thuần tuý gia
tăng
Triệu đồng 284216.378
26
Giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng
bình quân năm
Triệu đồng 18947.759
27 Số lao động thu hút vào dự án Người 120
28
Thu nhập bình quân của người lao
động
Triệu đồng/người
năm
15.990
29 Tổng mức đóng góp cho ngân sách Triệu đồng 102977.088
30
Mức đóng góp cho ngân sách bình
quân
Triệu đồng 6865.139
https://dethilop4.com/

62. 62
KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ

1. KÕt luËn
* C¸c nguån vèn ®Çu t­ ®Òu ®¹t hiÖu qu¶ cao, thu ®­îc nhiÒu lîi nhuËn, t¹o ra ®­îc viÖc lµm
cho ng­êi lao ®éng, ®ãng gãp cho ng©n s¸ch nhµ n­íc. An toµn vÒ tµi chÝnh.
* Møc khai th¸c c«ng suÊt vµ doanh thu hµng n¨m ®Òu ®¹t ®­îc c«ng suÊt lín vµ ®¹t
®­îc c«ng suÊt thiÕt kÕ.
* C¸c hiÖu qu¶ tµi chÝnh ®Òu lín h¬n ng­ìng cho phÐp. §é an toµn vÒ tµi chÝnh cao.
* HiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi mµ dù ¸n ®em l¹i lín.
Dù b¸o nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn tÝnh hiÖu qu¶ cña dù ¸n
-Khñng ho¶ng tµi chÝnh tiÒn tÖ.
- C¬ së h¹ tÇng x· héi cßn l¹c hËu.
- M«i tr­êng bÞ « nhiÔm
- An ninh kh«ng ®¶m b¶o.
- ChÊt l­îng phôc vô du lÞch thÊp kÐm....
2. KiÕn nghÞ
* C¸c gi¶i ph¸p hç trî dù ¸n trong khai th¸c vËn hµnh ®Ó ®¶m b¶o hiÖu qu¶ theo dù kiÕn vµ ®Ò
xuÊt c¸c biÖn ph¸p ®¶m b¶o cho dù ¸n khai th¸c vËn hµnh cã hiÖu qu¶.
* Nhµ n­íc ph¶i cã nh÷ng chÝnh s¸ch ­u ®·i vÒ thuÕ, c¬ së dÞch vô phôc vô du lÞch.
* C¸c chÝnh s¸ch hµnh chÝnh ph¶i ®¬n gi¶n, më réng luËt ®Çu t­.
* Qu¶ng c¸o, tiÕp thÞ, khuyÕn m¹i, gi¶m gi¸ ®Æc biÖt.
* N©ng cao chÊt l­îng phôc vô.
* Gi÷ g×n vÖ sinh m«i tr­êng.
* X©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®Çy ®ñ hiÖn ®¹i.
* Nªn ®Çu t­ x©y dùng nhiÒu khu biÖt th­ nh­ kiÓu nµy víi h­íng ®i thÝch hîp.
https://dethilop4.com/