Pháp Luật Về Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai, HOT.docx

Pháp Luật Về Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai, HOT chia sẻ đến cho các bạn sinh viên những bài mẫu báo cáo thực tập luật dân sự hoàn toàn miễn phí.

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT









PHẠM HOÀNG ANH








PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM












LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC











Hà Nội – 2015

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT









PHẠM HOÀNG ANH








PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM





Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số : 60 38 01 07



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC




Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung






Hà Nội – 2015

3. LỜI CAM ĐOAN



Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học của
riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, độ tin cậy và trung thực. Các kết quả, kết luận khoa học nêu trong Luận
văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.


TÁC GIẢ LUẬN VĂN







Phạm Hoàng Anh

4. MỤC LỤC



LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM...........................................7
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai............7
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai.........7
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tƣơng lai......................................10
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam.....................................................................................12
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và các khái
niệm liên quan.................................................................................................12
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai......................18
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai...............20
1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.........................................................................................................30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................36
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam.....................................................................................36
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam.....................................................................................36
2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.................................................................44

5. 2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam...............................47
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam.....................................................................................50
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp
luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam...................................58
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ........................................58
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam...............................................67
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.........................................................69
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.......................................72
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................78
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
tại Việt Nam....................................................................................................78
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.........................................................................................................79
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.........................................................................................................80
3.3.1. Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai...80
3.3.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật. ..................................89
KẾT LUẬN.....................................................................................................92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................94

6. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT



BLDS 2005

BĐS

DN

NHNN

LKDBĐS

TCTD

TSTC
:Bộ luật dân sự năm 2005

:Bất động sản

:Doanh nghiệp

:Ngân hàng nhà nƣớc

:Luật Kinh doang bất động sản

:Tổ chức tín dụng

:Tài sản thế chấp

7. MỞ ĐẦU



1. Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá
nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc.
Cùng với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của
ngƣời dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tƣợng trong các giao dịch dân sự
phục vụ nhu cầu để ở của ngƣời dân vừa là đối tƣợng giao dịch trong kinh
doanh thƣơng mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách
khá mở cho việc đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc một công trình nhà ở các chủ đầu tƣ
thƣờng phải sử dụng đến một lƣợng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp
nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì
vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của ngƣời có nhu cầu mua nhà ở trƣớc
thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy
động vốn cho việc đầu tƣ dự án đó. Đây là cơ chế góp phần giúp doanh
nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng
đƣợc nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. Từ đó
tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi
tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Ở Việt Nam, giao dịch về tài
sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm
1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay


1

8. của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới
chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ
chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai". Năm
2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho
phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả
dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định
về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Vấn
đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định một cách chi tiết và
đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng
ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhiên,
do những giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy
định trên giấy có nhiều điểm chƣa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực
tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể
hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những ngƣời
tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nƣớc. Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát nhất các chế
định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để
cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.



2

9. 2. Tình hình nghiên cứu

Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai không phải là một
chế định quá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có một tác giả
nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thể hiện dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên
đề nghiên cứu cũng nhƣ các công trình khóa học khác. Trƣớc và trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết đã có một số
tác giả có bài viết, tác phẩmcó liên quan đến phạm vi của luận văn nhƣ :
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại
tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử.
- Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
- Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình
thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập đƣợc tới khái niệm
về tài sản hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ đã phân tích đƣợc một số giao
dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát
đƣợc các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. Các đề tài nghiên cứu đã đƣợc công bố
chƣa có đề tài nào phân tích tổng quan đƣợc các vấn đề pháp luật điều chỉnh
quan hệ của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn


3

10. 3.1. Mục đích nghiên cứu

Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu cơ
bản nhƣ sau:
- Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá,tổng hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình giao
kết và thực hiện hợp đồng trong mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
- Kiến nghị các cơ quan nhà nƣớc có liên quan trong việc soạn thảo và
ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai để phù hợp với tình hình thực tiễn và dần dần hoàn
thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn

- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp
luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực
mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa
đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp
luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định
hiện hành và các quy định đƣợc ban hành trƣớc đây liên quan đến phạm vi
nghiên cứu của luận văn.


4

11. - Thực tiễn của việc thi hành các quy định pháp luật về mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chế định về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, bao gồm:

Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân
tích mặt pháp luật và thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê
và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Tuy nhiên với giới hạn của một luận
văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao
dịch mua bán, bảo lãnh, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt
Nam với đối tƣợng của giao dịch là công dân Việt Nam qua đó tìm ra nhƣng điểm
mâu thuẫn trong các quyđịnh pháp luật nhằmđƣa ra đề xuất sửa đổi. Mỗi loại nhà
ở có sự ảnh hƣởng khác nhau đối với xã hội, đối với thị trƣờng bất động sản, đối
với hoạt động quản lý của Nhà nƣớc.
Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn
nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh
chấp giữa các bên trong giao dịch. Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định
phạm vi nghiên cứu nhƣ trên sẽ phù hợp với năng lực của tác giả.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu

Cơ sở phƣơng pháp luận của đề tài này là chủ nghĩa duy vật lịch sử, chủ
nghĩa duy vật biện chứng và đƣờng lối, chính sách của Đảng về đổi mới,
trong đó có chính sách về nhà ở trong điều kiện kinh tế thị trƣờng.Bên cạnh
đó, luận văn đƣợc tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau,
trong đó bao gồm chủ yếu là các phƣơng pháp sau: Hệ thống, phân tích, tổng
hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn và tƣ duy logic.
Cácphƣơngphápnghiên cứuđƣợcápdụngtrongtừngchƣơng cụthểnhƣsau:
Tại chƣơng 1 đƣợc sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu là hệ thống,
phân tích, tổng hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai

5

12. Tại chƣơng 2 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh,
quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
Tại chƣơng 3 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, tƣ duy
logic để bình luận và đƣa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
6. Điểm mới và đóng góp của luận văn

Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các giao dịch về nhà ở
hình thành trong tƣơng lai. Qua đó thấy đƣợc những nguyên nhân và những
bất cập còn tồn tại của những quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai, từ đó đƣa ra những biện pháp hoàn thiện
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Trên cơ sở đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải cách tƣ pháp cũng
nhƣ đáp ứng nhu cầu cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.
Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.








6

13. CHƢƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM



1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một thuật ngữ phổ biến mà hầu nhƣ ai cũng biết và bởi nó rất
gần gũi với đời sống của mỗi ngƣời. Nhƣng để đƣa ra một khái niệm về tài
sản thì hầu nhƣ chƣa có ai trả lời đƣợc một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi
"tài sản là gì?". Từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của
Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chƣa có một văn bản luật
nào đƣa ra đƣợc một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu nhƣ tất cả
chỉ liệt kê đƣợc tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là
một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự
năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Xuất phát từ cách giải thích
và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản.
Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã
tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995
là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc bằng tiền và các
quyền tài sản" thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực".
Theo một hƣớng dẫn chính thống đƣợc quy định lần đầu tiên tại khoản 7,
Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao


7

14. dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công
trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận". Khi
Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này
đã đƣợc chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm nhƣ sau: “Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa
vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành
trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Đến năm 2012, quy định này lại một lần nữa
đƣợc làm rõ hơn tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Tài
sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài
sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối
tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản
hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Quy định này
là khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự. Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tƣơng lai còn khá mới
mẻ trong lĩnh vực lập pháp. Mặc dù chế định tài sản hình thành trong tƣơng
lai đã đƣợc quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật
về dân sự; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy


8

15. nhiên, trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác
nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau và không có cách giải thích hay
định nghĩa cụ thể nào khác. Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu
vẫn đƣợc coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành
trong tƣơng lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Nhƣ vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tƣơng lai
nhƣ sau:
Thứ nhất, nhà nƣớc ta cần có một khái niệm chính thống đƣợc nêu trong văn
bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề,
nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả
xấu cho xã hội. Khái niệm đƣợc đƣa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp
ngƣời đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tƣơng lai chứ không nhằm
liệt kê những loại tài sản nào đƣợc coi là tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Thứ hai, khái niệm đƣợc giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành
trong tƣơng lai vàlàmcơsở cho các luật chuyên ngành khi quyđịnh chi tiết.
Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả
mạnh dạn đƣa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai nhƣ sau:
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở
thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài
sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”.
1.1.1.2. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong
tƣơng lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chịu sự điều chỉnh


9

16. chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về
nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh
của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh
khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản,
là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về mua bán nhà ở,
tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng
thì nhà ở đƣợc hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo
thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào
công trình, đƣợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất,
phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế.
Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở "là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân".
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một
loại tài sản hình thành trong tƣơng lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tƣơng
lai thì ngƣời ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện
tại chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà
đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở
hình thành trong tƣơng lai đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “ Nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai.

Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tƣơng lai có một số
đặc điểm nhƣ sau:


10

17. Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản

BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân
biệt “ vật có thực” hay “ vật chƣa có thực” và ở đây có thể hiểu vật chƣa có
thực chính là tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhà ở hình thành trong
tƣơng lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi to so với
tài sản hiện có nhƣng không thể không xem nó là tài sản và loại nó ra khỏi các
giao dịch dân sự. Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản
có quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tƣợng của tài sản có ý
nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao
dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình
linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tƣơng lai. Tài sản thì phải thỏa
mãn điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con ngƣời và phải trị giá
đƣợc bằng tiền. Đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai, lợi ích của nó có thể
đƣợc sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ ví dụ nhƣ
thế chấp khoản vay.Và giá trị của nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể
đƣợc xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu nhƣ
hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, hóa đơn,… Vì vậy, nhà ở hình thành trong
tƣơng lai hoàn toàn là một tài sản theo định nghĩa tại BLDS 2005.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao
kết giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
Khác với tài sản đã hình thành và xác lập quyền sở hữu, nhà ở hình thành
trong tƣơng lai có thể chƣa hình thành hoặc chƣa tồn tại. Đây là một trong những
tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu thông thƣờng với tài sản hình thành
trong tƣơng lai hay cụ thể ở đây là nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Chính vì đặc
điểm này mà tính rủi ro của nhà ở hình thành trong tƣơng lai cao hơn rất nhiều
so với các loại tài sản thông thƣờng khác. Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tƣơng
lai còn bao gồm cả những trƣờng hợp đã hình thành rồi nhƣng chƣa thuộc quyền


11

18. sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là những căn hộ chung cƣ xây dựng
xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai và các khái
niệm liên quan
1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Khái niệm
Pháp luật là hệ thống các quy tắc hành vi, quy tắc xử sự do Nhà nƣớc ban
hành hoặc thừa nhận đƣợc nhà nƣớc đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các
quan hệ xã hội phát triển phù hợp với lợi ích của giai cấp mình.
Hiện tại chƣa có một khái niệm nào đƣợc đƣa ra về pháp luật nhà ở hình
thành trong tƣơng lai. Các giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai chịu sự chi phối của nhiều ngành luật cũng nhƣ chịu sự điều
chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật
Nhƣ vậy, ta có thể đƣa ra khái niệm: pháp luật về nhà ở hình thành trong
tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa
các chủ thể phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở
hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể tham
gia quan hệ nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Ở Pháp, Bộ luật Dân sự năm 2005 Pháp có quy định tại Chƣơng III - 1
Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ đƣợc xây dựng (từ Điều 1601 - 1 đến Điều
1604 - 1) về các trƣờng hợp mua bán bất động sản nói chung sẽ đƣợc hình
thành trong tƣơng lai.
Điều 1601 - 2 quy định nhƣ sau: “ Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là
một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng


12

19. xong, người mua cam kết nhận và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu
được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây
dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán”.
Điều 1601 - 4 quy định nhƣ sau: “Việc người mua nhượng quyền của họ
đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng
thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán. Nếu việc bán có kèm
theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được
nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi
còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết”.
Ở Việt Nam, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản
cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền
cho bên bán.
Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: “ Mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai là việc mua bán nhà,
công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng
đó chƣa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công và tiến độ cụ thể”
Đến luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chƣơng 3 quy
định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai nhƣng
cũng chƣa đƣa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, giao kết
hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên
bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể
hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng




13

20. giữa các bên phải đƣợc thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng
nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Từ những khái niệm trên đây ta có thể đƣa ra khái niệm về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận
giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và
quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải
thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận
phù hợp với quy định của pháp luật.
1.2.1.3. Khái niệm hợp đồng bảo lãnh trong bán và cho thuê nhà ở hình thành
trong tương lai
Bắt đầu từ ngày 1/07/2015 khi luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu
lựcthìtheo Khoản1 Điều56luật Kinhdoanhbấtđộngsảnnăm2014 chủđầu tƣdự
án bất động sản trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai phải
đƣợc ngân hàng thƣơng mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính
của chủ đầu tƣ đối với khách hàng khi chủ đầu tƣ không bàn giao nhà ở theo đúng
tiếnđộnđãcamkếtvớikháchhàng.
Bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết với bên
nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên đƣợc bảo
lãnh khi bên đƣợc bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ
nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh, bên đƣợc bảo lãnh phải nhận nợ
và hoàn trả cho bên bảo lãnh. Có thể hiểu khái niệm này khi áp dụng vào hoạt
động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, có
nghĩa là bên bảo lãnh (ngân hàng) cam kết với bên nhận bảo lãnh (ngƣời mua,
thuê mua nhà) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên đƣợc bảo
lãnh (chủ đầu tƣ dự án bất động sản)


14

21. Theo quy định tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu
rõ, chủ đầu tƣ dự án bất động sản trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai phải đƣợc tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng đƣợc
phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh, và trong trƣờng hợp chủ đầu
tƣ không thực hiện bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên bảo
lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trƣớc và các khoản tiền khác cho
khách hang. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa
thuận nhƣng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải
đƣợc lập thành hợp đồng. Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
chƣa nêu ra khái niệm về hợp đồng bảo lãnh. Mới đây, Thông tƣ số 07/2015/
TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đã đƣa ra quy định về hợp đồng
bảo lãnh tại Khoản 2 Điều 12 nhƣ sau: “ Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản đƣợc lập dƣới một trong các hình thức
cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tƣ này”
Nhƣ vậy ta có thể đƣa ra khái niệm về hơp đồng bảo lãnh trong bán và
cho thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:
“ Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên
nhận bảo lãnh và các bên có liên quan ( nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực
hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh
không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên
nhận bảo lãnh.
Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh
bao gồm cả văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo bảo
lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên
nhận bảo lãnh và các bên có liên quan khác (nếu có)
Văn bản cam kết bảo lãnh này phải có nội dung phù hợp với thỏa thuận
cấp bảo lãnh, và phù hợp với các quy định của pháp luật”


15

22. 1.2.1.4. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thuê mua nhà ở là một khái niệm khá mới mẻ đƣợc xuất hiện một vài
năm gần đây và đƣợc coi là một giải pháp kích cầu cho thị trƣờng bất động
sản. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tƣ
bất động sản đƣợc chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời
hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất
động sản cuối cùng đƣợc chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng
thuê mua.
Theo Khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định :
“ Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử
dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê;
sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở
hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Luật Nhà ở năm 2014 thì quy định về khái niệm thuê mua nhà ở nhƣ sau:
“Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua
20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện
thanh toán trước thì thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền
còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định, sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số
tiền còn lại thì người thuêmua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”
Tuy nhiên nhà ở hình thành trong tƣơng lai là một loại hình nhà ở tƣơng đối
đặc biệt là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng và chƣa đƣợc đƣa
vào sử dụng vì thế ngoài việc tuân thủ theo các quy định về thuê mua nhà ở
thông thƣờng việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn phải tuân
thủ theo quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Nên
khái niệm thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể đƣợc hiểu nhƣ sau:


16

23. “Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản
tiền theo nhiều đợt tùy vào tiến độ xây dựng nhưng tổng số không vượt quá 50%
giá trị hợp đồng và được sử dụng nhà đó sau khi hoàn thiện; số tiền còn lại được
tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua
trở thành chủ sở hữu đối với nhà đó. Bên cho thuê trước khi thực hiện việc cho
thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”
1.2.1.5. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản năm
2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.”. Nhƣ vậy việc cho thuê
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng là một hoạt động kinh doanh bất động
sản đƣợc Nhà nƣớc cho phép. Tuy nhiên trong các văn bản luật lại chƣa đƣa
ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đây cũng là
một của hợp đồng thuê tài sản, theo Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về
hợp đồng thuê tài sản tại Điều 480 nhƣ sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê
phải trả tiền thuê.”
Điều 492- Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về hình thức hợp đồng
thuê nhà ở nhƣ sau:
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ
sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”




17

24. Nhƣ vậy, ta có thể đƣa ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành
trong tƣơng lai nhƣ sau:
Hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận bằng
văn bản giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử
dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê, nếu thời hạn thuê từ
sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
1.2.1.6. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 2 điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai nhƣ sau: “ Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành
trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà
ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu
tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam
để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.2.1. Chủ thể của quan hệ pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ thể trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ chủ
thể trong giao dịch dân sự nói chung đều bao gồm bên bán và bên mua. Cũng
nhƣ những chủ thể dân sự khác chủ thể trong quan hệ pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai là những ngƣời tham gia vào giao dịch liên quan đến
nhà ở hình thành trong tƣơng lai , và có quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp
luật đó. Chủ thể bao gồm cá nhân và pháp nhân ngoài ra còn có chủ thể là hộ
gia đình và tổ hợp tác tuy nhiên đây là những chủ thể đặc biệt và hạn chế.
Trong các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chủ thể tham gia
chủ yếu là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể
của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì các chủ thể này phải
đáp ứng đƣợc các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định vì đối tƣợng


18

25. của giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở chƣa hoàn thành tại
thời điểm giao kết hợp đồng.
1.2.2.2. Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ đã nêu ở trên là tổng hợp
các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong
quátrình giao kết vàthực hiện giao dịch về nhàở hình thành trong tƣơng lai
Do vậy phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai chính là các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Cụ thể ở đây
các giao dịch đó là: mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai.
1.2.2.3. Đối tượng của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tƣợng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở
và phải đủ điều kiện để đƣợc phép tham gia vào giao dịch nhà ở theo quy định
của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Với
đặc điểm đặc biệt khác với những giao dịch về nhà ở thông thƣờng là nhà ở
chƣa hoàn thiện ở thời điểm giao kết hợp đồng nên nhà ở hình thành trong
tƣơng lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn đƣợc điều kiện quy định tại
điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
1.2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình
thành trong tương lai.
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai là một yếu tố mang tính chất quyết định. Vì thế khi tham gia
giao kết hợp đồng về nhà ở hình thành trong tƣơng lai các bên phải mô tả rõ
quyền và nghĩa vụ của mình và cụ thể hóa điều đó bằng văn bản thông qua
hợp đồng giao kết giữa các bên. Quyền và nghĩa vụ của các bên thƣờng dó hai
bên thỏa thuận hoặc một bên đƣa ra trong dự thảo hợp đồng và bên còn lại
chấp thuận.


19

26. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai cũng đƣợc pháp luật quy định trong từng loại giao dịch cụ thể
liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Bên cạnh việc cụ thể hóa
quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng các bên cũng cần phải đƣa ra chế
tài xử lý trong hợp đồng khi một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa
vụ của mình đã thỏa thuận và thống nhất trong hợp đồng.
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.3.1. Đặc điểm của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bên cạnh những đặc điểm phổ biến thông thƣờng của các giao dịch dân sự
về nhà ở và về tài sản hình thành trong tƣơng lai, giao dịch mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai có bốn đặc điểm cơ bản nhƣ sau:
Thứ nhất, ở thời điểm ký hợp đồng mua bán đối tƣợng của hợp đồng chƣa
đƣợc hình thành hoặc đang hình thành: Một đặc điểm đặc trƣng nhất của giao
dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là tại thời điểm giao dịch
nhà ở đó chƣa thể khai thác sử dụng đƣợc vì đang chuẩn bị xây dựng hoặc
xây dựng chƣa hoàn chỉnh. Khi đƣa ra quy định về việc cho phép thực hiện
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng có rất nhiều ý kiến trái
chiều khác nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi ngƣời mua nhà ở sau khi
giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chƣa đƣợc thực hiện bất kỳ quyền năng nào
nhƣ chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở… Nhƣng cũng có ý kiến cho rằng
đấy là những vấn đề đặc biệt của loại giao dịch này và pháp luật cần có những
quy định chặt chẽ để chính sách này trở nên phù hợp hơn.
Nhà ở chƣa đƣợc xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi nào chủ
sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhƣợng nhà ở đó. Nhƣ đã phân tích ở
các phần nêu trên, trƣớc đây, nhiều chủ đầu tƣ đã lợi dụng pháp luật chƣa chặt
chẽ đã bán nhà ở một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều tranh chấp,
khiếu kiện kéo dài… ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời mua


20

27. nhà và công tác quản lý về nhà ở. Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và
Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành, vấn đề về thời điểm và điều
kiện mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định khá cụ thể và chi
tiết và đƣợc cụ thể hóa hơn tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Theo quy định này, nhà ở là đối tƣợng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai khi đáp ứng đƣợc các điều kiện sau:
Một là: Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở đƣợc phê duyệt;

Hai là: Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở. Việc xây dựng xong
phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp)
theo quy định này đƣợc xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng
móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của
tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và đƣợc nghiệm thu kỹ thuật theo quy
định của pháp luật về xây dựng;
Trƣớc đây, quy định về việc đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở đƣợc phê duyệt
đƣợc các chủ đầu tƣ tuân thủ đúng và đầy đủ bởi lẽ pháp luật về xây dựng
cũng đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề này. Không giống nhƣ quy
định về thiết kế nhà ở, quy định nhƣ thế nào là đã xây dựng xong phần móng
nhà đƣợc hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau và thực tế đã có một số chủ đầu tƣ
lợi dụng quy định này đã bán nhà ở khi đang thi công phần móng. Vấn đề này
đƣợc giải quyết tƣơng đối triệt để khi Bộ Xây dựng ban hành thông tƣ số
16/2010/TT-BXD. Theo đó, Khoản 10, Điều 8 của Thông tƣ số 16/2010/TT-
BXD quy định: Xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP đƣợc áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cƣ, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử
dụng hỗn hợp). Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ áp dụng biện pháp thi công top-
down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trƣớc khi thi công phần đài
giằng móng hoặc trƣớc khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công


21

28. trình) theo phƣơng án thiết kế đã đƣợc phê duyệt thì chủ đầu tƣ chỉ đƣợc bán
nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở
nhƣng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng
sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng.[2]
Quy định nhƣ thế nào đƣợc coi là đã hoàn thành phần móng nhà đã góp
phần tích cực trong việc xác định rõ và thống nhất thời điểm mà chủ đầu tƣ
bắt đầu đƣợc phép huy động vốn dƣới hình thức bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Quy định này cũng tạo điều kiện tốt hơn cho công tác quản lý hoạt
động đầu tƣ xây dựng của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Thứ hai, nhà ở phải đƣợc tạo dựng một cách hợp pháp theo quy định của
pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tƣ xây dựng. Theo quy định tại Điều
44 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì nhà ở đƣợc tạo lập hợp pháp thông qua
các hình thức sau đây:
Một là: Đầu tƣ xây dựng nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà ở
và pháp luật về xây dựng;
Hai là: Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của
Luật Nhà ở, Nghị định này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật
về dân sự;
Ba là: Thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Trong các hình thức tạo dựng nhà ở nêu trên thì nhà ở là đối tƣợng của
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai chủ yếu đƣợc tạo dựng
thông qua việc đầu tƣ xây dựng nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà
ở và pháp luật về xây dựng. Về lý thuyết, vẫn có thể xảy ra trƣờng hợp chủ
đầu tƣ thực hiện dự án thông qua việc mua dự án, nhận tặng cho, đổi dự án để
tiếp tục thực hiện sau đó bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
trên thực tế, trƣờng hợp này không xảy ra phổ biến bởi sự phức tạp của các




22

29. hình thức giao dịch, cơ chế thực hiện và đặc biệt là hiệu quả thông thƣờng là
không cao.
Thứ ba, nhà ở phải đƣợc phép giao dịch. Đây là một trong các điều kiện
đối với nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký
kết. Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật dân sự đã loại bỏ các trƣờng hợp nhà ở
là đối tƣợng của tài sản bị kê biên, dự án nhà ở đang xảy ra tranh chấp…
Thực tế hoàn toàn có thể xảy ra trƣờng hợp này bởi lẽ các doanh nghiệp khi
thực hiện dự án xây dựng nhà ở đem dự án ra làm tài sản thế chấp tại các tổ
chức tín dụng để huy động thêm nguồn vốn xây dựng dự án. Khi đủ điều kiện
về thời điểm, tiến độ đƣợc phép bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣng
chủ đầu tƣ không thực hiện đúng các cam kết với tổ chức tín dụng dẫn đến tài
sản bị xử lý hoặc tranh chấp… thì chủ đầu tƣ khi đó cũng không thể thực hiện
giao dịch mua bán nhà ở đó.
Thứ tư, chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về
nhà ở. Bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản
và bên mua phải là đối tƣợng đƣợc quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy
định của pháp luật.
1.2.3.2. Đặc điểm của hoạt động bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai
Theo quy định tại điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trƣớc
khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, chủ đầu tƣ có
nghĩa vụ ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thƣơng mại để bảo đảm
việc hoàn lại số tiền ứng trƣớc và các khoản tiền khác cho khách hàng theo
hợp đồng mua bán hay thuê mua đã đƣợc ký kết. Chủ đầu tƣ có trách nhiệm
cung cấp cho khách hàng bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký kết hợp đồng mua
bán, thuê mua.


23

30. Nhƣ vậy, nghĩa vụ đƣợc bảo lãnh là nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trƣớc và
các khoản tiền khác mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tƣ theo hợp
đồng mua bán hay thuê mua đã đƣợc ký kết tính đến thời điểm gọi bảo lãnh:
khi chủ đầu tƣ không thực hiện việc bàn giao nhà, khách hàng gọi bảo lãnh và
ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền này cho khách hàng thay
cho chủ đầu tƣ. Hơn nữa, chỉ khi chủ đầu tƣ tìm thấy khách hàng cho một đơn
vị sản phẩm nhà ở nhất định thuộc dự án thì mới phải liên hệ với ngân hàng
để thực hiện việc xác lập bảo lãnh.
1.2.3.3. Đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dƣới dạng tài
sản.Trƣớc hết, hợp đồng thuê mua đƣợc ký kết nhằm tạo điều kiện cho Bên
thuê nhà có đƣợc tài sản để sử dụng vào mục đích hoạt động của mình. Tài
sản – đối tƣợng của thuê mua là nhà ở - tài sản có giá trị lớn. Nhƣ vậy, thƣờng
thì thuê mua phù hợp với các hoạt động kinh doanh thƣơng mại của doanh
nghiệp (hơn là hoạt động dân sự của ngƣời dân). Tiếp theo, vì doanh nghiệp là
“tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đƣợc
đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các
hoạt động kinh doanh” [23 , Khoản 7, Điều 4]. Còn kinh doanh lại đƣợc hiểu là
“việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu
tƣ, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trƣờng
nhằm mục đích sinh lời” [23, Khoản 16, Điều 4 ] Ngoài ra, Luật Thƣơng mại
Việt Nam năm 2005 (có hiệu lực từ 1/1/2006) quy định rõ rằng hoạt động
thƣơng mại là “hoạt động nhằm mục đích sinh lời…” [24, Khoản 1, Điều 3]
Thứ hai, quyền sở hữu về tài sản thuộc về Bên cho thuê trong suốt thời
gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên
thuê.Bên cho thuê là chủ sở hữu của tài sản cho thuê trong suốt thời gian thực
hiện hợp đồng. Điều này có nghĩa là khi Bên thuê chƣa trả hết tiền thuê tài


24

31. sản hay Bên cho thuê chƣa thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản
cho Bên thuê trong hợp đồng thuê mua thì Bên thuê chỉ đƣợc quyền sử dụng
tài sản mà không có bốn quyền sau đây:
Một là: Bán, chuyển giao, thế chấp tài sản thuê hay dùng thiết bị làm vật
thế nợ;
Hai là: Thay đổi hình dáng tài sản hoặc chuyển thiết bị thuê khỏi nơi mà
thiết bị đã đƣợc lắp đặt đúng địa điểm đã nêu trong hợp đồng đã ký kết mà
không có thông báo bằng văn bản cho Bên cho thuê;
Balà: Thayđổihoặchuỷbỏxácnhậnnguồngốccủatàisản,thiếtbịchothuê;
Bốn là: Sử dụng thiết bị cho thuê với những mục đích không đƣợc thoả thuận.
Nếu Bên thuê tài sản vi phạm các quy định trên thì Bên cho thuê có quyền lấy lại
tài sản với tƣ cách là chủ sởhữu về mặt pháp lý đối với tài sản cho thuê.
Thứ ba, sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa
chọn mua tài sản từ nhà cung ứng. Bên thuê tìm cách giao dịch với nhà sản
xuất hoặc nhà cung ứng tài sản cho thuê. Bên thuê có thể tuỳ theo nhu cầu của
mình để lựa chọn tài sản thuê theo tính năng, đặc điểm của tài sản thuê. Đây
là đặc điểm quan trọng trong hoạt động thuê mua này. Bên cho thuê không
phải có trách nhiệm trong trƣờng hợp tài sản bị hƣ hỏng, mất hoặc thiếu sót
do lỗi của Bên thuê hay của nhà cung ứng. Bên thuê phải có trách nhiệm bồi
thƣờng cho Bên cho thuê nếu tài sản bị mất, hỏng trong thời gian thực hiện
hợp đồng. Ngày giao nhận tài sản hay các vấn đề liên quan đến bảo lãnh của
ngƣời cung cấp tài sản do Bên thuê đƣa ra.
Thứ tư, về điều khoản thanh toán trong hợp đồng thì việc thanh toán trong
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc thực hiện thành nhiều lần. Khoản
1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Việc thanh toán
trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện
nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù
hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp

25

32. đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp
bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số
không quá 50% giá trị hợp đồng.Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp
đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khácgắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”[21]
1.2.3.4. Đặc điểm của hoạt động thuê nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng là một dạng cụ thể
của hợp đồng thuê tài sản nên có đầy đủ các đặc điểm pháp lý của hợp đồng
thuê tài sản, cụ thể là:
Thứ nhất, là hợp đồng ƣng thuận: Hợp đồng thuê nhà ở phát sinh hiệu lực
tại thời điểm giao kết hợp đồng chứ không phải tại thời điểm chuyển giao tài
sản thuê.
Thứ hai, là hợp đồng có đền bù: Một bên chuyển giao nhà ở cho bên kia
và bên kia phải trả tiền thuê. Bên cho thuê giao nhà ở và chuyển quyền sử
dụng nhà ở, còn bên thuê sẽ phải trả tiền thuê.
Thứ ba, là hợp đồng song vụ: Các bên đều có quyền và nghĩa vụ tƣơng
ứng với nhau. Bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà cho thuê, bảo đảm
quyền sử dụng ổn định tài sản thuê; bên thuê có nghĩa vụ sử dụng nhà ở đúng
mục đích, không đƣợc làm hƣ hỏng nhà ở, trả nhà và tiền thuê đúng thời hạn
và đúng địa điểm nhƣ đã thỏa thuận.
Thứ tư, trong thời hạn thuê nếu có rủi ro xảy ra với nhà ở cho thuê thì chủ
sở hữu của tài sản phải chịu, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.Nếu bên thuê
chậm trả tài sản thuê khi đến thời hạn thì phải chịu rủi ro.




26

33. 1.2.3.5. Đặc điểm của giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai của tổ chức, các nhân
mua nhà ở của chủ đầu tƣ dự án nhà ở,ngày 25/4/2014 Ngân hàng nhà nƣớc,
Bộ Tƣ pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành Thông
tƣ liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hƣớng dẫn thủ tục
thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển tiếp, quyền và nghĩa vụ ngân
hàng, chủ đầu tƣ, ngƣời mua nhà trong việc thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai có hiệu lực 16/6/2014.
Trên cơ sở của điều kiện nhà ở hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng của
hợp đồng mua bán đƣợc quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều 9 và quy định tại
khoản 2 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật
nhà ở năm 2005, Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-
BTNMT đã đƣa ra tiêu chí của nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc phép
thế chấp là: Tại thời điểm xác lập giao dịch thê châp nhà ở đã có thiết kế kỹ
thuật đƣợc phê duyệt, đã xây dƣng xong phân móng nhà ở, đã hoàn thành thủ
tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng
nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật; hoặc nhà ở đa xây
dƣng xong và bàn giao cho ngƣời mua, nhƣng chƣa đƣơc cơ quan nhà nƣớc
có thâm quyên câp giây chƣng nhân quyên sƣ dụng đât, quyên sơ hƣu nhà ở
và tài sản khác găn liên vơi đât theo quy đinh của pháp luât. Đây đƣợc xem
nhƣ là các yếu tố để khẳng định tính chắc chắn của nhà ở sẽ đƣợc hình thành.
Tuy nhiên, chỉ những căn hộ hay biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở mới là đối tƣợng đƣợc thế chấp, còn những nhà ở hình thành
trong tƣơng lai gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân đƣơc xây dựng trên
khuôn viên đất thuộc quyền sƣ dụng hợp pháp của mình thì không thuộc đối
tƣợng điều chỉnh của thông tƣ. Điểm cần lƣu ý là tại Điểm b Khoản 2 Điều 1
của Thông tƣ có quy định: Thông tƣ này không áp dụng đối với việc thực hiện


27

34. thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài
đang hoạt đông tại Viêt Nam[13]. Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của một văn
bản pháp luật chỉ đạt đƣợc khi đối tƣợng điều chỉnh của văn bản đã xác định
chính xác bản chất pháp lý vốn có của nó. Nhà ở hình thành trong tƣơng lai là
tài sản thế chấp chứa đựng các đặc điểm pháp lý sau:
Thứ nhất, vào thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp thì nhà ở này đang là
đối tƣợng của một hợp đồng mua bán, mà trong đó quyền và nghĩa vụ của các
bên đƣợc thực hiện theo tiến độ đã đƣợc xác định. Vấn đề pháp lý đặt ra ở
đây: Vậy bên mua đang sở hữu loại tài sản nào để có thể thế chấp vay vốn?
Bên mua không thể sở hữu nhà ở vì nhà ở chƣa có, hoặc có nhƣng bên mua
cũng chƣa xác lập quyền sở hữu. Bên mua chỉ có quyền trong hợp đồng mua
bán với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (là bên bán) tƣơng ứng với số
tiền đã thanh toán và cam kết công nhận quyền sở hữu nhà của bên bán cho
bên mua đƣợc ghi trong hợp đồng. Do vậy, đối tƣợng của hợp đồng thế chấp
ở đây mang đặc điểm pháp lý của một quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng
mua bán. Do đó, bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ chứng
minh căn cứ xác lập quyền và giá trị quyền của mình trong hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Nếu quy định nhƣ Điểm b Khoản 2 Điều 1
của Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT thì đã
vô hình chung triệt tiêu mất bản chất pháp lý vốn có của loại tài sản thế chấp
này. Hơn nữa, việc nhìn nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai chính
là thế chấp quyền tài sản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai cũng sẽ giúp cho các chủ thể không bị vƣớng các quy định về công
chứng hợp đồng của Luật Nhà ở năm 2014 và quy định về đăng ký giao dịch
bảo đảm của pháp luật hiện hành;




28

35. Thứ hai, có sự thay đổi về tình trạng pháp lý của nhà ở hình thành trong
tƣơng lai khi nó đã đƣợc hoàn thành. Thời điểm hoàn thành đƣợc hiểu là nhà
ở đã xây xong, đã thực hiện việc bàn giao và bên mua đã đƣợc cấp giấy chứng
nhận sở hữu – có nghĩa là bên mua đã có quyền sở hữu trọn vẹn đối với nhà ở.
Điều này đồng nghĩa với việc các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng mua
bán, quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai đã chấm dứt. Khi đó, quyền lợi của bên nhận thế chấp sẽ đƣợc đảm
bảo nhƣ thế nào khi đối tƣợng của hợp đồng thế chấp không còn là quyền tài
sản nữa mà đã là vật cụ thể (chính là nhà ở). Một nguyên tắc nền tảng của
pháp luật dân sự là mọi sự thỏa thuận của các bên chỉ đƣợc pháp luật bảo hộ
khi không ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác. Do
vậy, bên thế chấp (tức bên mua nhà ở) và bên nhận thế chấp cần tiến hành sửa
đổi đối tƣợng của hợp đồng thế chấp đã ký kết: Từ “quyền” trong hợp đồng
mua bán nhà ở sang “nhà ở”. Sự sửa đổi đối tƣợng của hợp đồng thế chấp sẽ
kéo theo các hệ quả pháp lý khác nhƣ: Hợp đồng thế chấp đó cần phải đƣợc
công chứng theo quy định của Luật Nhà ở và có sự chuyển tiếp thủ tục đăng
ký thế chấp quyền tài sản từ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản sang đăng
ký thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất[13, Điều 3]. Việc
xác định chính xác bản chất pháp lý của nhà ở hình thành trong tƣơng lai (khi
nào mang bản chất của quyền tài sản và khi nào mang bản chất của vật) là
điều kiện tối cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp.
Điều này cũng giúp cho các chủ thể xác định đƣợc phƣơng thức xử lý phù
hợp đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng lai: Nếu tại thời
điểm xử lý, nhà ở hình thành trong tƣơng lai đang tồn tại dƣới dạng quyền tài
sản, thì chúng ta sẽ xử lý theo cách chuyển quyền trong hợp đồng mua bán đó
cho bên nhận chuyển giao, còn nếu tại thời điểm xử lý mà nhà ở đó đã hoàn
thành thì chúng ta sẽ xử lý nhƣ đối với nhà ở thông thƣờng là bán, bán đấu giá


29

36. hay bên nhận thế chấp nhận chính tài sản đó để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ…
Nếu các nhà hoạch định pháp luật nhìn nhận nhà ở hình thành trong tƣơng lai
là tài sản thế chấp theo đúng bản chất pháp lý vốn có của nó (là quyền hay là
vật theo tiến độ thực hiện hợp đồng mua bán), thì sẽ giúp cho quá trình thực
hiện hợp đồng thế chấp đƣợc thực hiện an toàn, hiệu quả và qua đó thúc đẩy
mạnh mẽ các quan hệ tín dụng phát triển
1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
tại Việt Nam
1.2.4.1. Vai trò và ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Về lý luận chung pháp luật hợp đồng, hợp đồng có ý nghĩa to lớn trong đời
sống con ngƣời. Nhìn từ góc độ pháp lý, "cuộc sống của con ngƣời trong xã hội
đƣợc tạo lập nên bởi các hợp đồng"[7,tr7]. Hợp đồng là nguồn gốc quan trọng của
nghĩa vụ, trong khi đó, chế định nghĩa vụ có thể coi là "đứng vị trí trung tâm của
luật tƣ"[7,tr9]. Trong cuộc sống thƣờng nhật, để thỏa mãn nhu cầu của mỗi bên
tham gia giao dịch một cách hợp pháp con ngƣời thực hiện hành vi giao kết hợp
đồng bằng văn bản hoặclời nói hoặc hành vi pháp lý.
Có thể thấy xét về bản chất, phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai là phƣơng thức đầu tƣ, góp vốn một cách hợp pháp nhằm mua nhà
ở chƣa hình thành. Bên bán thu hút đƣợc vốn đầu tƣ để tiến hành xây dựng bất
động sản theo yêu cầu của bên mua. Theo các điều kiện luật định, nhà đầu tƣ có
quyền bán các sản phẩm nhà ở chƣa hình thành cho ngƣời mua theo các điều kiện,
điều khoản cụ thể ràng buộc tại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng
lai. Trong loại hợp đồng này, bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận, thống nhất tài sản
sẽ bán, thời điểm chuyển giao tài sản, phƣơng thức và các điều kiện thanh toán…
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai có ý nghĩa to lớn
trong việc thu hút vốn của ngƣời mua bất động sản. Ngƣời mua thỏa thuận về việc


30

37. sẽ mua đƣợc và đƣợc mua một bất động sản sẽ hình thành, bên bán sẽ có vốn để
hình thành nên tài sản đó,cùng với các quyền vàlợi ich đi kèm.
Khi thông nhât y chi trong giao kêt hơp đông , sau khi ky kêt , hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai có ý nghĩa trong việc theo doi ,
giám sát quá trình thƣc hiên hơp đông cua cac bên theo quy định chi tiêt cua
hợp đông . Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, nếu phát sinh tranh chấp, các Bên căn cứ hợp đồng đã ký kết
để giải quyết. Tuy nhiên, đối với phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, việc giải thich hợp đồng còn chƣa đƣợc các bên trong
giao dịch chú trọng khiến cho các bên dễ nảy sinh tranh chấp pháp lý liên
quan đến cách tinh diện tich sử dụng chung, sử dụng riêng.
1.2.4.2. Vai trò và ý nghĩa của bảo lãnh trong hoạt động mua bán và thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, việc bắt buộc thực hiện bảo lãnh trong hoạt động bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai góp phần làm minh bạch hóa thị trƣờng bất
động sản trƣớc đây vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do thiếu tính minh bạch.Theo
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tƣ thực hiện dự án
phải đƣợc ngân hàng bảo lãnh. Quy định bắt buộc bảo lãnh dự án hiện nay
cũng sẽ hạn chế đƣợc cầu ảo, cung ảo trên thị trƣờng, vì trƣớc đó, nhiều chủ
đầu tƣ bán nhà trên giấy, nhƣng sau đó dự án lại không đƣợc thực hiện. Còn
với quy định hiện nay, nếu dự án không bàn giao đƣợc, bên bảo lãnh phải trả
lại tiền theo hợp đồng mua bán và hợp đồng đã ký kết.
Thứ hai, bảo lãnh trong hoạt động bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai giúp bảo vệ ngƣời mua. Trƣớc đây Luật kinh doanh bất động sản
năm 2006 đã quy định các điều khoản khá cụ thể về việc mua bán và thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã
để lại nhiều hệ lụy và rủi ro phần lớn thuộc về bên mua. Đến khi Luật kinh


31

38. doanh bất động sản năm 2014 ra đời đã khắc phục đƣợc khuyết điểm này ở
Điều 56 quy định về việc bắt buộc thực hiện bảo lãnh trong hoạt động mua
bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Việc bảo lãnh dự án là một
đảm bảo để dự án đƣợc thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ dự án không
triển khai đƣợc, ngƣời mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc đƣợc trả lại tiền
nhờ đã đƣợc bảo lãnh. Trong khi theo quy định trƣớc đó, ngƣời mua nhà chịu
thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tƣ, thậm
chí là kiện ra tòa cũng chƣa chắc đòi đƣợc tiền.
1.2.4.3. Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ là một giải pháp giúp cho những
ngƣời dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công trình xây
dựng ngay một lúc nhƣng vấn đƣợc sử dụng tài sản và đƣợc mua sau khi đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản
suất mang lại hiệu quả tốt. Đây chính là giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho
các bên thamgia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong
suốt thời hạn cho thuê. Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn và lãi của
ngân hàng cho vay tiền vấn thu theo kỳ đều đặn. Bên thuê tài sản đƣợc sử dụng
tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt,sản xuất, kinh doanh.
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ giúp cho các doanh nghiệp,
ngƣời dân đƣợc sử dụng tài sản – đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh và đời
sống của họ trong giai đoạn hiện nay. Chính vì vậy, giải pháp kích cầu và đa
dạng hoá dịch vụ trong sản xuất, kinh doanh thƣơng mại, trong thị trƣờng điạ
ốc của Việt Nam xuất hiện ngày càng nhiều hợp đồng thuê mua tài sản đƣợc
giao kết và triển khai thành công. Đây chính là sự minh chứng thuyết phục
nhất cho loại hợp đồng thuê mua đã từng bƣớc đáp ứng đƣợc nhu cầu và
nguyện vọng của dân chúng ở Việt Nam trong thời gian gần đây.


32

39. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng triển khai sẽ làm cho dịch vụ mua
bán, tài chính, tín dụng, đầu tƣ có thêm một phƣơng thức kinh doanh mới.
Đây chính là một hoạt động đầu tƣ mới, tạo thêm việc làm cho thị trƣờng lao
động của nƣớc nhà, tăng thêm thu nhập, doanh số kinh doanh từ các giao dịch
nhà đất sẽ tăng, cải thiện tình hình thị trƣờng nhà đất, giúp cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc thoát khỏi tình trạng điêu đứng, phá sản nhƣ trƣớc
đây. Hợp tác với ngân hàng, nhà đầu tƣ bất động sản sẽ có một cứu
cánh trong kinh doanh vì buôn tài không bằng dài vốn.[17]
1.2.4.4. Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thuê nhà ởhình thành trong tương lai
Trong thực tế rất nhiều ngƣời lao động dƣới thu nhập thấp không có cơ
hội mua nhà mà phải đi thuê với giá cao. Vì vậy việc phát triển thị trƣờng nhà
cho thuê sẽ cứu cánh cho không chỉ ngƣời lao động mà cho cả các doanh
nghiệp bất động sản khi đầu tƣ vào các dự án này.
Việc phát triển các dự án nhà cho thuê là phù hợp với nhu cầu thực tế của
thị trƣờng hiện nay. Bởi hiện tại dù có nhiều chính sách hỗ trợ cho ngƣời dân
mua nhà ở xã hội tuy nhiên vẫn còn rất nhiều ngƣời không thể với tới gói hỗ
trợ này đƣợc. Ngay cả trong bối cảnh các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS ra
sức ƣu đãi về giá cả thì ngƣời dân cũng còn đắn đo trong việc sở hữu một căn
hộ. Điều này cho thấy việc xây dựng những căn hộ cho thuê là phƣơng án tối
ƣu vừa giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về tồn kho BĐS vừa có thể giúp
ngƣời dân có nhà ở giá rẻ trong thời gian dài.
Ý nghĩa của nhà ở cho thuê là mang đến cho ngƣời lao động có thu nhập
thấp có nhà ở giá rẻ trong thời gian nhất định. Vì vậy, mục tiêu phát triển nhà
ở quốc gia cần có loại hình căn hộ cho thuê giá bình dân để đáp ứng nhu cầu
của đông đảo ngƣời thu nhập thấp đô thị. Việc phát triển nhà ở cho thuê
không chỉ tốt cho thị trƣờng mà còn góp phần làm thay đổi nhận thức và thói
quen cũ là sở hữu nhà, thay vào đó sẽ chuyển qua mô hình ở nhà thuê nhƣ tại


33

40. nhiều nƣớc trên thế giới. Tuy nhiên để điều này thành hiện thực thì nhà nƣớc
cần có thêm hành lang pháp lý rõ ràng, còn doanh nghiệp thì phải nắm rõ thực
lực của mình khi thực hiện các dự án này.
1.2.4.5. Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai
Luật nhà ở 2014 đã có các quy định mới khả thi hơn và cởi mở hơn đối
với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai vốn không phải là câu
chuyện mới nhƣng chƣa hề cũ trong điều kiện pháp luật Việt Nam hiện nay.
Đây là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật về giao dịch bảo
đảm nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng.
Theo Điều 147 và 148 của Luật nhà ở 2014, có thể thấy chủ đầu tƣ dự án
xây dựng nhà ở đƣợc thế chấp tại tổ chức tín dụng một phần hoặc toàn bộ dự
án đầu tƣ xây dựng nhà ở hoặc nhà ở xây dựng trong dự án , để vay vốn cho
viêc đâu tƣ dự án hoăc xây dƣng nhà ở đo .Cho phép thế chấp dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở là một điểm mới đáng ghi nhận. Nhà làm luật đã coi dự án
nhƣ một loại tài sản đƣợc phép sử dụng để huy động vốn. Pháp luật Việt Nam
đã thừa nhận một số cơ chế pháp lý tƣơng tự nhƣ chuyển nhƣợng dự án hay
quyền tiếp nhận dự án của bên cho vay trong khuôn khổ các dự án đối tác
công tƣ. Khoản 2, Điều 149, Luật Nhà ở 2014 quy định viêc xƣ ly tài sản thế
châp la dƣ an đâu tƣ xây dƣng nha ơ đƣơc thƣc hiên theo quy đinh cua phap
luât vê dân sƣ và pháp luật có liên quan ; tô chƣc , cá nhân nhận chuyển
nhƣơng dƣ an phai co đu điêu kiên lam chu đâu tƣ dƣ an va phai đăng ky vơi
cơ quan nha nƣơc co thâm quyên giao dƣ an theo quy đinh cua phap luât vê
kinh doanh bât đông san . Tuy nhiên, do pháp luật về giao dịch bảo đảm nói
chung chƣa đề cập đến trƣờng hợp thế chấp dự án, các văn bản hƣớng dẫn thi
hành Luật nhà ở 2014 cần quy định rõ hơn về các phƣơng thức xử lý loại hình




34

41. giao dịch bảo đảm đặc biệt này để tránh các khó khăn có thể phát sinh trong
thực tiễn.
Khi cho phép thế chấp thì ngân hàng sẽ tham gia kiểm soát chủ đầu tƣ đó.
Khi thế chấp tài sản này, ngân hàng sẽ căn cứ vào tình trạng pháp lý của dự
án, vào năng lực, vào tín nhiệm tín dụng của các chủ đầu tƣ, do đó sẽ giảm
bớt rủi ro của chủ đầu tƣ.
Khoản 4, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở hình thành trong
tƣơng lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm
thu đƣa vào sử dụng. Quy định hiện hành chƣa cho phép thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai của hộ gia đình, cá nhân (biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở
độc lập) xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
mình để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Khoản 2, Điều 147, Luật nhà ở
2014 đã chính thức “cởi trói” hạn chế này. Nhƣ vậy, về nguyên tắc có thể thế
chấp cả chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở thƣơng mại mua từ
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lẫn chấp nhà ở hình thành trong tƣơng
lai riêng lẻ của các tổ chức, cá nhân. Cần lƣu ý là Luật nhà ở 2014 chỉ đề cập
việc thế chấp trực tiếp chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai chứ không có
quy định nào về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai ký với chủ đầu tƣ.
Điều dễ thấy là khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực, các ngân hàng không còn
độc quyền trong việc nhận thế chấp nhà ở sẵn có từ các cá nhân nữa và có thể
sẽ ở trong các xung đột lợi ích về thứ tự ƣu tiên thanh toán với các doanh
nghiệp và cá nhân khác liên quan đến chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
đƣợc thế chấp.








35

42. CHƢƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM


2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai tại Việt Nam
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai tại Việt Nam
2.1.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại
Việt Nam
Chủ thể trong giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo Bộ
luật Dân sự và giao dịch trong mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai nói
riêng bao gồm là bên bán và bên mua nhà ở. Dƣới góc độ lý luận chung thì
chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những ngƣời tham gia vào các
quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật
dân sự đó. Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nƣớc trên thế giới chỉ thừa
nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân. Pháp luật dân
sự Việt Nam trƣớc đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này. Tuy
nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền
thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình,
tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhƣng là chủ thể đặc
biệt và hạn chế. Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân nên
các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định
theo quy định của pháp luật. Trong giao dịch về mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có thể trở
thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng. Chủ thể tham gia chủ yếu trong các hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai hiện nay là cá nhân và doanh

36

43. nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai thì các chủ thể này phải đáp ứng đƣợc các điều kiện
khác nhau mà pháp luật đã quy định. Cá nhân là chủ thể chủ yếu và thƣờng
xuyên của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Trong quan hệ
mua bán này, cá nhân thƣờng tham gia với tƣ cách là bên mua nhà ở. Tuy
nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này.
Để đƣợc tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tƣ cách là một chủ thể
độc lập cá nhân phải đáp ứng đƣợc những yêu cầu nhất định.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc thành lập hợp pháp theo
Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tƣ năm 2014 và các hợp tác xã thành
lập theo Luật Hợp tác xã năm 2012 với vai trò là chủ thể của hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Trong quan hệ này, doanh nghiệp
thƣờng xuất hiện với vai trò là bên bán nhà ở. Theo quy định tại Nghị định số
71/2010/NĐ-CP và Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD thì có một vấn đề rất dễ
nhận biết ở Việt Nam là chỉ có chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở (bao gồm
chủ đầu tƣ cấp I, chủ đầu tƣ cấp II và kể cả đồng chủ đầu tƣ dƣới hình thức
hợp đồng hợp tác kinh doanh) hoặc tổ chức do chủ đầu tƣ ủy quyền mới giữ
vai trò là bên bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Các cá nhân, hộ gia đình,
các doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản… không thể
trở thành bên bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai. Điều 12, Nghị
định 71/2010/NĐ-CP quy định cụ thể chủ đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại
bao gồm:
Một là: Doanh nghiệp trong nƣớc đƣợc thành lập và hoạt động theo quy
định của Luật Doanh nghiệp;
Hai là: Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên
doanh với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; doanh nghiệp của ngƣời Việt Nam định cƣ
ở nƣớc ngoài hoạt động đầu tƣ tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tƣ;


37

44. Ba là: Hợp tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật
Hợp tác xã. Ở chiều ngƣợc lại thì doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà
ở trong một số trƣờng hợp nhất định cũng có thể tham gia giao dịch với tƣ
cách là bên mua nhà ở. Ngoài ra, còn có một số chủ thể khác nhƣ hộ gia đình,
tổ hợp tác, … cũng giữ vai trò là bên mua trong giao dịch mua bán nhà ở
thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai.
Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản thì điều kiện của tổ chức cá
nhân đƣợc tham gia kinh doanh bất động sản đã đƣợc mở rộng hơn đó là:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã ( sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp
định không đƣợc thấp hơn 20 tỉ đồng
Thứ hai, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhƣợng bất
dộng sản quy mô nhỏ, không thƣờng xuyên thì không phải thành lập doanh
nghiệp nhƣng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
2.1.1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
tại Việt Nam
Đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai nói riêng là nhà ở và phải đủ điều kiện để
đƣợc phép tham gia giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đối với nhà ở hình thành trong
tƣơng lai khi đƣa vào giao dịch phải thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh
và thỏa mãn các điều kiện quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 nhƣ sau:
Thứ nhất: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ
thi công đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với
trƣờng hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng theo tiến độ dự án; trƣờng


38

45. hợp là nhà chung cƣ, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong
tƣơng lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà đó.
Thứ hai: Trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai,
chủ đầu tƣ phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về
việc nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc thông báo, cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tƣ về nhà ở đủ
điều kiện đƣợc bán, trƣờng hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do
2.1.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam
Đối với mối quan giữa bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai, việc mô tả rõ quyền và nghĩa vụ giữa các bên có ý
nghĩa rất quan trọng. Đây là một trong những nội dung mang tính chất quyết
định đến mối quan hệ của các bên khi tham gia giao dịch. Quyền và nghĩa vụ
của các bên thƣờng do hai bên thỏa thuận hoặc một bên đƣa ra trong dự thảo
hợp đồng và đƣợc bên còn lại chấp thuận.
Quyền của bên bán nhà ở

Theo quy định tại điều 21 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên
bán nhà ở có những quyền sau đây:
Thứ nhất: Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn
đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ hai: Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phƣơng
thức thỏa thuận trong hợp đồng; trƣờng hợp không có thỏa thuận thì chỉ đƣợc
thu tiền của bên mua không vƣợt quá 95% giá trị hợp đồng khi ngƣời mua
chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.


39

46. Thứ ba: Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong
thời hạn đã thỏa thuận.
Thứ tư: Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chƣa nhận đủ tiền,
trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác.
Thứ năm: Yêu cầu bên mua bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
Thứ sáu: Các quyền khác trong hợp đồng theo thỏa thuận của các bên.
Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
Theo quy định tại điều 22 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên
bán nhà ở có những nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất: Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng (nếu có).
Thứ hai: Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chƣa
bàn giao cho bên mua.
Thứ ba: Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy
định của pháp luật.
Thứ tư: Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn,
chất lƣợng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Do đặc trƣng
của đối tƣợng nhà ở hình thành trong tƣơng lai nên tại thời điểm ký hợp đồng
mua bán nhà ở đó vẫn chƣa đƣợc hình thành nên quy định chủ đầu tƣ phải xây
dựng nhà đúng thiết kế, đúng tiến độ và danh mục thiết bị của nhà là cần thiết.
Trên thực tế, các chủ đầu tƣ thông thƣờng vẫn chậm tiến độ bàn giao nhà, rất
hiếm có dự án nhà ở nào bàn giao đúng tiến độ cho khách hàng. Thậm chí, ở
Hà Nội có những dự án nhà ở việc chủ đầu tƣ chậm bàn giao nhà cho ngƣời
mua đến cả năm trời. Điều này đã ảnh hƣởng không nhỏ đến quyền lợi của
ngƣời mua nhà. Quy định về việc xây dựng đúng theo thiết kế cũng rất cần


40

47. thiết vì tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, bên mua nhà chỉ có thể tƣởng
tƣợng đƣợc căn nhà mình đăng ký mua có hình dáng ra sao, bố trí vị trí các
phòng nhƣ thế nào thông qua bản vẽ thiết kế. Thực tiễn, có rất nhiều dự án
nhà ở thƣơng mại mặc dù đã bán cho khách hàng nhƣng chủ đầu tƣ vẫn điều
chỉnh lại thiết kế. Việc điều chỉnh lại thiết kế đôi khi kéo theo những hệ lụy
nhất định, ở mức độ nhẹ là tăng giảm một vài mét vuông nhà ở, ở mức độ
nặng hơn là tăng đến cả chục mét vuông nhà ở, tăng chiều cao của nhà, có khi
thay đổi cả hƣớng nhà… Những thay đổi đó sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến ngƣời
sẽ sử dụng nhà sau này. Vì thế, nếu không đƣợc thỏa thuận kỹ lƣỡng trƣớc
giữa bên bán và bên mua có thể sẽ dẫn đến tranh chấp khi xảy ra trƣờng hợp
điều chỉnh thiết kế nhà ở. Những tranh chấp xảy ra dẫn đến nhiều hậu quả
khác nhau và hệ quả lớn nhất của tranh chấp là việc chấm dứt hợp đồng. Khi
chấm dứt hợp đồng, thông thƣờng ngƣời chịu thiệt thòi vẫn là bên mua nhà
bởi lẽ trong giao dịch mua bán nhà ở, thƣờng các bên sử dụng mẫu hợp đồng
mua bán do bên bán soạn thảo và các hợp đồng này có xu hƣớng bảo vệ lợi
ích của bên bán hơn là bảo đảm sự bình đẳng giữa hai bên.
Thứ năm: Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định của Luật
kinh doanh bất động sản năm 2014 đó là: Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà,
công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trƣờng hợp nhà, công trình xây dựng
đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi
công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo
quy định của pháp luật về xây dựng. Ngoài ra, thời hạn bảo hành nhà, công trình
xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trƣờng hợp
đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.[21, Điều 20]
Thứ sáu: Bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Thứ bảy: Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc theo quy định của
pháp luật.


41

48. Quyền của bên mua nhà ở

Theo quy định tại điều 23 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên
mua nhà ở có những quyền sau đây:
Thứ nhất: Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công
trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ hai: Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời
hạn, chất lƣợng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Về mặt
pháp lý, việc giao nhận nhà còn có ý nghĩa đánh dấu thời điểm chuyển giao
nhà ở, giữa bên bán nhà cho bên mua nhà. Bên mua nhà chính thức đƣợc
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với ngôi nhà kể từ thời điểm nhận bàn
giao nhà. Việc nhận bàn giao nhà thƣờng đƣợc bên bán nhà ở quy định khá
chặt chẽ vì đây là cơ sở để bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán và xác định
thời điểm hoàn thành công việc xây dựng của bên bán. Đồng thời, việc quy
định chặt chẽ còn để tránh tình trạng bên mua nhà kéo dài thời điểm nhận nhà
gây thiệt hại về kinh tế cho bên bán nhà ở, gây trì trệ cho công tác làm thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công tác quản lý nhà ở.
Quyền lợi của ngƣời mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn đƣợc bảo
đảm chặt chẽ hơn theo quy định bắt buộc bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai. Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
quy định chủ đầu tƣ dự án bất động sản trƣớc khi bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai phải đƣợc ngân hàng thƣơng mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tƣ đối với khách hàng khi chủ đầu tƣ không
bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Vì thế quyền lợi
của khách hàng mua nhà đƣợc đảm bảo tránh đƣợc nguy cơ bị chủ đầu tƣ
chiếm dụng vốn, bàn giao nhà chậm.


42

49. Thứ ba: Bên mua đƣợc quyền yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình
xây dựng
Thứ tư: Bên mua đƣợc quyền yêu cầu bên bán bồi thƣờng thiệt hại do việc
giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lƣợng và các cam
kết khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên mua nhà ở

Theo quy định tại Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên
mua nhà ở có những nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất: Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và
phƣơng thức thỏa thuận trong hợp đồng. Còn đối với hình thức mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai, việc thanh toán đƣợc thực hiện nhiều lần. Thông
thƣờng, hình thức thanh toán đƣợc coi là bình đẳng nhất và có thể đảmbảo quyền
lợi của cả hai bên là thanh toán theo tiến độ xây dựng. Chủ đầu tƣ muốn đƣợc
thanh toán nhanh thì phải xây dựng nhanh và ngƣời mua nhà cũng chỉ thanh toán
khi chủ đầu tƣ đảm bảo tiến độ xây dựng. Thực tiễn cho thấy, các chủ đầu tƣ bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai thƣờng xây dựng tiến độ thanh toán khá chặt chẽ
và khắt khe để họ có thể chủ động đƣợc nguồn vốn cho việc xây dựng dự án phát
triển nhà ở. Một số chủ đầu tƣ thì xây dựng tiến độ thanh toán theo thời gian mà
không phụ thuộc vào tiến độ xây dựng. Ngƣời mua nhà phải thanh toán theo lịch
đã thỏa thuận trƣớc đó mà không phụ thuộc vào việc tiến độ xây dựng nhà ở nhƣ
thế nào. Cách làmnày thƣờng có lợi cho chủ đầu tƣ hơn là cho ngƣời mua nhà vì
đại đasố dự án xâydựng nhàở bị chậmtiến độ bàn giao nhàở cho ngƣời mua.
Thứ hai: Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có
liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ ba: Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời
hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.


43

50. Thứ tư: Trong trƣờng hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê,
phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê
khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
Thứ năm: Bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Song song với
nghĩa vụ bồi thƣờng thiệt hại của bên bán nhà ở thì bên mua nhà ở cũng có
nghĩa vụ nộp phạt hợp đồng, bồi thƣờng thiệt hại hoặc thực hiện các nghĩa vụ
khác theo thỏa thuận của hai Bên: Nghĩa vụ này của bên mua nhà ở thƣờng
đƣợc thực hiện tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên bán nhà ở.
2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam
Thuê và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ là một giải pháp giúp cho
những ngƣời dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công
trình xây dựng ngay một lúc nhƣng vẫn đƣợc sử dụng tài sản và đƣợc mua đối
với trƣờng hợp thuê mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một
thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản suất mang lại hiệu quả tốt.
Đây chính là giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp
đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong suốt thời hạn cho
thuê. Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn và lãi của ngân hàng cho
vay tiền vẫn thu theo kỳ đều đặn. Bên thuê tài sản đƣợc sử dụng tài sản theo
đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép các chủ đầu tƣ đƣợc
cho thuê mua bất động sản hình thành trong tƣơng lai, thay vì chỉ đƣợc cho
thuê mua bất động sản đã có sẵn nhƣ quy định tại luật kinh doanh bất động
sản cũ năm 2006. Theo các quy định pháp luật hiện hành thì việc thuê mua
nhà ở mới đƣợc quy định cụ thể với đối tƣợng là nhà ở xã hội và chƣa có các
quy định chi tiết về việc thuê mua nhà ở không phải là nhà ở xã hội. Và hoạt
động thuê mua nhà ở chủ yếu diễn ra ở phân khúc nhà ở xã hội.


44

51. Còn hoạt động thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc cho phép
theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 tuy nhiên chƣa có những quy
định cụ thể đối với hoạt động này mà việc áp dụng pháp luật chủ yếu dựa vào
các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005. Bởi hiện nay ngoài hành lang
pháp lý chƣa chắc chắn thì mô hình xây nhà ở cho thuê còn bộc lộ nhiều vấn
đề cần phải giải quyết.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bổ sung nhiều quy định về
hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tƣơng lai, cụ thể: Việc kinh
doanh BĐS hình thành trong tƣơng lai chỉ đƣợc thực hiện khi bất động sản đó
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc
cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng,… và sau khi đƣợc cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán,
cho thuê mua. Cần lƣu ý, đối với BĐS hình thành trong tƣơng lai là nhà
chung cƣ, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì chỉ đƣợc đƣa vào kinh doanh
khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Chủ đầu tƣ dự án BĐS trƣớc khi cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng
lai phải đƣợc ngân hàng thƣơng mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa
vụ tài chính của chủ đầu tƣ đối với khách hàng khi chủ đầu tƣ không bàn giao
nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Trƣờng hợp chủ đầu tƣ không thực hiện
bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu
thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trƣớc và các khoản
tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp
đồng bảo lãnh đã ký kết.
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tƣơng lai
đƣợc thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần
tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhƣng tổng số không quá 70%
giá trị hợp đồng khi chƣa bàn giao nhà, công trình xây dựng; trƣờng hợp bên


45

52. bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thì tổng số
không quá 50% giá trị hợp đồng. Trƣờng hợp bên mua, bên thuê mua chƣa
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không đƣợc thu quá 95%
giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng đƣợc thanh toán khi cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận này cho bên mua, bên thuê mua.
Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung
cấp thông tin về tiến độ đầu tƣ xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trƣớc và
kiểm tra thực tế tại công trình và chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán. Thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ngoài các quyền cơ bản khác nhƣ yêu
cầu bên bán, bên cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, thuê mua
nhà, bàn giao nhà đúng thời hạn; bồi thƣờng thiệt hại trong trƣờng hợp do lỗi
của bên bán, bên cho thuê mua;…
Về vấn đề chuyển nhƣợng hợp đồng thuê mua luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 có quy định tại Điều 59. Theo đó bên thuê mua đƣợc chuyển nhƣợng
hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai khi chƣa nộp hồ sơ đề nghị
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bên thuê mua. Việc chuyển nhƣợng hợp đồng thuê mua nhà ở
hình thành trong tƣơng lai phải đƣợc lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu
tƣ vào văn bản chuyển nhƣợng. Bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng đƣợc tiếp
tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu
tƣ. Chủ đầu tƣ có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển
nhƣợng hợp đồng và không đƣợc thu thêm từ bên thuê mua bất kỳ khoản chi phí
nào liên quan đến việc chuyển nhƣợng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhƣợng hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng đƣợc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật về đất đai.


46

53. Tuy nhiên, việc chuyển nhƣợng hợp đồng thuê mua không áp dụng đối
với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. Quy định không đƣợc chuyển
nhƣợng hợp đồng thuê mua đối với nhà ở xã hội đƣa ra nhằm ngăn chặn tình
trạng ngƣời giàu “đội lốt nhà nghèo” để kiếm lời từ việc mua đi bán lại nhà ở
thu nhập thấp.
2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán
và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
(LKDBĐS) trƣớc khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai,
chủ đầu tƣ có nghĩa vụ ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thƣơng mại
để bảo đảm việc hoàn lại số tiền ứng trƣớc và các khoản tiền khác cho khách
hàng theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã đƣợc ký kết. Chủ đầu tƣ có
trách nhiệm cung cấp cho khách hàng bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký kết
hợp đồng mua bán, thuê mua.
Nhƣ vậy, nghĩa vụ đƣợc bảo lãnh là nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trƣớc và
các khoản tiền khác mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tƣ theo hợp
đồng mua bán hay thuê mua đã đƣợc ký kết tính đến thời điểm gọi bảo lãnh:
khi chủ đầu tƣ không thực hiện việc bàn giao nhà, khách hàng gọi bảo lãnh và
ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền này cho khách hàng thay
cho chủ đầu tƣ. Hơn nữa, chỉ khi chủ đầu tƣ tìm thấy khách hàng cho một đơn
vị sản phẩm nhà ở nhất định thuộc dự án thì mới phải liên hệ với ngân hàng
để thực hiện việc xác lập bảo lãnh.
Ngân hàng Nhà nƣớc (NHNN) đã ban hành Thông tƣ số 07/2015/TT-
NHNN (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) về bảo lãnh ngân hàng (Thông tƣ 07).
Thông tƣ này dành riêng điều 12 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Theo Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN,
mỗi ngân hàng thƣơng mại đƣợc NHNN cho phép thực hiện hoạt động bảo


47

54. lãnh ngân hàng theo giấy phép thành lập và hoạt động đang có hiệu lực đều
đƣợc phát hành loại bảo lãnh này. Nhƣ vậy, không có một danh sách đóng các
ngân hàng thƣơng mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh bất động
sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ không ít ngƣời từng dự đoán trƣớc đó khi
diễn giải câu chữ tại điều 56, LKDBĐS.
Nếu nhƣ tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản là phải ký hợp đồng
bảo lãnh trƣớc, sau đó mới ký hợp đồng mua bán hay thuê mua thì trình tự
này dƣờng nhƣ bị đảo ngƣợc theo Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN.
Cũng theo Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo
lãnh khi trong hợp đồng mua bán, thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tƣ
phải hoàn lại tiền mua cho bên mua, bên thuê trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ vi
phạmnghĩavụ bàn giao nhàở theo tiến độ đã camkết với bên mua, bên thuê mua.
Rất dễ nhận thấy sự mâu thuẫn giữa quy định này với điều 56,
LKDBĐS.Nếu nhƣ tinh thần của LKDBĐS là phải ký hợp đồng bảo lãnh trƣớc,
sau đó mới ký hợp đồng mua bán hay thuê mua thì trình tự này dƣờng nhƣ bị
đảo ngƣợc theo Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN. Cái lý của NHNN khi hƣớng
dẫn nhƣ vậy có lẽ nằm ở chỗ nếu các bên chỉ cung cấp cho ngân hàng dự thảo
hợp đồng mua bán hay thuê mua và ngân hàng phát hành bảo lãnh trên cơ sở dự
thảo này thì ngân hàng sẽ có thể phải gánh chịu rủi ro là phạm vi nghĩa vụ đƣợc
bảo lãnh (trên cơ sở đó mức phí bảo lãnh đƣợc xác định) có thể sẽ thay đổi khi
các bên chính thức ký hợp đồng mua bán thuê mua.

Hơn nữa, về mặt kỹ thuật soạn thảo, sẽ không thể quy chiếu chính xác tới
hợp đồng mua bán hay thuê mua làm phát sinh nghĩa vụ đƣợc bảo lãnh khi hợp
đồng này chƣa đƣợc ký kết. Trong thực tế, một số bản án của tòa án không công
nhận việc xác định nghĩa vụ đƣợc bảo đảm một cách chung chung.
Về phần mình, khách hàng có thể tự bảo vệ bản thân bằng cách quy định
trong hợp đồng mua bán hay thuê mua rằng hợp đồng mua bán hay thuê mua
chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm nhận đƣợc cam kết bảo lãnh của ngân hàng.

48

55. Theo Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN, hợp đồng bảo lãnh là thỏa thuận
giữa bên bảo lãnh (ngân hàng) với bên nhận bảo lãnh (khách hàng) và các bên
có liên quan (chẳng hạn chủ đầu tƣ), nên cần hiểu khái niệm hợp đồng bảo
lãnh của LKDBĐS một cách linh hoạt theo hƣớng là cam kết bảo lãnh bao
gồm thƣ bảo lãnh do ngân hàng phát hành hay hợp đồng bảo lãnh theo nghĩa
của Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN.
Cuối cùng, điều 56, LKDBĐS quy định hợp đồng bảo lãnh có thời hạn
cho đến khi nhà ở đƣợc bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Quy định này
khá cứng nhắc bởi vì thứ nhất có những trƣờng hợp chủ đầu tƣ không thể thực
hiện đƣợc nghĩa vụ bàn giao nhà ở, và thứ hai nó đi ngƣợc lại các nguyên tắc
chung về hủy bỏ và chấm dứt bảo lãnh đƣợc nêu trong Bộ luật Dân sự.
Trong khi đó, điều 12, Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN lại quy định cam
kết bảo lãnh phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày chủ
đầu tƣ phải bàn giao nhà cho khách hàng nêu trong hợp đồng mua bán hay
thuê mua. Điều 23, Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN còn liệt kê danh sách ít
nhất bảy trƣờng hợp chấm dứt nghĩa vụ bảo lãnh (theo thỏa thuận của các
bên, hợp đồng mua bán/thuê mua bị hủy bỏ...). Các quy định này dƣờng nhƣ
khả thi hơn rất nhiều so với giải pháp của LKDBĐS.
Bảo lãnh đƣợc xem là một hình thức cấp tín dụng cho chủ đầu tƣ và ngân
hàng có toàn quyền quyết định liệu có yêu cầu chủ đầu tƣ ký kết hợp đồng
bảo đảm cho khoản tín dụng này hay không [14, Điều 17]. Tuy vậy, do hình
thức tín dụng này tiềm ẩn rủi ro cao nên cùng với việc thu phí bảo lãnh, việc
nhận bảo đảm là cần thiết.
Một trong số các tài sản bảo đảm mà ngân hàng có thể nghĩ tới chính là
nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đƣợc bảo lãnh. Luật Nhà ở năm
2014 cho phép chủ đầu tƣ đƣợc thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở, hoặc nhà ở xây dựng trong dự án, để vay vốn cho viêc đâu tƣ


49

56. dự án hoăc xây dƣng nhà ở đo. Hiểu theo nghĩa rộng thì chủ đầu tƣ có thể thế
chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án để bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tƣ phải
hoàn trả số tiền mà ngân hàng đã thanh toán cho bên mua, bên thuê mua sau
khi ngân hàng đã thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Cần lƣu ý nếu chủ đầu tƣ trƣớc đó đã thế chấp nhà ở hay dự án để vay
vốn, thì theo Luật Nhà ở năm 2014, phải giải chấp nhà ở là đối tƣợng của hợp
đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua trƣớc khi ký các hợp
đồng này.
Nhƣ vậy, nếu ngân hàng phát hành bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã
tài trợ dự án thì phần tài sản bảo đảm sẽ giảm xuống khi nhà ở đƣợc đƣa vào
trong các giao dịch này. Lúc đó, cần xem xét lại liệu có thể nhận thế chấp
thêm các nhà ở khác vẫn còn là tài sản chƣa bị thế chấp hay không? và giá trị
thực của toàn bộ nhà ở và đất đai thuộc dự án đã nhận thế chấp có đủ thanh
toán cả khoản vay ban đầu lẫn khoản bảo lãnh hay không? và có thể nhận thế
chấp các tài sản khác của chủ đầu tƣ hay các biện pháp bảo đảm khác (đặt
cọc, bảo lãnh...)
Nếu ngân hàng cấp bảo lãnh không đồng thời là ngân hàng tài trợ dự án
nhận thế chấp nhà ở dự án thì sẽ có quyền ƣu tiên thanh toán thấp hơn ngân
hàng này và vì thế rủi ro sẽ cao hơn.
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai tại Việt Nam
Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có
những quy định mới về cho phép kinh doanh và thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai. Việc cho phép dùng nhà ở hình thành trong tƣơng lai để thế
chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ tạo điều kiện cho ngƣời dân
tiếp cận đƣợc nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, việc thế chấp
nhà ở hình thành trong tƣơng lai luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có


50

57. khung khổ pháp lý đồng bộ. Trong thời gian qua, hoạt động này đã phát sinh
nhiều vấn đề do thiếu cơ chế hƣớng dẫn. Để tháo gỡ những khó khăn, vƣớng
mắc và đảm bảo an toàn, giảm thiểu rủi ro trong thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, ngày 25/4/2014, Ngân hàng Nhà nƣớc (NHNN), Bộ Tƣ pháp,
Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Xây dựng đã ký ban hành Thông tƣ liên tịch
số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (sau đây gọi tắt làThông tƣ số
01) hƣớng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo quy
định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Nghị định số 71) quy đinh chi tiêt va
hƣơng dân thi hanh Luât Nha ơ. Thông tƣ này có hiệu lực thi hành kể từ ngày
16/6/2014, bao gồm những nội dung cơ bản sau đây.
Thứ nhất, về phạm vi điều chỉnh của Thông tư số 01

Phạm vi điều chỉnh của Thông tƣ số 01 phù hợp với quy định tại Khoản 2
Điều 61 Nghị định số 71 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Theo đó, Thông tƣ số 01 hƣớng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai bao gồm:
Một là thủ tục thế chấp,

Hai là thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp

Ba là thủ tục đăng ký thế chấp của tổ chức, cá nhân để vay vốn mua chính
nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
(BĐS) trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở tại TCTD theo quy định tại Khoản
2 Điều 61 của Nghị định số 71.
Thông tƣ số 01 không điều chỉnh đôi vơi việc thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai của hộ gia đình, cá nhân đƣơc xây d ựng trên khuôn viên đất
thuộc quyền sƣ dung hợp pháp của mình để vay vốn tại cac TCTD.
Nhƣ vậy, theo quy định tại Thông tƣ, tổ chức, cá nhân chỉ đƣợc thế chấp
nhà ở hình thành trong tƣơng lai quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định
số 71 để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp


51

58. kinh doanh BĐS trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở. Quy định này là phù hợp
nhằm đảm bảo nguồn vốn vay đƣợc sử dụng tập trung, góp phần thực hiện các
mục tiêu phát triển thị trƣờng BĐS và tạo điều kiện cho ngƣời dân có cơ hội
đƣợc sở hữu nhà ở.
Thứ hai, về điều kiện và loại nhà ở hình hình thành trong tương lai được
thế chấp
Điều 6 Thông tƣ số 01 quy định nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc thê
châp tại TCTD phải có đủ các điều kiện:
Một là, đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở đƣợc phê duyệt;
Hai là, đã xây dƣng xong phân mong nhà ở;
Ba là, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với
doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà
ở đã đƣợc bàn giao cho ngƣời mua nhƣng chƣa đƣơc cơ quan nhà nƣ ớc co
thâm quyên câp Giây chƣng nhân theo quy định của pháp luật;
Bốn là, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đối với nhà ở đã đƣợc bàn
giao cho ngƣời mua nhƣng chƣa đƣơc cơ quan nhà nƣ ớc co thâm quyên câp
Giây chƣng nhân theo quy định của pháp luật;
Năm là, nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nha
ở mà d ự án này đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất cua cơ quan nha nƣơc có
thẩm quyền câp cho chu đâu tƣ dƣ an theo quy đinh cua phap luât đ ối với dự
án đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội.
Thông tƣ số 01 cũng quy định rõ nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc
thế chấp để vay vốn theo quy định tai Thông tƣ số 01 bao gồm: nhà ở thƣơng
mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thứ ba, về nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:


52

59. Thông tƣ số 01 quy định các nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, trong đó có một số nguyên tắc đáng chú ý sau:
Một là, nguyên tắc xác định giá trị nhà ở hình thành trong tương lai khi
thế chấp: Thông tƣ số 01 quy định, giá trị nhà ở hình thành trong tƣơng lai
dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở đƣợc xác định
tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Quy định về việc xác định giá
trị nhà ở hình thành trong tƣơng lai phù hợp với mục đích vay vốn quy định
tại Thông tƣ số 01, đồng thời giảm bớt thủ tục cho các bên khi thực hiện việc
thế chấp.
Hai là, nguyên tắc nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thế chấp tại
một TCTD: Theo quy định tại Thông tƣ số 01, tổ chức, cá nhân chỉ đƣợc thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại một TCTD để vay vốn mua nhà ở
trong dự án đầu tƣ xây dựng nha ơ của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Thông tƣ số 01 cũng quy định, trƣờng hợp nhà ở hình thành trong tƣơng
lai đang đƣợc thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì không đƣợc tiếp tục thế
chấp nhà ở đó tại TCTD theo quy định tại Thông tƣ số 01. Trƣờng hợp nhà ở
hình thành trong tƣơng lai đang đƣợc thế chấp theo quy định tại Thông tƣ số
01 thì không đƣợc tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.
Ba là, nguyên tắc không thế chấp trùng tài sản: Thông tƣ số 01 quy định,
trƣờng hợp dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở đã đƣợc doanh nghiệp kinh doanh
BĐS thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh
BĐS phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký
(rút bớt tài sản thế chấp) trƣớc khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá
nhân. Nguyên tắc này trƣớc hết đảm bảo quyền lợi cho ngƣời mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Mặt khác, theo


53

60. nguyên tắc này, nhà ở hình thành trong tƣơng lai chỉ đƣợc thế chấp để bảo
đảm nghĩa vụ cho chủ đầu tƣ hoặc ngƣời mua nhà, không có trƣờng hợp thế
chấp trùng: một nhà ở vừa đảm bảo cho nghĩa vụ của chủ đầu tƣ vừa đảm bảo
cho nghĩa vụ của ngƣời mua nhà. Điều này sẽ hạn chế những tranh chấp phát
sinh trong quá trình xử lý tài sản, tránh rủi ro cho các TCTD khi nhận thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Bốn là , nguyên tắc công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai: Thông tƣ số 01 quy định, hợp đồng thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai phải đƣợc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông
tƣ số 01 cũng quy định trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện
việc công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm các hơp đông thê châp theo đề nghị
củangƣời yêu cầu khi có đầyđủ hồ sơ hợp lệ theo quyđịnh tại Thông tƣ số 01.
Thứ tư, về trách nhiệm phối hợp của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, sàn
giao dịch BĐS
Để hạn chế rủi ro trong quá trình thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng
lai, sự phối hợp chặt chẽ của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, sàn giao dịch
BĐS là rất cần thiết. Do vậy, Thông tƣ số 01 đã quy định chi tiết trách nhiệm
phối hợp của doanh nghiệp kinh doanh BĐS co nha ơ hình thành trong tƣơng
lai bán cho tổ chức, cá nhân đƣợc dùng để thế chấp vay vốn tại TCTD, cụ thể:
Một là: cung cấp cho bên thế chấp (bên mua nhà) đầy đủ hồ sơ, giấy tờ
theo quy định tại Thông tƣ này và pháp luật về giao dịch đảm bảo hoặc cho
bên nhận thế chấp nếu có ủy quyền của bên thế chấp;
Hai là: trƣờng hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã thế chấp dự án để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì trƣớc khi ký kết hợp đồng mua
bán nhà ở, doanh nghiệp phải thực hiện đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký
để rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tƣơng lai bán cho bên thế
chấp theo quy định của pháp luật;


54

61. Ba là: khi nhận đƣợc thông báo của bên nhận thế chấp về việc nhà ở hình
thành trong tƣơng lai đang đƣợc thế chấp, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không
đƣợc làm thủ tục chuyển nhƣợng nhà ở hình thành trong tƣơng lai đó cho bất cứ
tổ chức, cá nhân nào, nếu chƣa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp;
Bốn là: cung câp đây đu hô sơ phap ly cua nha ơ thê châp đê cơ quan co
thâm quyên c ấp Giấy chứng nhận cho bên thế chấp hoăc bên nh ận chuyển
nhƣợng nhà ở thế chấp khi nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định của pháp luật;
Năm là: tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát,
kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thê châp;
Sáu là: thông bao cho bên th ế chấp, bên nhân thê châp biêt tiên đô thanh
toán tiên mua nha ơ, tiên đô xây dƣng va hoan thanh viêc xây dƣng nha ơ;
Bảy là: phối hợp với bên nhân thê châp thực hiện việc giải ngân vốn vay theo
quyđịnh củapháp luật,đề nghị xóa đăng ký thếchấp vàxử lý tài sản thếchấp;
Tám là: thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Đối với sàn giao dịch BĐS, Thông tƣ số 01 quy định, sàn giao dịch BĐS
có trách nhiệm cung câp thông tin , tài liệu liên quan đến nha ơ hình thành
trong tƣơng lai theo đê nghi cua bên nh ận thế chấp hoăc Sơ Xây dƣng nơi co
dƣ an và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
Thông tƣ số 01 cũng quy định, trách nhiệm của bên nhận thế chấp sau khi
ký kết hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp hợp đồng thế chấp là phải gửi
văn bản cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS để thông báo về việc bên mua nhà
ở hình thành trong tƣơng lai đã thế chấp nhà ở.
Thứ năm, về cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai
Thông tƣ số 01 quy định, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, thực hiện đăng ký thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai và chuyển tiếp đăng ký thế chấp là Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp. Đây cũng là cơ quan đăng ký thế


55

62. chấp khi tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng lai hình thành. Do
đó, quy định nhƣ trên đảm bảo đƣợc yêu cầu quản lý, tập trung thống nhất đối
với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Thứ sáu,về chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai khi tài sản hình thành
Thực tế thời gian qua cho thấy, các tổ chức, cá nhân gặp nhiều khó khăn,
lúng túng trong việc đăng ký chuyển tiếp khi tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tƣơng lai đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để giải
quyết vấn đề này, Thông tƣ số 01 quy định cụ thể về việc chuyển tiếp đăng ký
thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai, chuyển tiếp đăng ký thế chấp
quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai khi tài
sản hình thành.
Về thời điểm đăng ký thế chấp, Thông tƣ số 01 quy định, thời điểm đăng
ký thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai để xác định thứ tự ƣu tiên thanh
toán là thời điểm cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp
thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ. Việc chuyển tiếp đăng
ký thế chấp không làm thay đổi thời điểm đăng ký thế chấp đã có hiệu lực
theo quy định của pháp luật.
Việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp đƣợc thực hiện trƣớc khi trao Giấy
chứng nhận cho ngƣời đƣợc cấp. Khi tiến hành việc chuyển tiếp, các bên
không buộc phải ký lại hoặc ký bổ sung hợp đồng thế chấp. Hồ sơ chuyển tiếp
đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai bao gồm: đơn yêu cầu
chuyển tiếp đăng ký thế chấp; trƣờng hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền
phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, bên yêu cầu
nộp bổ sung văn bản cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai do Trung tâm


56

63. Đăng ký giao dịch, tài sản cấp (01 bản chính) hoặc Giấy chứng nhận đăng ký
giao dịch bảo đảm do Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản cấp (01 bản sao
có chứng thực), giấy chứng nhận đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng
ký (nếu có) (01 bản sao) [13,Điều 24]. Bên yêu cầu chuyển tiếp nộp bộ hồ sơ
chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất nơi cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai, hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp, thực hiện chuyển tiếp
đăng ký thế chấp bằng việc xác nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa
chính và trang bổ sung của Giấy chứng nhận [13,Điều 26].
Thứ bảy, về hồ sơ, thủ tục thế chấp, công chứng, đăng ký giao dịch đảm
bảo đối với nhà ở hình thành trong tương lai:
Trên cơ sở các quy định về điều kiện thế chấp, nguyên tắc thế chấp nhà ở
hình thành trong tƣơng lai, Thông tƣ số 01 quy định cụ thể các loại giấy tờ
trong hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai, cũng nhƣ các giấy tờ
cần xuất trình khi tiến hành thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo
trong trƣờng hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Trong đó, quy
định rõ loại giấy tờ nào phải là bản gốc, loại giấy tờ nào chỉ cần bản sao có
chứng thực hoặc bản sao. Quy định nhƣ trên đáp ứng yêu cầu về tính rõ ràng,
minh bạch trong thủ tục hành chính, giúp các bên tiến hành thủ tục thế chấp
thuận lợi, nhanh chóng.
Thông tƣ số 01 cũng quy định cụ thể thủ tục tiến hành công chứng, đăng
ký giao dịch đảm bảo đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai đảm bảo phù
hợp với các quy định hiện hành về công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo.
Tóm lại, việc ban hành Thông tƣ số 01 đã tạo ra khung pháp lý đồng bộ
của hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lại và là công cụ pháp lý
quan trọng góp phần thúc đẩy các giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong


57

64. tƣơng lai phát triển đúng hƣớng, khơi thông nguồn vốn cho thị trƣờng BĐS,
tạo điều kiện cho ngƣời dân có vốn mua nhà, ổn định đời sống, đồng thời đảm
bảo an toàn, hạn chế rủi ro trong giao dịch thế chấp đối với loại tài sản này.
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là vấn đề
còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Trong thời gian gần đây, Nhà nƣớc cho ban
hành thêm nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh vấn đề này. Tuy nhiên, vì
nhiều lý do khác nhau nhƣ sự không nhất quán trong quy định của pháp luật,
hiểu biết của ngƣời dân chƣa sâu về vấn đề… khiến chế định này còn tồn tại
khá nhiều bất cập. Trong đó, điển hình là những loại bất cập nhƣ: Bất cập về
mặt chính sách, pháp luật; bất cập về mặt thực hiện pháp luật; bất cập về giám
sát thực thi pháp luật.
2.2.1.1. Bất cập về hợp đồng góp vốn có phân chia nhà ở dưới hình thức ký
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Tuy Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có nhƣng quy định cụ thể
về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai thực hiện thông qua hợp đồng
mua bán tuy nhiên để huy động vốn một cách nhanh chóng các nhà đầu tƣ vẫn
áp dụng hợp đồng góp vốn. Hợp đồng góp vốn trong trƣờng hợp này đƣợc
hiểu là các dạng hợp đồng mà chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại
ký kết với cá nhân, tổ chức trong đó có thỏa thuận bên góp vốn đƣợc phân
chia nhà ở.Có thể nói hợp đồng góp vốn là một hình thức lách luật tiềm tàng
nhiều rủi ro bởi:
Thứ nhất, hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn làm tăng
khả năng ngƣời mua không có nhà trên thực tế.


58

65. Thực tế lâu nay ở Hà Nội cũng nhƣ các thành phố lớn khác, việc mua nhà,
đất trên giấy vẫn diễn ra hàng ngày. Để lách luật, các chủ đầu tƣ đã "sáng tác”
ra rất nhiều loại hợp đồng để huy động vốn nhƣ "hợp đồng vay vốn", "hợp
đồng giao vốn”, "thỏa thuận góp vốn"...
Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ
đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp
tác đầu tƣ sau khi đã có dự án phát triển nhà ở đƣợc phê duyệt, đã thực hiện
khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi
có dự án phát triển nhà ở biết trƣớc ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp
đồng huy động vốn. Đối với trƣờng hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng
trƣớc, chủ đầu tƣ chỉ đƣợc huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở
đƣợc phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ
tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật
về kinh doanh bất động sản và thông báo cho Sở Xây dựng, nơi có dự án phát
triển nhà ở theo quy định”.
Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định tại Khoản 1
Điều 50 nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc phép đƣa vào kinh doanh phải
thỏa mãn điều kiện sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết
kế bản vẽ thi công đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng
(đối với trƣờng hợp phải có giấy phép xây dựng) và giấy tờ về nghiệm thu
việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng theo tiến độ dự
án. Trƣờng hợp là nhà chung cƣ, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình
thành trong tƣơng lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong
phần móng của tòa nhà đó.”. Tuy nhiên luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 tính đến thời điểm hiện tại vẫn chƣa có văn bản hƣớng dẫn thi hành nên
Nghị định 71/2010/NĐ-CP vẫn còn hiệu lực áp dụng và trên thực tế mặc dù
luật Kinh doanh bất động sản quy định việc mua bán nhà ở hình thành trong


59

66. tƣơng lai phải thông qua hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tƣ và khách hàng
nhƣng hoạt động huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn vẫn
đƣợc thực hiện. Đây đƣợc xem là hình thức huy động vốn hợp lý và phù hợp
với tình hình bất động sản ở nƣớc ta hiện nay. Bởi lẽ chủ đầu tƣ cần vốn để
triển khai dự án kịp tiến độ và ổn định đầu ra, còn ngƣời góp vốn có thể mua
đƣợc một căn hộ giá gốc để ở hoặc bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, hình thức này
vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro mà ngƣời bị thiệt hại lớn nhất chính là ngƣời góp vốn.
Rủi ro đầu tiên chính là chủ đầu tƣ thƣờng lợi dụng việc ngƣời góp vốn ít có khả
năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chƣa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự
án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chƣa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý,
chƣa bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, chƣa có quyết định giao đất…
Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, ngƣời góp vốn có thể sẽ phải gánh
chịu nhiều rủi ro về tài sản, nhƣ không đòi đƣợc phần vốn góp, không nhận
đƣợc phần bồi thƣờng thiệt hại, vì hợp đồng đƣợc giao kết không đúng với
các quy định của pháp luật. Không những vậy, ngƣời góp vốn luôn là ngƣời bị
động trong hợp đồng giao dịch: khi chủ đầu tƣ tăng giá, ngƣời góp vốn phải
chịu bù; dự án chậm, ngƣời góp vốn đành phải chờ, trong khi lãi vay ngân
hàng để đƣợc nguồn vốn đầu tƣ vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp
vốn theo đúng thời hạn cam kết, trong khi tiến độ thi công dự án và tình trạng
chất lƣợng công trình ra sao thì lại không đƣợc biết rõ ràng, thậm chí ngƣời
góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tƣ chiếm dụng vốn góp.
Để minh chứng cho bất cập này có thể lấy dẫn chứng từ vụ việc lừa đảo
dự án giãn dân phố cổ ( khu đô thị Việt Hƣng, Gia Lâm, Hà Nội). Dự án này
do Uỷ ban nhân dân quận Hoàn Kiếm làm chủ đầu tƣ. Dự án mới đƣợc Thành
phố Hà Nội chấp thuận chủ trƣơng, chƣa hoàn thành thủ tục pháp lý nhƣng
thời điểm năm 2010 Tổng giám đốc công ty cổ phần vật liệu xây dựng và xuất
nhập khẩu Hồng Hà cùng đồng phạm đã đứng ra huy động vốn góp của 143


60

67. khách hàng với số tiền thu đƣợc là 169 tỷ đồng. Các đối tƣợng đã lập hợp
đồng góp vốn với lời hứa hẹn là sẽ trả cho họ căn hộ tại dự án này. Tuy nhiên
sau một thời gian các khách hàng đã không nhận đƣợc nhà với lý do “ khi
thực hiện việc góp vốn , nếu sau này không giao đƣợc nhà cho ngƣời mua nhà
thì công ty sẽ trả lại tiền kèm theo cả lãi suất vay”. Tuy nhiên khi ký hợp đồng
góp vốn lại không đƣợc sự thông qua của Hội đồng cổ đông vì vậy trách
nhiệm bồi thƣờng thuộc về cá nhân ngƣời đứng ra ký hợp đồng góp vốn với
khách hàng. Với hợp đồng “ mƣu mẹo” này ngƣời mua nhà khó có thể đòi lại
đƣờng vốn góp của mình mà cũng không nhận đƣợc nhà. Điều này đặt ra
thêm một rủi ro nữa cho ngƣời tham gia ký các hợp đồng góp vốn theo mẫu
đƣợc soạn sẵn của chủ đầu tƣ.
Còn rủi ro hơn nữa khi đa số các hợp đồng góp vốn đƣợc ký kết đều là
hợp đồng mẫu do chủ đầu tƣ soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền
lợi của ngƣời góp vốn. Điều này rất dễ thấy trong các mẫu hợp đồng góp vốn
của phần lớn các dự án trên thực tế.
Hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tƣ, hay hợp đồng vay vốn là
những loại hợp đồng thƣờng đƣợc các chủ đầu tƣ bất động sản dùng để lách
luật bán nhà khi chƣa đủ điều kiện pháp lý. Vài năm trở lại đây, ngƣời mua đã
quay mặt với loại hợp đồng dạng này, do nó tiềm ẩn quá nhiều rủi ro kể cả bị
lừa đảo.
Thứ hai, hợp đồng góp vốn khiến giá nhà tăng nhanh chóng. Các chủ đầu
tƣ thƣờng huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi giới để ký họp
đồng góp vốn. Thực chất, hợp đồng này cũng là một dạng bán suất và hợp
đồng chuyển nhƣợng chính thức sẽ đƣợc ký kết trong tƣơng lai sau này khi
các hạng mục hạ tầng hoàn thành. Đƣơng nhiên, tới lƣợt mình các công ty
môi giới sẽ không chịu ngồi yên mà tiếp tục “huy động vốn” từ các khách
hàng có nhu cầu. Cứ thế, giao dịch tiếp nhau thực hiện trong khi phần gốc


61

68. chƣa hề rõ ràng. Trên thực tế, các hợp đồng góp vốn hiện nay mà các chủ đầu
tƣ ký với các nhà đầu tƣ cá nhân đều gắn các điều khoản về vị trí, diện tích
căn hộ. Và các hợp đồng này thông thƣờng ngay lập tức đƣợc chuyển nhƣợng
cho bên thứ ba, thứ tƣ mà không bao giờ đợi đến lúc đủ điều kiện bán hàng
nhƣ quy định (để chuyển sang ký hợp đồng mua bán). Qua tay càng nhiều, giá
nhà càng tăng. Cho tới khi căn nhà tới đƣợc tay ngƣời ở thật sự thì giá đã gấp
rƣỡi, thậm chí gấp đôi giá ban đầu, gây không ít thiệt thòi cho họ.
2.2.1.2. Vấn đề hợp đồng mẫu trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong kinh doanh, nhất là lĩnh vực bất động sản thì lời - lỗ là chuyện thƣờng
tình và không ít doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận lỗ nặng để giữ chữ tín với
khách hàng. Thế nhƣng, cũng có nhiều đơn vị kinh doanh chỉ biết phần lợi cho
mình, khi gặp những khó khăn thì đổ hết thiệt thòi cho khách hàng gánh chịu. Để
thực hiện toan tính đó, họ bắt đầu từ những hợp đồng mƣu mẹo.
Một thực tế phổ biến khi mua nhà/căn hộ chung cƣ là các hợp đồng mua
bán này (hợp đồng mẫu) đều đƣợc chủ đầu tƣ soạn thảo với những điều khoản
có lợi nhất cho mình và đẩy ngƣời mua vào thế phải chấp nhận. Mặt khác,
nhiều hợp đồng không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản; quyền
và nghĩa vụ của ngƣời góp vốn, mua nhà; không quy định điều khoản phạt
hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà… dẫn đến tình
trạng, khi tranh chấp xảy ra, ngƣời mua không thể bắt lỗi chủ đầu tƣ vì hợp
đồng có quá nhiều lỗ hổng có lợi cho chủ đầu tƣ trong việc thực hiện nghĩa vụ
và trách nhiệm của mình.
Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định về vấn đề Hợp đồng mẫu
và trách nhiệm của bên xây dựng Hợp đồng mẫu. Theo đó, Hợp đồng theo
mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đƣa ra theo mẫu để bên
kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên đƣợc đề nghị trả lời chấp nhận
thì coi nhƣ chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã


62

69. đƣa ra. Trong trƣờng hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì
bên đƣa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.
Trong trƣờng hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của
bên đƣa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính
đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trƣờng hợp có thoả
thuận khác. Tuy nhiên, thực tế tố tụng cho thấy, Tòa án lại thiên về công nhận
sự thỏa thuận của ngƣời mua và ngƣời bán trong hợp đồng do ngƣời bán đơn
phƣơng soạn thảo và dành những điều khoản có lợi cho mình. Nhƣ vậy, nếu
ngƣời mua không hiểu biết sâu về luật, họ đã tự mua thêm rủi ro cho mình khi
ký hợp đồng với các DN bất động sản mà trong hợp đồng đó có nhiều điều
khoản bất lợi cho ngƣời mua nhà/căn hộ.[27]
2.2.1.3. Bất cập về quản lý thông tin về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Theo quy đinh tai Nghi đinh s ố 71 thì chu đâu tƣ chi đƣơc quyên huy
động vôn dƣới hình thức mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng
lai sau khi đa xây dựng xong phần móng nhà ở… Tuy nhiên, trên thị trƣờng
đa co rât nhiêu dƣ an đang ti ến hành giải phóng mặt bằng, thậm chí chƣa giải
phóng mặt bằng, đƣơc chao ban tƣ vai năm trơ lai đây. Chỉ cần vào các trang
web bât đông san , nhà đầu tƣ có thể dê dàng tìm mua hàng lo ạt dự án này.
Thực trạng này xuất phát từ thực tế là, trƣớc khi ngân hàng siết chặt tín dụng
đối với hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản các nhà đầu tƣ cũng đã vô
cùng vất vả, chật vật với bài toán vay vốn đầu tƣ. Việc luật quy định phải
hoàn thành xong phần móng các nhà đầu tƣ mới đƣợc phép bán gây cho chủ
đầu tƣ dự án bất động sản rất nhiều khó khăn. Thực tế, số tiền để đấu thầu dự
án, lập đề án, xây dựng thiết kế sau đó là giải tỏa mặt bằng đã "nuốt" gần nhƣ
là trọn vẹn, nếu không muốn nói là tất cả số vốn của nhà đầu tƣ. Thậm chí, số
vốn đó nhiều nhà đầu tƣ còn vay nợ. Hơn nữa, mỗi doanh nghiệp hầu nhƣ


63

70. không chỉ đầu tƣ một dự án mà số vốn của họ trải đều trên nhiều dự án khác
nhau, vì thế tình trạng thiếu vốn càng trở nên nghiêm trọng hơn. Các nhà đầu
tƣ, phần vì nhu cầu của chính mình, phần vì lợi dụng tâm lý cần của thị
trƣờng nhà đất nên thƣờng "bán lúa non" bất chấp những quy định của nhà
nƣớc. Khách quan mà thừa nhận rằng, các quy định của pháp luật hiện hành
về chế tài và xử lý đối với các chủ thể đầu tƣ khi có sai phạm nói chung và sai
phạm trong việc huy động vốn chƣa thực sự đủ mạnh, chƣa đủ tính răn đe và
nghiêm khắc để buộc nhà đầu tƣ phải nghiêm chỉnh chấp hành. Chẳng hạn,
những nhà chung cƣ có giá trị 1 hoặc 2 tỷ đồng, nhiều căn hộ có giá trị đến
vài tỷ đồng và nhiều hơn nữa. Trong khi đó, nếu chủ đầu tƣ huy động vốn trái
pháp luật, theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ (Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004) về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất, thì mức xử phạt cao nhất trong trƣờng hợp này là 70 triệu đồng.
Số tiền này không thật sự lớn và có ý nghĩa với loại hình đầu tƣ nhiều vốn là
bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân để các nhà đầu tƣ bất chấp hoặc "lách
luật" với cách huy động vốn thông qua hợp đồng vay vốn và hợp đồng góp
vốn, song những hợp đồng này đều đẩy ngƣời mua vào những tình huống mạo
hiểm với chính số tiền của mình.
2.2.1.4. Bất cập về cơ chếbảo vệquyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà
Khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, một số
doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có xu hƣớng xâm phạm lợi ích của ngƣời mua
nhà nhƣng pháp luật lại chƣa có cơ chế phù hợp để ngăn chặn. Khi xảy ra
trƣờng hợp doanh nghiệp kinh doanh nhà ở vi phạm hợp đồng thì dƣờng nhƣ
không bị xử lý hoặc xử lý không triệt để, không kịp thời làm cho quyền lợi
của ngƣời mua nhà luôn bị thiệt thòi. Các vi phạm phổ biến là chiếm dụng
vốn của khách hàng do dự án đầu tƣ chậm trễ, hoặc không đầu tƣ; doanh


64

71. nghiệp bất động sản đơn phƣơng hủy hợp đồng (do giá bất động sản tăng quá
cao gấp nhiều lần so với thời điểm ký hợp đồng); doanh nghiệp tự ý tăng giá
bán bất động sản; chậm giao nhà; nhà ở bàn giao không đúng diện tích, chất
lƣợng không đảm bảo; ngƣời mua không đƣợc chủ đầu tƣ thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở... Một trong những nguyên nhân chủ
yếu của vi phạm, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai là khi ký kết hợp đồng các bên chƣa tuân thủ đúng
những quy định của pháp luật. Trong nhiều trƣờng hợp, ngƣời mua nhà ở
không tìm hiểu kỹ nội dung của hợp đồng, việc mua bán còn nặng yếu tố chủ
quan, cảm tính…cùng với trên thị trƣờng cung nhà ở thƣơng mại không đáp
ứng đủ cầu. Do vậy, ngƣời mua nhà luôn ở thế yếu, thiệt thòi, không bình
đẳng khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Hơn nữa, chúng ta chƣa có cơ chế
thực hiện tốt chức năng hƣớng dẫn, tƣ vấn, cung cấp thông tin về nhà ở, thông
tin về mua bán nhà ở thƣơng mại để giúp các bên giao dịch, chƣa có cơ chế
giám sát hiệu quả các hoạt động kinh doanh nhà ở thƣơng mại cũng nhƣ các
hợp đồng trong mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
2.2.1.5. Bất cập về việc thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai qua sàn giao dịch bất động sản
Nhà nƣớc ta đã dày công xây dựng chế định pháp luật về sàn giao dịch
bất động sản và nó là cơ sở để tiến tới một thị trƣờng bất động sản minh bạch,
công khai và bình đẳng. Tuy nhiên, nếu nhƣ không có sự can thiệp mạnh hơn
của Nhà nƣớc, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thƣơng mại hoạt động
chuyên nghiệp hơn thì có lẽ quy định về việc mua bán nhà ở thƣơng mại qua
sàn giao dịch bất động sản chỉ có ý nghĩa là một thủ tục hành chính mà doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở phải tuân theo. Bởi vì:
Thứ nhất, việc đăng công khai thông tin về nhà ở bán qua sàn giao dịch
bất động sản trên website của sàn giao dịch bất động sản; đăng quảng cáo trên


65

72. báo và truyền hình đa số chỉ là hình thức. Doanh nghiệp đăng quảng cáo
thông qua các hình thức trên chỉ vì trình tự thủ tục mua bán bắt buộc phải
đăng chứ không phải vì họ muốn công khai thông tin mua bán. Rất nhiều
trƣờng hợp doanh nghiệp đăng quảng cáo trên các tờ báo đƣợc đánh giá là rất
ít ngƣời đọc, đăng quảng cáo trên truyền hình ở những thời điểm rất ít ngƣời
xem với mục đích càng ít ngƣời đọc càng tốt.
Thứ hai, nhiều trƣờng hợp doanh nghiệp vừa đăng quảng cáo bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai qua sàn nhƣng đến hỏi mua nhà thì lại đƣợc trả lời là
bán hết rồi. Thực ra, trƣớc khi đăng công khai, nhà ở đƣợc đăng bán này có thể
hiểu là "đã có chủ". Số lƣợng dự án nhà ở thƣơng mại đƣợc đăng quảng cáo
bán ra thị trƣờng và ngƣời mua đến đăng ký mua công khai là không nhiều.
Trong số những dự án nhà ở đăng bán công khai và có nhiều ngƣời đăng ký
mua chủ yếu là chung cƣ thƣơng mại có giá trị ở mức trung bình, diện tích
nhỏ… phục vụ nhu cầu thực tế của một bộ phận chƣa có chỗ ở hiện nay.
Thứ ba, nhiều sàn giao dịch bất động sản đăng thông tin công khai một
cách rất mập mờ nhƣ thiếu thông tin về giá, về diện tích nhà ở, … khiến
ngƣời đọc không hiểu hết về nhà ở đƣợc đăng công khai. Tất nhiên, việc mập
mờ này là có cơ sở và có thể đó là chủ ý của mỗi chủ đầu tƣ. Ví dụ nhƣ giá
giao dịch của mỗi căn hộ chung cƣ, nhà liền kề hay biệt thự là rất cao nhƣng
trong hợp đồng lại rất thấp. Nếu nhƣ công khai thông tin này chắc chắn rất
nhiều ngƣời đến đăng ký mua nhà ở. Khi đó, chủ đầu tƣ có thể phải sử dụng
biện pháp để bảo vệ ngƣời mà mình đã hứa bán trƣớc đó. Thứ tƣ, các doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở thƣơng mại thƣờng tổ chức bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai thông qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp mình.
Vì thế, việc xử lý thông tin đƣợc họ thực hiện một cách rất có hệ thống. Khi
đó, sàn bất động sản không thể hiện đƣợc vai trò là đơn vị độc lập, khách
quan trong tổ chức mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.


66

73. 2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
2.2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê nhà ở
hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Nhƣ đã nêu ở phần trên, hoạt động thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai
chƣa có đƣợc một hành lang pháp lý chặt chẽ.Hơn nữa, vấn đề cốt yếu là tâm
lý của ngƣời Việt hiện vẫn nặng về sở hữu nhà chứ không phải là thuê nhà để
ở lâu dài. Bên cạnh đó, nếu thực hiện những dự án xây nhà cho thuê thì doanh
nghiệp cần phải có nguồn vốn hùng hậu, không phải vốn đi vay, hoặc đi vay
nhƣng với lãi suất “cực rẻ” bởi những dự án nhƣ thế này phải chờ thời gian
rất lâu mới thu lại vốn. Nếu doanh nghiệp nào thực hiện những dự án nhƣ thế
này mà dùng vốn đi vay thì nguy cơ lỗ là chắc chắn.
Vì thế trên thị trƣờng bất động sản hiện nay phân khúc nhà ở cho thuê
hiện còn khá ảm đạm. Vấn đề nhà cho thuê cũng đã đƣợc nhiều doanh nghiệp
BĐS chú ý khi ngày càng có nhiều đơn vị đầu tƣ vào các dự án này. Tiêu biểu
là tại thị trƣờng thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay đã có ít nhất là 3 doanh
nghiệp đang thực hiện các dự án theo mô hình nhà cho thuê. Cụ thể nhƣ Công
ty TNHH xây dựng Lê Thành đang làm dự án căn hộ cho thuê 15 năm với giá
trọn gói 240 triệu đồng, và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu
đồng. Dự án Lê Thành Tân Tạo tại quận Bình Tân của công ty này dự kiến sẽ
cung cấp cho thị trƣờng khoảng 1.000 căn hộ cho thuê, theo đó ngƣời mua
thanh toán 50 triệu đồng, phần còn lại thanh toán mỗi tháng sáu triệu đồng
không lãi suất. Bên cạnh Lê Thành, Tập đoàn C.T Group cũng đã từng công
bố phát triển dự án chung cƣ cho thuê Bee Home tại quận Tân Bình, Thành
phố Hồ Chí Minh.[28]
Thực tế thì mô hình căn hộ cho thuê là phƣơng pháp tốt nhƣng chỉ phù hợp
với doanh nghiệp có vốn hùng hậu , mà trong thời điểm bất động sản đóng băng


67

74. nhƣ hiện nay thì việc thực hiện các dự án này cần sự nghiên cứu rất kỹ từ phía
doanh nghiệp. Muốn làm nhà ở cho thuê, doanh nghiệp phải tìm ra nguồn vốn
với lãi suất khoảng 5%/năm thì mới có thể nghĩ đến xây căn hộ cho thuê.
2.2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Nội dung tại Nghị định số 188/2013/ NĐ-CP của Chính phủ về việc phát
triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định rõ: Ngƣời mua, thuê mua nhà ở xã
hội không đƣợc phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trƣờng hợp thế chấp với ngân
hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không đƣợc chuyển
nhƣợng nhà ở dƣới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời
điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên
cho thuê mua.
Sau 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và
đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì ngƣời mua,
thuê mua nhà ở xã hội mới đƣợc quyền bán lại, thế chấp hoặc cho thuê.
Nghị định số188/2013/ NĐ-CP của Chính phủ về phát triển quản lý nhà ở
xã hội đã thắt chặt hơn quyền sử dụng nhà ở xã hội. Cụ thể: Néu muốn bán lại
căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội thì khách hàng phải nộp 50% giá trị sử dụng
đất sau khi đã hết thời hạn 5 năm kể từ khi mua nhà. Quy định này đƣợc đƣa
ra nhằm ngăn chặn tình trạng ngƣời giàu “đội lốt nhà nghèo” để kiếm lời từ
việc mua đi bán lại nhà ở thu nhập thấp. Và việc phải nộp tiền sử dụng đất
nhƣ dự thảo đƣa ra sẽ khiến ngƣời bán nhà không có lãi vì khoản chênh lệch
không tƣơng xứng với tiền sử dụng đất.
Không bàn đến sự chênh lệch thực tiễn trên thị trƣờng, chỉ nói riêng việc
mua và bán nhà thu nhập thấp thì thấy nhà làm chính sách cần thật sự thận
trọng với quy định này. Vì nội dung hiện hành của quy định sẽ đƣợc bán nhà


68

75. sau 5 năm là trên cơ sở chủ sở hữu nhà thu nhập thấp không còn nhu cầu ở
nhà đó nữa, với ngụ ý họ đã tự ra khỏi diện thu nhập thấp.
Vì vậy, sau 5 năm nhƣ quy định, ngƣời dân bán nhà là việc làm hợp lý và
đúng với luật định. Nếu dự thảo mới trở thành hiện thực thì ngƣời dân phải nộp
tiền sử dụng đất cho căn nhà đó khi bán là chƣa thực sự thuyết phục ngƣời dân
về tính công bằng. Vì giá nhà khi bán ra đã có nhận đƣợc sự ƣu đãi từ nhà nƣớc.
Thay vì ra quyết định thu 50% giá trị sử dụng đất thì khâu kiểm soát “đầu
vào” phải đƣợc các cơ quan liên quan kiểm soát chặt chẽ sao cho đúng đối
tƣợng đƣợc mua nhà thu nhập thấp. Còn nếu vì “đầu vào” chƣa minh bạch mà
chuyển sang thắt chặt “đầu ra” là phi ƣu đãi, phản tác dụng của chính sách hỗ
trợ của nhà nƣớc, thậm chí, kẻ gian thì không chặn đƣợc mà còn gia tăng khó
khăn đối với ngƣời nghèo, cản đƣờng thoát nghèo của ngƣời dân.
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà
ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Từ ngày 1/7/2015 quy định buộc các doanh nghiệp đầu tƣ dự án bất động
sản (BĐS) hình thành trong tƣơng lai phải ký cam kết bảo lãnh cho ngƣời
mua với ngân hàng theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực.Bên cạnh đó,
ngày 25/06/2015, Ngân hàng Nhà nƣớc đã có Thông tƣ số 07/2015/TT-
NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, có hiệu lực kể từ ngày 09/08/2015(
sau đây gọi tắt là Thông tƣ số 07), thay thế Thông tƣ số 23/2012/TT-NHNN
ngày 03/10/2012 của Ngân hàng Nhà nƣớc. Trong đó, đã bổ sung điều 12 quy
định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Quy định về bảo lãnh đối với hoạt động bán và thuê mua nhà ở hình thành
trong tƣơng lai đƣợc xem là hành lang pháp lý quan trọng bảo vệ quyền lợi
cho ngƣời mua nhà, nhƣng vẫn còn không ít băn khoăn.
Thứ nhất, quyền lợi của khách hàng vẫn có thể gặp rủi ro




69

76. Mặc dù việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tƣơng lại đƣợc kỳ vọng sẽ
tác động tích cực tới thị trƣờng, đƣợc cả khách hàng và chủ đầu tƣ đón nhận.
Thế nhƣng, đến thời điểm này, quy định về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành
trong tƣơng lai vẫn khiến nhiều ngƣời băn khoăn.
Tại Hội thảo về qui định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai diễn ra ngày 1/8/2015 tại Hà Nội, phía Cục Quản lý nhà
và thị trƣờng bất động sản và đại diện Ngân hàng Nhà nƣớc đã nhận đƣợc
nhiều câu hỏi. Thậm chí, không ít ngƣời còn hoài nghi quy định này khó giúp
thị trƣờng minh bạch, phát triển lành mạnh hơn.
Một đại diện từ phía công ty luật cho biết, hiện phần lớn khách hàng vẫn không
để ý đến việc mời luật sƣ tƣ vấn khi mua nhà, vì thế, việc ký hợp đồng mua bán,
ngaycảkhidựánđƣợcbảolãnh,kháchhàngcũngkhôngthểlƣờnghếtrủiro.
Theo đại diện này, các ngân hàng thƣơng mại hiện nay tham gia bảo lãnh
chủ yếu để thu phí chứ không phải vì quyền lợi của khách hàng. Vì thế, nếu
chủ đầu tƣ “bắt tay” với ngân hàng, thì quyền lợi khách hàng vì thế khó đƣợc
đảm bảo. Ngoài ra, việc quy định có hiệu lực, song không ít doanh nghiệp vẫn
loay hoay chƣa rõ, phải tìm tƣ vấn từcác văn phòng luật sƣ.[12]
Quy định hợp đồng bảo lãnh chỉ có hiệu lực sau 30 ngày kể từ ngày bàn
giao nhà là khó khả thi. Bởi hầu hết các dự án hiện nay, chủ đầu tƣ đều không
bàn giao nhà theo đúng cam kết.Ngoài ra, quyền lợi của khách hàng khó đƣợc
đảm bảo, do thông tƣ hƣớng dẫn hiện nay chỉ nặng về bảo lãnh tiến độ, chứ
nghĩa vụ của chủ đầu tƣ với ngƣời bảo lãnh ra sao vẫn chƣa thể hiện rõ.Thông
tƣ 07 hƣớng dẫn việc bảo lãnh dự án cũng chỉ là những quy định khung. Quy
trình bảo lãnh ra sao vẫn phải chờ các ngân hàng thƣơng mại sẽ có hƣớng dẫn
quy trình trong thời gian tới.
Thứ hai, tiềm ẩn nguy cơ tăng giá bán nhà do phải chịu thêm phí bảo lãnh




70

77. Ngân hàng Nhà nƣớc (NHNN) đã ban hành Thông tƣ số 07/2015/TT-
NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng.Các chuyên gia bất động sản cho
rằng, đây là quy định tiến bộ, sẽ giúp bảo vệ tuyệt đối ngƣời mua nhà, nhƣng
có nhiều ý kiến lo lắng, quy định này mang tính cào bằng, gây khó khăn cho
các chủ đầu tƣ, cũng nhƣ làm tăng giá thành sản phẩm và ngƣời gánh chịu
cuối cùng vẫn là khách hàng.
Tuy nhiên, theo quy định hiện tại, mức phí bảo lãnh sẽ do các bên tự thỏa
thuận dựa theo các nguyên tắc của thị trƣờng và tùy thuộc vào mức độ rủi ro,
tính khả thi của dự án, cũng nhƣ uy tín và xếp hạng tín nhiệm của ngân hàng
với chủ đầu tƣ.
Do đó, theo đánh giá của các chuyên gia và doanh nghiệp, lo ngại về giá
nhà sẽ tăng khi có thêm phí bảo lãnh trên thực tế rất khó xảy ra. Đƣơng nhiên,
sẽ không có chuyện “cào bằng” về mức phí bảo lãnh. Chủ đầu tƣ có tín nhiệm
cao sẽ có mức phí bảo lãnh thấp và ngƣợc lại.[12]Tuy nhiên, mối lo về tăng
giá bán vẫn còn tiềm ẩn.
Theo Điều 56, chủ đầu tƣ dự án bất động sản trƣớc khi bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai phải đƣợc ngân hàng thƣơng mại đủ năng lực
thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tƣ. Trong khi đó, theo
Thông tƣ số 28/2012/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng hiện nay,
muốn đƣợc ngân hàng phát hành chứng thƣ bảo lãnh chủ đầu tƣ phải có tài
sản đảm bảo có giá trị tƣơng ứng đặt vào ngân hàng.
Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng, Điều 56
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014có ƣu điểm là bảo vệ tuyệt đối,
không để xảy ra rủi ro với ngƣời tiêu dùng khi mua, thuê bất động sản hình
thành trong tƣơng lai[10]. Nhƣng, đối với những chủ đầu tƣ dự án mới, hay
chƣa có nhiều uy tín với các ngân hàng, họ sẽ phải chịu mức phí bảo lãnh
thông thƣờng là 2%/năm, đồng thời sẽ phải thực hiện ký quỹ.Tuy nhiên, phí


71

78. bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tƣ trong tƣơng lai dĩ nhiên sẽ làm
phát sinh một khoản chi phí, và chi phí này đƣợc chủ đầu tƣ đẩy về phía
ngƣời tiêu dùng là không tránh khỏi. Chi phí bảo lãnh nếu ở mức 2%/năm sẽ
là một khoản chi phí đáng kể và nó có thể khiến chủ đầu tƣ phải tính vào giá
bán, giá thuê mua nhà[18]
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
2.2.4.1. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tƣ số 01 quy định thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
theo hai bƣớc: Một là: công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại cơ quan công chứng; và hai là: đăng ký thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan
tƣơng đƣơng (VPĐK QSDĐ). Thông tƣ quy định rõ luôn rằng nó không điều
chỉnh giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thông qua việc thế
chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai [13,Điều 1.2(b)]. Trên thực tế, trƣớc khi Thông tƣ số 01 ra đời, các
bên liên quan (bao gồm ngƣời mua nhà, ngân hàng và chủ đầu tƣ,) thế chấp
nhà ở hình thành trong tƣơng lai dƣới hình thức thế chấp quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo Thông tƣ số
08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 của Bộ Tƣ pháp sửa đổi, bổ sung một số
điều của Thông tƣ số 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011 của Bộ
Tƣ pháp hƣớng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch
bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phƣơng
thức trực tiếp, bƣu điện, fax, thƣ điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài
sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tƣ pháp và Thông
tƣ số 22/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tƣ pháp hƣớng
dẫn về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng,


72

79. thông báo việc kê biên tài sản thi hành án (sau đây gọi là Thông tƣ số 08) và
trƣớc đó theo nội dung Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4/10/2007 của
Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tƣ pháp.
Thông tƣ số 08 vẫn đang có hiệu lực thi hành, nhƣ vậy cùng một đối
tƣợng là nhà ở hình thành trong tƣơng lai, các bên liên quan sẽ có hai lựa
chọn thế chấp theo hai nguồn văn bản và cơ quan đăng ký khác nhau. Thứ
nhất là thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai theo Thông tƣ số 08. Việc đăng ký thế chấp sẽ đƣợc tiến
hành tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản của Cục Đăng ký quốc gia
giao dịch bảo đảm (Trung tâm Đăng ký). Thứ hai là thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai theo Thông tƣ số 01. Việc thế chấp theo hai bƣớc công chứng
và đăng ký nói trên đây.
Câu hỏi đặt ra là phƣơng thức thế chấp nào là hợp pháp? Câu trả lời là cả
hai vì hai phƣơng thức nói trên đều đƣợc quy định tại các văn bản pháp luật
đang (hoặc sắp có) hiệu lực. Nhƣ vậy, các bên liên quan trong tính toán
thƣơng mại hợp lý của mình sẽ quyết định theo phƣơng thức thế chấp nào đơn
giản và giảm chi phí hơn. Câu trả lời có thể dự đoán sẽ là thế chấp thông qua
kênh thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai tại Trung tâm Đăng ký. Vừa đơn giản lại vừa chi phí thấp. Thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo kênh này cũng không nhất thiết
phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 6 Thông tƣ số 01 về thiết kế kỹ thuật,
hoàn thiện móng của dự án, chủ đầu tƣ đã có chủ quyền…
Một lƣu ý khác quan trọng rằng phạm vi áp dụng đăng ký thế chấp theo
Thông tƣ số 08 rộng hơn nhiều so với Thông tƣ số 01. Trong khi Thông tƣ số 01
chỉ áp dụng thế chấp đối với căn hộ chung cƣ và nhà ở riêng lẻ của dự án nhà ở
thì đối tƣợng thế chấp theo Thông tƣ số 08 bao gồm: “Quyền tài sản phát sinh từ
hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác


73

80. kinh doanh nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) của tổ chức, cá nhân mua của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản theo các dự án xây dựng đƣợc cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, góp vốn, hợp tác
kinh doanh tài sản khác gắn liền với đất; Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng
chuyển nhƣợng, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng thuê
quyền sử dụng đất ở gắn với hạ tầng kỹ thuật đƣợc chủ đầu tƣ dự án giao kết hợp
pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở…”
Vậy sao phải tốn công xây dựng Thông tƣ số 01 làm gì khi đã có Thông
tƣ số 08 với hiệu lực tƣơng đƣơng lại có ƣu điểm về hồ sơ giấy tờ, thời gian
thực hiện và chi phí đăng ký? Lý do thực tế dễ hiểu nhất của việc ban hành
Thông tƣ số 01 là nhằm thỏa mãn yêu cầu nêu tại khoản 2 Điều 61 Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP yêu cầu Ngân hàng Nhà nƣớc phải hƣớng dẫn việc thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
Ngoài việc không mang hiệu quả thiết thực nào có thể thấy, Thông tƣ số 01
còn đặt ra một rủi ro mới cho cá nhân, tổ chức tìm kiếm thông tin về tài sản thế
chấp (TSTC). Cụ thể, nếu trƣớc đây thông tin thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai về nguyên tắc chỉ cần tra cứu với Trung tâm Đăng ký thì nay, bên tìm
kiếm phải tìm kiếm cả với VPĐK QSDĐ. Không hiểu việc tìm kiếm thông tin
tại VPĐK QSDĐ có đƣợc cải tiến khi Thông tƣ số 01 có hiệu lực hay không?
Nếu không, cứ theo quy trình hiện thời thì khá là mất thời gian và bất tiện. Tùy
vào nội dung tra cứu mà kết quả tìm kiếm có thể mất một vài tuần. Tại nhiều địa
phƣơng, VPĐK QSDĐ còn yêu cầu bên tìm kiếm thông tin phải có giấy ủy
quyền cho phép tìm kiếm thông tin từ chủ sử dụng đất
2.2.4.2. Xử lý tài sản bảo đảm

Điều mong chờ nhất đối với Thông tƣ số 01 là nó sẽ quy định về phạm vi
và quy trình xử lý nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc thế chấp nhƣ thế
nào? Tuy nhiên, cũng nhƣ Thông tƣ số 08, Thông tƣ số 01 đã không giải


74

81. quyết vấn đề này ngoại trừ một quy định rằng: “Khi nhận đƣợc thông báo của
bên nhận thế chấp về việc nhà ở hình thành trong tƣơng lai đang đƣợc thế
chấp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đƣợc làm thủ tục chuyển
nhƣợng nhà ở hình thành trong tƣơng lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào,
nếu chƣa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp.”
Ngoài quy định trên, Thông tƣ số 01 quy định việc xử lý TSTC sẽ theo
quy định của pháp luật, đƣợc hiểu là sẽ theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sửa đổi bởi Nghị định
số 11/2012/NĐ-CP) (gọi chung là Nghị định số 163). Theo Nghị định số 163,
bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận rằng khi xảy ra sự kiện
xử lý TSTC bên nhận bảo đảm có thể bán cho bên thứ ba hoặc nhận chính tài
sản bảo đảm thay thế cho nghĩa vụ bảo đảm hoặc theo thỏa thuận khác của
các bên [5, Điều 59]. Nếu các bên không có thỏa thuận, TSTC sẽ đƣợc bán
đấu giá. Quy định trên có thể hiểu và thi hành đƣợc trên thực tế đối với tài sản
hiện hữu và thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Tuy nhiên, đối với tài sản nhà ở
hình thành trong tƣơng lai vốn chƣa tồn tại và đang chịu sự ràng buộc trong
hợp đồng mua bán với chủ đầu tƣ, nội dung và quy trình xử lý TSTC loại này
sẽ nhƣ thế nào? Nếu chủ đầu tƣ không hợp tác với bên nhận bảo đảm hay khi
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai giữa bên mua/bên thế
chấp và chủ đầu tƣ bị hủy bỏ thì việc xử lý TSTC nhƣ thế nào là những câu
hỏi không có lời giải.
Một vấn đề quan trọng khác là Thông tƣ số 01 yêu cầu chủ đầu tƣ phải
đăng ký rút bớt phạm vi TSTC với chủ nợ của mình trƣớc khi bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai cho bên mua. Điều này là để tránh trƣờng hợp một tài
sản bị thế chấp hai lần bởi hai bên thế chấp khác nhau là chủ đầu tƣ (đối với
toàn bộ dự án nhà ở) và bên mua (đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai).
Tuy nhiên, Thông tƣ số 01 đã không giải quyết những vấn đề sau:


75

82. Thứ nhất, Những dự án nhà ở hiện tại đang đƣợc thế chấp bởi hai bên thế
chấp nói trên sẽ đƣợc xử lý ra sao?
Thứ hai, Nếu ngân hàng nơi nhận thế chấp tài sản là dự án nhà ở từ chủ
đầu tƣ không đồng ý cho rút bớt nhà ở hình thành trong tƣơng lai (để cho
phép bên mua thế chấp cho chủ nợ khác) thì hậu quả ra làm sao? Bên mua nhà
ở hình thành trong tƣơng lai có đƣợc thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng
lai của mình hay không? Nếu không thì ai chịu hậu quả thiệt hại này?
Tóm lại, Thông tƣ số 01 thiết lập thêm một quy trình thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai với những điều kiện ngặt nghèo hơn so với Thông tƣ số
08. Tuy nhiên, dƣờng nhƣ Thông tƣ số 01 không mang lại giá trị thiết thực có
thể thấy nào cho các bên liên quan.
2.2.4.3. Sự chồng chéo trong thế chấp

Quy định về thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Dự
thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ góp phần quan trọng trong việc huy động vốn
trong phát triển nhà ở.Tuy nhiên, với quy định cả 2 đối tƣợng là chủ đầu tƣ và
ngƣời mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể
dẫn đến tình trạng cả 2 đối tƣợng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây
dựng, dù đã có quy định, trƣớc khi bán chủ đầu tƣ phải giải chấp. Bởi vì,
ngƣời mua khó có thể biết đƣợc chủ đầu tƣ đã giải chấp đối với nhà ở bán cho
mình hay chƣa, nhất là khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không
bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai đƣợc mua bán là chƣa đƣợc thế chấp.
Quy định trƣớc khi bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, chủ đầu tƣ phải
ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thƣơng mại tại Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 giúp khắc phục đƣợc tình trạng sử dụng không đúng mục
đích tiền ứng trƣớc của bên mua, góp phần bảo vệ khách hàng, tăng cƣờng
kiểm soát, bảo đảm chủ đầu tƣ sử dụng tiền của khách hàng đúng mục đích,


76

83. phù hợp với tiến độ dự án. Dù vậy, quy định này sẽ khó khả thi trong thực tế,
vì ngân hàng sẽ chịu nhiều rủi ro nếu dự án không thực hiện đƣợc, do vậy,
ngân hàng sẽ không nhận bảo lãnh cho các dự án. Mặt khác, quy định khi dự
án không thực hiện đƣợc, thì ngân hàng tiếp tục tổ chức việc đầu tƣ xây dựng
để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng là khó thực hiện.
2.2.4.4. Rủi ro cho ngân hàng
Thông tƣ liên tịch số 01 giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Tƣ
Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, hƣớng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai theo quy định tại Nghị định số 71 có hiệu lực từ 16/6/2014. Theo
đó, loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc thế chấp là căn hộ chung cƣ đƣợc
xây dựng trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự và
nhàởliền kề đƣợc xây dựng trong dự án đầu tƣxây dựng nhà ở.
Để có thể thế chấp vay vốn, nhà ở phải đủ các điều kiện nhƣ có thiết kế kỹ
thuật, xây dựng xong phần móng, hoàn thành thủ tục mua bán, ký kết với
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà ở đã đƣợc bàn giao cho
ngƣời mua, nhƣng chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận theo quy định của pháp luật…
Việc quy định cho tổ chức, cá nhân đƣợc sử dụng nhà ở hình thành trong
tƣơng lai để thế chấp vay vốn của ngân hàng sẽ giúp cải thiện đƣợc đầu ra của
hệ thống ngân hàng, cũng nhƣ tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ khó khăn về
vốn đƣợc tiếp cận vốn để triển khai dự án. Về phía khách hàng, sẽ có thêm cơ
hội để vay vốn. Việc này sẽ kích thích thanh khoản của thị trƣờng bất động
sản. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tƣ và các cá nhân vay quá nhiều từ ngân
hàng cho một dự án sẽ đem tới rủi ro rất cao cho ngân hàng. Khi các chủ đầu
tƣ không có thực lực tài chính tốt gặp phải những biến động tài chính nhất
định trong quá trình phát triển dự án, sẽ càng gây khó khăn cho hệ thống ngân
hàng và nền kinh tế trong tƣơng lai.


77

84. CHƢƠNG 3

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM


3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam
Hoạt động mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai nói riêng luôn ảnh hƣởng đến đời sống xã hội. Vì thế, vai trò quản
lý của Nhà nƣớc đối với lĩnh vực này là rất quan trọng. Để thực hiện tốt vai
trò quản lý của Nhà nƣớc, điều hòa các mối quan hệ xã hội và bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của những ngƣời tham gia mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành
trong tƣơng lai thì việc hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở
thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai là vô cùng quan trọng. Sự cần thiết
phải thay đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề này đƣợc thể
hiện ở các khía cạnh sau đây:
Thứ nhất: Xuất phát từ đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai là đối
tƣợng chủ yếu trong các giao dịch về nhà ở trên thị trƣờng bất động sản trong
giai đoạn hiện nay. Các giao dịch này một phần phục vụ cho hoạt động thƣơng
mại của cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà ở và một phần phục vụ nhu cầu về chỗ
ở rất lớn của ngƣời dân. Vì vậy, khi ngƣời tham gia mua bán một tài sản có giá
trị lớn nhƣ vậy cần phải đƣợc bảo vệ bởi hệ thống pháp luật chặt chẽ, hoàn
thiện. Điều này sẽ giảm thiểu rủi ro cho cá nhân, tổchức tham gia giao dịch.
Thứ hai: Trong quan hệ giao dịch nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhà ở
là tài sản chƣa đƣợc hình thành nên khả năng tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp
lý, dễ dẫn đến những tranh chấp. Khi tranh chấp xảy ra, khả năng gây thiệt hại
cho các bên, thiệt hại cho nhà nƣớc và ảnh hƣởng đến đời sống xã hội là rất
lớn. Vì vậy, Nhà nƣớc cần hoàn chỉnh hệ thống pháp luật để phòng ngừa
những rủi ro, hạn chế những thiệt hại có thể xảy ra liên quan đến vấn đề này.

78

85. Thứ ba: Pháp luật hiện nay còn nhiều bất cập, chồng chéo và chƣa phải là
cơ sở vững chắc để bảo vệ cho quyền và lợi ích của mỗi bên khi tham gia các
giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Bên cạnh đó, quy định của
pháp luật hiện nay có nhiều nội dung rất khó hiểu khiến nhiều ngƣời, nhiều
doanh nghiệp muốn áp dụng đúng pháp luật còn không biết phải áp dụng thế
nào. Vì thế, lỗi vô ý và chủ ý vi phạm pháp luật nhiều khi không thể phân
biệt đƣợc và nó có thể bị lạm dụng.
Thứ tư: Nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn trƣớc áp lực gia tăng dân số, kinh tế,
dịch vụ phát triển nên dễ dẫn đến tình trạng các nhà đầu cơ thực hiện hành vi trái
pháp luật nhằmthu lợi bất chính. Thực tế cho thấy, thị trƣờng nhà ở hiện nay đang
có dấu hiệu phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỉ lệ lớn, tình trạng
đầu cơ nhà, đất, kích cầu ảo để nâng giá nhà làm cho thị trƣờng diễn biến bất
thƣờng, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra khiến thị trƣờng trở nên thiếu kiểm
soát,do đó cần có pháp luật để quản lý vàđiều tiết thị trƣờng nhà ở thƣơng mại.
Thứ năm: Pháp luật là một trong những công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà
nƣớc. Do các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai mang lại lợi nhuận
rất cao nên xảy ra rất nhiều tình trạng vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính,
trốn thuế, gây ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc. Vì vậy cần phải có một hệ thống
pháp luật hoàn chỉnh nhằm đem lại lợi ích cho các bên tham gia giao dịch về nhà
ở hình thành trong tƣơng lai và bảo vệ đƣợc lợi ích của Nhà nƣớc
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai tại Việt Nam
Thứ nhất: Cần quy định lại chế định về tài sản tƣơng lai thành một hệ
thống các quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch
đảm bảo nhƣ việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký
giao dịch đảm bảo và xử lý tài sản thế chấp. Theo đó cần bổ sung các quy
định tƣơng ứng tại Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng nhằm đảm


79

86. bảo quyền lợi chính đáng của các bên. Việc xây dựng chế định tài sản tƣơng
lai một cách rõ ràng, mạch lạc, phù hợp với tƣ duy pháp lý hiện đại là cần
thiết, góp phần giải quyết các vƣớng mắc pháp lý phát sinh trong việc đàm
phán, thƣơng thảo và thực hiện các hợp đồng liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai.
Thứ hai: Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam
Việc hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt
Nam theo hƣớng hệ thống hóa và đồng bộ hóa các khái niệm, các quy định về
tài sản tƣơng lai, thế chấp tài sản tƣơng lai trong pháp luật dân sự nói riêng và
hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung. Chỉ có hoàn thiện theo hƣớng vĩ mô,
cải cách triệt để pháp luật dân sự, tƣ tƣởng lập pháp đối với dân luật hiện
hành mới góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội liên quan tới các giao
dịch dân sự hiện nay.
Theo đó tƣ tƣởng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
tại Việt Nam đƣợc thể hiện theo hai hƣớng chinh:
Một là: Góp ý hoàn thiện, thúc đẩy sớm sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự
Việt Nam nhằm tạo hành lang pháp lý cực kỳ quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội, môi trƣờng pháp lý thuận lợi cho các giao dịch dân sự;
Hai là: Cần bàn luận một số nội dung có liên quan tới Luật Đất đai góp
phần làm rõ bối cảnh phát sinh đối với tài sản tƣơng lai gắn liền với đất (công
trình xây dựng, nhà ở…);
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai tại Việt Nam
3.3.1. Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai.
Để hoàn thiện đƣợc chế định pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
trƣớc hết phải hoàn thiện đƣợc chế định về tài sản tƣơng lai. Chế định về tài


80

87. sản hình thành trong tƣơng lai phải đƣợc quy định thành một hệ thống các
quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm nhƣ
việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch
bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp. Các quy định này cần bổ sung trong Bộ
luật Dân sự sửa đổi, bổ sung. Điều này tạo tiền đề để có đƣợc một khung pháp
lý rành mạch cho chế định về tài sản hình thành trong tƣơng lai. Chế định tài
sản hình thành trong tƣơng lai sẽ có hiệu lực thi hành và tránh đƣợc sự chồng
chéo.Chế định này phải bao hàm đƣợc các nội dung chủ yếu nhƣ sau:
Một là: Tài sản tƣơng lai là tài sản chƣa đƣợc hình thành đầy đủ trong
hiện tại nhƣng trong tƣơng lai, quyền sở hữu sẽ thuộc bên mua tài sản tƣơng
lai. Nếu tinh cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ
thể, không nên áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả
tạo. Vì vậy, không bao hàm các tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã
chuyển dịch quyền sở hữu theo các hợp đồng có công chứng, chứng thực
nhƣng chƣa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.
Hai là: Giao dịch bảo đảm về tài sản tƣơng lai là loại giao dịch có điều kiện.
Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên mua đƣợc xác lập đối với toàn bộ tài sản
mua ngaysau khi "đủ điều kiện"thì giao dịch mới có hiệu lựcpháp luật.
Ba là: Chế định phải phân biệt ra nhiều trƣờng hợp khác nhau: Với trƣờng
hợp bên mua tài sản đã nộp đủ tiền mua tài sản theo điều khoản thanh toán
của hợp đồng, tài sản đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản đã đƣợc
thanh lý, nhà ở, tài sản tƣơng lai đã bàn giao nhƣng chƣa có giấy chứng nhận
sở hữu. Trong trƣờng hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên
mua đối với tài sản mua. Còn trƣờng hợp bên mua mới nộp một phần tiền và
tài sản đang trong quá trình hình thành. Quyền sở hữu của bên mua đƣợc xác
lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ và độ hình thành tài sản trong
tƣơng lai và tiến độ thanh toán tiền mua.


81

88. Bốn là: Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu có) đối với hợp
đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai: Việc đăng ký
giao dịch bảo đảm đối với tài sản tƣơng lai không nhất thiết phải có giấy
chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các giấy tờ làm căn cứ cho
việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tƣơng lai.
Năm là: Đối với hợp đồng thế chấp tài sản tƣơng lai. Mục đich vay v ốn
phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, tức là tài
sản hình thành từ vốn vay. Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác
lập quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản.
Sau khi hoàn thiện đƣợc chế định tài sản hinh thành trong tƣơng lai trong
Bộ luật Dân sự cũng đƣợc coi là cơ sở để hoàn thiện các quy phạm pháp luật
về các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai trong Luật
Kinh doanh bất động sản. Cụ thể giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho các
giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:
Thứ nhất: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai
Để hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai, trƣớc tiên, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nƣớc cần sửa đổi chính
sách, pháp luật nhƣ sau:
Một là: Cần bỏ quy định về phân chia nhà ở thông qua hợp đồng góp vốn
và ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nên bỏ quy định quyền thỏa thuận phân chia nhà ở và ký hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tối đa là 20% số lƣợng nhà ở thƣơng mại của dự
án: Nhƣ đã phân tích tại Chƣơng 2, chủ đầu tƣ đƣợc quyền huy động vốn dƣới
hình thức góp vốn đầu tƣ sau đó phân chia sản phẩm là nhà ở cho ngƣời góp vốn
với số lƣợng tối đa là 20% tổng số lƣợng nhà ở thƣơng mại của dự án và ngƣời
đƣợc phân chia sản phẩm nhà ở sau đó đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình


82

89. thành trong tƣơng lai với chủ đầu tƣ. Rõ ràng quy định về số lƣợng 20% là không
có cơ sở khoa học, quy định này là không cần thiết bởi trên thực tế doanh nghiệp
áp dụng rất hạn chế. Không những thế, quy định này là nguyên nhân gây ra tình
trạng lách luật, trốn thuế, tạo tiền đề cho doanh nghiệp "yếu vốn" nhƣng vẫn đƣợc
thựchiện dự án xâydựng nhàở thƣơng mại.
Hợp đồng góp vốn phân chia căn hộ không chỉ gây thiệt hại cho phía ngƣời
mua khi tranh chấp xảy ra mà còn ảnh hƣởng đến uy tín của thị trƣờng bất động
sản. Cụ thể ngƣời góp vốn luôn là ngƣời bị động trong hợp đồng giao dịch, khi
chủ đầu tƣ tăng giá, cá nhân góp vốn phải chịu bù, dự án chậm, cá nhân góp vốn
đành lòng phải chờ trong khi lãi vay ngân hàng để đƣợc nguồn vốn đầu tƣ vẫn
phải trả., cá nhân góp vốn luôn phải góp vốn đũng theo thời hạn cam kết trong
hợp đồng trong khi dự án thi công ra sao thì không đƣợc biết rõ.
Hai là: Cần bỏ quy định về thủ tục thông báo cho Sở Xây dựng về việc ký
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai giữa chủ đầu tƣ với
các khách hàng là giao dịch dân sự thuần tùy. Việc mua bán do hai bên thỏa
thuận trên cơ sở pháp luật. Vì thế, yêu cầu doanh nghiệp phải thông báo cho
cơ quan nhà nƣớc về việc ký hợp đồng là không cần thiết, tăng thêm thủ tục
hành chính cho các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, quy định này chƣa chắc đã
giúp vai trò quản lý nhà nƣớc đƣợc tốt hơn, thị trƣờng mua bán nhà ở đƣợc
minh bạch hơn. Cách tốt hơn hết là để các doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm
về việc huy động vốn, việc bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai và Nhà nƣớc
chỉ cần ban hành các điều kiện mua bán để các doanh nghiệp này phải tuân
thủ. Vì vậy, Nhà nƣớc ta không nên tiếp tục duy trì quy định này.
Ba là: Quy định về thời điểm được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
Cần thống nhất về thời điểm các chủ đầu tƣ đƣợc quyền bán nhà ở dƣới
hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Tránh tình

83

90. trạng mỗi nhóm văn bản luật quy định một kiểu dẫn đến tình trạng áp dụng
không thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động quản lý nhà nƣớc và hậu quả
xấu cho xã hội.
Bốn là: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
- Trƣờng hợp bên mua là cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh
doanh bất động sản: Khi các cá nhân, tổ chức này đã mua nhà ở dƣới hình
thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai mà muốn chuyển
nhƣợng thì phải thực hiện dƣới hình thức "văn bản chuyển nhƣợng hợp đồng
mua bán nhà ở". Để thể hiện đƣợc hết mục đích, ý nghĩa của giao dịch này và
đúng mục đích của giao dịch theo tác giả, Nhà nƣớc nên quy định một hình
thức khác thay thế cho văn bản chuyển nhƣợng hợp đồng.
- Trƣờng hợp bên mua là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản:
Nhà nƣớc cần sớm quy định điều chỉnh vấn đề này dƣới hình thức văn bản quy
phạm pháp luật. Tránh tình trạng "vá luật" bằng một số công văn nhƣ hiện nay.
Quy định vấn đề này sẽ mở ra rất nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp là chủ đầu tƣ
thứphát chuyên kinh doanh nhàở dƣới hình thức "mua đi, bán lại".
Năm là: Cơ chế giám sát việc thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai qua sàn giao dịch bất động sản
Nhà nƣớc cần tăng cƣờng cơ chế giám sát việc mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai qua sàn giao dịch bất động sản để tránh tình trạng thực hiện
mua bán qua sàn giao dịch bất động sản chỉ mang tính thủ tục, chỉ là sự hợp
thức hóa cho các giao dịch mua bán ngầm đã đƣợc các doanh nghiệp thực
hiện trƣớc khi công khai thông tin qua sàn giao dịch bất động sản và phƣơng
tiện thông tin đại chúng.
Sáu là: Cơ chế xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai


84

91. Cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc hơn, mạnh hơn đối với các hành vi
sai phạm trong quá trình kinh doanh bất động sản nói chung và mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai nói riêng, đặc biệt là đối với những sai phạm nhƣ:
không tuân thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán khi chƣa đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật; ghi không đúng giá mua bán trong hợp
đồng; có hành vi lách luật, trốn thuế… Thêm nữa, với những hành vi sai
phạm nhiều lần thì luật cần mạnh tay hơn nữa, nghiêm khắc hơn nữa để các
nhà đầu tƣ phải có trách nhiệm tƣơng ứng đối với việc vi phạm pháp luật.
Thứ hai: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật về bảo lãnh trong bán
và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Quy định bảo lãnh theo Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
có hiệu lực nhƣng vẫn còn nhiều vƣớng mắc và bất cập mặc dù ngân hàng nhà
nƣớc đã ban hành thông tƣ hƣớng dẫn. Nhiều quy định liên quan đến vấn đề
bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn có nhiều mâu
thuẫn cần điều chỉnh. Về giới hạn cấp tín dụng cần sửa đổi Luật các tổ chức
tín dụng năm 2010, nới trần giới hạn cấp tín dụng để tạo điều kiện thực hiện
quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 quy định bảo lãnh ngân hàng là
hình thức cấp tín dụng, tại Điều 128 về giới hạn cấp tín dụng đã quy định: “
Tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không vƣợt quá 15%
vốn tự có của ngân hàng thƣơng mại…, tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối với
một khách hàng và ngƣời có liên quan không đƣợc vƣợt quá 25% vốn tự có
của ngân hàng thƣơng mai…”.
Về cơ chế bảo lãnh phù hợp với đặc thù của thị trƣờng bất động sản cần
có các giải pháp nhƣ sau:
Một là: Ngân hàng Nhà nƣớc cần có văn bản chỉ đạo các ngân hàng
thƣơng mại xây dựng “quy định nội bộ của tổ chức tín dụng” theo hƣớng


85

92. ngân hàng ƣu tiên thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tƣ dự án bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, không cần phải ký quỹ, hoặc không cần
phải có tài sản bảo đảm, trong trƣờng hợp tất cả các chủ thể liên quan đến dự
án đó ( Chủ đầu tƣ, nhà thầu xây dựng, nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang
thiết bị nội, ngoại thất, đơn vị tƣ vấn, ngƣời tiêu dùng), đều mở tài khoản hoạt
động tại cùng ngân hàng. Sở dĩ cần phải có quy định này bởi hiện nay, phần
lớn ngân hàng thƣơng mại khi thực hiện bảo lãnh dự án đều yêu cầu bên đƣợc
bảo lãnh ( chủ đầu tƣ dự án) phải ký quỹ bằng tiền mặt bằng với giá trị bảo
lãnh hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tƣơng đƣơng 1,3- 1,4 lần giá trị
đƣợc bảo lãnh. Nếu thực hiện quy định này thì không khả thi vì các dự án bất
động sản hầu hết đều có giá trị rất lớn, nguồn vốn tự có của một ngân hàng
thƣơng mại không nhiều, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản.
Hai là: Chính phủ, Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nƣớc cho phép các ngân
hàng thƣơng mại không áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cho các
trƣờng hợp chủ đầu tƣ dự án bất động sản có uy tín thƣơng hiệu, có năng lực
đang triển khai thực hiện dự án đúng tiến độ, và tại thời điểm đề nghị cấp bảo
lãnh bên đƣợc bảo lãnh không vi phạm quan hệ cấp tín dụng, thanh toán tại tổ
chức tín dụng.
Ba là: Do đặc thù của thị trƣờng bất động sản, hầu hết chủ đầu tƣ đều bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo từng đợt, thanh toán cũng theo tiến độ
thực hiện dự án, nên ngân hàng Nhà nƣớc cần chỉ đạo các ngân hàng thƣơng
mại có phƣơng thức vận dụng thích hợp khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng,
không để việc bảo lãnh ngân hàng trở thành gánh nặng cho chủ đầu tƣ, hoặc
làm phát sinh thêm chi phí mà có thể ngƣời tiêu dùng là ngƣời phải gánh chịu
khi mua nhà
Bốn là: Chính phủ cần cho thí điểm các công ty bảo hiểm có năng lực
đƣợc tham gia thực hiện bảo hiểm rủi ro trong giao kết hơp đồng mua bán


86

93. hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Ngƣời mua nhà có thể giảm
thiểu đƣợc rui ro nếu có doanh nghiệp bảo hiểm tham gia bảo lãnh, tuy nhiên
cơ chế chính sách chƣa rộng mở cho loại hình này. Việc cho phép công ty bảo
hiểm tham gia sẽ làm tăng thêm nguồn lực để bảo vệ ngƣời tiêu dùng, đồng
thời với phƣơng thức hoạt động bảo hiểm là không cần tài sản đảm bảo chỉ
cần thu phí bảo hiểm thì sẽ không là gánh nặng cho doanh nghiệp và ngƣời
tiêu dùng.
Thứ ba: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai
Muốn tháo gỡ đƣợc những vƣớng mắc khi nhận thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai và khơi thông vốn trong thị trƣờng bất động sản thông qua
hoạt động cho vay và thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc các dự
án, thì việc sửa đổi, bổ sung hoặc thậm chí ban hành riêng khung pháp lý về
trình tự, thủ tục, đăng ký thế chấp cũng nhƣ giám sát, xử lý tài sản thế chấp là
nhà ở hình thành trong tƣơng lai một cách đồng bộ, hoàn chỉnh đế các bên
tham gia giao dịch là hết sức cấp bách hiện nay.
Theo ý kiến của tác giả, cần quy định rõ hai loại thủ tục thế chấp và thủ
tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tƣơng lai. Cụ thể:
Một là, đối với thủ tục thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tƣơng lai.
Pháp luật cần quy định cụ thế loại nhà ở dự án hình thành trong tƣơng lai là
loại nào (nhà chung cƣ, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ) và điều kiện để đƣợc thế
chấp nhà ở dự án hình thành trong tƣơng lai. Cụ thể, đối với chủ đầu tƣ dự án
phát triển nhà ở đƣợc quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín
dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án đƣợc phê duyệt, đã xây dựng xong
phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyêt định giao đất




87

94. hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chƣa đƣợc thế
chấp tại tổ chức tín dụng.
Đối với cá nhân, tố chức mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nếu muốn
thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ớ ký kết với chủ đầu tƣ, có văn bản
chuyển nhƣợng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán
nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ
đầu tƣ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà
ở (trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chƣa đƣợc thế
chấp tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào, không có khiếu kiện, tranh chấp...
Đồng thời, nhằm bảo đảm quyền ƣu tiên xử lý tài sản cho ngân hàng, pháp
luật cần quy định các giao dịch thế chấp này phải đƣợc công chứng. Trong hồ
sơ công chứng cần phải có văn bản cam kết của chu đâu tƣ về việc chƣa thế
chấp nhà ở dự án hình thành trong tƣơng lai cho bất cứ tố chức nào khác và
văn bản ủy quyền cúa chủ đầu tƣ cho ngân hàng đƣợc tiếp nhận giấy chủ
quyền của tài sản bảo đảm sau khi tài sản hình thành.
Hai là, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là nhà ở
dự án hình thành trong tƣơng lai cần phải quy định rõ chi tiết về thẩm quyền,
hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp và đối tƣợng áp dụng cụ thể với mục đích cao
nhất là tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng và khách hàng vay vốn đăng ký
giao dịch bảo đảm đƣợc thông suốt.
Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định các giải pháp để bảo vệ quyền lợi
của bên cho vay và nhận thế chấp là các tố chức tín dụng. Cụ thể, cần quy
định chủ đầu tƣ và ngƣời mua nhà của một dự án chỉ đƣợc thế chấp nhà ở
hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án dó cho một ngân hàng nhằm tạo thuận
lợi cho việc kiểm soát thế chấp và đăng ký thế chấp, tránh trƣờng hợp một dự
án hoặc một nhà ở đồng thời thế chấp nhiều lần, tại nhiều tổ chức tín dụng.




88

95. Cùng với đó, chủ đầu tƣ phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng trong việc
cho vay, quản lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Trong đó, quy định việc xóa đăng ký thế chấp các loại nhà ở hình thành
trong tƣơng lai theo dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tƣ đồng thời với việc
ngƣời mua nhà (bên thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai) đăng ký thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai mua của chủ đầu tƣ.
3.3.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật.
Thứ nhất:Nâng cao năng lực cho cán bộ chuyên trách
Để các văn bản pháp luật pháp luật mang tính khả thi cao, không bị mâu
thuẫn với các văn bản pháp luật điều chỉnh cùng lĩnh vực và không bị thiếu
các nội dung cần thiết khi văn bản pháp luật đƣợc ban hành, giải pháp trƣớc
tiên là cần nâng cao chất lƣợng của đội ngũ soạn thảo văn bản pháp luật. Theo
quy trình soạn thảo và ban hành văn bản pháp luật, đặc biệt là văn bản luật và
nghị định, để ban hành một văn bản pháp luật sẽ phải trải qua một quy trình
khá chặt chẽ. Trong một quy trình khép kín đó, các cơ quan tham gia soạn
thảo, thẩm định, thẩm tra… thực hiện công việc tƣơng đối độc lập để có thể
đƣa ra ý kiến một cách khách quan nhất. Tuy nhiên, qua thực tiễn của việc
ban hành văn bản pháp luật ở Việt Nam trong đó có pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, các văn bản đƣợc ban hành rất hay gặp phải tình trạng
chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu nội dung… Điều này thƣờng xuất phát từ
nguyên nhân chủ quan của cơ quan ban hành pháp luật, trong đó yếu tố năng
lực của nhà soạn thảo còn hạn chế là tƣơng đối rõ. Để hạn chế vấn đề này, tác
giả cho rằng, biện pháp mang tính chiến lƣợc cần làm là đào tạo nâng cao chất
lƣợng đội ngũ tham gia công tác xây dựng pháp luật. Việc đào tạo cần đƣợc thực
hiện thƣờng xuyên, trong nƣớc cũng nhƣ kết hợp học hỏi một cách có chọn lọc
các nƣớc có nền lập pháp phát triển và có tính chất tƣơng đồng với Việt Nam.
Bên cạnh việc nâng cao năng lực cho cán bộ xây dựng pháp luật,việc đào
tạo để nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ tổ chức thực hiện và giám

89

96. sát việc thực hiện pháp luật là rất cần thiết. Đội ngũ đƣợc giao nhiệm vụ giám
sát thực hiện pháp luật có chuyên môn tốt sẽ nhìn nhận tốt hơn, bao quát hơn
về phạm vi giám sát.
Thứ hai:Tăng cường công tác phổ biến và hỗ trợ pháp luật

Đối với công tác phổ biến pháp luật, trong thời gian gần đây các chƣơng
trình tập huấn, diễn đàn phổ biến và tuyên truyền pháp luật đƣợc thực hiện
ởmức độ nhiều hơn trƣớc đây. Mỗi văn bản pháp luật, đặc biệt là các văn bản
pháp luật ảnh hƣởng ở mức độ lớn hơn đối với đời sống xã hội thƣờng đƣợc
cơ quan nhà nƣớc, các tổ chức đoàn thểthƣờng tổ chức tuyên truyền đến các
đối tƣợng cụ thể. Đối với lĩnh vực nhà ở, các cơ quan chuyên môn thuộc Bộ
Xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phòng thƣơng mại và công
nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đã tổ chức đƣợc một số cuộc hội thảo, hội
nghị về phổ biến phổ biến Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản
2014, Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN. Tuy nhiên, để công tác phổ biến pháp
hiệu quả hơn nữa, một vấn đề đặt ra cần các cơ quan chức năng cần xem xét
lại về vấn đề liên quan đến công tác phổ biến pháp luật đã thực hiện nhƣ:
- Chất lƣợng của hoạt động phổ biến pháp luật;

- Tính chuyên nghiệp trong công tác phổ biến pháp luật;
- Năng lực của ngƣời tham gia phổ biến pháp luật;
- Mục đích và phạm vi của các chƣơng trình phổ biến pháp luật.

Nhiều cuộc hội thảo, diễn đàn đƣợc tổ chức mang nặng tính hình thức,
mang tính phong trào nhiều hơn tính hiệu quả đã gây lãng phí thời gian, chi
phí và công sức…
Đối với công tác hỗ trợ pháp luật, trong thời gian vài năm trở lại đây,
nhiều tổ chức hỗ trợ pháp luật đƣợc thành lập, thậm chí một số cơ quan, tổ
chức đã thành lập cả mạng lƣới hỗ trợ pháp lý… Tuy nhiên, qua thực tiễn
hoạt động, tác giả cho rằng tính hiệu quả thực sự còn là vấn đề cần xem xét.
Không có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ hỗ trợ pháp lý miễn phí khi

90

97. cần tƣ vấn cho vụ việc liên quan đến mình. Đối với lĩnh vực về nhà ở, việc
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là lĩnh vực riêng, là vấn đề không
dễ tƣ vấn nên việc nâng cao chất lƣợng của đội ngũ tƣ vẫn, hỗ trợ pháp luật là
rất cần thiết, đáp ứng đƣợc nhiều hơn đối với nhu cầu của xã hội.
Thứ ba:Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát của cơ quan nhà nước.
Cần tăng cƣờng công tác thanh tra, giám sát các hoạt động đầu tƣ, kinh
doanh nhà ở thƣơng mại trên thị trƣờng, thanh tra hoạt động giao dịch mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Hoạt động thanh tra, giám sát phải đƣợc
tiến hành liên tục, thƣờng xuyên, kết hợp với thanh tra đột xuất đối với các
chủ đầu tƣ dự án nhà ở thƣơng mại. Việc thanh tra phải đƣợc thực hiện ở
nhiều giai đoạn thực hiện của dự án, trong đó quan trọng nhất là khâu thực
hiện giao dịch bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai qua sàn giao dịch bất
động sản. Sử dụng nhiều phƣơng tiện và công cụ khác nhau để công khai hóa
các hành vi sai phạm trong hoạt động mua bán. Đồng thời, cần phải xử lý
nghiêm minh, triệt để và kịp thời đối với các vi phạm đã đƣợc phát hiện qua
quá trình thanh tra. Các kết quả xử lý các sai phạm cũng cần đƣợc công khai
trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, tại trụ sở các cơ quan ban ngành để
nâng cao hiệu quả của hoạt động này trong thực tế.

Trong quá trình thanh tra, cần đặt mục tiêu lớn là chấn chỉnh các hành vi
vi phạm pháp luật, đề xuất điều chỉnh pháp luật cho phù hợp với thực tiễn của
các quan hệ xã hội.














91

98. KẾT LUẬN



Nghiên cứu chế định pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là
nhằm hệ thống hóa văn bản pháp luật và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của các
văn bản pháp luật hiện hành về vấn đề này. Qua đó, đề xuất, kiến nghị việc
ban hành, áp dụng và xử lý các hành vi phạm pháp luật trong đầu tƣ, mua bán,
thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Nhìn một cách tổng thể, pháp luật
về giao dịch bất động sản nói riêng và pháp luật về nhà ở nói chung đang
đƣợc Nhà nƣớc quan tâm. Các quy định này đã góp phần đảm bảo cho những
giao dịch dân sự về nhà ở theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn,
an toàn hơn và bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên
quan. Nhƣ đã phân tích ở phần nội dung, thực tế chế định pháp luật về nhà ở
hình thành trong tƣơng lai hiện nay đang tồn tại nhiều điểm bất cập, gây ra
nhiêu kho khăn , vƣơng măc trong qua trinh thƣc hiên va còn nhi ều điểm
không tƣơng đông trong hê thông phap luật. Những quy định bất cập là
nguyên nhân chủ yếu lam giam hiêu lƣc va tinh thực thi cua các quy ph ạm
pháp luật và tác động không tốt đên hoạt động kinh doanh nhà ở thƣơng mại
của doanh nghiệp, của các cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch và của hoạt
động quản lý nhà nƣớc trong cùng lĩnh vực. Bên cạnh đó, tính thiếu thống
nhất, thiếu đồng bộ của chế định pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
đa anh hƣơng xâu đên thi trƣơng b ất động sản. Nhiều quy định khó thực hiện
của pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh nhà ở muốn thực hiện đúng luật
cũng không biết phải thực hiện ra sao. Chính bản thân cơ quan nhà nƣớc cũng
lúng túng trong việc giải thích để doanh nghiệp có thể thực hiện một cách
nhất quán. Vấn đề này đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung một số văn
bản pháp luật điều chỉnh quan hệ này, giải quyết triệt để các mâu thuẫn, sƣ
không đồng bộ của phap luật vê vân đê nay, nhăm thuc đây sƣ phat triên lanh


92

99. mạnh cua thi trƣơng b ất động sản, đap ƣng yêu câu vê quan ly nhà nƣ ớc về
nhà ở trong xu thê phát triển hiện nay. Việc sửa đổi, bổ sung và ban hành mới
văn bản pháp luật để thông nhât chế định phap luật vê nhà ở hình thành trong
tƣơng lai cần phai bao đam đơn gian vê th ủ tục, nhanh chong vê thơi gian, dê
hiểu, dê thực hiện, không gây ra cac mâu thu ẫn, các khó khăn, phiền hà cho
doanh nghiệp, ngƣời tham gia giao dịch và cac cơ quan chƣc năng trong qua
trình thực thi theo đung chu trƣơng cua Đang va Nhà nƣớc về cải cách thủ tục
hành chính.








































93

100. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
TIếng Vệt
1. Bộ Tƣ pháp, Bộ tài nguyên môi trƣờng (2011), Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
2. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP, Hà Nội.
3. Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao
dịch bảo đảm, Hà Nội.
4. Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
5. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
6. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
7. Ngô Huy Cƣơng (2008), "Tự do ý chi và s ự tiếp nhận tự do ý chi trong
pháp luật Việt Nam hiện nay", Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr. 17-18
8. Ngô Huy Cƣơng(2010), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài
sản của Bộ luật Dân sự 2005và định hƣớng cải cách”,www.nclp.org.vn
9. Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt
Nam, Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh
10. Hiệp hội bất động sản (2015), Công văn số 41/CV-HoREA ngày
29/06/2015 về việc góp ý về thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tp Hồ Chí Minh.



94

101. 11. Nguyễn Tiến Mạnh (2008), “Tài sản hình thành trong tương lai”,
http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com, 23/05/2008, Hà Nội
12. Nguyên Minh, “Băn khoăn bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương
lai.”,http://dautubds.baodautu.vn/, Thƣ Hai, 3/8/2015 13:00.
13. Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Bộ tƣ pháp, Bộ tài nguyên&Môi
trƣờng (2014), Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-
BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển
tiếp, quyền và nghĩa vụ ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà trong việc
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Hà Nội.
14. Ngân hàng nhà nƣớc (2015),Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về
bảo lãnh ngân hàng,Hà Nội.
15. Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân sự Pháp, Nxb Tƣ pháp,
Hà Nội.
16. Doãn Hồng Nhung ( chủ biên) (2013), Pháp luật về hạn chế rủi ro cho
người tiêu dùng trong hợp đồng theo mẫu, Hà Nội.
17. Doãn Hồng Nhung(2009), “Về bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua ở
Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật – Viện khoa học xã hội Việt
Nam – Viện Nhà nước và Pháp luật. Số 7/2009, trang 29-35.
18. Hồng Quân (2015), “ Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản trước giờ
G: Xây nhà xong rồi bán?”, http://bizlive.vn/, 30/06/2015 14:59.
19. Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
20. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
21. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
22. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội.
23. Quốc hội (2014), Luật doanh nghiệp, Hà Nội.
24. Quốc hội (2005), Luật thương mại, Hà Nội.




95

102. 25. Đỗ Hồng Thái (2012), "Tài sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng
đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, 114(2), tr. 5-10
26. Lê Minh Toàn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2),
Nxb Chinh trị quốc gia, Hà Nội.
27. Lê Minh Toàn (2014), “ Khởi kiện doanh nghiệp bất động sản vì đâu khó
khăn”. http://www.baomoi.com/, 25/11/2014. 14:55
28. Thùy Trang, “Nhà ở cho thuê mở hướng ra cho thị trường bất động sản”,
http://batdongsan.nhadatso.com/, 10/10/2013 14:04.
29. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam,
Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
Tiếng Anh

30. Asia Development Bank, World Bank (2011), Civil Code of Kingdom of
Campbodia, PnomPenh, Cambodia
31. Cornell Law School,http://www.law.cornell.edu/ucc/1/article1.htm#s1-201.
32. East - West Management Inst., Asia Development Bank (1993), Land
law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh,
Cambodia.
Tiếng Pháp

33. Brigitte Lefebvre, Le contrat d’adhésion, dans La Revue du Notariat,
Montréal vol 105, septembre 2003
34. Code civil francais,http://www.legifrace.gouv.fr/affichCode.do

35. Luc Audet, Le contrat d’adhésion, Caractéristiques et Cons quences
Juridiques, Audet@DroitDéPME.com










96