Quản lý tòa nhà: Bài giảng Quan ly ME.ppt

Quản lý tòa nhà

1. www.themegallery.com
QUẢN LÝ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
T
R
U
N
G
T
Â
M

Đ
À
O
T
Ạ
O

B
Ồ
I

D
Ư
Ỡ
N
G

N
G
H
I
Ệ
P
V
Ụ

2. Quản lý kỹ thuật tòa nhà?
Quản lý kỹ thuật tòa nhà nhằm đảm đảm bảo cho tất cả
các họat động của các máy móc, thiết bị trong tòa nhà
có hiệu quả .
Thực hiện bảo trì thường xuyên, sửa chữa và theo dõi
các họat động trang trí nội thất của khách thuê và tất
cả các công việc diễn ra hằng ngày trong tòa nhà

3. Công tác bảo trì tòa nhà:
Bảo trì được định nghĩa là sự liên
tục bảo quản, xem xét đánh giá hiện
trạng phần kết cấu, hệ thống kỹ thuật
hỗ trợ của một tòa nhà cụ thể nào đó

4. 11
Hoạt động bảo trì có thể làm kéo dài thời gian
sử dụng các thiết bị trong tòa nhà, vì vậy giá
trị tòa nhà sẽ gia tăng theo thời gian
22
Giúp tòa nhà vận hành hiệu quả, đúng
chức năng và giảm thiểu tiêu thụ năng
lượng
33
Ngăn chặn sự cố của các hệ thống trong
tòa nhà làm ảnh hưởng đến công việc của
khách thuê và phân phối dịch vụ công
cộng
Mục tiêu công tác bảo trì tòa nhà:

5. 44
Duy trì môi trường làm việc an toàn và bảo
đảm sức khỏe bằng cách giữ cho các thiết bị
và hệ thống trong toà luôn trong tình trạng
hoạt động tốt
55
Kế hoạch bảo trì có thể ngăn ngừa mọi sự
cố về thiết bị và hệ thống từ nhỏ đến lớn,
không làm tốn nhiều chi phí sửa chữa
Mục tiêu công tác bảo trì tòa nhà:

6. Phân loại công tác bảo trì:
Bảo trì sửa chữa là
công việc cần thiết để
xây dựng tiêu chuẩn có
thể chấp nhận được cho
tòa nhà (thường là kế
hoạch bảo tồn được đề
xuất trước) như xử lý
ẩm mốc từ chân tường
Công tác
bảo trì
Bảo trì sửa chữa khẩn
cấp là công việc phải
thực hiện ngay lập tức
nhằm đảm bảo cho sức
khỏe, an toàn và an ninh
trong tòa nhà hoặc điều
này có thể dẫn đến hư
hỏng cấu trúc hay kết
cấu nếu không thực hiện
ngay
Bảo trì kế hoạch là
công việc ngăn chặn
sự cố biết trước xảy
ra trong suốt thời
gian tồn tại của tòa
nhà, như làm sạch
cống, rãnh nước
hay sơn

7. Các công tác quản lý kỹ thuật tòa nhà:
You can briefly add outline of this slide page in this text box.
Hệ thống cấp thoát nước
(Water supply and water drainage system)
Thiết bị PCCC
Fire Fighting equipment
Hệ thống cấp điện
Power Supply system
Hệ thống điều hòa nhiệt độ
Air conditioning system  

8. Các công tác quản lý kỹ thuật tòa nhà:
You can briefly add outline of this slide page in this text box.
Máy phát điện khẩn cấp
Emergency Back up Generator
Thang máy
Elevators
Hệ thống truyền hình
Television System
Hệ thống loa phát thanh nội bộ
Internal Phone System

9. Các công tác quản lý kỹ thuật tòa nhà:
Hệ thống loa phát thanh nội bộ
Public address system
Hồ bơi
Swimming Pool
Cấu trúc tòa nhà
Building Structure

10. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
I.Hệ thống cấp thoát nước
Nhân viên kỹ thuật phải thường xuyên kiểm tra và bảo trì hệ
thống cấp, thoát nước.
 1/ Nước sinh hoạt và máy bơm nước nước thải.
Quy trình bảo trì bao gồm: kiểm tra các khu vực xung quanh,
sữa chữa và tra dầu mỡ.
 1.1/ Bảo trì hàng tháng
Kiểm tra chức năng của máy, tiếng ồn và độ rung không
bình thường trong quá trình hoạt động của máy bơm.
Kiểm tra rỉ nước và sửa chữa kịp thời.
 Kiểm tra và làm sạch đầu lọc máy bơm.
 Kiểm tra bất kỳ hoạt động bất thường nào xảy ra trong
quá trình hoạt động.

11. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
I.Hệ thống cấp thoát nước
 1.2/ Bảo trì hàng quý
Kiểm tra hoạt động của các thiết bị an toàn, bao
gồm: đồng hồ kiểm soát mức nước tối thiểu, đồng hồ
báo động mức nước tối đa, rơ-le điện báo quá tải,
đồng hồ và hệ thống báo động…
 Kiểm tra tình trạng hoạt động của cống thoát nước.
Kiểm tra vệ sinh của bể nước dự trữ.

12. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
I.Hệ thống cấp thoát nước
 1.3/ Bảo trì hàng năm
Kiểm tra thường xuyên các mạch điều khiển.
 Đảm bảo mọi hoạt động đang diễn ra bình thường.
 Kiểm soát hoạt động bằng tay/ tự động.
 Hệ thống kiểm tra mức nước tối thiểu, kiểm tra thiết bị rờ-le
trên các thiết bị hư, hệ thống báo máy hư khẩn cấp, đèn thí
điểm, đồng hồ và hệ thống báo động.
 Kiểm tra ống cống, rãnh và tình trạng hoạt động.
 Sử dụng dầu chống mòn để bôi trơn máy bơm nước.
 Đo thủy lực và lưu lượng nước để đảm bảo đúng như các
thông số tiêu chuẩn nhà sản xuất qui định.
Kiểm tra hệ thống thoát nước.

13. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
I.Hệ thống cấp thoát nước
2/ Hệ thống cống rãnh
 2.1 Bảo trì định kỳ.
Kiểm tra tình trạng của các lỗ thoát nước và dọn sạch rác
nghẽn.
 Làm sạch rác bẩn trong các rãnh thoát nước.
 Kiểm tra xem thử có bất kỳ rò rỉ nào trong đường ống thoát
nước không.
 Sử dụng vòi phun áp lực làm sạch cặn bã bị kẹt trong các
cống rãnh.
 Kiểm tra cống rãnh định kỳ để hạn chế vi sinh trùng gây
bệnh.

14. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
I.Hệ thống cấp thoát nước
2/ Hệ thống cống rãnh
 2.2 Bảo trì hàng năm
Kiểm tra và xem xét tình trạng của hệ thống thoát
nước.
 Dùng dầu chống xói mòn bôi trơn toàn bộ bên
ngoài đường ống.
 Thay mới các đường ống hư hỏng.
 Làm sạch kỹ lưỡng toàn bộ đường ống và lỗ thoát
nước.

15. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
II. Thiết bị phòng cháy chữa cháy
2.1 Bảo trì thường xuyên:
Đội bảo trì phải thường xuyên tuần tra để phát hiện ra
các lỗi sau đây có thể xảy ra:
 Kiểm tra nút cao su của bình cứu hỏa, đường ống,
vòi cứu hỏa có bị mòn không.
 Kiểm tra độ sói mòn của máy bơm nước, bể nước
ngầm dự trữ cho công tác chữa cháy.
 Kiểm tra đầu báo khói và các thiết bị kiểm soát
PCCC xem có hư hỏng gì không.
 Vệ sinh các tủ phân phối điện để làm sạch bụi bẩn,
rác, hạn chế ẩm ướt.

16. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
II. Thiết bị phòng cháy chữa cháy
2.2 Bảo trì hàng năm:
Toàn bộ hệ thống PCCC phải được kiểm tra định kỳ
hàng năm bởi các kỹ sư hợp đồng từ dịch vụ bên ngoài.
Ghi chép tất cả các dụng cụ, thiết bị hiện có và chứng
nhận do các kỹ sư ban hành, ghi lại ngày kiểm tra, thử
nghiêm và tình trạng hoạt động của hệ thống.
 Các hệ thống báo cháy phải được kiểm tra hàng tuần
và ghi chú vào sổ theo dõi PCCC
 Cần kích hoạt luân phiên từng điểm báo cháy để tạo
ra báo động giả, nếu phát hiện ra bất kỳ lỗi nào phải
thông báo ngay cho các kỹ sư hợp đồng từ dịch vụ bên
ngoài đến sửa chữa.

17. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
III. Hệ thống cấp điện
3.1 Bảo trì hàng tháng:
Kiểm tra các tủ điện chính, máng điên, dây cáp, dây điện,
đường dây dẫn điện chính vào tòa nhà…
 Kiểm tra hệ thống phân phối điện, so sánh với các tiêu chuẩn
thiết kế ban đầu đảm bảo không có bổ xung thêm hay thay đổi
mạch điện, dẫn đến quá tải hệ thống có thể gây ra hỏa hoạn.
 Đảm bảo tất cả phòng cấp điện luôn sạch sẽ mọi lúc, không
có rác bẩn, bụi hay bị ẩm ướt.
 Kiểm tra hoạt động của các thiết bị vệ sinh, thiết bị bảo trì
bằng điện, như máy hút bụi, máy khoan, máy đánh bóng sàn,…
 Làm sạch bên trong bản phân phối điện, tránh để bám bụi và
ẩm ướt.

18. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
IV. Hệ thống điều hòa nhiệt độ
Kiểm tra thường xuyên:
Kiểm tra dầu trong máy compressor, nếu dầu
không đủ để hoạt động liên tục suốt ba đến
bốn giờ, lưu ý phải kiểm tra dầu 30 phút một
lần. Còn nếu dầu trong bình hết thì phải
châm dầu vào ngay.
 Nếu sử dụng máy compressor áp lực cao,
nêni kiểm tra áp suất dầu thường xuyên,
thông thường áp suất dầu phải cao hơn áp
suất đưa vào.

19. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
IV. Hệ thống điều hòa nhiệt độ
Kiểm tra thường xuyên:
 Nếu cần thiết, tắt máy compressor và kiểm tra thử
trục máy có bị rỉ dầu không. Nếu dầu bị rỉ, sử dụng
thiết bị kiểm tra rò rỉ để kiểm tra các trục máy.
 Kiểm tra bộ phận lọc khí của máy điều hòa nhiệt
độ. Nếu bị bụi bẩn, vệ sinh lại hoặc thay mới.
 Kiểm tra bất cứ hoạt động bất thường nào trong hệ
thống. Cho toàn bộ hệ thống hoạt động trong 30
phút, sau đó kiểm tra kỹ các đường ống, nếu xảy ra
sự cố phải sữa chữa kịp thời.

20. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
V. Máy phát điện khẩn cấp
Điều chỉnh máy phát điện theo thông số chỉ định của
nhà sản xuất.
 Kiểm tra bộ lọc khí và nhiên liệu, vệ sinh lại hoặc
thay mới nếu cần thiết.
 Kiểm tra bình nhiên liệu thường xuyên, châm thêm
nhiên liệu vào bình trước khi hết cạn.
 Mọi hư hỏng trong máy đều phải do nhà thầu chỉ
định sữa chữa theo hướng dẫn của nhà sản xuất.

21. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
VI. Thang máy
Các thang máy chỉ được bảo trì do các kỹ sư hợp
đồng hàng tháng từ dịch vụ bên ngoài thực hiện.
 Tuy nhiên, đội bảo trì phải hỗ trợ trong trường hợp
khẩn cấp khi có người bị kẹt trong thang máy. Do đó
đội ngũ bảo trì phải nắm rõ quy trình hoạt động đưa
thang máy xuống tầng trệt và mở cửa thang ra.
 Đội bảo trì cũng phải đảm bảo tất cả các hồ sơ dịch
vụ luôn cập nhật và tuân theo các quy định an toàn
của thang máy.

22. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
VII. Hệ thống loa phát thanh nội bộ
 Mọi sửa chữa, hư hỏng đều chỉ do nhà thầu chỉ định
thực hiện.
 Nhân viên bảo trì phải biết thành thạo hoạt động
của hệ thống và làm quen với lập trình lại đường
dây, thêm vào hoặc tháo ra bớt và có thể đổi số nếu
cần thiết.

23. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
VIII. Hệ thống truyền hình
Đội bảo trì phải nắm rõ hoạt động của hệ thống,
thay đổi kênh, lập trình lại, điều chỉnh TV theo yêu
cầu của khách hàng.
 Mọi sửa chữa, hư hỏng đều chỉ do nhà thầu chỉ định
thực hiện.

24. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
IX. Hệ thống loa phát thanh nội bộ 
Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định
thực hiện.
 Công việc lập trình, điều chỉnh lại hệ thống phải do
đội bảo trì tòa nhà thực hiện.

25. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
X. Hồ bơi
a. Vệ sinh
 Thực hiện 2 lần 1 tuần.
 Dùng lưới vớt tất cả rác vụn nổi trên mặt nước.
 Sử dụng máy lau hồ để làm sạch phần đáy hồ.

26. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
X. Hồ bơi
b. Hệ thống lọc nước và hóa chất
 Sử dụng 200-300g Chlorine ba ngày một lần, đổ vào bình
nước tại tầng Lửng. Không đổ trực tiếp vào bể bơi.
 Mỗi tuần sử dụng 1-2 lọ Acid Cloric
 Chỉ được sử dụng Soda nếu nước bị vẩn đục. Khối lượng
tối đa cho vào làm sạch nước là 300g.
 Chỉ được cho hóa chất vào hồ bơi vào buổi tối khi không
còn khách trong hồ. Khởi động máy lọc khi cho hóa chất
vào hồ.
 Nhân viên bảo trì phải nắm rõ hoạt động của máy lọc nước,
máy bơm và có thể tiến hành điều chỉnh, thay mới hoặc bôi
trơn máy.
 Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện.

27. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
X. Cấu trúc tòa nhà
 Đội bảo trì tòa nhà có trách nhiệm kiểm tra toàn bộ tòa
nhà, nếu phát hiện ra bất kì sự cố về cấu trúc tòa nhà,
phải báo ngay cho Quản lý tòa nhà biết.
 a/ Kiểm tra thường xuyên
Kiểm tra tầng trệt và bên trong tòa nhà xem có bất kỳ hư
hỏng nào không.
 Kiểm tra bên ngoài tòa nhà, các bảng hiệu quảng cáo
đặt tại đúng nơi quy định chưa.
 Kiểm tra những khu vực vỉa hè bị trũng hay lõm xuống
có bị đọng nước sau trời mưa không.

28. QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG
KỸ THUẬT TÒA NHÀ
X. Cấu trúc tòa nhà
 
 
Kiểm tra độ giãn nở, co lại giữa các chỗ nối có bị hư
hỏng/ sói mòn không, đặc biệt xung quanh khu vực cửa sổ
và cửa ra vào.
 Kiểm tra tầng mái hay ống nước có bị rỉ nước không.
 Kiểm tra cửa thoát hiểm, đèn chiếu sáng trong trường hợp
khẩn cấp và các thiết bị lắp đặt có liên quan khác.
 Kiểm tra các mối nguy hiểm có thể ảnh hưởng đến an toàn
và sức khỏe như khu vực vỉa hè bị nổi lên, sàn nhà bị ướt,
thảm trải sàn bị lỏng, an toàn về điện,…

29. www.themegallery.com
Add your company slogan