La Ley (ejecución hipotecaria y art.579 LEC)

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WOLTERS KLUWER ESPAÑA, S.A. no se identifica necesariamente con las opiniones y criterios vertidos en los trabajos publicados. 
lasentenciadeldía
Los textos completos de los documentos extractados están disponibles en www.diariolaley.es
LA LEY 2788/2014
Lo que oculta el debate sobre las cláusulas 
abusivas en la hipoteca: el producto 
insuficiente del art. 579 LEC
Alberto MARTÍNEZ DE SANTOS
Secretario Judicial
Las reformas legales que se han sucedido para retocar la ejecución hipotecaria pueden 
impedir interpretaciones extensivas del ordenamiento o el empleo de conceptos genéricos 
o indeterminados en defensa del consumidor, pero lo bien cierto es que ni las hipotecas en 
ejecución pueden pagarse, ni se ha resuelto el asunto de la valoración de los inmuebles. Con 
ello se traslada el problema a la continuación de la ejecución por la vía del art. 579 LEC y como 
veremos en este trabajo, son múltiples los interrogantes a los que hay que dar respuesta con 
rigor técnico y cierta premura.
I. INTRODUCCIÓN: ‡ABUSO DE 
DERECHO O INSEGURIDAD JURÍDICA?
N
ada descubro cuando afirmo que los tres 
últimos años la avalancha de ejecucio-
nes hipotecarias, motivó una reacción 
en sentido contrario de los órganos judiciales, que 
avalados por las sentencias del Tribunal de Justi-
cia de la Unión Europea abrieron un debate sobre 
la hipoteca y su clausulado al que después se su-
maron los registradores de la propiedad y que el 
legislador ha resuelto con escaso éxito. Sí que me 
gustaría aclarar, siguiendo en este punto un traba-
jo de DIAZ FRAILE, que los pronunciamientos del 
Tribunal de la Unión Europea no son precisamente 
novedosos en la protección del consumidor y en 
el rechazo sin condiciones de la cláusula abusiva 
y, así el Derecho comunitario europeo sobre pro-
tección de los consumidores y usuarios no admite 
una interpretación que difiera esta protección a 
las instancias judiciales, o reduciendo a la esfera 
judicial dicha protección. Aseveración que resulta 
con toda claridad, por ejemplo, de la sentencia del 
Tribunal de Justicia de Luxemburgo, de 4 de junio 
de 2009 (asunto C-243/2008) que resolvió una 
cuestión prejudicial en el sentido que una cláusula 
abusiva ni vincula al consumidor, ni es necesario 
que aquel haya impugnado previamente con éxito 
tal cláusula
 
(1).
De hecho no ha existido una solución de continui-
dad de la ejecución hipotecaria en una ordinaria; 
antes al contrario, las circulares del Banco de Espa-
ña
 
(2) y las diferentes normas sobre la mal llama-
da reestructuración bancaria, no permiten conocer 
cuál es el valor declarado de los inmuebles que han 
Doctrina
Decisiones judiciales y 
story model
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Corresponsalías Autonómicas
Galicia
7
TRIBUNA
Año XXXIV • Número 8315 • Miércoles, 21 de mayo de 2014
sumario
Anulado el despido de Pilotos  de Air Europa por incumplir  las garantías anti-ERE  establecidas en el Convenio  Colectivo
Ponente: Ruiz-Jarabo 
Quemada, Emilia 
9
Audiencia Nacional
Lo que oculta el 
debate sobre las 
cláusulas abusivas 
en la hipoteca: el 
producto insuficiente 
del art. 579 LEC
Alberto MARTÍNEZ 
DE SANTOS
  1
Galicia  7
Decisiones judiciales 
y story model
Ignacio DE RAMÓN 
FORS
  12
Mantenimiento 
de la custodia de 
la madre sobre la 
hija menor pese a 
que se trasladaron 
a vivir a Méjico sin 
consentimiento del 
padre
  18
Residencia temporal 
no lucrativa: tiempo 
durante el que 
debe acreditar 
el solicitante de 
visado que dispone 
de medios de 
subsistencia en España
 18
Cohecho impropio: 
inspector jefe de 
policía que se prevale 
de su cargo para 
obtener servicios 
gratuitos en los 
prostíbulos objeto de 
su vigilancia
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 Corresponsalías
Autonómicas
  Tribuna
  Doctrina
  Jurisprudencia
Lo que oculta el debate sobre las 
cláusulas abusivas en la hipoteca: el 
producto insuficiente del art. 579 LEC
Alberto MARTÍNEZ DE SANTOS
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Galicia dicta la primera ley en España 
contra la discriminación sexual
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Decisiones judiciales y story model
Ignacio DE RAMÓN FORS
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Mantenimiento de la custodia de la 
madre sobre la hija menor pese a que 
se trasladaron a vivir a Méjico sin 
consentimiento del padre
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Residencia temporal no lucrativa: 
tiempo durante el que debe acreditar 
el solicitante de visado que dispone de 
medios de subsistencia en España
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Cohecho impropio cometido por 
inspector jefe de policía que se prevale 
de su cargo para obtener servicios 
gratuitos en los prostíbulos objeto de su 
vigilancia
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2  21 de mayo de 2014
sido vendidos en la subasta o, que en el mejor 
de los casos, requerido el ejecutante para que 
aclare dicho extremo no pueda hacerlo o, 
desista de la ejecución que ha iniciado para 
cobrar el resto del «producto insuficiente» 
del art. 579 LEC.
Digo más, en la actualidad son muy escasas 
las ejecuciones del art. 579 LEC, pero eso no 
significa que en el futuro no puedan iniciarse 
y lo que quizá sea más grave, bajo el ampa-
ro de una normativa que presenta notables 
carencias y deficiencias. De ahí el título que 
encabeza estas líneas y que la polémica sobre 
la abusividad de una cláusula, deba trasla-
darse al destino de los créditos hipoteca-
rios cuando se convierten en el antes citado 
«producto insuficiente», porque no solo se 
ignora el valor sino también cuál es la bolsa 
de inmuebles que se han adjudicado las enti-
dades financieras.
Pues bien, hasta que llegó la avalancha de 
ejecuciones  hipotecarias  y  el  ya  famoso 
auto 111/2010, de 17 de diciembre de la AP 
Navarra, la aplicación del art. 579 LEC solo 
planteaba un problema procesal: la necesidad 
de una demanda y la posibilidad de formular 
una oposición a la continuación de la ejecu-
ción
 
(3).
El precepto se había interpretado en el sen-
tido que confería al acreedor una facultad 
privilegiada para conseguir el resarcimiento 
total de la deuda, mediante la posibilidad 
de embargar otros bienes del deudor por la 
cantidad que faltare, prosiguiendo entonces 
la ejecución con arreglo a las normas ordi-
narias aplicables a toda ejecución
 
(4). La 
finalidad del mandato no era conceder un 
privilegio desmesurado a favor del ejecu-
tante, sino que, partiendo de reconocer la 
doble responsabilidad que surgía del crédito 
hipotecario —la personal propia del crédito 
garantizado, y la real derivada de la garantía 
que implicaba la sujeción de los bienes hipo-
tecados— trataba de dar plena satisfacción al 
ejecutante conforme al principio del art. 570 
LEC
 
(5). En resumen, la ley permitía al acree-
dor con garantía hipotecaria dirigirse contra 
los bienes gravados y en lo que no obtuviera 
satisfacción íntegra, procurársela con el resto 
del patrimonio del deudor mediante la acción 
personal conectada al crédito
 
(6).
Ahora bien, la inacción del legislador y, por 
qué no decirlo la sensación de abuso que 
provocó en los órganos judiciales el queha-
cer de las entidades financieras —muchas de 
ellas intervenidas y respaldadas con dinero 
público— terminó moviendo ese péndulo tan 
hispano y en algunos pronunciamientos, se 
trató con mayor o menor fortuna, de limi-
tar la ejecución hipotecaria a la garantía (el 
inmueble) fuera o no suficiente para satisfa-
cer el crédito.
La última posición del péndulo apareció con la 
reforma de la Ley 37/2011, de 10 de octubre 
y en un artículo de VIVES MARTÍNEZ para 
quién los fundamentos de la nueva interpre-
tación del art. 579 LEC serían los siguientes:
a) La realidad social del momento en que 
debe aplicarse la norma (art. 3.1 CC).
b) El inexcusable ejercicio no abusivo del 
derecho estando prohibido un ejercicio anti-
social del mismo (art. 11 LOPJ).
c) La doctrina de los actos propios y la apli-
cación de las Circulares del Banco de España 
(preceptivas para las entidades financieras).
d) La prohibición del enriquecimiento injus-
to
 
(7).
Lo contrario —según la autora— «implicaría, 
otorgar una suerte de beneplácito a la con-
ducta del banco que bajo la apariencia de 
legalidad exige un importe que no es justo, 
porque no se adeuda»
 
(8).
Llegados a este punto y a modo de conclu-
sión, no cabe seguir haciendo interpretacio-
nes extensivas del ordenamiento y menos 
aún emplear conceptos genéricos o indeter-
minados (no es lo mismo aunque se hayan 
aproximado) sin un objetivo preciso, porque 
lo bien cierto es que ni las hipotecas en eje-
cución pueden pagarse, ni se ha resuelto el 
asunto de la valoración de los inmuebles y ese 
debate, que tampoco parece querer abrirse, 
traslada el problema a la continuación de la 
ejecución por la vía del art. 579 LEC, pero sin 
que ello suponga ningún abuso de derecho.
En la reciente SAP Barcelona, Secc. 1.ª, de 
7 de enero del 2014 se rechaza la doctrina 
del abuso de derecho, recordando que pese 
al clamor social de soluciones para la grave 
situación creada en el mercado hipotecario 
por el estallido de la burbuja inmobiliaria, 
las reformas legales acometidas no pasan 
por obligar a la entidad crediticia a aceptar 
la entrega del inmueble en pago de la deuda 
o a adjudicárselo por el valor de su tasación, 
sino por otras muchos menos radicales como 
la de establecer un cauce para que el deudor 
hipotecario pueda saldar la deuda contraída 
con la entidad crediticia mediante la entrega 
del inmueble (dación en pago) o la de elevar 
la cifra por la que el acreedor puede solicitar 
la adjudicación del inmueble en los casos en 
que de vivienda habitual se trate (hasta del 
70 % tras la reforma de la Ley 1/2013 de 14 
de mayo). «Por tanto, deja claro el legislador 
con esta reforma su voluntad de mantener 
la posibilidad del acreedor de adjudicarse el 
inmueble sin que ello suponga que la deuda 
contraída por el deudor hipotecario quede 
saldada en su integridad, si bien es posible 
una quita de la misma, pero no su completa 
extinción»
Competencia y título ejecutivo
Dice el primer apartado del art. 579 LEC: 
«Cuando la ejecución se dirija exclusivamen-
te contra bienes hipotecados o pignorados en 
garantía de una deuda dineraria se estará a 
lo dispuesto en el Capítulo V de este Título. 
Si, subastados los bienes hipotecados o pig-
norados, su producto fuera insuficiente para 
cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el 
despacho de la ejecución por la cantidad que 
falte, y contra quienes proceda, y la ejecución 
proseguirá con arreglo a las normas ordinarias 
aplicables a toda ejecución».
En cuanto a la competencia del órgano judi-
cial, la nueva ejecución se despachará por 
el mismo órgano que tramitó la hipotecaria 

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21 de mayo de 2014  3
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ya que en teoría no hablamos de un nuevo 
proceso de ejecución, sino de la continuación 
en otro porque no se ha satisfecho todo el 
crédito del ejecutante.
Se trata, por tanto, de una cuestión de com-
petencia funcional, en el sentido que es la 
propia ley la que establece de manera impe-
rativa que para el supuesto en que el acreedor 
haya iniciado un procedimiento de ejecución 
hipotecaria en el caso en que los bienes sean 
insuficientes, la posterior ejecución ordinaria 
se llevará necesariamente ante el juzgado que 
conoció de la ejecución hipotecaria o, bien 
podría defenderse que es una cuestión de 
competencia objetiva en el sentido que esa 
materia estaría reservada al juez que conoció 
de la materia relativa a la ejecución hipoteca-
ria. Defender la posibilidad de la intervención 
de otro juzgado iría en contra del principio del 
juez ordinario predeterminado por la ley
 
(9).
Sentado esto la postura mayoritaria defiende 
que el título ejecutivo es la escritura de prés-
tamo, en aquella parte del crédito que no ha 
sido satisfecho por la adjudicación. Hablaría-
mos de la ejecución de un título no judicial, 
que podría despacharse contra los fiadores y 
en la que estos dispondrían de los motivos 
de oposición propios de dicha clase de título. 
Pero eso no lo dice la ley y además nos obli-
ga a reexaminar la competencia del órgano 
judicial, porque no habría ahora infracción de 
la competencia funcional, ni de la objetiva y 
nada impediría que la demanda se presenta-
ra en cualquier otro juzgado distinto al que 
tramitó la ejecución hipotecaria.
Y esto se afirma porque otra de las medidas 
para limitar esa ruina del ejecutado que tanto 
persigue el legislador y otros colectivos, es la 
relativa a la modificación del título ejecuti-
vo, que podrá ser el decreto de adjudicación. 
Esta postura perfectamente admisible desde 
la reforma introducida por la Ley 37/2011 se 
funda en que en la ejecución hipotecaria se 
ventiló una acción real (contra la finca o las 
fincas), distinta de la responsabilidad perso-
nal del art. 1911 CC y ello requiere precisar si 
ejecutamos por segunda vez la escritura de 
hipoteca o, por el contrario si lo que sustenta 
el despacho ejecutivo es el decreto de adju-
dicación en la parte no satisfecha.
A) ¿Decreto de adjudicación o escritura de 
hipoteca?
El proceso de ejecución ofrece al acreedor dis-
tintas posibilidades y puede esperar a obtener 
la correspondiente cantidad por la puja de los 
terceros o, solicitar la adjudicación del bien 
con una importante rebaja. Las diferentes 
consecuencias prácticas que se producen son 
evidentes: cuando la finca se adjudica a un 
tercero el acreedor sólo recibe lo pagado por 
éste, pero en el caso de adjudicación directa, 
el inmueble entra en el patrimonio del acree-
dor con la potencialidad económica que le 
sea inherente
 
(10).
Como en la ejecución el principio cardinal es 
la satisfacción del acreedor (art. 570 LEC), 
habrá de tenerse en cuenta el rendimiento 
real obtenido por el acreedor. Aunque la ley 
le otorgue esa facultad de adjudicación por 
un precio rebajado, los principios de buena fe 
y de prohibición del enriquecimiento injus-
to, obligan a huir del puro nominalismo para 
atender al beneficio obtenido, de manera 
que el acreedor deberá computar con cargo 
a la deuda pendiente la totalidad del mismo, 
sin que pueda reclamar más que aquello que 
realmente queda sin cubrir, una vez descon-
tado el rendimiento citado.
Esta teoría, la novedosa redacción del ap. 2 del 
art. 579 LEC y el reconocimiento como título 
ejecutivo del decreto que dicte el Secretario 
Judicial (art. 517.2.9.º LEC) permite colegir la 
posibilidad que sea el decreto de adjudicación 
el título ejecutivo
 
(11) de la posterior ejecu-
ción ordinaria en la parte no satisfecha, lo que 
además salvará tres obstáculos:
a) la calificación como título ejecutivo del 
decreto evitará que el ejecutante acuda al 
proceso monitorio para reclamar la diferen-
cia. El proceso monitorio es un procedimien-
to hábil para lograr por parte del acreedor 
un título de ejecución (art. 816.1 LEC) por lo 
que todo acreedor que disponga, respecto al 
crédito reclamado, de un título ejecutivo no 
judicial no estará legitimado para, haciendo 
dejación del mismo y evitando así una ejecu-
ción controlada, obtener un nuevo título aho-
ra judicial cuyas causas de oposición serían 
distintas (arts. 556 y 557 LEC)
 
(12);
b) el examen de la existencia de cláusulas 
abusivas y la resolución que las anule, puede 
provocar que no estemos ante la «misma» 
escritura de hipoteca que sirvió de título en 
la primera ejecución, y
c) la aplicación del plazo de caducidad del 
art. 518 LEC si no se interpone la demanda 
ejecutiva dentro de los cinco años siguien-
tes a la firmeza del decreto de adjudicación, 
impidiendo de este modo que el ejecutante 
pueda dilatar la reclamación.
No habría, en consecuencia, más intereses 
que los del art. 576 LEC desde la fecha del 
decreto de adjudicación, regulándose las cos-
tas por lo dispuesto en el art. 539 LEC.
La excepción será el caso de la presentación 
de la demanda y el despacho de ejecución 
contra los ejecutados de la finalizada ejecu-
ción hipotecaria y los fiadores o, solo contra 
estos últimos. No podrá, en cambio, dirigirse 
la demanda contra el hipotecante no deudor, 
pues su única responsabilidad se concretaba 
en la garantía hipotecaria, de modo que rea-
lizado el bien se extinguió su responsabilidad, 
sin que en ningún caso pueda resultar afecto 
a la segunda ejecución ningún otro bien de 
su propiedad
 
(13).
No obstante, si el ejecutante se vale de la 
escritura de hipoteca estaremos ante la eje-
cución de un título no judicial (art. 517.1.4.º 
LEC) y deberán cumplirse nuevamente todos 
los requisitos de los arts. 572 y 573 LEC, lo 
que incluye la liquidación y el intento de 
notificación y por supuesto, la inaplicación 
de las cláusulas que hubieran podido decla-
rarse nulas por abusivas. Como dije antes, 
la demanda podrá presentarse en cualquier 
juzgado
 
(14), pero con una salvedad —que 
también puede aplicarse en el supuesto ante-
rior— al ejercitar la acción basada en la res-
ponsabilidad universal del deudor, el acreedor 
que se adjudicó el bien hipotecado tendrá la 
carga de probar el destino final del mismo 
y el precio obtenido por él, si fue objeto de 
transmisión, o el de la utilidad que le repor-
te, si ha habido alguna cesión temporal del 
mismo
 
(15), lo que podrá exigirse de oficio y 
sin necesidad de una posterior oposición a la 
ejecución despachada.
En el siguiente epígrafe volveremos sobre esta 
cuestión pero el quid del asunto lo recoge en 
un solo párrafo la SAP Ciudad Real, Secc. 2.ª, 
1/2011, de 17 de enero: «La especialidad con 
la que nos encontramos es la confrontación 
entre el valor de adjudicación y el valor real 
del bien, pues no debe olvidarse que tal adju-
dicación no se produce a favor de un tercero, 
en cuyo caso el ejecutante recibiría sólo el 
valor de adjudicación, sino a favor del propio 
ejecutante, que si bien nominalmente paga 
por él el 50 % de su valor, en su patrimo-
nio no entra con tal valor sino con el real de 
mercado».
Evidentemente y para terminar, el deudor o 
el fiador podrán hacer uso de los motivos de 
oposición de los arts. 557, 558 y 559 LEC.
B) La acumulación de la acción real y la per-
sonal
Nos queda una regla extravagante: la acumu-
lación de la acción personal a la acción real 
en un único proceso.
Esta tesis —muy bien defendida por JIMÉ-
NEZ ASENJO-SOTOMAYOR— se asentaba 
en que el art. 579 LEC debía interpretarse en 
el sentido de que el acreedor podía dirigirse 
contra todos los bienes del deudor hipoteca-
rio, tramitándose la ejecución contra la finca 
hipotecada por medio de las particularidades 
de la ejecución sobre bienes hipotecados de 
los arts. 681 y ss. LEC y la ejecución contra 
el resto de bienes del deudor distintos de la 
finca hipotecada por los trámites ordinarios 

4. www.diariolaley.es
4  21 de mayo de 2014
de la ejecución, sin especialidad alguna. Y 
así cuando el acreedor sólo se dirigía contra 
la finca hipotecada confiando en que con 
su ejecución iba a tener suficiente para ver 
totalmente satisfecha su pretensión material, 
podría continuar el proceso contra el resto de 
bienes por los trámites de la ejecución ordi-
naria, sin necesidad de iniciar un nuevo pro-
cedimiento, precisamente porque con la LEC 
el procedimiento de ejecución era único
 
(16).
La acumulación desaparece con la reforma 
del art. 579 LEC. No cabe, por tanto, que en la 
ejecución hipotecaria se pida la continuación 
por los trámites de la ejecución ordinaria, ni 
que se realicen a los fiadores notificaciones 
«preventivas» ni, por último, que se tramiten 
en una sola ejecución la acción real y la per-
sonal. En suma, cualquier pretensión respecto 
a los fiadores se producirá con la ejecución 
dineraria, no antes y con la correspondiente 
demanda.
Eso sí, que la realidad supera a la ficción lo 
demuestra la STS, Sala 1.ª, 44/2006, de 25 de 
enero. El TS concluyó que existió un ejercicio 
abusivo del derecho en el caso de un banco 
que acudió inicialmente al proceso ejecutivo 
común (arts. 1.429 y ss. LEC 1881), al tiempo 
que extendió la ejecución a otras personas 
distintas del deudor principal, acumulando la 
acción hipotecaria contra el deudor y propie-
tario del bien y la personal contra el deudor y 
los fiadores solidarios.
Esa opción perfectamente legítima —sigue 
diciendo el TS— se transformó en el ejerci-
cio abusivo del derecho cuando el acreedor 
tras iniciar y agotar la fase declarativa en el 
proceso ejecutivo común trabando, además 
del bien hipotecado otras fincas del deudor y 
de los fiadores, no instó la vía de apremio y, 
manteniendo la situación generada por aquél 
proceso, inició la vía privilegiada del art. 131 
LH, desistiendo únicamente del proceso ante-
rior ante la denuncia del deudor de la duplici-
dad en que había incurrido.
II. CRÉDITO, DERECHO O LA 
CANTIDAD POR LA QUE SE 
DESPACHÓ LA EJECUCIÓN
La ejecución hipotecaria como ejecución 
especial termina con el dictado de alguna de 
las resoluciones del art. 670 LEC al que remite 
el art. 691.4 LEC y no continúa —en su caso— 
como tal «ejecución hipotecaria». Por tanto, 
la liquidación de intereses y la tasación de 
costas es siempre anterior a la resolución que 
la pone término, pues de otro modo es impo-
sible conocer la existencia del sobrante (sirva 
a modo de ejemplo y por todos, el ap. 2 del 
art. 670 LEC) impidiéndose, en otro caso, el 
cumplimiento del art. 674 LEC. En tal sentido 
el AAP Madrid, Secc. 21.ª, 252/2010, de 18 
de mayo, advierte que la realización del bien 
con entrega del precio obtenido al acreedor-
ejecutante en pago de su crédito, será lo que 
determinará si ese proceso de ejecución hipo-
tecario estaba concluido o acabado. «Para lo 
que resultará intrascendente alguna actua-
ción accesoria, como la de tasación de costas 
y liquidación de intereses cuando el precio 
obtenido en la subasta del bien hipotecado ni 
siquiera cubre la totalidad del crédito garan-
tizado con la hipoteca».
Por estas razones el art. 671 LEC dispone que 
el ejecutante puede optar por la adjudicación, 
por la cantidad adeudada por todos los con-
ceptos o por el 50 %, el 60 % o el 70 % del 
valor de tasación, según los casos, lo que tam-
bién finalizará la ejecución hipotecaria, pero 
sin ninguna liquidación o tasación posterior.
No hay en la Ley el tertium genus: la adju-
dicación por el 50 %, el 60 % o el 70 % del 
valor de tasación más todos los conceptos 
debidos. Dice así el AAP Murcia, Secc. 3.ª, 
40/2008, de 5 de julio: «Y en este sentido, 
coincidiendo con el razonamiento de la Juz-
gadora a quo, y considerando que esa petición 
de la parte lo es para la continuación del pro-
cedimiento, no hay base para dejar sin efecto 
la diligencia de ordenación impugnada, más 
aún cuando, habiendo escogido la impugnan-
te el procedimiento judicial sumario para la 
satisfacción de su crédito con la enajenación 
forzosa del bien hipotecado, no cabe ahora 
instar tasación de costas y liquidación de inte-
reses para procurarse un título judicial eje-
cutivo que, efectivamente, tendría su origen 
en un procedimiento judicial que rechaza su 
devengo, máxime cuando no hay remanente 
con el que satisfacer dichas costas, que sería 
el único supuesto en el que sería factible su 
tasación»
 
(17).
Esta es otra de las razones que nos permiten 
inclinarnos por la calificación como título eje-
cutivo del decreto de adjudicación, siendo así 
además que el ap. 2 del art. 579 LEC no solo 
habla sin distinción entre el «crédito» y el 
«derecho del ejecutante» lo que se antoja 
sorprendente, sino que los plazos de los cin-
co o los diez años atienden a las fechas de 
los decretos de aprobación del remate o de 
adjudicación, resultado lógico del mandato 
que obliga en la orden general de ejecución a 
fijar con claridad la cantidad por la que se des-
pacha la ejecución, por todos los conceptos.
Y entonces, ¿cuál es la cantidad que podrá 
reclamar el acreedor en la nueva ejecución? 
La diferencia entre el importe de adjudica-
ción y aquel por el que se despachó la primera 
ejecución hipotecaria más los intereses del 
art. 576 LEC. No se lleven las manos a la cabe-
za por la afirmación que acaban de leer, ni 
coligan que esta clase de razonamientos pone 
el riesgo el crédito o la garantía real; antes al 
contrario, las reclamaciones en globo que se 
hacen en la ejecución hipotecaria sumando 
como principal todos los conceptos (capital, 
interés remuneratorio e interés de demora) 
para luego aplicarles los topes máximos del 
art. 575 LEC y sin respetar, en ocasiones, los 
límites de la garantía hipotecaria, no pueden 
luego volver a recalcularse en la segunda 
ejecución y menos aún, cuando es habitual 
que la adjudicación no distinga tampoco los 
conceptos que se satisfacen ya que se hace 
por un importe inferior al capital vencido 
anticipadamente.
III. LAS MORATORIAS Y 
CONDONACIONES EN EL CASO 
DE LA VIVIENDA HABITUAL
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas 
para reforzar la protección a los deudores 
hipotecarios, reestructuración de deuda y 
alquiler social introdujo un novedoso ap. 2 
en el art. 579 LEC, que se dedica a la vivienda 
habitual hipotecada que se haya adjudicado 
y prevé moratorias de cinco o de diez años 
para que el ejecutante reclame el resto del 
crédito impagado y condonaciones del 20 % 
al 35 % de la deuda.
No entraremos en la definición de «vivien-
da habitual hipotecada», ni a encontrar la 
razón por la que el legislador distingue sin 
explicación entre la «completa satisfacción 
del derecho del ejecutante» y la «totalidad 
de lo que se le deba según las estipulaciones 
contractuales y normas que se resulten de 
aplicación»; tampoco trataremos de analizar 
porque emplea indistintamente los concep-
tos de «remate» y de «adjudicación», pero 
sí que llama la atención el hecho que la regla 
general del mandato la encontremos en el 
último párrafo, cuando permite al ejecutan-
te iniciar antes de los plazos señalados una 
ejecución dineraria.
Esta ejecución, que no suspenderá (volve-
mos ahora al primer párrafo) se sujetará a 
las siguientes especialidades:
— El acreedor podrá reclamar la totalidad 
de lo que se le deba cuando el ejecutado, 
El acreedor podrá reclamar en 
la nueva ejecución la diferencia 
entre el importe de adjudicación 
y aquel por el que se despachó 
la primera ejecución hipotecaria 
más los intereses del art. 576 
LEC

5. www.diariolaley.es
21 de mayo de 2014  5
Los textos completos de los documentos extractados están disponibles en www.diariolaley.es
en el plazo de cinco años desde la fecha 
del decreto de aprobación del remate o 
adjudicación, no cubra el 65 por cien de la 
cantidad total que entonces quedara pen-
diente, incrementada exclusivamente en el 
interés legal del dinero hasta el momento 
del pago. En otro caso, quedará liberado 
de su responsabilidad y también quedará 
liberado, si no pudiendo satisfacer el 65 por 
cien dentro del plazo de cinco años, satisfi-
ciera el 80 por cien dentro de los diez años 
[art. 579.2 a) LEC].
— Si antes de los cinco o de los diez años se 
produce una ejecución dineraria que exce-
da del importe por el que el deudor podría 
quedar liberado según las reglas anteriores, 
se  pondrá  a  su  disposición  el  remanente 
(art. 579 último párrafo LEC).
Hemos examinado en el epígrafe anterior qué 
es lo que debe entenderse por «cantidad total 
que entonces quedara pendiente» y una pri-
mera aproximación al mandato nos lleva a 
concluir que el demandante podrá presentar 
la demanda del art. 579 LEC y, que durante 
los cinco o los diez años siguientes al decreto 
de adjudicación o de aprobación del rema-
te, se producirá una quita del 35 % o del 20 
% de la citada «cantidad total que quedara 
pendiente».
En segundo lugar, en el supuesto de que se 
hubiera aprobado el remate o la adjudicación 
en favor del ejecutante o, de aquél a quien le 
hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier 
sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 
años desde la aprobación, procedieran a la 
enajenación de la vivienda, la deuda rema-
nente que corresponda pagar al ejecutado en 
el momento de la enajenación se verá reduci-
da en un 50 por cien de la plusvalía obtenida 
en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán 
todos los costes que debidamente acredite 
el ejecutante.
Disculpen el comentario pero el totum revo-
lutum de esta letra b) del ap. 2 hace muy 
difícil —imposible, me atrevería a decir— su 
aplicación. En principio parece que cualquier 
tercero que venda la vivienda adquirida en la 
ejecución hipotecaria en los diez años siguien-
tes a la fecha de los decretos de aprobación 
del remate o de adjudicación, deberá comu-
nicarlo al juzgado para reducir la deuda «en 
un 50 por cien de la plusvalía obtenida en 
tal venta» y, en su caso, poner el remanente 
a disposición del ejecutado
 
(18). Hago aquí 
una precisión: la alusión a la adjudicación a 
favor «de aquél a quien le hubiera cedido su 
derecho o cualquier sociedad de su grupo» 
hay que entenderla en relación a las cesio-
nes de remate que se producen a favor de 
las inmobiliarias de los ejecutantes o de los 
fondos de titulización, lo que nos lleva a un 
camino bastante farragoso pues las primeras 
no dejan de ser sociedades instrumentales y 
los segundos no podrían iniciar nunca una 
ejecución dineraria.
No hace falta explicarlo, aunque obligado 
es moderar la desastrosa técnica legisla-
tiva, pues ni todo cesionario estará sujeto 
al mandato (solo los que tengan relación 
con la ejecutante), ni la deuda remanente 
que corresponda pagar al ejecutado en el 
momento de la ejecución podrá incremen-
tarse con intereses y costas y, deberá tratarse, 
por supuesto, de la «vivienda habitual» y de 
cualquier anejo vinculado; esto es, también 
se aplicará la reducción si se vende la plaza 
de garaje o un trastero.
En cuanto a la «plusvalía», corremos el riesgo 
de una identificación con su significado tribu-
tario, cuando en el procesal solo tendríamos 
que hacer una única operación matemática: 
restar al valor de venta el de adjudicación en 
la ejecución hipotecaria.
Pero, ¿cómo va a enterarse el juzgado y el 
ejecutado de «todo esto»? El último párrafo 
del art. 579 LEC ordena al secretario judicial 
encargado de la ejecución que haga constar 
estas circunstancias —las del ap. b)— en el 
decreto de adjudicación y ordenará practicar 
el correspondiente asiento de inscripción en 
el Registro de la Propiedad.
La única solución pasa por obligar al ejecu-
tante a que cuando presente la demanda eje-
cutiva informe sobre el destino del inmueble 
y el valor por el que se ha contabilizado en 
su balance y en segundo lugar, a practicar 
un asiento en el Registro de la Propiedad, de 
tal modo que cuando se produzca la venta 
el registrador pueda advertir al juzgado a los 
efectos previstos en el artículo. Mientras no 
se den esos dos requisitos, lo que supone ade-
más la previa inscripción de la adjudicación, 
no podrá iniciarse la vía de apremio contra 
el ejecutado.
Y último apunte. Las redacciones de los arts. 
670,  671  y  579  LEC  vulneran  el  art. 28.5 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Euro-
peo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados 
con los consumidores para bienes inmuebles 
de uso residencial, que obliga a los Estados 
miembros a dotarse de procedimientos o 
medidas que permitan lograr que, en caso 
de que el precio obtenido por el bien afec-
te al importe adeudado por el consumidor, 
se obtenga el mejor precio por la propiedad 
objeto de ejecución hipotecaria y a facilitar el 
reembolso en aquellos casos en que la deuda 
no quede saldada al término del procedimien-
to de ejecución. 
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6. www.diariolaley.es
6  21 de mayo de 2014
NOTAS
(1) La sentencia ratifica y precisa en los citados 
términos el criterio ya expresado en la anterior de 
21 de noviembre de 2002, Cofidis (C-473/2000), 
en la que declaró que la protección que la 
Directiva confiere a los consumidores se extiende 
a aquellos supuestos en los que el consumidor que 
haya celebrado con un profesional un contrato 
en el que figure una cláusula abusiva, no invoque 
el carácter abusivo de la citada cláusula bien 
porque ignore sus derechos, bien porque los 
gastos que acarrea el ejercicio de una acción ante 
los tribunales le disuadan de defenderlos; y en la 
sentencia de 27 de junio de 2000, Océano Grupo 
Editorial y Salvat Editores (C-240/1998), en la que 
subrayó que la Directiva no puede interpretarse 
en el sentido de que el consumidor únicamente 
puede considerar que no está vinculado por una 
cláusula contractual abusiva si ha presentado una 
demanda explícita en tal sentido (DÍAZ FRAILE, 
Juan Maria, «Limitación de la responsabilidad 
hipotecaria: revisión de la ejecución hipotecaria y 
de la dación en pago en el contexto de la actual 
crisis económica», en Revista Crítica de Derecho 
Inmobiliario, núm. 735, enero 2013).
(2) Me refiero, por ejemplo, a la Circular 3/2010, 
de 29 de junio, del Banco de España, a entidades 
de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, 
de 22 de diciembre, sobre normas de información 
financiera pública y reservada, y modelos de 
estados financieros, que añadió una nueva Secc. 
IV, bajo el título ACTIVOS INMOBILIARIOS 
ADJUDICADOS O RECIBIDOS EN PAGO DE 
DEUDAS, de incomprensible inteligencia para 
quien no este familiarizado con el ordenamiento 
fiscal o las normas tributarias.
(3) GONZÁLEZ GONZÁLEZ reconoce que la 
situación de incertidumbre que vivimos pudo 
originarse con el auto 111/2010, de 17 de 
diciembre, dictado por la Secc. 2.ª de la AP 
Navarra. Esta resolución judicial declaró abonada 
la totalidad de una deuda tras la subasta pública 
de una vivienda y su posterior adjudicación por la 
entidad acreedora, aunque por un valor inferior al 
del crédito reclamado. En el caso en cuestión el 
banco ejecutante ejercitó la facultad contenida 
en el art. 671 LEC y pidió la adjudicación del bien 
subastado por el 50 % de su valor de tasación y 
tras ejercitar esta facultad el acreedor pidió la 
continuación de la ejecución por mor del art. 579 
LEC. La Audiencia Provincial consideró que la 
petición de continuar la ejecución para recuperar 
el resto de la deuda reclamada no constituía abuso 
de derecho por cuanto la ley procesal acogía la 
posibilidad de realizar tal solicitud, pero entendió 
como «suficiente» el valor de la finca para cubrir 
el principal de la deuda pese al resultado de 
la subasta, planteando una reflexión «cuando 
menos moralmente intranquilizante» sobre la 
crisis económica. Concluía el exordio justificando 
la aplicación al caso del art. 3 CC para rechazar 
la continuación de la ejecución (GONZÁLEZ 
GONZÁLEZ, Manuel, «La adjudicación de 
inmuebles en subasta judicial», en Derecho de los 
Negocios, núm. 256, enero 2012).
(4)AAP Gerona, Secc. 1.ª, de 3 de abril del 2009.
(5) AAP Ciudad Real, Secc. 1.ª, de 8 de mayo del 
2007.
(6) No fue un asunto pacífico. Para PÉREZ 
UREÑA la previsión del art. 579 LEC constituye 
un privilegio para el acreedor hipotecario, pero 
su recta interpretación pasa por entender que 
la facultad que se otorga al acreedor es la de 
conseguir el resarcimiento total de la deuda 
dentro del mismo proceso especial de ejecución 
hipotecaria, configurando así dos posibles 
procedimientos dentro de un sólo proceso, el 
especial hipotecario para la realización del bien 
hipotecado y el de ejecución ordinaria para 
cobrar el resto de la deuda no satisfecha con 
el producto del bien realizado. La finalidad del 
art. 579 LEC es la de evitar tener que acudir a un 
nuevo proceso cuando los bienes subastados han 
resultado insuficientes (PÉREZ UREÑA, Alberto, 
«Reclamación de una entidad bancaria contra 
avalista de póliza de crédito con garantía personal 
hipotecaria: ¿cabe la dualidad de reclamaciones 
por la vía ejecutiva y la hipotecaria? Foro 
abierto»).
(7) En la jurisprudencia del TS el único espacio 
para la prohibición de enriquecimiento injusto 
en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias ha 
sido en aquellos supuestos de construcciones 
realizadas después o, de pertenencias a las 
que la hipoteca se extendió con posterioridad 
a su constitución y que, por tanto, no fueron 
tomadas en consideración a la hora de efectuar 
la tasación del inmueble. En esta situación, no 
por ello el valor de tasación dejaría de servir de 
tipo para la subasta (cfr. STS 24 de marzo de 
1993), pero habría que reconocer una acción de 
enriquecimiento injusto contra el adjudicatario 
por el valor de las construcciones o pertenencias 
no tasadas (CORDERO LOBATO, Encarna, 
«Enriquecimientos injustos y adjudicaciones 
inmobiliarias en procedimientos de ejecución», 
en Diario LA LEY, núm. 7953, de 29 de octubre 
de 2012).
(8) VIVES MARTÍNEZ, Gemma, «Ejecuciones 
hipotecarias y dación en pago. Revisión 
jurisprudencial y problemas prácticos: dación 
en pago», en Diario LA LEY, núm. 7908, Secc. 
Doctrina, de 24 de julio de 2012, año XXXIII.
(9) BERNABÉU PÉREZ, Isaac Carlos, «El art. 579 
de la LEC: la continuación de la ejecución», en 
Práctica de Tribunales, núm. 70, Secc. Ejecución 
Civil, abril 2010, Ed. La Ley.
(10) SAP Ciudad Real, Secc. 2.ª, 1/2011, de 17 de 
enero.
(11) Tampoco es algo nuevo. En el AAP Toledo, 
Secc. 2.ª, 72/2007, de 23 de febrero, se lee: «Cabe 
otra interpretación del art. 579 LEC, como es que 
la propia escritura o el auto en que se aprueba 
el remate, y del que se deduce con total claridad 
la insuficiencia del precio obtenido en la subasta 
para cubrir el total de la garantía, sea el título 
que abra la nueva ejecución. O incluso una mera 
enunciación de la persistencia del crédito, por la 
diferencia entre lo obtenido en la subasta y lo que 
se garantizaba con la hipoteca, aunque el bien 
hipotecado haya sido ya realizado».
(12) AAP Las Palmas de Gran Canaria, Secc. 
5.ª, 239/2009, de 3 de noviembre. El supuesto 
de hecho examinado es el siguiente: «Se 
esgrime como crédito monitorio el importe 
correspondiente a la diferencia entre lo obtenido 
(por adjudicación) en una subasta judicial de 
finca urbana en procedimiento hipotecario y el 
importe adeudado por el préstamo a que servía 
aquélla de garantía al no cubrir el importe 
del remate la totalidad de la deuda. Como 
documentos monitorios se aportan, a la par de la 
certificación registral de la finca hipotecada, una 
liquidación unilateral de la deuda que sostiene la 
entidad hipotecaria era la adeudada y el auto de 
adjudicación del procedimiento hipotecario».
(13) ADAN DOMENECH, Federico, «El 
resarcimiento crediticio del acreedor hipotecario», 
La ejecución hipotecaria, Ed. Bosch procesal, 
Barcelona, 2008.
(14) A modo de ejemplo se lee en el AAP 
Barcelona, Secc. 17.ª, 18/2011, de 1 de febrero, 
que agotada la acción real subsiste de no haberse 
cubierto la totalidad de la deuda la acción 
personal, que también podrá instarse por los 
cauces de la ejecución ordinaria, en cuyo caso la 
competencia territorial vendrá determinada por lo 
establecido en el art. 545.3 LEC.
(15) SAP Ciudad Real Secc. 2.ª, 1/2011, de 17 de 
enero.
(16) Es decir, el art. 579 LEC otorgaba al acreedor 
hipotecario la posibilidad de continuar la ejecución 
contra el resto de bienes del deudor sin necesidad 
de interponer una nueva demanda, aunque ello 
no obstaba a que pudiera solicitarse de inicio 
la acumulación de ejecuciones (ordinaria e 
hipotecaria) contra todos los bienes del deudor, 
cuando presumiera que con la ejecución de 
la finca hipotecada no iba a haber suficiente 
para la satisfacción completa de su derecho de 
crédito (JIMÉNEZ-ASENJO SOTOMAYOR, Luis, 
«La acumulación en la ejecución sobre bienes 
hipotecados», en Indret, Barcelona, abril 2010, 
págs. 21 y 22).
(17) En el AAP Murcia Secc. 3.ª, 40/2008, de 5 
de julio, se lee: «Examinadas las actuaciones, 
sin embargo, no le asiste la razón a la parte 
impugnante. En efecto, atendidos los términos 
del escrito presentado por la representación 
procesal del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. 
A., con fecha 26 de diciembre de 2006, véase que 
se solicita la aplicación de lo establecido en el 
art. 579 LEC para que se lleve a efecto embargo 
por la diferencia entre la cifra obtenida en la 
subasta de la finca hipotecada y las cantidades 
adeudadas a la fecha de la presentación de la 
demanda, esto es, 1357.56 euros, con más 407.26 
euros presupuestados para costas e intereses de 
la ejecución. En este contexto, por providencia 
de 29 de diciembre siguiente, se dispuso no 
haber lugar a continuar la ejecución interesada al 
haberse concluido el procedimiento de ejecución 
hipotecaria, que fue recurrida en reposición, 
arguyéndose los razonamientos que se estimaban 
aplicables al caso en relación a la posibilidad de 
la aplicación del art. 579 LEC a procedimientos 
judiciales sumarios tramitados al amparo del 
art. 131 LH, pese a que ya se hubiera dictado auto 
de aprobación de remate. Es con posterioridad 
al dictado del auto resolviendo dicho recurso de 
reposición, cuando sin hacer valer razón alguna por 
la que, pese a haberse rechazado la continuación 
del procedimiento, se solicita la tasación de costas 
y la liquidación de intereses».
(18) Advierte CORDERO LOBATO que han sido 
varias las ocasiones en las que el TS ha tenido que 
decidir si era admisible que el acreedor ejecutante 
que se adjudicó la finca por un valor muy inferior 
al de tasación, ejercitara la acción personal 
para pretender el cobro del resto de deuda no 
cubierto por el valor de la adjudicación. Todos los 
pronunciamientos fueron concluyentes al afirmar 
tal posibilidad, incluso en algunos casos en los 
que resultaba probado que, tras la adjudicación, 
el acreedor había enajenado la finca por un valor 
muy superior al importe de la deuda reclamada 
(CORDERO LOBATO, Encarna, «Enriquecimientos 
injustos y adjudicaciones inmobiliarias en 
procedimientos de ejecución», en Diario LA LEY, 
núm. 7953, de 29 de octubre de 2012).